以(yǐ)往的(de)商業建築模式一(yī / yì ／yí)般隻具備單一(yī / yì ／yí)的(de)購物功能，因此多是(shì)全封閉的(de)，人(rén)們仿佛被關進了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)巨大(dà)的(de)商業籠子(zǐ)之(zhī)中。而(ér)商業街區這(zhè)種商業建築功能的(de)多樣性，決定了(le／liǎo)消費者在(zài)此的(de)目的(de)不(bù)再是(shì)單純的(de)購物和(hé / huò)消費，而(ér)是(shì)希望在(zài)這(zhè)個(gè)商業空間裏獲取更多的(de)資訊，人(rén)們可在(zài)這(zhè)裏休憩、娛樂、社交、購物、美食、欣賞藝術，逍遙适意，随意居停。商業街區雜糅各種商業業态優點，不(bù)但能滿足人(rén)們的(de)物質消費需求、更能滿足人(rén)們精神消費需求。 

    爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)推動商業地(dì / de)産領域的(de)健康發展，北京中坤投資集團攜手新浪網、新京報、21世紀經濟報道(dào)推出(chū)了(le／liǎo)每月一(yī / yì ／yí)期爲(wéi / wèi)期一(yī / yì ／yí)年的(de)商業地(dì / de)産系列論壇爲(wéi / wèi)商業地(dì / de)産開發商提供一(yī / yì ／yí)個(gè)溝通的(de)平台。 

    7月28日下午，主題爲(wéi / wèi)“二十一(yī / yì ／yí)世紀的(de)商業投資模式”的(de)大(dà)鍾寺商業論壇在(zài)西苑飯店四層鴻運廳舉行。來(lái)自基金、信托及商鋪投資方面的(de)專家學者光臨現場，就(jiù)“基金、信托等新投資模式對商業地(dì / de)産的(de)影響”、“産權商鋪在(zài)商業地(dì / de)産投資中的(de)應用”、“消費者需求與投資者需求之(zhī)間的(de)矛盾與融合”等問題展開讨論。 

    主辦方新浪網獨家對此次商業論壇進行了(le／liǎo)全程直播。 


論壇嘉賓： 
    北京中坤投資集團總經理 焦 青 
    北京中坤投資集團董副事長 李紅雨 
    北京大(dà)鍾寺商業有限公司副總經理 張 甯 
    北京禾田摩爾投資顧問有限公司執行董事 張天翔 
    山水堂品牌傳播機構執行長 馬達飛 
    建設部政策研究中心主任、經濟學家 陳 淮 
    社科院研究員、中國(guó)城市經濟學會副會長 劉維新 
    商務房地(dì / de)産商會秘書長 王雲剛 
    東中西區域發展和(hé / huò)改革研究院副院長、經濟學家 孫 飛 
    北京國(guó)際信托投資有限公司總經濟師 時(shí)寶東 
    中誠信托市場部投資顧問、經濟學碩士 馬 挺 
    北京财貿幹部管理學院教授 王成榮 
    發改委宏觀經濟研究院經濟研究所研究員 王小廣 
    商業地(dì / de)産聯盟研究中心主任 韓健徽 
    中關村科技發展公司房産開發部副經理 黨 斌 
    北京置信房地(dì / de)産經紀公司董事長 陳森林 
    華銀投資控股有限公司投資管理部總經理 劉思彤 


　　 張天翔 ： 各位來(lái)賓，女士們先生們大(dà)家好，大(dà)鍾寺商業冷談第三次今天準時(shí)開始了(le／liǎo)，今天到(dào)場有前幾次來(lái)過的(de)老朋友，也(yě)有新朋友，第三次論壇我們在(zài)形式上(shàng)做了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)小小的(de)變化，作爲(wéi / wèi)主題嘉賓發言，可以(yǐ)自由采用他(tā)覺得合适的(de)方式，可以(yǐ)在(zài)座位上(shàng)發言，也(yě)可以(yǐ)在(zài)前台發言，還有一(yī / yì ／yí)個(gè)是(shì)固定不(bù)變的(de)，就(jiù)是(shì)在(zài)嘉賓發言中間安排兩場演出(chū)，首先按照慣例，我簡單對這(zhè)次論壇做一(yī / yì ／yí)個(gè)介紹。 
　　大(dà)鍾寺商業論壇主辦是(shì)由新京報，21世紀報道(dào)和(hé / huò)新浪網聯合主辦的(de)，協辦是(shì)由中坤投資集團，北京禾田摩爾和(hé / huò)山水堂品牌傳播顧問機構，承辦是(shì)北京信天遊文化傳播公司。下面我簡單做一(yī / yì ／yí)個(gè)自我介紹，我是(shì)張天翔，是(shì)北京禾田摩爾公司的(de)負責人(rén)，今天到(dào)場的(de)嘉賓我簡單介紹一(yī / yì ／yí)下吧。 
　　發改委宏觀經濟研究院研究所研究員王小廣先生，北京國(guó)際信托投資有限公司總經濟師時(shí)寶東，東中西區域發展改革研究院副院長，美國(guó)萬通投資銀行執行董事、經濟學家孫飛，還有建設部政策研究中心主任、經濟學家陳淮，複旦大(dà)學經濟學博士王華春，華銀投資控股有限公司投資管理部總經理劉思彤，新京報總經理張爲(wéi / wèi)民等等。 


　　孫飛：信托爲(wéi / wèi)主線多元投資模式成主流趨勢 


　　張天翔 ： 謝謝王先生，王先生主要(yào / yāo)就(jiù)第三個(gè)問題做了(le／liǎo)詳細闡述，下面我們有請 東中西區域發展和(hé / huò)改革研究院副院長孫飛談談他(tā)的(de)觀點。 
　　孫飛 ： 各位下午好，我就(jiù)按邏輯層次講幾個(gè)觀點，因爲(wéi / wèi)這(zhè)個(gè)主題是(shì)21世紀的(de)商業投資模式，我主要(yào / yāo)講商業地(dì / de)産的(de)金融模式。中國(guó)城市網，還有北京晨報剛對我做了(le／liǎo)專訪，我提出(chū)一(yī / yì ／yí)個(gè)很重要(yào / yāo)的(de)觀點，就(jiù)是(shì)中國(guó)房地(dì / de)産金融的(de)大(dà)變局時(shí)代已經到(dào)來(lái)，中國(guó)房地(dì / de)産金融市場開始向多元化轉變，我認爲(wéi / wèi)商業地(dì / de)産也(yě)不(bù)例外。 
　　21世紀，商業地(dì / de)産金融的(de)主流模式是(shì)什麽？我個(gè)人(rén)認爲(wéi / wèi)應該是(shì)以(yǐ)信托爲(wéi / wèi)主核，其他(tā)金融配套的(de)一(yī / yì ／yí)種多元化的(de)融資模式。我要(yào / yāo)把這(zhè)些觀點和(hé / huò)大(dà)家講一(yī / yì ／yí)下。 
　　爲(wéi / wèi)什麽是(shì)以(yǐ)信托爲(wéi / wèi)核心這(zhè)種組合呢，實際上(shàng)房地(dì / de)産産業基金也(yě)好，所有的(de)基金都可以(yǐ)叫信托基金。信托可以(yǐ)不(bù)是(shì)基金，但是(shì)基金一(yī / yì ／yí)定是(shì)信托。包括國(guó)際上(shàng)通行的(de)REITS，也(yě)是(shì)信托的(de)一(yī / yì ／yí)種。信托可以(yǐ)做股權信托，可以(yǐ)做優先購買權信托等等，因此我提出(chū)來(lái)未來(lái)的(de)商業地(dì / de)産的(de)模式，應該是(shì)以(yǐ)信托或者信托基金，或者是(shì)REITS爲(wéi / wèi)主核，其他(tā)金融配套多元化的(de)模式。 
　　信托在(zài)這(zhè)裏爲(wéi / wèi)什麽是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)主核，這(zhè)有它獨特優勢，在(zài)目前這(zhè)個(gè)階段，還有一(yī / yì ／yí)個(gè)轉化提升的(de)過程，因爲(wéi / wèi)中國(guó)目前的(de)融資體系極其單一(yī / yì ／yí)，現在(zài)是(shì)一(yī / yì ／yí)種銀行爲(wéi / wèi)主導的(de)融資體系，在(zài)房地(dì / de)産融資領域，現在(zài)銀行占據了(le／liǎo)90%以(yǐ)上(shàng)的(de)份額，無論是(shì)開發貸款還是(shì)按揭都占了(le／liǎo)這(zhè)麽多的(de)份額，商業地(dì / de)産也(yě)不(bù)例外，實際上(shàng)我們新的(de)融資模式已經出(chū)現了(le／liǎo)。更多的(de)是(shì)住宅方面的(de)信托模式，也(yě)出(chū)現了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些商業地(dì / de)産的(de)信托。特别是(shì)最近，咱們的(de)香港新REITS已經允許吸引境外的(de)物業到(dào)香港上(shàng)市，新加坡也(yě)可以(yǐ)發，還包括在(zài)美國(guó)都可以(yǐ)。我們必須要(yào / yāo)看到(dào)第一(yī / yì ／yí)點，在(zài)當前的(de)商業地(dì / de)産金融裏面，銀行是(shì)主渠道(dào)，爲(wéi / wèi)什麽呢？因爲(wéi / wèi)銀行占據了(le／liǎo)28萬億的(de)金融資産，整個(gè)金融資産30萬億，他(tā)占了(le／liǎo)28萬億，他(tā)占了(le／liǎo)90%，我認爲(wéi / wèi)銀行當前仍然是(shì)主渠道(dào)。 
　　第二點，信托是(shì)地(dì / de)産金融創新之(zhī)源。實際上(shàng)信托這(zhè)種财産隔離功能，受人(rén)之(zhī)托、代人(rén)理财這(zhè)個(gè)功能是(shì)無與倫比的(de)，中國(guó)的(de)信托時(shí)代必将面臨，未來(lái)十到(dào)二十年中國(guó)必将出(chū)現幾家超級信托公司，能夠管理上(shàng)萬億信托資産，現在(zài)的(de)信托公司管理的(de)資産都是(shì)幾何級地(dì / de)增長。這(zhè)是(shì)我的(de)第二個(gè)觀點，就(jiù)是(shì)信托時(shí)代是(shì)必将到(dào)來(lái)。 
　　第三個(gè)觀點是(shì)“信托＋銀行”是(shì)主流模式，由于(yú)我們商業地(dì / de)産也(yě)受到(dào)121文的(de)限制，受到(dào)宏觀調控的(de)政策障礙，我們通過信托這(zhè)種靈活的(de)模式、靈活的(de)制度爲(wéi / wèi)地(dì / de)産項目取得融資，你一(yī / yì ／yí)分錢都沒有，信托也(yě)是(shì)可以(yǐ)融資，關鍵是(shì)信不(bù)信任你。中國(guó)的(de)信托公司要(yào / yāo)向兩個(gè)方面進行轉變，第一(yī / yì ／yí)個(gè)就(jiù)是(shì)中國(guó)的(de)信托投資公司必将從傭金收入型到(dào)投資收益型提升。信托投資公司要(yào / yāo)對你這(zhè)個(gè)項目感興趣，他(tā)就(jiù)來(lái)投資，或者這(zhè)個(gè)商業地(dì / de)産項目一(yī / yì ／yí)分錢都沒有，信托公司也(yě)可以(yǐ)幫你做融資，跟你合作，就(jiù)是(shì)相當于(yú)一(yī / yì ／yí)種風險投資，也(yě)不(bù)要(yào / yāo)抵押擔保，共擔風險，共享收益，這(zhè)種模式已經開始出(chū)現，并且以(yǐ)後會越來(lái)越多。第二個(gè)模式，目前我們信托的(de)被動融資，要(yào / yāo)向主動理财型轉變，主要(yào / yāo)是(shì)我們當前信托業還存在(zài)一(yī / yì ／yí)些政策障礙，正在(zài)發展過程中，管理的(de)資産還是(shì)有限的(de)，等到(dào)未來(lái)信托公司管理上(shàng)萬億資金的(de)時(shí)候，再過兩年比如重慶國(guó)投已經管理一(yī / yì ／yí)千多億現金的(de)時(shí)候，就(jiù)會主動優選項目，這(zhè)個(gè)趨勢是(shì)必定會出(chū)現的(de)。 
　　我講的(de)第四個(gè)邏輯觀點，就(jiù)是(shì)外資金融機構，以(yǐ)及境外金融工具将會是(shì)我們中國(guó)地(dì / de)産的(de)另外一(yī / yì ／yí)條有效通道(dào)，中國(guó)加入WTO以(yǐ)後2006年全面開放，中國(guó)金融業要(yào / yāo)更多對外開放，實際上(shàng)香港出(chū)台一(yī / yì ／yí)個(gè)新的(de)REITS守則，給我們商業地(dì / de)産開辟了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)很好的(de)渠道(dào)。 
　　實際上(shàng)，從區别角度講，國(guó)際REITS與中國(guó)房地(dì / de)産信托目前有幾個(gè)核心區别，第一(yī / yì ／yí)個(gè)國(guó)際REITS是(shì)可以(yǐ)上(shàng)市流通的(de)，目前的(de)國(guó)内房地(dì / de)産信托計劃是(shì)不(bù)能上(shàng)市流通的(de)；第二個(gè)，中國(guó)房地(dì / de)産信托計劃，不(bù)能突破兩百份限制，國(guó)際REITS沒有這(zhè)兩百份限制；第三個(gè)區别，國(guó)際REITS主要(yào / yāo)就(jiù)是(shì)投資商業地(dì / de)産，工業地(dì / de)産，寫字樓等，購買這(zhè)種資産包，拿到(dào)交易所上(shàng)市的(de)，而(ér)國(guó)内房地(dì / de)産信托計劃範圍則更爲(wéi / wèi)廣闊。 
國(guó)内房地(dì / de)産信托真正突破兩百份限制，并上(shàng)市流通的(de)話，是(shì)了(le／liǎo)不(bù)得的(de)，我們中國(guó)的(de)房地(dì / de)産投資信托計劃概念更寬泛，未來(lái)的(de)中國(guó)房地(dì / de)産信托投資還包括REITS，包括投資商業地(dì / de)産的(de)，投資工業和(hé / huò)寫字樓的(de)，中國(guó)的(de)房地(dì / de)産投資信托兩百份的(de)限制以(yǐ)及上(shàng)市流通的(de)瓶頸這(zhè)兩項突破了(le／liǎo)，中國(guó)的(de)真正意義的(de)REITS就(jiù)出(chū)現了(le／liǎo)，中國(guó)真正意義上(shàng)的(de)房地(dì / de)産基金也(yě)就(jiù)出(chū)現了(le／liǎo)。 
　　有人(rén)問我，你認爲(wéi / wèi)中國(guó)的(de)REITS什麽時(shí)候能出(chū)現，我個(gè)人(rén)預測可能是(shì)到(dào)2008年，第一(yī / yì ／yí)，現在(zài)中國(guó)有一(yī / yì ／yí)個(gè)房地(dì / de)産投資信托管理辦法征求意見稿，現在(zài)由于(yú)國(guó)際上(shàng)的(de)REITS産品的(de)出(chū)現，需要(yào / yāo)參考其精髓，另外中國(guó)2006年金融全面開放也(yě)迫使監管當局盡快出(chū)台地(dì / de)産投資信托管理辦法，我估計今年内會出(chū)台，但2006年必定要(yào / yāo)出(chū)來(lái)。中國(guó)這(zhè)種金融開放有一(yī / yì ／yí)個(gè)立法過程，中國(guó)的(de)立法比較滞後，可能在(zài)相關政策完善以(yǐ)後，可能在(zài)06年完善我們信托的(de)相關法規，現在(zài)的(de)人(rén)民币彙率改革，實際上(shàng)我們的(de)商業地(dì / de)産也(yě)有一(yī / yì ／yí)個(gè)好處，還有外資會湧入中國(guó)的(de)房地(dì / de)産領域，這(zhè)是(shì)肯定的(de)。 
中國(guó)的(de)法規政策在(zài)06年一(yī / yì ／yí)定會出(chū)台很多東西，出(chū)台以(yǐ)後，我想中國(guó)真正的(de)REITS必定是(shì)06年或07年之(zhī)後，我們的(de)信托法規完善以(yǐ)後，真正地(dì / de)出(chū)現REITS上(shàng)市。中國(guó)本土的(de)REITS要(yào / yāo)在(zài)香港或者新加坡上(shàng)市，明年就(jiù)可以(yǐ)實現。總的(de)來(lái)講，實際上(shàng)我們可以(yǐ)看中國(guó)的(de)房地(dì / de)産金融大(dà)的(de)變革時(shí)代已經到(dào)來(lái)了(le／liǎo)，這(zhè)個(gè)趨勢是(shì)不(bù)可阻擋的(de)，實際上(shàng)一(yī / yì ／yí)個(gè)核心的(de)觀點，就(jiù)是(shì)說(shuō)，要(yào / yāo)真正實現中國(guó)房地(dì / de)産金融的(de)多元化，就(jiù)國(guó)際上(shàng)發展的(de)主流趨勢來(lái)講，信托畢竟是(shì)要(yào / yāo)唱主角的(de)，我講的(de)信托是(shì)包括REITS在(zài)内的(de)，在(zài)中國(guó)與商業銀行會達到(dào)并駕齊驅的(de)地(dì / de)位，因此對我們21世紀商業地(dì / de)産的(de)金融模式，我想必定是(shì)以(yǐ)信托爲(wéi / wèi)主核，其他(tā)金融模式配套的(de)多元化的(de)體系！