我國(guó)發展REIT的(de)法律思考
來(lái)源：WWW.TRUSTSZ.COM 時(shí)間：2004-06-01
一(yī / yì ／yí)．我國(guó)發展REIT的(de)必要(yào / yāo)性分析。
1．REIT内在(zài)機制的(de)分析。
REIT從本質上(shàng)屬于(yú)信托，因此它有着信托的(de)功能機制和(hé / huò)價值取向。
（1）能夠有效地(dì / de)保障房地(dì / de)産投資的(de)安全性并最大(dà)限度地(dì / de)實現其保值和(hé / huò)增值。一(yī / yì ／yí)旦設定信托，作爲(wéi / wèi)信托财産的(de)房地(dì / de)産證券便具有了(le／liǎo)獨立性，不(bù)同于(yú)委托人(rén)、受托人(rén)及受益人(rén)三方任何一(yī / yì ／yí)方的(de)自有财産且不(bù)受該三方中任何一(yī / yì ／yí)方債權人(rén)的(de)追及，有效地(dì / de)保障了(le／liǎo)房地(dì / de)産證券的(de)安全，且由具有專業知識的(de)投資理财專家來(lái)經營管理房地(dì / de)産證券，從而(ér)能克服委托人(rén)或受益人(rén)在(zài)能力和(hé / huò)時(shí)空上(shàng)的(de)限制，最大(dà)限度的(de)實現其保值和(hé / huò)增值的(de)目的(de)。
（2）使受益人(rén)利益得到(dào)最大(dà)限度的(de)保障。信托使受益人(rén)處于(yú)隻享有利益而(ér)免去責任的(de)優越地(dì / de)位，對信托财産享有優先于(yú)委托人(rén)或受益人(rén)的(de)債權人(rén)的(de)權利，且在(zài)信托财産旁落他(tā)人(rén)之(zhī)手時(shí)，受益人(rén)有權向受讓人(rén)請求返還财産。
2．REIT能夠促進我國(guó)房地(dì / de)産事業的(de)迅速發展。
我國(guó)房地(dì / de)産業經過20多年的(de)發展，盡管取得了(le／liǎo)可喜的(de)成就(jiù)，但是(shì)整個(gè)行業無論從市場發展程度還是(shì)業内企業的(de)經營管理還相當落後。在(zài)市場體系比較完善的(de)國(guó)家，房地(dì / de)産投資回報率較爲(wéi / wèi)穩定，而(ér)在(zài)我國(guó)市場機制尚不(bù)完善的(de)狀況下，房地(dì / de)産投資常常演變爲(wéi / wèi)投機，短期炒作取代了(le／liǎo)穩定的(de)中長期投資，而(ér)缺乏中長期投資者的(de)市場必然伴随着高風險。如何抑制房地(dì / de)産市場中的(de)投機行爲(wéi / wèi)，促使房地(dì / de)産産業與金融業規範發展，是(shì)現階段需要(yào / yāo)研究的(de)迫切課題。從市場發展來(lái)看，我國(guó)的(de)房地(dì / de)産金融創新仍停留在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)較低水平，至今沒有建立起一(yī / yì ／yí)個(gè)穩定的(de)房地(dì / de)産資本市場。房地(dì / de)産證券化是(shì)長期發展的(de)趨勢，而(ér)引入REIT方式将有助于(yú)推動房地(dì / de)産資本市場的(de)發展和(hé / huò)房地(dì / de)産企業經營管理理念的(de)革新，具體說(shuō)來(lái)，主要(yào / yāo)表現爲(wéi / wèi)以(yǐ)下幾個(gè)方面：
（1）目前我國(guó)大(dà)部分房地(dì / de)産開發企業自有資金都未超過25%，開發資金短缺将是(shì)長期現象。REIT可以(yǐ)爲(wéi / wèi)我國(guó)房地(dì / de)産開發企業提供可靠的(de)資金循環保障機制，建立一(yī / yì ／yí)種比較穩定的(de)融資機制。
（2）REIT的(de)經營方式和(hé / huò)治理結構類似于(yú)股份公司，受到(dào)股東及董事會的(de)監督，REIT股票市值也(yě)反映出(chū)投資者對公司的(de)信心。REIT可促進房地(dì / de)産企業立足長遠發展，增加長期投資，消除房地(dì / de)産業中的(de)投機行爲(wéi / wèi)。
（3）REIT使房地(dì / de)産産權從原來(lái)的(de)由産權人(rén)直接、集中占有轉變爲(wéi / wèi)由衆多的(de)、分散的(de)投資者個(gè)人(rén)占有。房地(dì / de)産産權關系的(de)這(zhè)種轉變使産權轉移更爲(wéi / wèi)簡單，産權的(de)轉移不(bù)再需要(yào / yāo)實物的(de)易手，而(ér)隻需REIT收益憑證的(de)交割，因此大(dà)大(dà)方便了(le／liǎo)房地(dì / de)産交易，有助于(yú)繁榮房地(dì / de)産交易市場和(hé / huò)證券市場。
（4）房地(dì / de)産是(shì)資金密集型行業，具有投資周期長，投資規模大(dà)的(de)特點。一(yī / yì ／yí)般的(de)小投資者根本無法參與投資。REIT使大(dà)額的(de)房地(dì / de)産投資變成了(le／liǎo)小額的(de)證券投資，幾乎所有的(de)投資者都可以(yǐ)參與房地(dì / de)産投資，從而(ér)大(dà)大(dà)地(dì / de)擴展了(le／liǎo)房地(dì / de)産投資的(de)隊伍。
（5）REIT使房地(dì / de)産的(de)經營由買賣爲(wéi / wèi)主轉爲(wéi / wèi)以(yǐ)出(chū)租爲(wéi / wèi)主。通過出(chū)租，一(yī / yì ／yí)方面可以(yǐ)盤活沉澱在(zài)房地(dì / de)産上(shàng)的(de)資金，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産節約生産成本；另一(yī / yì ／yí)方面促進了(le／liǎo)房地(dì / de)産業的(de)專業經營，提高了(le／liǎo)房地(dì / de)産産業的(de)經營效率。
（6）房地(dì / de)産是(shì)一(yī / yì ／yí)種融住所和(hé / huò)區位利潤爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)體的(de)特殊商品。因此，即使不(bù)同地(dì / de)區、不(bù)同地(dì / de)段的(de)物業别的(de)方面都相同，仍會有明顯的(de)需求、價格等差異。因此，投資者很難同時(shí)在(zài)不(bù)同的(de)地(dì / de)區進行大(dà)規模的(de)投資并獲得成功。而(ér)通過投資REIT的(de)受益憑證，則可以(yǐ)在(zài)不(bù)增加風險甚至是(shì)在(zài)降低風險的(de)情況下實現分散化組合投資。
3．REIT是(shì)金融業發展的(de)必然要(yào / yāo)求。
在(zài)當今金融自由化、國(guó)際化、一(yī / yì ／yí)體化、證券化和(hé / huò)全球化的(de)潮流下，采取傳統融資手段的(de)銀行受到(dào)挑戰，非銀行金融機構不(bù)斷推陳出(chū)新，開展了(le／liǎo)許多完善的(de)現金管理服務項目，從而(ér)使公衆在(zài)銀行的(de)存款流向收益率和(hé / huò)流動性更有吸引力的(de)其他(tā)金融資産和(hé / huò)有價證券，而(ér)REIT是(shì)國(guó)際金融市場上(shàng)普遍的(de)安全性和(hé / huò)獲利性較爲(wéi / wèi)理想的(de)投資方式。
二．我國(guó)發展REIT的(de)可行性分析。
1． REIT發展所需的(de)投資主體已逐步形成。
從投資主體的(de)角度來(lái)看，REIT有潛在(zài)的(de)投資者，表現在(zài)：
（1）個(gè)人(rén)投資者躍躍欲試。随着國(guó)家經濟的(de)發展，居民收入水平的(de)提高，形成了(le／liǎo)巨額的(de)社會閑散資金。據統計，截止到(dào)2002年5月，我國(guó)居民的(de)儲蓄餘額爲(wéi / wèi)8.04萬億元。 然而(ér)由于(yú)缺乏投資渠道(dào)，居民的(de)巨額儲蓄一(yī / yì ／yí)直無法用于(yú)多元化投資。如房地(dì / de)産而(ér)言，近年來(lái)經濟波動加劇，房地(dì / de)産投資的(de)價值開始顯現，但是(shì)由于(yú)房地(dì / de)産資本密集型的(de)特點，個(gè)人(rén)投資者幾乎無法問津。REIT可以(yǐ)促進房地(dì / de)産市場的(de)公平性，對廣大(dà)中小投資者來(lái)說(shuō)，提供了(le／liǎo)流動性很強的(de)小額投資機會，打破了(le／liǎo)少數有錢人(rén)對房地(dì / de)産投資的(de)壟斷。更重要(yào / yāo)的(de)是(shì)REIT爲(wéi / wèi)投資者帶來(lái)的(de)收入優勢，即REIT95-以(yǐ)上(shàng)的(de)可稅收入要(yào / yāo)用于(yú)股東分配。
（2）機構投資者隊伍正在(zài)增長。機構投資者是(shì)REIT的(de)主要(yào / yāo)投資者。那些有強大(dà)的(de)機構投資者支持的(de)REIT，可以(yǐ)得到(dào)更高的(de)價值評價，并受到(dào)長期的(de)"追捧"，由此REIT可以(yǐ)在(zài)資本市場上(shàng)赢得競争優勢。具體來(lái)說(shuō)，一(yī / yì ／yí)個(gè)REIT吸引機構投資者投資的(de)好處有：其一(yī / yì ／yí)，獲得低成本的(de)資本。機構投資者對REIT普通股的(de)需求可以(yǐ)提高股票價格的(de)溢價，從而(ér)降低股息率及相應的(de)權益資本成本和(hé / huò)債務資本成本。其二，保持股價的(de)穩定。由于(yú)機構投資者對REIT的(de)投資一(yī / yì ／yí)般屬于(yú)長期的(de)戰略性投資，而(ér)不(bù)是(shì)短期的(de)炒作，因此機構投資者的(de)投資有助于(yú)REIT的(de)股票價格的(de)穩定。其三，爲(wéi / wèi)資本擴張獲得持續的(de)資金來(lái)源。如果REIT能夠實現其戰略目标，并滿足投資者的(de)預期要(yào / yāo)求，那麽REIT未來(lái)的(de)籌資活動就(jiù)可以(yǐ)通過機構投資者來(lái)實現。從同一(yī / yì ／yí)機構投資者全體中籌資可以(yǐ)接生籌資時(shí)間，并減少因在(zài)資本市場開展各種籌資活動所需的(de)成本。其四，獲得多樣化交易的(de)機會。一(yī / yì ／yí)旦REIT與機構投資者之(zhī)間建立起聯系，它就(jiù)可以(yǐ)與機構投資者進一(yī / yì ／yí)步開展多樣化的(de)交易或業務活動，包括讓機構投資者參與普通股的(de)直接募集、股票再次發行的(de)即時(shí)交易、投資組合共同投資，許多大(dà)型機構投資者還會積極參與REIT債務融資。其五，獲得"羊群"效應。一(yī / yì ／yí)家獲得一(yī / yì ／yí)些精明的(de)機構投資者青睐的(de)REIT有可能獲得其他(tā)投資者的(de)青睐，從而(ér)形成一(yī / yì ／yí)個(gè)投資群體。我國(guó)的(de)機構投資者正在(zài)迅速增長，保險公司、社保基金和(hé / huò)養老基金已經或即将成爲(wéi / wèi)大(dà)的(de)投資機構。
2．我國(guó)土地(dì / de)使用制度和(hé / huò)住房制度改革爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産權益的(de)分割提供了(le／liǎo)前提條件。我國(guó)近年來(lái)出(chū)台一(yī / yì ／yí)系列法律、法規，規範我國(guó)房地(dì / de)産産權的(de)自由處分和(hé / huò)收益。這(zhè)無疑有助于(yú)REIT在(zài)我國(guó)的(de)順利開展。
3．信托業的(de)發展和(hé / huò)證券制度的(de)逐步完善爲(wéi / wèi)REIT創造了(le／liǎo)必要(yào / yāo)的(de)條件。我國(guó)于(yú)2001年頒布了(le／liǎo)《信托法》，使信托在(zài)我國(guó)有了(le／liǎo)更權威的(de)法律依據，而(ér)2002年頒布的(de)《信托投資公司管理辦法》和(hé / huò)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，從更細緻的(de)角度規範了(le／liǎo)信托業和(hé / huò)個(gè)别信托；證券制度方面，監管層一(yī / yì ／yí)直在(zài)緻力于(yú)證券衍生産品的(de)創新和(hé / huò)投資者保護的(de)立法，這(zhè)無疑爲(wéi / wèi)REIT在(zài)我國(guó)的(de)發展創造了(le／liǎo)制度環境。
4．信托投資業務重組的(de)需要(yào / yāo)。
我國(guó)的(de)信托投資公司曾經不(bù)僅是(shì)"全能型金融機構"，而(ér)且還涉足多方面的(de)實業投資，其中房地(dì / de)産業務占有相當的(de)比重。根據分業經營的(de)原則，信托投資公司實業的(de)投資部分業務必須進行剝離，這(zhè)其中當然也(yě)包括房地(dì / de)産業務。對于(yú)房地(dì / de)産業務的(de)剝離，可以(yǐ)采取把原來(lái)的(de)房地(dì / de)産業務或全資子(zǐ)公司改造爲(wéi / wèi)REIT的(de)方式進行，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，把原有的(de)房地(dì / de)産業務或房地(dì / de)産公司改組爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)REIT，信托投資公司把已有的(de)房地(dì / de)産直接投資轉換成爲(wéi / wèi)REIT的(de)股權，由原來(lái)的(de)房地(dì / de)産經營開發者轉爲(wéi / wèi)REIT的(de)戰略投資者。這(zhè)樣做的(de)好處在(zài)于(yú)，信托投資公司不(bù)僅可以(yǐ)在(zài)不(bù)放棄房地(dì / de)産所有權的(de)基礎上(shàng)剝離房地(dì / de)産業務，實現分業經營的(de)目标；而(ér)且還可以(yǐ)套現一(yī / yì ／yí)部分資金。
另外，如果信托投資公司不(bù)想保留房地(dì / de)産的(de)所有權，則可以(yǐ)組建一(yī / yì ／yí)個(gè)房地(dì / de)産顧問小組，以(yǐ)REIT外部顧問的(de)身份參與REIT的(de)管理活動，收取顧問報酬。之(zhī)所以(yǐ)這(zhè)樣做，因爲(wéi / wèi)信托投資公司以(yǐ)往的(de)房地(dì / de)産投資爲(wéi / wèi)其積累了(le／liǎo)房地(dì / de)産領域的(de)投資和(hé / huò)管理經驗，同時(shí)REIT通常有聘用外部顧問對其日常事務進行管理的(de)需求，這(zhè)兩者相結合，就(jiù)爲(wéi / wèi)信托投資公司作REIT的(de)外部顧問提供了(le／liǎo)有利的(de)條件。
盡管自80年代以(yǐ)來(lái)我國(guó)對信托業進行了(le／liǎo)5次大(dà)的(de)整頓，信托投資公司的(de)業務範圍受到(dào)很大(dà)的(de)限制，但必須看到(dào)，信托投資公司畢竟不(bù)同于(yú)證券公司和(hé / huò)證券投資基金，盡管證券公司有着資産受托管理業務，證券投資基金也(yě)有着資金信托業務，這(zhè)些本質上(shàng)都屬于(yú)信托管理，但它們的(de)信托業務都是(shì)有限的(de)，相比較而(ér)言，信托投資公司無論在(zài)專業性方面還是(shì)在(zài)業務範圍上(shàng)都要(yào / yāo)遠大(dà)于(yú)前兩者，它不(bù)僅可以(yǐ)開展資金信托，還可以(yǐ)開展房地(dì / de)産信托、委托貸款等許多業務；就(jiù)資金信托而(ér)言，它的(de)投資方向也(yě)要(yào / yāo)比證券投資基金要(yào / yāo)廣的(de)多。整頓隻是(shì)對信托投資公司不(bù)規範的(de)行爲(wéi / wèi)進行糾正，并不(bù)是(shì)否定信托投資公司開展業務特别是(shì)進行産品創新的(de)能力，否則，信托投資公司也(yě)完全可以(yǐ)蛻變爲(wéi / wèi)證券公司、證券投資基金了(le／liǎo)。在(zài)這(zhè)樣的(de)理解下，經過整頓留下來(lái)的(de)、相對規範的(de)信托投資公司，是(shì)我國(guó)開展REIT重要(yào / yāo)樞紐。
三．我國(guó)REIT的(de)雛形。
其實無論是(shì)美國(guó)模式的(de)資金信托型REIT，還是(shì)日本模式的(de)房地(dì / de)産資産信托型REIT，在(zài)我國(guó)目前的(de)現實生活中，都有所反映。具體表現在(zài)：
1．資金信托型REIT。
（1）房地(dì / de)産投資信托基金。
盡管我國(guó)實務界一(yī / yì ／yí)直沒有出(chū)現過"房地(dì / de)産投資信托基金"這(zhè)個(gè)名稱，但是(shì)類似的(de)組織卻早已存在(zài)。如我國(guó)1992年先後出(chū)現的(de)老基金 ，由于(yú)當時(shí)我國(guó)處于(yú)經濟過熱時(shí)期，加上(shàng)沒有法律加以(yǐ)規範，基金投資上(shàng)的(de)"發燒"現象成爲(wéi / wèi)它們的(de)先天性特征，這(zhè)反映在(zài)它們把許多資金都投到(dào)具有泡沫成分的(de)房地(dì / de)産上(shàng)，而(ér)且有許多投資于(yú)房地(dì / de)産的(de)比重已高達70%， 随着我國(guó)經濟的(de)軟着路，房地(dì / de)産泡沫被擠幹，房地(dì / de)産價格回歸真實價值，而(ér)基金投資者也(yě)爲(wéi / wèi)此付出(chū)了(le／liǎo)慘重代價。1997年《證券投資基金管理暫行辦法》頒布後，将基金僅限于(yú)證券投資基金，而(ér)且通過條文對基金的(de)機構及運作機制作出(chū)了(le／liǎo)規定，這(zhè)就(jiù)意味着老基金必須作出(chū)調整，有些極不(bù)規範的(de)還将被撤銷，老基金的(de)改造工作一(yī / yì ／yí)直持續到(dào)2001年4月份， 除了(le／liǎo)被撤銷的(de)外，其餘基本上(shàng)變爲(wéi / wèi)以(yǐ)證券投資爲(wéi / wèi)目标的(de)新基金，原來(lái)的(de)房地(dì / de)産投資業務則被叫停。
盡管法律層面上(shàng)的(de)基金沒有明确房地(dì / de)産投資信托基金的(de)形式，但是(shì)民間社會中私募基金廣泛存在(zài)，其組織形式往往以(yǐ)投資咨詢公司、投資顧問公司等不(bù)需央行發照的(de)一(yī / yì ／yí)般公司出(chū)現，其投資方向比較不(bù)确定，房地(dì / de)産投資在(zài)其中也(yě)占有一(yī / yì ／yí)定比例，不(bù)過由于(yú)對私募基金缺乏法律規定，其存在(zài)的(de)合法性遭到(dào)質疑。
除此之(zhī)外，顯性的(de)房地(dì / de)産投資信托基金萌芽也(yě)正在(zài)出(chū)現，如去年5月，由中國(guó)五礦集團房地(dì / de)産、北京首鋼集團房地(dì / de)産、北京城建集團房地(dì / de)産、中國(guó)石油天然氣管道(dào)局房地(dì / de)産、萬年投資集團共同發起成立的(de)北京世紀華夏資産管理有限公司可以(yǐ)算是(shì)房地(dì / de)産投資基金在(zài)顯性方面的(de)萌芽，正如首創集團的(de)董事長劉曉光所說(shuō)："《産業投資基金法》一(yī / yì ／yí)天不(bù)出(chū)台，産業投資基金就(jiù)不(bù)會在(zài)國(guó)内生根發芽。雖然不(bù)能獲得"出(chū)生證"，但不(bù)見得不(bù)能先"投胎"。對于(yú)有些人(rén)而(ér)言，沒有準生證，就(jiù)不(bù)敢懷胎，但對有的(de)人(rén)而(ér)言，就(jiù)可以(yǐ)先懷胎，到(dào)底何時(shí)降生，由自己把握，想什麽時(shí)候生，就(jiù)什麽時(shí)候生"。
（2）房地(dì / de)産項目信托新産品。
2002年6月《信托投資公司管理辦法》和(hé / huò)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的(de)頒布實施，激發了(le／liǎo)各信托投資公司的(de)創新熱情，從愛建信托的(de)"上(shàng)海外環隧道(dào)項目資金信托計劃"、上(shàng)海國(guó)投的(de)"新上(shàng)海國(guó)際大(dà)廈項目資金信托計劃"和(hé / huò)"上(shàng)海磁懸浮交通項目股權信托受益權投資計劃"、北方信托的(de)"濱海新區基礎設施建設(管網)資金信托計劃"，到(dào)北京國(guó)投的(de)"CBD信托"、新華信托的(de)"住房按揭貸款資金信托"，先後已有10多個(gè)信托品種推出(chū)。其中，後兩者從其操作過程來(lái)看，已經具備了(le／liǎo)資金信托型REIT的(de)特征，現在(zài)存在(zài)的(de)争議主要(yào / yāo)是(shì)信托投資公司發行的(de)信托合同是(shì)否屬于(yú)"證券"範圍，因爲(wéi / wèi)按照《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，信托投資公司不(bù)能發行"憑證式證券"，現行的(de)《證券法》也(yě)沒有把信托合同納入"證券"的(de)範圍，但按照國(guó)外的(de)立法實踐和(hé / huò)我國(guó)的(de)理論界，這(zhè)種受益憑證都應當納入到(dào)證券的(de)範圍，因此它應當是(shì)一(yī / yì ／yí)種證券化的(de)過程。
信托投資公司從事的(de)REIT有别于(yú)房地(dì / de)産投資信托基金，因爲(wéi / wèi)按照《信托投資公司管理辦法》，信托投資公司從事基金業務必須成立基金管理公司，因此，信托投資公司隻能通過基金管理公司來(lái)間接從事房地(dì / de)産投資信托基金業務。
2．房地(dì / de)産資産信托型REIT。
（1）"房屋銀行"現象。
"房屋銀行"最早是(shì)由貴州房屋置換中心與中國(guó)工商銀行貴州省分行聯手推出(chū)的(de)。房屋銀行并非銀行，它隻是(shì)一(yī / yì ／yí)種借代稱呼。它是(shì)由房屋所有人(rén)将房屋的(de)使用權以(yǐ)定期的(de)方式，全權委托房屋租賃公司負責出(chū)租及管理，并通過專業房産評估機構對房屋的(de)使用權價值（即租金）進行評估，或雙方議價，确定其租金價格，房屋所有人(rén)定期獲取租金回報的(de)一(yī / yì ／yí)種房産投資方式。
由于(yú)這(zhè)種經營模式既降低了(le／liǎo)租賃雙方的(de)交易成本，又使雙方的(de)利益能夠得到(dào)保障，因而(ér)深受廣大(dà)群衆的(de)歡迎，并在(zài)上(shàng)海、北京、深圳等全國(guó)各大(dà)城市得到(dào)推廣。因中國(guó)人(rén)民銀行規定"銀行"名稱不(bù)得任意使用，一(yī / yì ／yí)些地(dì / de)方如上(shàng)海已經将其更名爲(wéi / wèi)"存房中心"，天津改爲(wéi / wèi)"房屋信托"。
對于(yú)出(chū)租方而(ér)言，擁有閑置的(de)房屋想出(chū)租，自己找客源、辦理各種登記、繳納各種費用，還要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)随時(shí)出(chū)現的(de)瑣事而(ér)四處奔波，十分麻煩。把房子(zǐ)租給房屋銀行，既可輕松租掉房屋，及時(shí)獲取租金，房屋銀行還可協助房屋所有人(rén)代辦租賃證、代繳房屋稅收及各種費用；有的(de)還提供免費财産保險；存房期内，房屋的(de)日常管理、維護與租金收取均由房屋銀行全權負責，無論房子(zǐ)出(chū)租與否，房屋銀行均須按月照常支付租金，風險由房屋銀行自行承擔，出(chū)租方的(de)租房風險大(dà)大(dà)減少。對于(yú)承租方來(lái)說(shuō)，承租房屋銀行的(de)房子(zǐ)可以(yǐ)免收服務傭金，而(ér)且這(zhè)些房子(zǐ)有些還經過專業清潔、消毒和(hé / huò)簡單裝修，随時(shí)都能入住。入住後的(de)後序服務也(yě)可由房屋銀行保障。
貴州的(de)運作方式是(shì)，把房屋象錢存入銀行一(yī / yì ／yí)樣，客戶将房子(zǐ)存入房屋置換中心租賃部，由房屋租賃部運用科學的(de)方法測算出(chū)房屋正常的(de)出(chū)租價格，經房屋所有人(rén)認可後出(chū)租。客戶存房後，房屋的(de)租賃将由置換中心全權負責，房屋可委托置換中心管理。客戶在(zài)存房的(de)同時(shí)，會得到(dào)一(yī / yì ／yí)個(gè)由工商銀行簽發的(de)存折及靈通卡，每月不(bù)再由客戶向承租戶直接收取租金，而(ér)是(shì)由置換中心租賃部按月定期将房屋租金直接劃到(dào)客戶的(de)賬戶上(shàng)，租金從房屋第一(yī / yì ／yí)次出(chū)租之(zhī)日開始計算。置換中心向客戶承諾，存入房屋租賃部的(de)房屋每半年除留出(chū)20天的(de)租賃工作期和(hé / huò)房屋交接期外，其餘時(shí)間均計租，無論租出(chū)與否，租金照常打到(dào)客戶賬上(shàng)，風險上(shàng)置換中心承擔。這(zhè)樣，既免除了(le／liǎo)客戶在(zài)租房期間的(de)一(yī / yì ／yí)切事務甚或糾紛，同時(shí)也(yě)使客戶不(bù)再因爲(wéi / wèi)房屋租不(bù)出(chū)去造成空置而(ér)發愁。在(zài)"房屋銀行"存房、租房，都不(bù)收取任何費用。
雖然各地(dì / de)都基本參照貴州的(de)方式運作，但還是(shì)有差異。比如，北京房地(dì / de)産交易中心将此類"房屋銀行"業務稱爲(wéi / wèi)"租賃吞吐"業務，該業務規定每年預留兩個(gè)月作爲(wéi / wèi)不(bù)向房屋所有人(rén)支付房租的(de)租賃工作日，自房屋"存入"之(zhī)日起開始按照事先約定的(de)數額計算房租，不(bù)過所約定的(de)房租額與向承租人(rén)收取的(de)實際租金并不(bù)相等，房地(dì / de)産交易中心賺取了(le／liǎo)其中的(de)差價。
在(zài)"房屋銀行"業務運作中，房屋所有人(rén)和(hé / huò)"房屋銀行"之(zhī)間一(yī / yì ／yí)般是(shì)委托人(rén)與受托人(rén)的(de)關系，因而(ér)像北京房地(dì / de)産交易中心那樣從中賺取差價的(de)行爲(wéi / wèi)，有點類似于(yú)房屋的(de)轉租獲利，這(zhè)是(shì)不(bù)符合委托代理及中介業務的(de)有關規定的(de)。但多數"房屋銀行"的(de)基本理念是(shì)：幫你理财，永遠不(bù)收中介費。即"房屋銀行"是(shì)一(yī / yì ／yí)種自益信托關系，房屋所有人(rén)将房屋委托給"房屋銀行"，由"房屋銀行"全權處理房屋的(de)出(chū)租事宜，"房屋銀行"定期給房屋所有人(rén)支付房屋出(chū)租收益，房屋所有人(rén)則以(yǐ)若幹天的(de)房屋租金和(hé / huò)每月房租的(de)若幹比例作爲(wéi / wèi)報酬。從另一(yī / yì ／yí)方面來(lái)說(shuō)，在(zài)"房屋銀行"業務中承租人(rén)是(shì)不(bù)用支付中介費的(de)，因此"房屋銀行"不(bù)是(shì)中介一(yī / yì ／yí)方，而(ér)是(shì)代表房屋所有人(rén)一(yī / yì ／yí)方，是(shì)受托于(yú)房屋所有人(rén)的(de)被委托人(rén)。在(zài)這(zhè)種運作方式下，"房屋銀行"應盡可能地(dì / de)提高房租以(yǐ)獲得更多的(de)服務費，所以(yǐ)承租人(rén)盡管沒有交中介費用，但中介費用含在(zài)房租中，房租也(yě)提高了(le／liǎo)。因此，從實質意義上(shàng)說(shuō)，承租人(rén)和(hé / huò)"房屋銀行"之(zhī)間是(shì)名義上(shàng)的(de)租賃關系，此時(shí)，是(shì)"房屋銀行"以(yǐ)"房屋所有權人(rén)"的(de)身份與承租人(rén)簽定租賃合同，承租人(rén)也(yě)并不(bù)關心誰是(shì)房屋的(de)真正所有者。由此可以(yǐ)看出(chū)，"房屋銀行"業務的(de)運作更符合信托法律關系。房屋所有人(rén)是(shì)信托法律關系中的(de)委托人(rén)，"房屋銀行"是(shì)具體從事房屋經營管理活動的(de)受托人(rén)，受益人(rén)既可以(yǐ)是(shì)作爲(wéi / wèi)委托人(rén)的(de)房屋所有人(rén)，也(yě)可以(yǐ)是(shì)房屋所有人(rén)指定的(de)其他(tā)人(rén)。這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)來(lái)，将"房屋銀行"稱爲(wéi / wèi)"房屋信托"，并用信托法加以(yǐ)規範可能就(jiù)較爲(wéi / wèi)妥當了(le／liǎo)。
（2）"紹興模式"的(de)土地(dì / de)信托。
浙江省紹興縣2001年成立了(le／liǎo)"農民土地(dì / de)信托中心"。農民個(gè)人(rén)承包田的(de)使用權，在(zài)自願的(de)前提下可以(yǐ)同縣農辦、土管、農業局等有關部門一(yī / yì ／yí)起成立的(de)這(zhè)個(gè)"中心"來(lái)簽約，以(yǐ)"入土地(dì / de)股分紅"形式委托這(zhè)個(gè)中介機構來(lái)經營自己土地(dì / de)的(de)使用權。"中心"通過農業信息網以(yǐ)及當地(dì / de)報紙上(shàng)登載土地(dì / de)使用權轉包信息，向種養大(dà)戶、工商房屋所有人(rén)"招商"。這(zhè)樣，經營大(dà)戶就(jiù)不(bù)必同農戶一(yī / yì ／yí)家一(yī / yì ／yí)戶簽約，而(ér)且，土地(dì / de)使用供求矛盾的(de)問題也(yě)能得到(dào)較好解決。此舉使縣、鄉鎮、村三級可以(yǐ)"聯網"搞返租倒包，突破了(le／liǎo)原來(lái)土地(dì / de)使用權僅限于(yú)村一(yī / yì ／yí)級内部搞活的(de)界限，縣一(yī / yì ／yí)級形成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)土地(dì / de)使用權流通市場。
四．我國(guó)REIT的(de)模式選擇。
由上(shàng)可知，我國(guó)目前存在(zài)着許多REIT的(de)雛形，對這(zhè)些形式我們應當綜合加以(yǐ)利用：
1．房地(dì / de)産信托投資基金。
盡管《投資基金法》的(de)立法已經改爲(wéi / wèi)《證券投資基金法》的(de)立法，但是(shì)無庸質疑，《産業投資基金法》的(de)出(chū)台也(yě)具有迫切性，首先它可以(yǐ)将廣泛存在(zài)的(de)私募基金加以(yǐ)合法化。其次，加入WTO，我國(guó)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)産生和(hé / huò)發展将面臨嚴峻的(de)挑戰，因爲(wéi / wèi)我國(guó)房地(dì / de)産金融還處于(yú)起步階段，完善的(de)房地(dì / de)産金融體系尚未建立，外國(guó)金融勢力很容易滲透到(dào)我國(guó)的(de)房地(dì / de)産金融行業。特别是(shì)根據WTO金融服務協議要(yào / yāo)求，入世後外國(guó)金融機構允許在(zài)基金管理企業中持股33％，3年後增至49％，這(zhè)意味着外國(guó)金融機構已經開始被允許進入我國(guó)基金市場；而(ér)外資房地(dì / de)産金融機構憑借其資金實力、金融服務和(hé / huò)技術人(rén)才優勢，必将對我國(guó)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)産生和(hé / huò)發展造成沖擊。因此有必要(yào / yāo)通過《産業投資基金法》培植和(hé / huò)鼓勵我國(guó)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)産生和(hé / huò)發展。最後，如前述，REIT存在(zài)着必要(yào / yāo)性，決定了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)美好前景，而(ér)《産業投資基金法》完全可以(yǐ)借鑒美國(guó)的(de)相關經驗，使其更好地(dì / de)發揮作用。
2．信托投資公司的(de)信托新産品。
信托投資公司完全可以(yǐ)推出(chū)房地(dì / de)産方面的(de)信托新産品，因爲(wéi / wèi)經過這(zhè)三年的(de)信托業大(dà)整頓，信托投資公司已經規範了(le／liǎo)許多，而(ér)且從産品創新的(de)角度出(chū)發，應當鼓勵信托投資公司進行金融創新。《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》允許信托投資公司從事集合資金信托，這(zhè)就(jiù)爲(wéi / wèi)資金信托型REIT創造了(le／liǎo)條件。目前應當注意的(de)就(jiù)是(shì)要(yào / yāo)監督信托投資公司認真按照法律開展信托業務，從而(ér)降低非系統風險。現在(zài)一(yī / yì ／yí)些信托投資公司在(zài)實踐中變相規避法律，進行營銷宣傳，或者繞過發行數目的(de)限制等等，這(zhè)都違反了(le／liǎo)立法的(de)原意，增加了(le／liǎo)投資者的(de)風險，對此，必須加以(yǐ)規範。
3．"房屋銀行"方面。
其實，我國(guó)目前"房屋銀行"經營房屋的(de)方式可謂多種多樣，除了(le／liǎo)前面提到(dào)的(de) "存房取租"外，還有其他(tā)"房屋理财套餐"。如"先貸後賣"即指合法擁有可售物業需流動資金周轉的(de)企業或個(gè)人(rén)将物業委托"房屋銀行"獨家代理并經評估、信用審核後即可從商業銀行取得評估價一(yī / yì ／yí)定比例的(de)貸款，待"房屋銀行"售出(chū)該物業後，房屋所有人(rén)清還貸款，取回房款或餘款。" 以(yǐ)租還貸"指擁有可出(chū)租物業且有不(bù)動産投資意向的(de)個(gè)人(rén)或企業将物業存入滿堂紅"房屋銀行"後，即可從商業銀行取得物業評估價一(yī / yì ／yí)定比例的(de)貸款。約定的(de)期限（空租期）後，無論該物業是(shì)否出(chū)租，"房屋銀行"均将月租劃入銀行的(de)還貸專用帳戶，從而(ér)以(yǐ)租金歸還貸款利息。若月租高于(yú)每月應還本息，"房屋銀行"将差額劃入房屋所有人(rén)專用帳戶。若月租低于(yú)每月應還本息，房屋所有人(rén)通過專用帳戶向銀行補差額。"代收租業務"，指"房屋銀行"替房屋所有人(rén)成功出(chū)租房屋後，聯合銀行監督租客按時(shí)将租金劃入房屋所有人(rén)指定的(de)帳戶内，房屋所有人(rén)坐享其成、按月取租 。"房屋銀行"每年向房屋所有人(rén)收取一(yī / yì ／yí)定期限的(de)租金作爲(wéi / wèi)服務費用。"速配租賃"是(shì)"房屋銀行"在(zài)最短時(shí)間内爲(wéi / wèi)房屋所有人(rén)找到(dào)承租人(rén)将房屋出(chū)租，并促成房屋所有人(rén)與承租人(rén)雙方簽定房屋租賃合同後，房屋所有人(rén)直接向承租人(rén)收取房租。"房屋銀行"向房屋所有人(rén)收取一(yī / yì ／yí)定期限的(de)租金作爲(wéi / wèi)傭金。
對此，我們應當首先辨别它們的(de)法律性質，才能從法律上(shàng)加以(yǐ)規範。
首先，不(bù)是(shì)所有"房屋銀行"的(de)業務都是(shì)信托業務，如"代收租業務"是(shì)代理業務，"速配租賃"則是(shì)行紀關系。
其次，對屬于(yú)信托業務的(de)"存房取租"、"以(yǐ)租還貸"等則應按照信托法規範，如簽訂信托合同、辦理信托登記、房屋銀行承擔信托責任、隻允許收取信托報酬、不(bù)得保底、不(bù)得承諾承擔風險等。
最後，對于(yú)房屋銀行的(de)資格問題，筆者認爲(wéi / wèi)最好是(shì)具有雙重條件，一(yī / yì ／yí)方面具有信托執業資格，另一(yī / yì ／yí)方面則要(yào / yāo)有房地(dì / de)産專業知識，畢竟REIT是(shì)一(yī / yì ／yí)項專業化要(yào / yāo)求很高的(de)信托，否則很難保證信托的(de)營利性。
4．土地(dì / de)信托方面。
紹興的(de)"土地(dì / de)信托"是(shì)深化農村土地(dì / de)經營機制，促進土地(dì / de)使用權規範有序流轉的(de)有益探索。由于(yú)種種原因，我國(guó)土地(dì / de)抛荒棄耕增多，而(ér)農業的(de)産業化，卻迫切需要(yào / yāo)土地(dì / de)适度規模化經營。于(yú)是(shì)，土地(dì / de)使用權能否在(zài)政府的(de)監控下依法有序流動，其間能否保障農民的(de)基本權益，就(jiù)成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)的(de)問題。土地(dì / de)信托是(shì)探索土地(dì / de)使用權流轉機制的(de)嘗試。土地(dì / de)信托是(shì)指土地(dì / de)信托服務組織接受土地(dì / de)承包者的(de)委托，在(zài)堅持土地(dì / de)所有權和(hé / huò)承包權不(bù)變的(de)前提下，按照土地(dì / de)使用權市場化要(yào / yāo)求，通過運用一(yī / yì ／yí)定的(de)方法，實施必要(yào / yāo)的(de)程序，将其擁有的(de)土地(dì / de)使用權在(zài)一(yī / yì ／yí)定期限内依法、有償轉讓給其他(tā)單位或個(gè)人(rén)的(de)行爲(wéi / wèi)。
但土地(dì / de)信托必須堅持"确保所有權、穩定承包權、搞活使用權"的(de)原則；堅持"依法、自願、有償"的(de)原則，不(bù)搞強迫流轉，不(bù)搞行政定價；堅持"不(bù)改變土地(dì / de)的(de)農業用途，确保耕地(dì / de)複耕能力"的(de)原則，防止在(zài)耕地(dì / de)上(shàng)擅自搞固定建築，但允許農民在(zài)耕地(dì / de)上(shàng)搭建大(dà)棚和(hé / huò)溫室。因爲(wéi / wèi)土地(dì / de)承包制是(shì)我國(guó)現行農村政策的(de)基礎，紹興土地(dì / de)信托的(de)核心是(shì)保障農民對土地(dì / de)的(de)承包權。土地(dì / de)信托的(de)最大(dà)特點是(shì)既堅持基本準則，又具有靈活可變性。它有利于(yú)解決這(zhè)樣幾個(gè)矛盾：穩定土地(dì / de)承包制與适度規模經營的(de)矛盾；農民離鄉離土和(hé / huò)依法擁有土地(dì / de)使用權的(de)矛盾；土地(dì / de)無人(rén)耕種和(hé / huò)發揮耕地(dì / de)效益的(de)矛盾。 目前的(de)關鍵是(shì)如何通過法律來(lái)規範土地(dì / de)信托的(de)規範運行。
五．總結。
REIT在(zài)我國(guó)具有實施的(de)必要(yào / yāo)性和(hé / huò)可行性，對于(yú)它的(de)模式，我們應當參考我國(guó)目前存在(zài)的(de)一(yī / yì ／yí)些雛形，借鑒國(guó)外的(de)先進經驗，使它們能夠更加規範、更加高效的(de)運作，從而(ér)促進我國(guó)房地(dì / de)産投融資事業的(de)發展。
1．REIT内在(zài)機制的(de)分析。
REIT從本質上(shàng)屬于(yú)信托，因此它有着信托的(de)功能機制和(hé / huò)價值取向。
（1）能夠有效地(dì / de)保障房地(dì / de)産投資的(de)安全性并最大(dà)限度地(dì / de)實現其保值和(hé / huò)增值。一(yī / yì ／yí)旦設定信托，作爲(wéi / wèi)信托财産的(de)房地(dì / de)産證券便具有了(le／liǎo)獨立性，不(bù)同于(yú)委托人(rén)、受托人(rén)及受益人(rén)三方任何一(yī / yì ／yí)方的(de)自有财産且不(bù)受該三方中任何一(yī / yì ／yí)方債權人(rén)的(de)追及，有效地(dì / de)保障了(le／liǎo)房地(dì / de)産證券的(de)安全，且由具有專業知識的(de)投資理财專家來(lái)經營管理房地(dì / de)産證券，從而(ér)能克服委托人(rén)或受益人(rén)在(zài)能力和(hé / huò)時(shí)空上(shàng)的(de)限制，最大(dà)限度的(de)實現其保值和(hé / huò)增值的(de)目的(de)。
（2）使受益人(rén)利益得到(dào)最大(dà)限度的(de)保障。信托使受益人(rén)處于(yú)隻享有利益而(ér)免去責任的(de)優越地(dì / de)位，對信托财産享有優先于(yú)委托人(rén)或受益人(rén)的(de)債權人(rén)的(de)權利，且在(zài)信托财産旁落他(tā)人(rén)之(zhī)手時(shí)，受益人(rén)有權向受讓人(rén)請求返還财産。
2．REIT能夠促進我國(guó)房地(dì / de)産事業的(de)迅速發展。
我國(guó)房地(dì / de)産業經過20多年的(de)發展，盡管取得了(le／liǎo)可喜的(de)成就(jiù)，但是(shì)整個(gè)行業無論從市場發展程度還是(shì)業内企業的(de)經營管理還相當落後。在(zài)市場體系比較完善的(de)國(guó)家，房地(dì / de)産投資回報率較爲(wéi / wèi)穩定，而(ér)在(zài)我國(guó)市場機制尚不(bù)完善的(de)狀況下，房地(dì / de)産投資常常演變爲(wéi / wèi)投機，短期炒作取代了(le／liǎo)穩定的(de)中長期投資，而(ér)缺乏中長期投資者的(de)市場必然伴随着高風險。如何抑制房地(dì / de)産市場中的(de)投機行爲(wéi / wèi)，促使房地(dì / de)産産業與金融業規範發展，是(shì)現階段需要(yào / yāo)研究的(de)迫切課題。從市場發展來(lái)看，我國(guó)的(de)房地(dì / de)産金融創新仍停留在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)較低水平，至今沒有建立起一(yī / yì ／yí)個(gè)穩定的(de)房地(dì / de)産資本市場。房地(dì / de)産證券化是(shì)長期發展的(de)趨勢，而(ér)引入REIT方式将有助于(yú)推動房地(dì / de)産資本市場的(de)發展和(hé / huò)房地(dì / de)産企業經營管理理念的(de)革新，具體說(shuō)來(lái)，主要(yào / yāo)表現爲(wéi / wèi)以(yǐ)下幾個(gè)方面：
（1）目前我國(guó)大(dà)部分房地(dì / de)産開發企業自有資金都未超過25%，開發資金短缺将是(shì)長期現象。REIT可以(yǐ)爲(wéi / wèi)我國(guó)房地(dì / de)産開發企業提供可靠的(de)資金循環保障機制，建立一(yī / yì ／yí)種比較穩定的(de)融資機制。
（2）REIT的(de)經營方式和(hé / huò)治理結構類似于(yú)股份公司，受到(dào)股東及董事會的(de)監督，REIT股票市值也(yě)反映出(chū)投資者對公司的(de)信心。REIT可促進房地(dì / de)産企業立足長遠發展，增加長期投資，消除房地(dì / de)産業中的(de)投機行爲(wéi / wèi)。
（3）REIT使房地(dì / de)産産權從原來(lái)的(de)由産權人(rén)直接、集中占有轉變爲(wéi / wèi)由衆多的(de)、分散的(de)投資者個(gè)人(rén)占有。房地(dì / de)産産權關系的(de)這(zhè)種轉變使産權轉移更爲(wéi / wèi)簡單，産權的(de)轉移不(bù)再需要(yào / yāo)實物的(de)易手，而(ér)隻需REIT收益憑證的(de)交割，因此大(dà)大(dà)方便了(le／liǎo)房地(dì / de)産交易，有助于(yú)繁榮房地(dì / de)産交易市場和(hé / huò)證券市場。
（4）房地(dì / de)産是(shì)資金密集型行業，具有投資周期長，投資規模大(dà)的(de)特點。一(yī / yì ／yí)般的(de)小投資者根本無法參與投資。REIT使大(dà)額的(de)房地(dì / de)産投資變成了(le／liǎo)小額的(de)證券投資，幾乎所有的(de)投資者都可以(yǐ)參與房地(dì / de)産投資，從而(ér)大(dà)大(dà)地(dì / de)擴展了(le／liǎo)房地(dì / de)産投資的(de)隊伍。
（5）REIT使房地(dì / de)産的(de)經營由買賣爲(wéi / wèi)主轉爲(wéi / wèi)以(yǐ)出(chū)租爲(wéi / wèi)主。通過出(chū)租，一(yī / yì ／yí)方面可以(yǐ)盤活沉澱在(zài)房地(dì / de)産上(shàng)的(de)資金，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産節約生産成本；另一(yī / yì ／yí)方面促進了(le／liǎo)房地(dì / de)産業的(de)專業經營，提高了(le／liǎo)房地(dì / de)産産業的(de)經營效率。
（6）房地(dì / de)産是(shì)一(yī / yì ／yí)種融住所和(hé / huò)區位利潤爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)體的(de)特殊商品。因此，即使不(bù)同地(dì / de)區、不(bù)同地(dì / de)段的(de)物業别的(de)方面都相同，仍會有明顯的(de)需求、價格等差異。因此，投資者很難同時(shí)在(zài)不(bù)同的(de)地(dì / de)區進行大(dà)規模的(de)投資并獲得成功。而(ér)通過投資REIT的(de)受益憑證，則可以(yǐ)在(zài)不(bù)增加風險甚至是(shì)在(zài)降低風險的(de)情況下實現分散化組合投資。
3．REIT是(shì)金融業發展的(de)必然要(yào / yāo)求。
在(zài)當今金融自由化、國(guó)際化、一(yī / yì ／yí)體化、證券化和(hé / huò)全球化的(de)潮流下，采取傳統融資手段的(de)銀行受到(dào)挑戰，非銀行金融機構不(bù)斷推陳出(chū)新，開展了(le／liǎo)許多完善的(de)現金管理服務項目，從而(ér)使公衆在(zài)銀行的(de)存款流向收益率和(hé / huò)流動性更有吸引力的(de)其他(tā)金融資産和(hé / huò)有價證券，而(ér)REIT是(shì)國(guó)際金融市場上(shàng)普遍的(de)安全性和(hé / huò)獲利性較爲(wéi / wèi)理想的(de)投資方式。
二．我國(guó)發展REIT的(de)可行性分析。
1． REIT發展所需的(de)投資主體已逐步形成。
從投資主體的(de)角度來(lái)看，REIT有潛在(zài)的(de)投資者，表現在(zài)：
（1）個(gè)人(rén)投資者躍躍欲試。随着國(guó)家經濟的(de)發展，居民收入水平的(de)提高，形成了(le／liǎo)巨額的(de)社會閑散資金。據統計，截止到(dào)2002年5月，我國(guó)居民的(de)儲蓄餘額爲(wéi / wèi)8.04萬億元。 然而(ér)由于(yú)缺乏投資渠道(dào)，居民的(de)巨額儲蓄一(yī / yì ／yí)直無法用于(yú)多元化投資。如房地(dì / de)産而(ér)言，近年來(lái)經濟波動加劇，房地(dì / de)産投資的(de)價值開始顯現，但是(shì)由于(yú)房地(dì / de)産資本密集型的(de)特點，個(gè)人(rén)投資者幾乎無法問津。REIT可以(yǐ)促進房地(dì / de)産市場的(de)公平性，對廣大(dà)中小投資者來(lái)說(shuō)，提供了(le／liǎo)流動性很強的(de)小額投資機會，打破了(le／liǎo)少數有錢人(rén)對房地(dì / de)産投資的(de)壟斷。更重要(yào / yāo)的(de)是(shì)REIT爲(wéi / wèi)投資者帶來(lái)的(de)收入優勢，即REIT95-以(yǐ)上(shàng)的(de)可稅收入要(yào / yāo)用于(yú)股東分配。
（2）機構投資者隊伍正在(zài)增長。機構投資者是(shì)REIT的(de)主要(yào / yāo)投資者。那些有強大(dà)的(de)機構投資者支持的(de)REIT，可以(yǐ)得到(dào)更高的(de)價值評價，并受到(dào)長期的(de)"追捧"，由此REIT可以(yǐ)在(zài)資本市場上(shàng)赢得競争優勢。具體來(lái)說(shuō)，一(yī / yì ／yí)個(gè)REIT吸引機構投資者投資的(de)好處有：其一(yī / yì ／yí)，獲得低成本的(de)資本。機構投資者對REIT普通股的(de)需求可以(yǐ)提高股票價格的(de)溢價，從而(ér)降低股息率及相應的(de)權益資本成本和(hé / huò)債務資本成本。其二，保持股價的(de)穩定。由于(yú)機構投資者對REIT的(de)投資一(yī / yì ／yí)般屬于(yú)長期的(de)戰略性投資，而(ér)不(bù)是(shì)短期的(de)炒作，因此機構投資者的(de)投資有助于(yú)REIT的(de)股票價格的(de)穩定。其三，爲(wéi / wèi)資本擴張獲得持續的(de)資金來(lái)源。如果REIT能夠實現其戰略目标，并滿足投資者的(de)預期要(yào / yāo)求，那麽REIT未來(lái)的(de)籌資活動就(jiù)可以(yǐ)通過機構投資者來(lái)實現。從同一(yī / yì ／yí)機構投資者全體中籌資可以(yǐ)接生籌資時(shí)間，并減少因在(zài)資本市場開展各種籌資活動所需的(de)成本。其四，獲得多樣化交易的(de)機會。一(yī / yì ／yí)旦REIT與機構投資者之(zhī)間建立起聯系，它就(jiù)可以(yǐ)與機構投資者進一(yī / yì ／yí)步開展多樣化的(de)交易或業務活動，包括讓機構投資者參與普通股的(de)直接募集、股票再次發行的(de)即時(shí)交易、投資組合共同投資，許多大(dà)型機構投資者還會積極參與REIT債務融資。其五，獲得"羊群"效應。一(yī / yì ／yí)家獲得一(yī / yì ／yí)些精明的(de)機構投資者青睐的(de)REIT有可能獲得其他(tā)投資者的(de)青睐，從而(ér)形成一(yī / yì ／yí)個(gè)投資群體。我國(guó)的(de)機構投資者正在(zài)迅速增長，保險公司、社保基金和(hé / huò)養老基金已經或即将成爲(wéi / wèi)大(dà)的(de)投資機構。
2．我國(guó)土地(dì / de)使用制度和(hé / huò)住房制度改革爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産權益的(de)分割提供了(le／liǎo)前提條件。我國(guó)近年來(lái)出(chū)台一(yī / yì ／yí)系列法律、法規，規範我國(guó)房地(dì / de)産産權的(de)自由處分和(hé / huò)收益。這(zhè)無疑有助于(yú)REIT在(zài)我國(guó)的(de)順利開展。
3．信托業的(de)發展和(hé / huò)證券制度的(de)逐步完善爲(wéi / wèi)REIT創造了(le／liǎo)必要(yào / yāo)的(de)條件。我國(guó)于(yú)2001年頒布了(le／liǎo)《信托法》，使信托在(zài)我國(guó)有了(le／liǎo)更權威的(de)法律依據，而(ér)2002年頒布的(de)《信托投資公司管理辦法》和(hé / huò)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，從更細緻的(de)角度規範了(le／liǎo)信托業和(hé / huò)個(gè)别信托；證券制度方面，監管層一(yī / yì ／yí)直在(zài)緻力于(yú)證券衍生産品的(de)創新和(hé / huò)投資者保護的(de)立法，這(zhè)無疑爲(wéi / wèi)REIT在(zài)我國(guó)的(de)發展創造了(le／liǎo)制度環境。
4．信托投資業務重組的(de)需要(yào / yāo)。
我國(guó)的(de)信托投資公司曾經不(bù)僅是(shì)"全能型金融機構"，而(ér)且還涉足多方面的(de)實業投資，其中房地(dì / de)産業務占有相當的(de)比重。根據分業經營的(de)原則，信托投資公司實業的(de)投資部分業務必須進行剝離，這(zhè)其中當然也(yě)包括房地(dì / de)産業務。對于(yú)房地(dì / de)産業務的(de)剝離，可以(yǐ)采取把原來(lái)的(de)房地(dì / de)産業務或全資子(zǐ)公司改造爲(wéi / wèi)REIT的(de)方式進行，也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，把原有的(de)房地(dì / de)産業務或房地(dì / de)産公司改組爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)REIT，信托投資公司把已有的(de)房地(dì / de)産直接投資轉換成爲(wéi / wèi)REIT的(de)股權，由原來(lái)的(de)房地(dì / de)産經營開發者轉爲(wéi / wèi)REIT的(de)戰略投資者。這(zhè)樣做的(de)好處在(zài)于(yú)，信托投資公司不(bù)僅可以(yǐ)在(zài)不(bù)放棄房地(dì / de)産所有權的(de)基礎上(shàng)剝離房地(dì / de)産業務，實現分業經營的(de)目标；而(ér)且還可以(yǐ)套現一(yī / yì ／yí)部分資金。
另外，如果信托投資公司不(bù)想保留房地(dì / de)産的(de)所有權，則可以(yǐ)組建一(yī / yì ／yí)個(gè)房地(dì / de)産顧問小組，以(yǐ)REIT外部顧問的(de)身份參與REIT的(de)管理活動，收取顧問報酬。之(zhī)所以(yǐ)這(zhè)樣做，因爲(wéi / wèi)信托投資公司以(yǐ)往的(de)房地(dì / de)産投資爲(wéi / wèi)其積累了(le／liǎo)房地(dì / de)産領域的(de)投資和(hé / huò)管理經驗，同時(shí)REIT通常有聘用外部顧問對其日常事務進行管理的(de)需求，這(zhè)兩者相結合，就(jiù)爲(wéi / wèi)信托投資公司作REIT的(de)外部顧問提供了(le／liǎo)有利的(de)條件。
盡管自80年代以(yǐ)來(lái)我國(guó)對信托業進行了(le／liǎo)5次大(dà)的(de)整頓，信托投資公司的(de)業務範圍受到(dào)很大(dà)的(de)限制，但必須看到(dào)，信托投資公司畢竟不(bù)同于(yú)證券公司和(hé / huò)證券投資基金，盡管證券公司有着資産受托管理業務，證券投資基金也(yě)有着資金信托業務，這(zhè)些本質上(shàng)都屬于(yú)信托管理，但它們的(de)信托業務都是(shì)有限的(de)，相比較而(ér)言，信托投資公司無論在(zài)專業性方面還是(shì)在(zài)業務範圍上(shàng)都要(yào / yāo)遠大(dà)于(yú)前兩者，它不(bù)僅可以(yǐ)開展資金信托，還可以(yǐ)開展房地(dì / de)産信托、委托貸款等許多業務；就(jiù)資金信托而(ér)言，它的(de)投資方向也(yě)要(yào / yāo)比證券投資基金要(yào / yāo)廣的(de)多。整頓隻是(shì)對信托投資公司不(bù)規範的(de)行爲(wéi / wèi)進行糾正，并不(bù)是(shì)否定信托投資公司開展業務特别是(shì)進行産品創新的(de)能力，否則，信托投資公司也(yě)完全可以(yǐ)蛻變爲(wéi / wèi)證券公司、證券投資基金了(le／liǎo)。在(zài)這(zhè)樣的(de)理解下，經過整頓留下來(lái)的(de)、相對規範的(de)信托投資公司，是(shì)我國(guó)開展REIT重要(yào / yāo)樞紐。
三．我國(guó)REIT的(de)雛形。
其實無論是(shì)美國(guó)模式的(de)資金信托型REIT，還是(shì)日本模式的(de)房地(dì / de)産資産信托型REIT，在(zài)我國(guó)目前的(de)現實生活中，都有所反映。具體表現在(zài)：
1．資金信托型REIT。
（1）房地(dì / de)産投資信托基金。
盡管我國(guó)實務界一(yī / yì ／yí)直沒有出(chū)現過"房地(dì / de)産投資信托基金"這(zhè)個(gè)名稱，但是(shì)類似的(de)組織卻早已存在(zài)。如我國(guó)1992年先後出(chū)現的(de)老基金 ，由于(yú)當時(shí)我國(guó)處于(yú)經濟過熱時(shí)期，加上(shàng)沒有法律加以(yǐ)規範，基金投資上(shàng)的(de)"發燒"現象成爲(wéi / wèi)它們的(de)先天性特征，這(zhè)反映在(zài)它們把許多資金都投到(dào)具有泡沫成分的(de)房地(dì / de)産上(shàng)，而(ér)且有許多投資于(yú)房地(dì / de)産的(de)比重已高達70%， 随着我國(guó)經濟的(de)軟着路，房地(dì / de)産泡沫被擠幹，房地(dì / de)産價格回歸真實價值，而(ér)基金投資者也(yě)爲(wéi / wèi)此付出(chū)了(le／liǎo)慘重代價。1997年《證券投資基金管理暫行辦法》頒布後，将基金僅限于(yú)證券投資基金，而(ér)且通過條文對基金的(de)機構及運作機制作出(chū)了(le／liǎo)規定，這(zhè)就(jiù)意味着老基金必須作出(chū)調整，有些極不(bù)規範的(de)還将被撤銷，老基金的(de)改造工作一(yī / yì ／yí)直持續到(dào)2001年4月份， 除了(le／liǎo)被撤銷的(de)外，其餘基本上(shàng)變爲(wéi / wèi)以(yǐ)證券投資爲(wéi / wèi)目标的(de)新基金，原來(lái)的(de)房地(dì / de)産投資業務則被叫停。
盡管法律層面上(shàng)的(de)基金沒有明确房地(dì / de)産投資信托基金的(de)形式，但是(shì)民間社會中私募基金廣泛存在(zài)，其組織形式往往以(yǐ)投資咨詢公司、投資顧問公司等不(bù)需央行發照的(de)一(yī / yì ／yí)般公司出(chū)現，其投資方向比較不(bù)确定，房地(dì / de)産投資在(zài)其中也(yě)占有一(yī / yì ／yí)定比例，不(bù)過由于(yú)對私募基金缺乏法律規定，其存在(zài)的(de)合法性遭到(dào)質疑。
除此之(zhī)外，顯性的(de)房地(dì / de)産投資信托基金萌芽也(yě)正在(zài)出(chū)現，如去年5月，由中國(guó)五礦集團房地(dì / de)産、北京首鋼集團房地(dì / de)産、北京城建集團房地(dì / de)産、中國(guó)石油天然氣管道(dào)局房地(dì / de)産、萬年投資集團共同發起成立的(de)北京世紀華夏資産管理有限公司可以(yǐ)算是(shì)房地(dì / de)産投資基金在(zài)顯性方面的(de)萌芽，正如首創集團的(de)董事長劉曉光所說(shuō)："《産業投資基金法》一(yī / yì ／yí)天不(bù)出(chū)台，産業投資基金就(jiù)不(bù)會在(zài)國(guó)内生根發芽。雖然不(bù)能獲得"出(chū)生證"，但不(bù)見得不(bù)能先"投胎"。對于(yú)有些人(rén)而(ér)言，沒有準生證，就(jiù)不(bù)敢懷胎，但對有的(de)人(rén)而(ér)言，就(jiù)可以(yǐ)先懷胎，到(dào)底何時(shí)降生，由自己把握，想什麽時(shí)候生，就(jiù)什麽時(shí)候生"。
（2）房地(dì / de)産項目信托新産品。
2002年6月《信托投資公司管理辦法》和(hé / huò)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的(de)頒布實施，激發了(le／liǎo)各信托投資公司的(de)創新熱情，從愛建信托的(de)"上(shàng)海外環隧道(dào)項目資金信托計劃"、上(shàng)海國(guó)投的(de)"新上(shàng)海國(guó)際大(dà)廈項目資金信托計劃"和(hé / huò)"上(shàng)海磁懸浮交通項目股權信托受益權投資計劃"、北方信托的(de)"濱海新區基礎設施建設(管網)資金信托計劃"，到(dào)北京國(guó)投的(de)"CBD信托"、新華信托的(de)"住房按揭貸款資金信托"，先後已有10多個(gè)信托品種推出(chū)。其中，後兩者從其操作過程來(lái)看，已經具備了(le／liǎo)資金信托型REIT的(de)特征，現在(zài)存在(zài)的(de)争議主要(yào / yāo)是(shì)信托投資公司發行的(de)信托合同是(shì)否屬于(yú)"證券"範圍，因爲(wéi / wèi)按照《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，信托投資公司不(bù)能發行"憑證式證券"，現行的(de)《證券法》也(yě)沒有把信托合同納入"證券"的(de)範圍，但按照國(guó)外的(de)立法實踐和(hé / huò)我國(guó)的(de)理論界，這(zhè)種受益憑證都應當納入到(dào)證券的(de)範圍，因此它應當是(shì)一(yī / yì ／yí)種證券化的(de)過程。
信托投資公司從事的(de)REIT有别于(yú)房地(dì / de)産投資信托基金，因爲(wéi / wèi)按照《信托投資公司管理辦法》，信托投資公司從事基金業務必須成立基金管理公司，因此，信托投資公司隻能通過基金管理公司來(lái)間接從事房地(dì / de)産投資信托基金業務。
2．房地(dì / de)産資産信托型REIT。
（1）"房屋銀行"現象。
"房屋銀行"最早是(shì)由貴州房屋置換中心與中國(guó)工商銀行貴州省分行聯手推出(chū)的(de)。房屋銀行并非銀行，它隻是(shì)一(yī / yì ／yí)種借代稱呼。它是(shì)由房屋所有人(rén)将房屋的(de)使用權以(yǐ)定期的(de)方式，全權委托房屋租賃公司負責出(chū)租及管理，并通過專業房産評估機構對房屋的(de)使用權價值（即租金）進行評估，或雙方議價，确定其租金價格，房屋所有人(rén)定期獲取租金回報的(de)一(yī / yì ／yí)種房産投資方式。
由于(yú)這(zhè)種經營模式既降低了(le／liǎo)租賃雙方的(de)交易成本，又使雙方的(de)利益能夠得到(dào)保障，因而(ér)深受廣大(dà)群衆的(de)歡迎，并在(zài)上(shàng)海、北京、深圳等全國(guó)各大(dà)城市得到(dào)推廣。因中國(guó)人(rén)民銀行規定"銀行"名稱不(bù)得任意使用，一(yī / yì ／yí)些地(dì / de)方如上(shàng)海已經将其更名爲(wéi / wèi)"存房中心"，天津改爲(wéi / wèi)"房屋信托"。
對于(yú)出(chū)租方而(ér)言，擁有閑置的(de)房屋想出(chū)租，自己找客源、辦理各種登記、繳納各種費用，還要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)随時(shí)出(chū)現的(de)瑣事而(ér)四處奔波，十分麻煩。把房子(zǐ)租給房屋銀行，既可輕松租掉房屋，及時(shí)獲取租金，房屋銀行還可協助房屋所有人(rén)代辦租賃證、代繳房屋稅收及各種費用；有的(de)還提供免費财産保險；存房期内，房屋的(de)日常管理、維護與租金收取均由房屋銀行全權負責，無論房子(zǐ)出(chū)租與否，房屋銀行均須按月照常支付租金，風險由房屋銀行自行承擔，出(chū)租方的(de)租房風險大(dà)大(dà)減少。對于(yú)承租方來(lái)說(shuō)，承租房屋銀行的(de)房子(zǐ)可以(yǐ)免收服務傭金，而(ér)且這(zhè)些房子(zǐ)有些還經過專業清潔、消毒和(hé / huò)簡單裝修，随時(shí)都能入住。入住後的(de)後序服務也(yě)可由房屋銀行保障。
貴州的(de)運作方式是(shì)，把房屋象錢存入銀行一(yī / yì ／yí)樣，客戶将房子(zǐ)存入房屋置換中心租賃部，由房屋租賃部運用科學的(de)方法測算出(chū)房屋正常的(de)出(chū)租價格，經房屋所有人(rén)認可後出(chū)租。客戶存房後，房屋的(de)租賃将由置換中心全權負責，房屋可委托置換中心管理。客戶在(zài)存房的(de)同時(shí)，會得到(dào)一(yī / yì ／yí)個(gè)由工商銀行簽發的(de)存折及靈通卡，每月不(bù)再由客戶向承租戶直接收取租金，而(ér)是(shì)由置換中心租賃部按月定期将房屋租金直接劃到(dào)客戶的(de)賬戶上(shàng)，租金從房屋第一(yī / yì ／yí)次出(chū)租之(zhī)日開始計算。置換中心向客戶承諾，存入房屋租賃部的(de)房屋每半年除留出(chū)20天的(de)租賃工作期和(hé / huò)房屋交接期外，其餘時(shí)間均計租，無論租出(chū)與否，租金照常打到(dào)客戶賬上(shàng)，風險上(shàng)置換中心承擔。這(zhè)樣，既免除了(le／liǎo)客戶在(zài)租房期間的(de)一(yī / yì ／yí)切事務甚或糾紛，同時(shí)也(yě)使客戶不(bù)再因爲(wéi / wèi)房屋租不(bù)出(chū)去造成空置而(ér)發愁。在(zài)"房屋銀行"存房、租房，都不(bù)收取任何費用。
雖然各地(dì / de)都基本參照貴州的(de)方式運作，但還是(shì)有差異。比如，北京房地(dì / de)産交易中心将此類"房屋銀行"業務稱爲(wéi / wèi)"租賃吞吐"業務，該業務規定每年預留兩個(gè)月作爲(wéi / wèi)不(bù)向房屋所有人(rén)支付房租的(de)租賃工作日，自房屋"存入"之(zhī)日起開始按照事先約定的(de)數額計算房租，不(bù)過所約定的(de)房租額與向承租人(rén)收取的(de)實際租金并不(bù)相等，房地(dì / de)産交易中心賺取了(le／liǎo)其中的(de)差價。
在(zài)"房屋銀行"業務運作中，房屋所有人(rén)和(hé / huò)"房屋銀行"之(zhī)間一(yī / yì ／yí)般是(shì)委托人(rén)與受托人(rén)的(de)關系，因而(ér)像北京房地(dì / de)産交易中心那樣從中賺取差價的(de)行爲(wéi / wèi)，有點類似于(yú)房屋的(de)轉租獲利，這(zhè)是(shì)不(bù)符合委托代理及中介業務的(de)有關規定的(de)。但多數"房屋銀行"的(de)基本理念是(shì)：幫你理财，永遠不(bù)收中介費。即"房屋銀行"是(shì)一(yī / yì ／yí)種自益信托關系，房屋所有人(rén)将房屋委托給"房屋銀行"，由"房屋銀行"全權處理房屋的(de)出(chū)租事宜，"房屋銀行"定期給房屋所有人(rén)支付房屋出(chū)租收益，房屋所有人(rén)則以(yǐ)若幹天的(de)房屋租金和(hé / huò)每月房租的(de)若幹比例作爲(wéi / wèi)報酬。從另一(yī / yì ／yí)方面來(lái)說(shuō)，在(zài)"房屋銀行"業務中承租人(rén)是(shì)不(bù)用支付中介費的(de)，因此"房屋銀行"不(bù)是(shì)中介一(yī / yì ／yí)方，而(ér)是(shì)代表房屋所有人(rén)一(yī / yì ／yí)方，是(shì)受托于(yú)房屋所有人(rén)的(de)被委托人(rén)。在(zài)這(zhè)種運作方式下，"房屋銀行"應盡可能地(dì / de)提高房租以(yǐ)獲得更多的(de)服務費，所以(yǐ)承租人(rén)盡管沒有交中介費用，但中介費用含在(zài)房租中，房租也(yě)提高了(le／liǎo)。因此，從實質意義上(shàng)說(shuō)，承租人(rén)和(hé / huò)"房屋銀行"之(zhī)間是(shì)名義上(shàng)的(de)租賃關系，此時(shí)，是(shì)"房屋銀行"以(yǐ)"房屋所有權人(rén)"的(de)身份與承租人(rén)簽定租賃合同，承租人(rén)也(yě)并不(bù)關心誰是(shì)房屋的(de)真正所有者。由此可以(yǐ)看出(chū)，"房屋銀行"業務的(de)運作更符合信托法律關系。房屋所有人(rén)是(shì)信托法律關系中的(de)委托人(rén)，"房屋銀行"是(shì)具體從事房屋經營管理活動的(de)受托人(rén)，受益人(rén)既可以(yǐ)是(shì)作爲(wéi / wèi)委托人(rén)的(de)房屋所有人(rén)，也(yě)可以(yǐ)是(shì)房屋所有人(rén)指定的(de)其他(tā)人(rén)。這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)來(lái)，将"房屋銀行"稱爲(wéi / wèi)"房屋信托"，并用信托法加以(yǐ)規範可能就(jiù)較爲(wéi / wèi)妥當了(le／liǎo)。
（2）"紹興模式"的(de)土地(dì / de)信托。
浙江省紹興縣2001年成立了(le／liǎo)"農民土地(dì / de)信托中心"。農民個(gè)人(rén)承包田的(de)使用權，在(zài)自願的(de)前提下可以(yǐ)同縣農辦、土管、農業局等有關部門一(yī / yì ／yí)起成立的(de)這(zhè)個(gè)"中心"來(lái)簽約，以(yǐ)"入土地(dì / de)股分紅"形式委托這(zhè)個(gè)中介機構來(lái)經營自己土地(dì / de)的(de)使用權。"中心"通過農業信息網以(yǐ)及當地(dì / de)報紙上(shàng)登載土地(dì / de)使用權轉包信息，向種養大(dà)戶、工商房屋所有人(rén)"招商"。這(zhè)樣，經營大(dà)戶就(jiù)不(bù)必同農戶一(yī / yì ／yí)家一(yī / yì ／yí)戶簽約，而(ér)且，土地(dì / de)使用供求矛盾的(de)問題也(yě)能得到(dào)較好解決。此舉使縣、鄉鎮、村三級可以(yǐ)"聯網"搞返租倒包，突破了(le／liǎo)原來(lái)土地(dì / de)使用權僅限于(yú)村一(yī / yì ／yí)級内部搞活的(de)界限，縣一(yī / yì ／yí)級形成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)土地(dì / de)使用權流通市場。
四．我國(guó)REIT的(de)模式選擇。
由上(shàng)可知，我國(guó)目前存在(zài)着許多REIT的(de)雛形，對這(zhè)些形式我們應當綜合加以(yǐ)利用：
1．房地(dì / de)産信托投資基金。
盡管《投資基金法》的(de)立法已經改爲(wéi / wèi)《證券投資基金法》的(de)立法，但是(shì)無庸質疑，《産業投資基金法》的(de)出(chū)台也(yě)具有迫切性，首先它可以(yǐ)将廣泛存在(zài)的(de)私募基金加以(yǐ)合法化。其次，加入WTO，我國(guó)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)産生和(hé / huò)發展将面臨嚴峻的(de)挑戰，因爲(wéi / wèi)我國(guó)房地(dì / de)産金融還處于(yú)起步階段，完善的(de)房地(dì / de)産金融體系尚未建立，外國(guó)金融勢力很容易滲透到(dào)我國(guó)的(de)房地(dì / de)産金融行業。特别是(shì)根據WTO金融服務協議要(yào / yāo)求，入世後外國(guó)金融機構允許在(zài)基金管理企業中持股33％，3年後增至49％，這(zhè)意味着外國(guó)金融機構已經開始被允許進入我國(guó)基金市場；而(ér)外資房地(dì / de)産金融機構憑借其資金實力、金融服務和(hé / huò)技術人(rén)才優勢，必将對我國(guó)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)産生和(hé / huò)發展造成沖擊。因此有必要(yào / yāo)通過《産業投資基金法》培植和(hé / huò)鼓勵我國(guó)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)産生和(hé / huò)發展。最後，如前述，REIT存在(zài)着必要(yào / yāo)性，決定了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托投資基金的(de)美好前景，而(ér)《産業投資基金法》完全可以(yǐ)借鑒美國(guó)的(de)相關經驗，使其更好地(dì / de)發揮作用。
2．信托投資公司的(de)信托新産品。
信托投資公司完全可以(yǐ)推出(chū)房地(dì / de)産方面的(de)信托新産品，因爲(wéi / wèi)經過這(zhè)三年的(de)信托業大(dà)整頓，信托投資公司已經規範了(le／liǎo)許多，而(ér)且從産品創新的(de)角度出(chū)發，應當鼓勵信托投資公司進行金融創新。《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》允許信托投資公司從事集合資金信托，這(zhè)就(jiù)爲(wéi / wèi)資金信托型REIT創造了(le／liǎo)條件。目前應當注意的(de)就(jiù)是(shì)要(yào / yāo)監督信托投資公司認真按照法律開展信托業務，從而(ér)降低非系統風險。現在(zài)一(yī / yì ／yí)些信托投資公司在(zài)實踐中變相規避法律，進行營銷宣傳，或者繞過發行數目的(de)限制等等，這(zhè)都違反了(le／liǎo)立法的(de)原意，增加了(le／liǎo)投資者的(de)風險，對此，必須加以(yǐ)規範。
3．"房屋銀行"方面。
其實，我國(guó)目前"房屋銀行"經營房屋的(de)方式可謂多種多樣，除了(le／liǎo)前面提到(dào)的(de) "存房取租"外，還有其他(tā)"房屋理财套餐"。如"先貸後賣"即指合法擁有可售物業需流動資金周轉的(de)企業或個(gè)人(rén)将物業委托"房屋銀行"獨家代理并經評估、信用審核後即可從商業銀行取得評估價一(yī / yì ／yí)定比例的(de)貸款，待"房屋銀行"售出(chū)該物業後，房屋所有人(rén)清還貸款，取回房款或餘款。" 以(yǐ)租還貸"指擁有可出(chū)租物業且有不(bù)動産投資意向的(de)個(gè)人(rén)或企業将物業存入滿堂紅"房屋銀行"後，即可從商業銀行取得物業評估價一(yī / yì ／yí)定比例的(de)貸款。約定的(de)期限（空租期）後，無論該物業是(shì)否出(chū)租，"房屋銀行"均将月租劃入銀行的(de)還貸專用帳戶，從而(ér)以(yǐ)租金歸還貸款利息。若月租高于(yú)每月應還本息，"房屋銀行"将差額劃入房屋所有人(rén)專用帳戶。若月租低于(yú)每月應還本息，房屋所有人(rén)通過專用帳戶向銀行補差額。"代收租業務"，指"房屋銀行"替房屋所有人(rén)成功出(chū)租房屋後，聯合銀行監督租客按時(shí)将租金劃入房屋所有人(rén)指定的(de)帳戶内，房屋所有人(rén)坐享其成、按月取租 。"房屋銀行"每年向房屋所有人(rén)收取一(yī / yì ／yí)定期限的(de)租金作爲(wéi / wèi)服務費用。"速配租賃"是(shì)"房屋銀行"在(zài)最短時(shí)間内爲(wéi / wèi)房屋所有人(rén)找到(dào)承租人(rén)将房屋出(chū)租，并促成房屋所有人(rén)與承租人(rén)雙方簽定房屋租賃合同後，房屋所有人(rén)直接向承租人(rén)收取房租。"房屋銀行"向房屋所有人(rén)收取一(yī / yì ／yí)定期限的(de)租金作爲(wéi / wèi)傭金。
對此，我們應當首先辨别它們的(de)法律性質，才能從法律上(shàng)加以(yǐ)規範。
首先，不(bù)是(shì)所有"房屋銀行"的(de)業務都是(shì)信托業務，如"代收租業務"是(shì)代理業務，"速配租賃"則是(shì)行紀關系。
其次，對屬于(yú)信托業務的(de)"存房取租"、"以(yǐ)租還貸"等則應按照信托法規範，如簽訂信托合同、辦理信托登記、房屋銀行承擔信托責任、隻允許收取信托報酬、不(bù)得保底、不(bù)得承諾承擔風險等。
最後，對于(yú)房屋銀行的(de)資格問題，筆者認爲(wéi / wèi)最好是(shì)具有雙重條件，一(yī / yì ／yí)方面具有信托執業資格，另一(yī / yì ／yí)方面則要(yào / yāo)有房地(dì / de)産專業知識，畢竟REIT是(shì)一(yī / yì ／yí)項專業化要(yào / yāo)求很高的(de)信托，否則很難保證信托的(de)營利性。
4．土地(dì / de)信托方面。
紹興的(de)"土地(dì / de)信托"是(shì)深化農村土地(dì / de)經營機制，促進土地(dì / de)使用權規範有序流轉的(de)有益探索。由于(yú)種種原因，我國(guó)土地(dì / de)抛荒棄耕增多，而(ér)農業的(de)産業化，卻迫切需要(yào / yāo)土地(dì / de)适度規模化經營。于(yú)是(shì)，土地(dì / de)使用權能否在(zài)政府的(de)監控下依法有序流動，其間能否保障農民的(de)基本權益，就(jiù)成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)的(de)問題。土地(dì / de)信托是(shì)探索土地(dì / de)使用權流轉機制的(de)嘗試。土地(dì / de)信托是(shì)指土地(dì / de)信托服務組織接受土地(dì / de)承包者的(de)委托，在(zài)堅持土地(dì / de)所有權和(hé / huò)承包權不(bù)變的(de)前提下，按照土地(dì / de)使用權市場化要(yào / yāo)求，通過運用一(yī / yì ／yí)定的(de)方法，實施必要(yào / yāo)的(de)程序，将其擁有的(de)土地(dì / de)使用權在(zài)一(yī / yì ／yí)定期限内依法、有償轉讓給其他(tā)單位或個(gè)人(rén)的(de)行爲(wéi / wèi)。
但土地(dì / de)信托必須堅持"确保所有權、穩定承包權、搞活使用權"的(de)原則；堅持"依法、自願、有償"的(de)原則，不(bù)搞強迫流轉，不(bù)搞行政定價；堅持"不(bù)改變土地(dì / de)的(de)農業用途，确保耕地(dì / de)複耕能力"的(de)原則，防止在(zài)耕地(dì / de)上(shàng)擅自搞固定建築，但允許農民在(zài)耕地(dì / de)上(shàng)搭建大(dà)棚和(hé / huò)溫室。因爲(wéi / wèi)土地(dì / de)承包制是(shì)我國(guó)現行農村政策的(de)基礎，紹興土地(dì / de)信托的(de)核心是(shì)保障農民對土地(dì / de)的(de)承包權。土地(dì / de)信托的(de)最大(dà)特點是(shì)既堅持基本準則，又具有靈活可變性。它有利于(yú)解決這(zhè)樣幾個(gè)矛盾：穩定土地(dì / de)承包制與适度規模經營的(de)矛盾；農民離鄉離土和(hé / huò)依法擁有土地(dì / de)使用權的(de)矛盾；土地(dì / de)無人(rén)耕種和(hé / huò)發揮耕地(dì / de)效益的(de)矛盾。 目前的(de)關鍵是(shì)如何通過法律來(lái)規範土地(dì / de)信托的(de)規範運行。
五．總結。
REIT在(zài)我國(guó)具有實施的(de)必要(yào / yāo)性和(hé / huò)可行性，對于(yú)它的(de)模式，我們應當參考我國(guó)目前存在(zài)的(de)一(yī / yì ／yí)些雛形，借鑒國(guó)外的(de)先進經驗，使它們能夠更加規範、更加高效的(de)運作，從而(ér)促進我國(guó)房地(dì / de)産投融資事業的(de)發展。
(xintuo編輯)