自去年央行出(chū)台一(yī / yì ／yí)系列緊縮房地(dì / de)産貸款的(de)政策之(zhī)後，房地(dì / de)産信托業務大(dà)行其道(dào)，到(dào)目前，全國(guó)已經出(chū)售了(le／liǎo)幾十個(gè)房産信托項目。房地(dì / de)産信托雖一(yī / yì ／yí)時(shí)解決了(le／liǎo)開發商的(de)燃眉之(zhī)急，并給投資者一(yī / yì ／yí)個(gè)新的(de)投資渠道(dào)，但其中風險仍不(bù)可忽視。　 
　　房地(dì / de)産融資新途徑 
　　2003年6月，央行發布的(de)121号文件對于(yú)房地(dì / de)産項目的(de)開發融資做出(chū)了(le／liǎo)諸多限制，房地(dì / de)産項目開發融資難度加大(dà)。 
　　在(zài)銀行融資門檻日益提高的(de)背景下，房産信托就(jiù)成爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)開發商尋求項目融資的(de)最佳工具。　 
　　偉業顧問董事總經理楊泓認爲(wéi / wèi)，産業投資基金的(de)缺失進一(yī / yì ／yí)步促使房地(dì / de)産開發商将融資渠道(dào)向信托方面轉移，他(tā)指出(chū)，根據相關規定，我國(guó)所有的(de)投資基金都隻能是(shì)證券投資基金，而(ér)不(bù)能有産業投資基金，“在(zài)國(guó)外，産業投資基金在(zài)房地(dì / de)産開發融資當中扮演重要(yào / yāo)的(de)角色，而(ér)在(zài)我國(guó)，沒有産業投資基金的(de)支持、銀行融資的(de)門檻又被提高，開發商自然會把融資渠道(dào)瞄準房産信托。” 
　　被開發商一(yī / yì ／yí)緻瞄準的(de)房産信托是(shì)信托産品的(de)一(yī / yì ／yí)種，是(shì)指投資（購房）人(rén)将資金委托信托公司管理，用于(yú)房地(dì / de)産項目的(de)開發建設，并從中獲得收益的(de)信托投資方式。 
　　三大(dà)風險影響買家利益 
　　随着房産信托的(de)不(bù)斷出(chū)現，風險開始逐步顯露，銀監會相關人(rén)士透露，“少量”購房信托在(zài)運作過程中存在(zài)“不(bù)規範”和(hé / huò)“風險”，并“已經對中小投資人(rén)的(de)收益帶來(lái)了(le／liǎo)風險”。　 
　　風險一(yī / yì ／yí)：投資回報說(shuō)了(le／liǎo)不(bù)算　 
　　根據《信托法》的(de)有關規定，所有信托産品都不(bù)得向買受人(rén)承諾收益率，雖然在(zài)現行的(de)市場規則下，開發商或信托公司通常會承諾一(yī / yì ／yí)定的(de)收益率，但是(shì)，相關法律專家認爲(wéi / wèi)，法律并不(bù)保護這(zhè)個(gè)收益率。　　 
　　北京大(dà)學經濟學院院長助理崔建華說(shuō)，這(zhè)意味着在(zài)信托計劃運作之(zhī)後，如果信托産品的(de)收益率低于(yú)當時(shí)所承諾的(de)收益率，那麽作爲(wéi / wèi)購買人(rén)，無權要(yào / yāo)求信托公司按照當時(shí)承諾收益率兌現收益。　 
　　例如，如果購買了(le／liǎo)總額爲(wéi / wèi)35萬元的(de)房産信托，信托公司承諾的(de)收益率爲(wéi / wèi)2年4％，收益額爲(wéi / wèi)14000元，但是(shì)，當信托計劃結束之(zhī)後，收益率隻有2％，收益額隻有7000元，而(ér)在(zài)這(zhè)時(shí)，購買人(rén)隻能接受7000元的(de)收益，而(ér)無權要(yào / yāo)求信托公司兌現14000元的(de)收益，這(zhè)樣計算，購買人(rén)損失了(le／liǎo)7000元。 
　　另外，如果信托計劃執行後，所獲得的(de)收益率如高于(yú)開發商或信托公司的(de)承諾，按照通常的(de)規則，房産信托的(de)購買人(rén)也(yě)隻能按照當時(shí)約定的(de)收益率獲取收益而(ér)不(bù)能将收益率調高，在(zài)這(zhè)種情況下，投資人(rén)的(de)利益自然會受到(dào)相應的(de)“負面影響＂。　 
　　風險二：擔保賠付并不(bù)保險 
　　據了(le／liǎo)解，在(zài)現行房産信托的(de)運作模式當中，通常要(yào / yāo)設置擔保方，但是(shì)，一(yī / yì ／yí)位長期從事信托操作的(de)業内人(rén)士說(shuō)，對購買人(rén)來(lái)說(shuō)，這(zhè)個(gè)所謂的(de)擔保并不(bù)保險，因爲(wéi / wèi)它的(de)擔保效力僅僅發生在(zài)信托公司與被投資項目之(zhī)間，而(ér)不(bù)是(shì)項目與購買人(rén)之(zhī)間或信托公司與信托購買人(rén)之(zhī)間。 
　　雖然按照中國(guó)人(rén)民銀行的(de)有關規定，“信托投資人(rén)在(zài)被投資方破産的(de)情況下，在(zài)所有債權人(rén)當中擁有優先償付權＂，但是(shì)，“優先償付＂的(de)對象是(shì)信托公司，而(ér)非直接償付給購買人(rén)，一(yī / yì ／yí)位業内人(rén)士指出(chū)，如果信托公司出(chū)于(yú)一(yī / yì ／yí)定的(de)目的(de)拒絕退還本金或者不(bù)完全退還本金，購買人(rén)的(de)利益将被損害。 
　　北京漢華律師事務所胡淩律師指出(chū)，由于(yú)信托購買人(rén)和(hé / huò)信托公司的(de)債務關系與信托公司和(hé / huò)被投資的(de)房地(dì / de)産項目之(zhī)間的(de)債務關系是(shì)兩個(gè)獨立的(de)法律關系，因此，如果在(zài)房産信托運作的(de)過程中，被投資方倒閉，需要(yào / yāo)啓動擔保賠付時(shí)，首先需要(yào / yāo)解決被投資房地(dì / de)産項目與信托公司之(zhī)間的(de)債務關系，而(ér)非信托公司與信托購買人(rén)之(zhī)間的(de)法律關系。　 
　　風險三：信托公司評估項目并不(bù)可靠　 
　　楊泓指出(chū)，由于(yú)中國(guó)沒有專業的(de)房地(dì / de)産信托公司，房産信托産品通常由一(yī / yì ／yí)般的(de)信托公司發行，這(zhè)就(jiù)緻使信托公司對項目的(de)前景難以(yǐ)做出(chū)準确的(de)判斷。作爲(wéi / wèi)信托購買人(rén)資金的(de)代管者，對房地(dì / de)産項目前景判斷的(de)失誤，将直接導緻信托購買人(rén)的(de)利益受到(dào)損失。楊泓認爲(wéi / wèi)，這(zhè)也(yě)是(shì)房産信托又一(yī / yì ／yí)大(dà)風險。　 
　　據記者了(le／liǎo)解，在(zài)現今的(de)市場中，基本上(shàng)所有發行房産信托的(de)信托公司都不(bù)聘請專業的(de)評估機構對房地(dì / de)産項目的(de)前景進行預測，往往需要(yào / yāo)購買人(rén)根據自身的(de)經驗進行判斷，一(yī / yì ／yí)旦個(gè)人(rén)的(de)判斷出(chū)現錯誤，往往會對信托購買人(rén)造成巨大(dà)的(de)利益損失。　 
　　房産信托有待規範　 
　　正是(shì)由于(yú)上(shàng)述風險的(de)存在(zài)，銀監會已經在(zài)考慮整肅房産信托市場，甚至有傳言說(shuō)“銀監會欲叫停房産信托”，雖然銀監會已經進行了(le／liǎo)否認，但是(shì)，有關人(rén)士透露，即将出(chū)台《房地(dì / de)産信托專項管理辦法》，這(zhè)一(yī / yì ／yí)“新規”的(de)核心内容在(zài)于(yú)限制了(le／liǎo)房産信托的(de)總額不(bù)得超過項目總資金量70％，這(zhè)無疑擡高了(le／liǎo)房産信托的(de)門檻。　 
　　崔建華認爲(wéi / wèi)，此舉不(bù)僅對信托公司與開發商有較大(dà)的(de)影響，對有意向投資房産信托的(de)買家來(lái)說(shuō)也(yě)有所影響。他(tā)指出(chū)，房産信托的(de)大(dà)量出(chū)現是(shì)因爲(wéi / wèi)其融資成本低于(yú)銀行融資的(de)成本，而(ér)新政策出(chū)台之(zhī)後，房産信托融資的(de)成本将有所提高，當其融資成本超過銀行或其他(tā)融資方式的(de)成本時(shí)，開發商将不(bù)再熱衷于(yú)采用這(zhè)一(yī / yì ／yí)融資工具，普通買家将有可能買不(bù)到(dào)房産信托。　 
　　不(bù)過，這(zhè)僅僅是(shì)一(yī / yì ／yí)種猜想，在(zài)短時(shí)間内還很難做出(chū)房産信托與銀行貸款誰代替誰的(de)結論。随着房地(dì / de)産金融創新的(de)深入，以(yǐ)後會有越來(lái)越多的(de)融資方式出(chū)現，至于(yú)房産信托，很可能将是(shì)這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)種情況，當開發商想到(dào)需要(yào / yāo)融資的(de)時(shí)候，會想起有這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)種融資手段，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，銀行多了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)競争者，開發商多了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)融資渠道(dào)，投資者多了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)種投資手段。