距去年6月5日央行頒布"121文件"的(de)日子(zǐ)正好一(yī / yì ／yí)年，對房地(dì / de)産業的(de)政策調控依然繼續。在(zài)5月20日公布的(de)上(shàng)海市《政府公報》裏，明确将“遏制房價過快上(shàng)漲”列爲(wéi / wèi)上(shàng)海市政府第二季度工作要(yào / yāo)點。 
　　在(zài)這(zhè)一(yī / yì ／yí)年裏，随着銀行對房地(dì / de)産行業貸款的(de)限制，越來(lái)越多的(de)房地(dì / de)産商把目光投向了(le／liǎo)信托。 
　　 
調低銀行負債率 
　　開發商在(zài)資金方面的(de)壓力增大(dà)，在(zài)打破房地(dì / de)産傳統市場中融資渠道(dào)單一(yī / yì ／yí)的(de)緊迫要(yào / yāo)求下，房地(dì / de)産信托受到(dào)了(le／liǎo)高度關注。 
　　據新漢業不(bù)動産機構副總裁洪曦分析，在(zài)長三角地(dì / de)區，房地(dì / de)産信托大(dà)約占到(dào)信托總額50%以(yǐ)上(shàng)的(de)，這(zhè)個(gè)中國(guó)房地(dì / de)産最強勢闆塊，從去年下半年起也(yě)逐漸成爲(wéi / wèi)中國(guó)信托最強勢闆塊，洪曦此前的(de)身份是(shì)搜房網副總裁，他(tā)離開正在(zài)準備上(shàng)市的(de)搜房網來(lái)到(dào)新漢業負責的(de)業務就(jiù)是(shì)房地(dì / de)産信托。洪曦透露，在(zài)銀行融資受限之(zhī)後，越來(lái)越多的(de)房地(dì / de)産公司希望通過信托來(lái)融資。 
　　在(zài)政府開始調控之(zhī)後，房地(dì / de)産行業靠銀行貸款來(lái)買地(dì / de)，再用買下來(lái)的(de)地(dì / de)抵押給銀行來(lái)繼續開發的(de)模式将不(bù)會實現。在(zài)以(yǐ)前，房地(dì / de)産公司的(de)銀行負債率通常達到(dào)80%-90%，整個(gè)行業絕大(dà)部分資金都是(shì)銀行的(de)資金在(zài)流動。 
　　在(zài)新規定中，房地(dì / de)産公司的(de)銀行負債率隻能控制在(zài)65%以(yǐ)内。這(zhè)個(gè)政策的(de)最直接後果是(shì)，對一(yī / yì ／yí)個(gè)項目來(lái)說(shuō)，房地(dì / de)産公司必須自己先拿出(chū)比原來(lái)多75%的(de)資金投入進來(lái)，才可以(yǐ)向銀行申請貸款繼續開發。 
　　上(shàng)海社科院房地(dì / de)産專家顧建發認爲(wéi / wèi)，房地(dì / de)産行業對銀行的(de)過度依賴确實會造成很大(dà)風險，房地(dì / de)産公司50%到(dào)60%的(de)負債率才比較健康，在(zài)現在(zài)這(zhè)種情況下，如果金融和(hé / huò)房地(dì / de)産任何一(yī / yì ／yí)個(gè)市場産生波動都會波及另外一(yī / yì ／yí)個(gè)。 
　　但是(shì)對長期依賴銀行的(de)房地(dì / de)産商來(lái)說(shuō)，比原來(lái)多75%的(de)資金除了(le／liǎo)自己解決一(yī / yì ／yí)部分以(yǐ)外，必須通過其他(tā)渠道(dào)來(lái)融資，信托融資模式給他(tā)們看到(dào)了(le／liǎo)新的(de)希望。同時(shí)，長期低迷的(de)信托市場也(yě)因房地(dì / de)産業務而(ér)揚眉吐氣。 
　　 
順利繞開政策 
　　然而(ér)，自去年年底開始房産信托出(chū)現的(de)井噴式增長已經受到(dào)銀監會的(de)關注。據顧建發透露，政府已經開始考慮控制房地(dì / de)産商通過信托融資，具體規定很可能下半年就(jiù)會出(chū)台。在(zài)即将出(chū)台規定中，房地(dì / de)産公司融資門檻可能同121文件相類似：必須有35%的(de)自有資金後，才能向信托公司融資。 
　　不(bù)過房地(dì / de)産商和(hé / huò)信托公司都不(bù)認爲(wéi / wèi)這(zhè)個(gè)規定會真的(de)控制住地(dì / de)産信托，因爲(wéi / wèi)信托公司的(de)操作辦法要(yào / yāo)比銀行靈活得多，此前包括《信托法》在(zài)内的(de)法規被信托公司規避得堪稱遊刃有餘。經濟學家林毅夫甚至直接評價說(shuō)，信托公司“最聰明”，可以(yǐ)繞開各種政策障礙。 
　　例如，地(dì / de)産信托的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)局限是(shì)，根據目前的(de)《信托法》規定，每個(gè)信托計劃存在(zài)限賣200份的(de)硬性要(yào / yāo)求，最低起步的(de)價格也(yě)在(zài)5萬元。正是(shì)由于(yú)存在(zài)最高限額，造成融資數量不(bù)會太大(dà)。 
　　目前長三角地(dì / de)區房地(dì / de)産信托的(de)資金規模大(dà)多在(zài)1億到(dào)2億元，對于(yú)一(yī / yì ／yí)個(gè)動辄耗資十幾億元的(de)地(dì / de)産項目來(lái)說(shuō)，所起到(dào)的(de)融資作用十分有限，不(bù)過對于(yú)滿足房地(dì / de)産公司35%資本金的(de)标準來(lái)說(shuō)，這(zhè)些資金足夠了(le／liǎo)。 
　　而(ér)且對于(yú)具體某個(gè)有投資價值的(de)項目，信托公司也(yě)可以(yǐ)通過其他(tā)方式繞過200份的(de)限制，比如聯合其他(tā)信托公司來(lái)成倍擴大(dà)信托份數。一(yī / yì ／yí)位信托投資經理坦言，盡管這(zhè)些做法有違規嫌疑，但是(shì)從法規條文上(shàng)來(lái)說(shuō)并無問題。 
　　“銀監會關心能否降低銀行風險，但他(tā)們沒有考慮怎樣讓地(dì / de)産商順利融資。”戴德梁行執行董事吳少聰這(zhè)樣分析目前的(de)信貸政策。“現在(zài)房産信托是(shì)一(yī / yì ／yí)種很好的(de)融資方式，我所了(le／liǎo)解的(de)許多地(dì / de)産商對此都有濃厚的(de)興趣。”他(tā)透露。 
　　但有人(rén)士指出(chū)信托資金存在(zài)的(de)風險将在(zài)未來(lái)顯現。因爲(wéi / wèi)根據《信托法》規定，信托産品并不(bù)做保底承諾，所以(yǐ)投資信托是(shì)要(yào / yāo)做好血本無歸的(de)準備。 
　　據中泰信托的(de)投資經理陳鑫介紹，現在(zài)市場發行的(de)信托品種已經解決了(le／liǎo)這(zhè)個(gè)矛盾。例如股權信托，既能滿足開發商的(de)融資需要(yào / yāo)，又能較好控制風險。 
　　陳鑫舉例說(shuō)，在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)1億多資金的(de)項目中，信托公司發行了(le／liǎo)1.2億，但是(shì)隻對外發行了(le／liǎo)8000萬，其餘4000萬信托公司要(yào / yāo)求房地(dì / de)産公司來(lái)購買。這(zhè)樣，整個(gè)信托資金以(yǐ)1.2億資金入股項目公司95%以(yǐ)上(shàng)的(de)股份，對整個(gè)項目的(de)把握和(hé / huò)控制都很高。 
　　而(ér)且，信托公司會在(zài)與房地(dì / de)産公司的(de)協議中規定，如果這(zhè)個(gè)項目失敗，這(zhè)1.2億中的(de)8000萬将享有優先受益權。 
　　陳鑫認爲(wéi / wèi)，即使房價跌20%-30%，信托資金收回也(yě)不(bù)會成問題，而(ér)且因爲(wéi / wèi)信托發行期限在(zài)一(yī / yì ／yí)年到(dào)兩年，對風險比較容易預料。目前爲(wéi / wèi)止，近幾年的(de)信托産品都沒有出(chū)現不(bù)能兌付回報率的(de)事情。 
　　當然，如果真的(de)出(chū)現房價暴跌，那麽必然會出(chū)現收回風險。因爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産業與經濟走勢密切相關，從目前經濟走勢來(lái)看還不(bù)會出(chū)現這(zhè)種情況。 
　　 
信托也(yě)有選擇 
　　盡管房産信托爲(wéi / wèi)地(dì / de)産商打開了(le／liǎo)希望之(zhī)門，但是(shì)顧建發指出(chū)原來(lái)可以(yǐ)從銀行貸款的(de)小房地(dì / de)産公司，通過信托來(lái)融資的(de)難度也(yě)将很大(dà)。因爲(wéi / wèi)信托公司出(chū)于(yú)風險考慮，必然要(yào / yāo)參照房地(dì / de)産公司的(de)開發經驗、信譽等等，而(ér)這(zhè)些小房地(dì / de)産公司無疑處于(yú)弱勢。 
　　而(ér)且，如果融資不(bù)暢的(de)話，大(dà)的(de)房地(dì / de)産公司可以(yǐ)通過減少開發項目，把自有資金集中起來(lái)開發重點項目也(yě)可以(yǐ)正常運營，而(ér)一(yī / yì ／yí)些小的(de)房地(dì / de)産公司如果融不(bù)到(dào)資金則意味着整個(gè)資金鏈條的(de)斷裂。 
　　顧建發也(yě)提出(chū)，在(zài)準備進入中國(guó)房地(dì / de)産的(de)國(guó)際資金中，選擇合作夥伴的(de)範圍也(yě)肯定是(shì)成功的(de)房地(dì / de)産公司，中小公司也(yě)得不(bù)到(dào)這(zhè)樣的(de)機會。 
　　對一(yī / yì ／yí)部分小規模的(de)房地(dì / de)産公司來(lái)說(shuō)，需要(yào / yāo)盤活資金的(de)最主要(yào / yāo)出(chū)路将是(shì)轉讓手裏的(de)土地(dì / de)資源。而(ér)收購這(zhè)些土地(dì / de)資源的(de)依然隻能是(shì)大(dà)房地(dì / de)産公司。所以(yǐ)，今年必将淘汰一(yī / yì ／yí)批沒有開發實力的(de)小房地(dì / de)産公司，而(ér)對大(dà)房地(dì / de)産公司在(zài)囤積更多土地(dì / de)後實力無疑更強。 
　　而(ér)大(dà)房地(dì / de)産公司也(yě)将承受不(bù)同程度的(de)壓力，其中“激進派”公司最爲(wéi / wèi)危險。那些近幾年瘋狂靠銀行貸款來(lái)大(dà)規模圈地(dì / de)的(de)公司很可能在(zài)政策調控中損失慘重。