作者：蘇州信托  林海（項目管理部）

第一(yī / yì ／yí)部分  前言

    自2003年12月北京的(de)于(yú)淩罡首倡個(gè)人(rén)集資建房計劃以(yǐ)來(lái)，尤其是(shì)進入2005年後，引發了(le／liǎo)全國(guó)各地(dì / de)紛紛效仿，在(zài)網上(shàng)略一(yī / yì ／yí)搜索，可以(yǐ)看到(dào)上(shàng)海、成都、南京、石家莊、杭州、青島、廈門等地(dì / de)均有發起個(gè)人(rén)集資建房的(de)倡議，也(yě)吸引了(le／liǎo)衆多參與者。這(zhè)一(yī / yì ／yí)現象經過新聞媒介的(de)報道(dào)，引起了(le／liǎo)廣泛的(de)關注。這(zhè)股熱潮也(yě)蔓延到(dào)了(le／liǎo)蘇州本地(dì / de)，據2005年3月31日《城市商報》A2版的(de)報道(dào)，蘇州的(de)俞偉、呂啓順、彭軍三個(gè)30多歲的(de)小夥子(zǐ)也(yě)發起了(le／liǎo)自建住房的(de)倡議，他(tā)們還發起成立了(le／liǎo)“天堂家園”合作自建房俱樂部，并在(zài)“今日蘇州”網站上(shàng)建立了(le／liǎo)自己的(de)“陣地(dì / de)”—“天堂家園”合作自建房俱樂部網站，迄今已有40多人(rén)響應。

    “于(yú)淩罡現象”的(de)背後表現出(chū)的(de)是(shì)中低收入群體對現今高房價的(de)不(bù)滿，是(shì)對現在(zài)的(de)房地(dì / de)産開發商牟取暴利的(de)房地(dì / de)産開發模式的(de)反抗。然而(ér)正如很多分析文章所讨論的(de)，于(yú)淩罡式的(de)個(gè)人(rén)合作建房模式存在(zài)着太多的(de)缺陷和(hé / huò)困難，歸納起來(lái)主要(yào / yāo)有以(yǐ)下幾方面：

    一(yī / yì ／yí)、首先，如果采取非盈利的(de)運作方式，在(zài)組織和(hé / huò)操作上(shàng)具有極大(dà)的(de)難度。建造住房是(shì)一(yī / yì ／yí)項涉及到(dào)許多環節的(de)複雜的(de)系統工程，成立公司、通過競拍或談判獲取土地(dì / de)、籌集資金、委托規劃設計、通過政府相關部門審批、組織招投标、監督工程施工和(hé / huò)資金使用、驗收和(hé / huò)前期物業管理，等等，缺乏專業經驗和(hé / huò)有效組織的(de)俱樂部很難勝任。

    二、許多參與者都是(shì)抱着能買到(dào)一(yī / yì ／yí)套便宜的(de)房子(zǐ)的(de)最基本的(de)想法參與的(de)，但這(zhè)并不(bù)意味着即使能使成本最大(dà)限度地(dì / de)降低就(jiù)能使這(zhè)些參與者接受，可以(yǐ)預見，土地(dì / de)的(de)價格和(hé / huò)地(dì / de)段、規劃、戶型、配套設施等品質上(shàng)的(de)要(yào / yāo)求也(yě)将最終左右參與者的(de)購買決定，要(yào / yāo)想使有足夠數量的(de)參與者達成一(yī / yì ／yí)緻意見是(shì)非常不(bù)容易的(de)，并且這(zhè)些能達成一(yī / yì ／yí)緻意見的(de)參與者還必須滿足有足夠的(de)支付能力這(zhè)一(yī / yì ／yí)前提。能夠找到(dào)一(yī / yì ／yí)種合适且被大(dà)家都接受的(de)規則，将是(shì)成功運作的(de)先決條件。

    三、撇開能力不(bù)說(shuō)，俱樂部發起人(rén)的(de)公信力也(yě)受到(dào)質疑。由于(yú)個(gè)人(rén)的(de)資信條件有限，衆多參與者彙集而(ér)來(lái)的(de)巨額資金缺乏可靠的(de)安全性保障。如果發生卷款逃跑或挪作它用造成損失，将會引發嚴重的(de)社會問題。
難道(dào)個(gè)人(rén)集資建房就(jiù)隻能成爲(wéi / wèi)“烏托邦”式的(de)夢想，最終歸于(yú)失敗的(de)結果嗎？或者，如某些媒體所分析，“于(yú)淩罡”們被房地(dì / de)産開發商“招安”，演變爲(wéi / wèi)“團購”的(de)妥協結局。那麽，有沒有既能夠規避龐大(dà)的(de)廣告宣傳費用、開發利潤，又能夠讓集資者們享受專業化服務的(de)途徑呢？這(zhè)是(shì)問題的(de)關鍵。

第二部分 信托方式建房的(de)可行性

    信托公司是(shì)國(guó)家批準設立的(de)、可以(yǐ)通過發行集合資金信托計劃合法募集資金投向信托合同指定用途上(shàng)的(de)專業金融機構，在(zài)中國(guó)銀監會的(de)嚴格監管下向社會提供規範化、專業化的(de)委托理财服務。信托公司開展委托理财服務的(de)業務範圍十分廣泛、方式十分靈活，各家信托公司根據自己的(de)戰略選擇和(hé / huò)核心能力的(de)不(bù)同而(ér)體現出(chū)不(bù)同的(de)特色，有些信托公司已經具備了(le／liǎo)爲(wéi / wèi)集資建房提供全過程、綜合性服務的(de)能力。以(yǐ)蘇州信托爲(wéi / wèi)例，蘇州信托自2002年重新登記以(yǐ)來(lái)，在(zài)房地(dì / de)産行業上(shàng)成功開發運作過多個(gè)項目，積累了(le／liǎo)比較豐富的(de)房地(dì / de)産金融服務經驗。而(ér)且蘇州信托還成功爲(wéi / wèi)蘇州市政府代建了(le／liǎo)蘇州市疾病預防控制中心、蘇州市殡儀館新館兩個(gè)項目，并作爲(wéi / wèi)财務代理參與蘇州市博物館建設，在(zài)此過程中培養了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)批工程管理、技術、财務人(rén)員，與政府及各類中介機構建立了(le／liǎo)良好的(de)互信、合作關系，是(shì)推動蘇州市政府工程代建制的(de)主體之(zhī)一(yī / yì ／yí)。在(zài)此基礎上(shàng)，2004年底蘇州信托還成立了(le／liǎo)專業的(de)工程項目管理公司，以(yǐ)更好地(dì / de)拓展和(hé / huò)管理今後的(de)工程代建項目。

    可見，如果蘇州信托作爲(wéi / wèi)專業的(de)服務機構介入個(gè)人(rén)集資建房有着天然的(de)優勢。首先是(shì)資金的(de)管理運用上(shàng)，合法而(ér)且規範，蘇州信托可以(yǐ)通過集合資金信托計劃、集合資金信托合同的(de)方式明确資金的(de)用途和(hé / huò)管理運用方式，明确界定委托人(rén)、受托人(rén)的(de)權利義務，蘇州信托按照計劃、合同的(de)約定并在(zài)政府的(de)嚴格監管下進行運作，因此委托人(rén)們不(bù)用擔心自己的(de)資金被挪用乃至卷逃；其二是(shì)專業化的(de)管理貫穿項目建設的(de)始終，使委托人(rén)避免了(le／liǎo)直接參與各個(gè)環節工作的(de)煩累之(zhī)苦，以(yǐ)及組織松散、專業水平低而(ér)很可能造成的(de)成本上(shàng)升；其三是(shì)充分運用信托制度的(de)靈活性和(hé / huò)公司的(de)資源解決各種可能發生的(de)問題，最大(dà)限度地(dì / de)降低成本并保證整個(gè)計劃的(de)順利實施，等等。

    然而(ér)，肯定會有人(rén)問，即便蘇州信托作爲(wéi / wèi)專業機構有實現整個(gè)項目從頭到(dào)尾運作的(de)能力，那麽最終委托人(rén)能夠以(yǐ)什麽樣的(de)價格拿到(dào)自己的(de)房子(zǐ)呢？也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，最終的(de)房價與市場價相比能夠便宜多少，如果最終房價與市場價相差不(bù)多，那由蘇州信托來(lái)運作這(zhè)件事就(jiù)失去了(le／liǎo)意義。在(zài)這(zhè)裏就(jiù)有必要(yào / yāo)了(le／liǎo)解蘇州信托的(de)盈利模式：簡單地(dì / de)說(shuō)，蘇州信托發起設立的(de)集合資金信托計劃，是(shì)一(yī / yì ／yí)種特定目的(de)信托，相當于(yú)一(yī / yì ／yí)個(gè)向特定委托人(rén)群體發起設立的(de)房地(dì / de)産投資基金，蘇州信托管理運作這(zhè)個(gè)基金收取相當于(yú)整個(gè)計劃資金總額5%的(de)固定報酬，由于(yú)不(bù)需要(yào / yāo)廣告宣傳和(hé / huò)房地(dì / de)産開發利潤，所以(yǐ)作爲(wéi / wèi)委托人(rén)的(de)購房人(rén)就(jiù)不(bù)需要(yào / yāo)承擔後面這(zhè)部分的(de)成本。

    需要(yào / yāo)提起注意的(de)是(shì)，蘇州信托将該項目交給旗下的(de)項目管理公司代建，項目管理公司需要(yào / yāo)收取工程預算總額的(de)3%作爲(wéi / wèi)代建管理費，此外在(zài)項目籌建過程中發生的(de)建設單位管理費是(shì)在(zài)工程建設成本中列支的(de)、不(bù)超過工程總造價的(de)10%。可以(yǐ)比較一(yī / yì ／yí)下，這(zhè)與北京萬通公司爲(wéi / wèi)于(yú)淩罡們代建所收取的(de)10～15%的(de)代建服務費是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)道(dào)理。可以(yǐ)理解，這(zhè)些費用即便是(shì)委托人(rén)自己成立組織來(lái)運作也(yě)是(shì)要(yào / yāo)發生的(de)必須支出(chū)。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，信托方式建房比自己組織建房，購房人(rén)多支出(chū)的(de)成本隻是(shì)蘇州信托按集合資金信托計劃總額的(de)5%收取的(de)管理報酬，這(zhè)是(shì)選擇這(zhè)種市場化運作方式所必須付出(chū)的(de)代價，但它要(yào / yāo)遠遠小于(yú)目前已知的(de)其他(tā)市場化或非市場化運作方式需要(yào / yāo)付出(chū)的(de)代價。在(zài)這(zhè)裏還需要(yào / yāo)解釋一(yī / yì ／yí)下，集合資金信托計劃募集的(de)資金總額也(yě)并非項目建設的(de)全部成本費用，而(ér)隻是(shì)項目前期必要(yào / yāo)的(de)投入；作爲(wéi / wèi)計算代建管理費基數的(de)工程總造價中也(yě)不(bù)包括取得土地(dì / de)的(de)成本。

    信托公司傳統的(de)房地(dì / de)産信托業務的(de)共同特點是(shì)，爲(wéi / wèi)市場上(shàng)現有的(de)房地(dì / de)産商服務，信托公司實際上(shàng)象銀行一(yī / yì ／yí)樣，在(zài)不(bù)同程度上(shàng)成爲(wéi / wèi)房産開發商轉嫁風險的(de)工具，尤其是(shì)房價已在(zài)高位運行的(de)今天，信托公司再開展此類業務将承擔更大(dà)的(de)風險。當前各家信托公司都在(zài)努力探索最适合自己的(de)發展模式，其中房地(dì / de)産基金業務是(shì)業界備受青睐的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)發展方向，然而(ér)信托公司開展房地(dì / de)産基金業務主流的(de)思路要(yào / yāo)麽是(shì)通過發起設立房地(dì / de)産投資基金成爲(wéi / wèi)開發商，象現在(zài)的(de)房産開發商那樣造房賣房；要(yào / yāo)麽是(shì)通過發起設立房地(dì / de)産投資基金購買現成的(de)物業，長期持有以(yǐ)獲取穩定的(de)租金收入回報。這(zhè)些思路都還沒有跳出(chū)現有的(de)房地(dì / de)産開發模式的(de)框框，在(zài)根本上(shàng)存在(zài)着很大(dà)的(de)風險隐患。現在(zài)，在(zài)中國(guó)的(de)房地(dì / de)産市場上(shàng)存在(zài)着一(yī / yì ／yí)個(gè)很大(dà)的(de)空白：由于(yú)居民收入差距較大(dà)，中低收入者感到(dào)房價過高，上(shàng)漲過快，高收入者可以(yǐ)通過市場途徑解決住房問題，低收入及特困家庭有廉租住房等相應的(de)住房保障制度，隻有中低收入者缺少專門的(de)住房保障渠道(dào)。所以(yǐ)，無論從房地(dì / de)産市場發展的(de)需要(yào / yāo)，還是(shì)從滿足中低收入者的(de)住房需求來(lái)看，市場上(shàng)應該有适應不(bù)同消費層次需求的(de)住房制度和(hé / huò)相應的(de)住房供應體系，以(yǐ)政府的(de)觀點來(lái)看也(yě)是(shì)建設和(hé / huò)諧社會的(de)需要(yào / yāo)。如果信托公司能夠成功地(dì / de)以(yǐ)信托方式爲(wéi / wèi)這(zhè)部分群體解決建房、購房、住房需求，既是(shì)現有的(de)住房供應體系的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)創新性的(de)有益補充，也(yě)爲(wéi / wèi)信托公司拓寬業務範圍、構建适合自身特點的(de)核心競争力奠定了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定的(de)基礎。

    從另一(yī / yì ／yí)方面看，雖然用信托方式造房理論上(shàng)能夠鎖定銷售風險，但在(zài)實際操作中銷售風險是(shì)否可控還有待嚴密地(dì / de)論證和(hé / huò)設計方案，顯而(ér)易見的(de)原因主要(yào / yāo)出(chū)自于(yú)購房人(rén)的(de)個(gè)性化需求差異和(hé / huò)支付能力上(shàng)，而(ér)這(zhè)又與土地(dì / de)的(de)取得和(hé / huò)确定規劃設計方案等前期工作密切相關的(de)。能否鎖定銷售風險，這(zhè)是(shì)這(zhè)種模式能否取得得到(dào)信托公司支持的(de)關鍵，也(yě)是(shì)這(zhè)種模式不(bù)同于(yú)其他(tā)房産開發模式最顯著的(de)特點。

第三部分  方案設計及相關問題分析

    信托公司可以(yǐ)運用信托制度很靈活地(dì / de)設計方案解決個(gè)人(rén)集資建房問題，以(yǐ)下提出(chū)的(de)方案可以(yǐ)說(shuō)隻是(shì)其中一(yī / yì ／yí)兩種可能性設想。

一(yī / yì ／yí)、整體操作流程

第一(yī / yì ／yí)種方案：
    1.前期溝通解決必要(yào / yāo)問題。
    2.符合條件的(de)委托人(rén)與蘇州信托簽署集合資金信托合同。
    3.蘇信項目公司取得房地(dì / de)産開發資質。
    4.蘇州信托與蘇信項目管理公司簽署委托開發代建協議，将信托資金以(yǐ)零利率貸款給蘇信項目管理公司。
    5.蘇信項目公司參加土地(dì / de)拍賣，取得土地(dì / de)。
    6.項目建成後蘇信項目公司将住宅以(yǐ)成本價賣給委托人(rén)，将經營性物業向社會出(chū)售或出(chū)租，所有回款在(zài)扣除成本後均返回蘇州信托信托專戶。
    7.蘇信項目公司負責前期物業管理，發生的(de)相關費用經蘇州信托審核後在(zài)信托專戶中支出(chū)。在(zài)條件成熟時(shí)物業管理移交給小區業主委員會。
    8.物業管理移交後，蘇州信托進行清算，将剩餘收益向委托人(rén)分配，信托終止。

第二種方案：
    1.前期溝通解決必要(yào / yāo)問題。
    2.符合條件的(de)委托人(rén)與蘇州信托簽署集合資金信托合同。
    3.蘇州信托以(yǐ)信托資金發起設立房地(dì / de)産開發公司。  
    4.房地(dì / de)産開發公司參加土地(dì / de)拍賣，取得土地(dì / de)。
    5.房地(dì / de)産開發公司與蘇信項目公司簽署代建協議。
    6.項目建成後房地(dì / de)産開發公司将住宅以(yǐ)成本價賣給委托人(rén)，将經營性物業向社會出(chū)售或出(chū)租。成本價中應包含将來(lái)房地(dì / de)産公司解散時(shí)安置人(rén)員可能會發生的(de)費用。
    7. 房地(dì / de)産公司負責前期物業管理，在(zài)條件成熟時(shí)移交給小區業主委員會，房地(dì / de)産公司解散并進行信托計劃的(de)清算。
    8.清算後信托公司将剩餘資金向收益人(rén)分配，信托計劃終止。

其他(tā)：
    1.蘇州信托按房地(dì / de)産開發公司的(de)用款進度向房地(dì / de)産開發公司撥付資金。蘇州信托可以(yǐ)将閑置資金投向債券、貨币市場基金、蘇州信托發行的(de)其他(tā)信托計劃等低風險和(hé / huò)可以(yǐ)随時(shí)變現的(de)産品，獲得的(de)收益超過銀行活期存款利率的(de)部分委托人(rén)與受托人(rén)按6：4的(de)比例分享。
    2.如果受托人(rén)未能在(zài)信托計劃規定的(de)時(shí)間内取得符合委托人(rén)要(yào / yāo)求的(de)土地(dì / de)，則可以(yǐ)有幾種方案①信托計劃終止，清算後将資金返還委托人(rén)；②信托計劃展期，不(bù)願繼續加入該計劃的(de)委托人(rén)可以(yǐ)将信托受益權轉讓；③其他(tā)。
    3.如果需要(yào / yāo)蘇州信托或蘇信項目公司代管小區内未出(chū)售的(de)經營性物業，則蘇州信托或蘇信項目公司在(zài)經營收益中提取一(yī / yì ／yí)定比例作爲(wéi / wèi)報酬，蘇州信托将剩餘收益定期向受益人(rén)分配。
    4.如果出(chū)現資金瓶頸，蘇州信托可以(yǐ)另外發行信托計劃爲(wéi / wèi)項目開發提供資金支持，如項目開發貸款、購房抵押貸款等。

二、前期溝通中必須解決的(de)問題
    1.委托人(rén)能否達到(dào)計劃的(de)足夠人(rén)數，并且具有相同或接近的(de)意向。委托人(rén)應當能通過購房貸款資格審查，并能按期足額支付信托資金。
    2.溝通機制：委托人(rén)表達意願的(de)規則，争議的(de)解決方式。
    3.與願意支持的(de)銀行達成合作意向。
    4.集合資金信托計劃和(hé / huò)信托合同的(de)最終定稿。

三、解決相關問題的(de)初步設想
    1.“天堂家園”俱樂部應當發揮的(de)作用
    “天堂家園”俱樂部以(yǐ)吸納會員的(de)方式聚集有參加意願的(de)委托人(rén)，并協助蘇州信托調查委托人(rén)的(de)需求、協商解決遇到(dào)的(de)問題、在(zài)信托成立後協助組織委托人(rén)大(dà)會、選舉代表監督信托項目運行全過程。
    2.委托人(rén)的(de)權利
    委托人(rén)有權查閱該信托項目下所有資料，按信托計劃約定的(de)規則監督檢查受托人(rén)的(de)工作，按約定的(de)規則提出(chū)意見或建議。
    爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)不(bù)影響受托人(rén)的(de)工作，可以(yǐ)采取委托人(rén)大(dà)會選舉代表的(de)方式行使這(zhè)些權力。
    委托人(rén)可以(yǐ)聘請中介機構對工程建設情況和(hé / huò)信托項目清算報告進行審計。
    委托人(rén)可以(yǐ)按照信托計劃約定的(de)方式退出(chū)。
    3.委托人(rén)的(de)義務
    委托人(rén)須明确提出(chū)自己的(de)要(yào / yāo)求。
    委托人(rén)須按合同約定繳納信托資金、辦理銀行抵押貸款。
    委托人(rén)須服從委托人(rén)大(dà)會的(de)決議。
    委托人(rén)須承擔因自己的(de)原因形成的(de)各種可能不(bù)利的(de)結果，如意見分歧導緻的(de)進展緩慢。
    4.銷售風險的(de)控制
    委托人(rén)承諾最終購買房屋是(shì)控制銷售風險的(de)根本保證，也(yě)是(shì)實施該計劃的(de)出(chū)發點和(hé / huò)意義所在(zài)。爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)避免出(chū)現房子(zǐ)建好後委托人(rén)放棄購買的(de)情況，可以(yǐ)考慮用以(yǐ)下幾方面的(de)措施進行控制：
    ①委托人(rén)前期必須投入一(yī / yì ／yí)定資金加入信托計劃方可獲得購買權，若将來(lái)放棄購買則給予相當的(de)處罰，處罰條款在(zài)信托合同中事先約定。
    ②爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)既保證整個(gè)計劃的(de)順利實施，又能給予委托人(rén)一(yī / yì ／yí)定的(de)選擇權，可以(yǐ)在(zài)信托合同中約定委托人(rén)若能将受益權轉讓則免于(yú)處罰。
    5.土地(dì / de)的(de)獲取
    在(zài)信托方式解決個(gè)人(rén)集資建房中前期最關鍵的(de)環節就(jiù)是(shì)取得土地(dì / de)，且有足夠人(rén)數的(de)符合條件的(de)委托人(rén)願意接受在(zài)該塊土地(dì / de)上(shàng)建造的(de)房屋。由于(yú)能取得的(de)土地(dì / de)在(zài)地(dì / de)段、價格都等方面都存在(zài)很大(dà)的(de)不(bù)确定性，在(zài)操作上(shàng)可能必須采取先成立信托計劃、再想法獲得土地(dì / de)的(de)方式。
    目前來(lái)看取得土地(dì / de)最可行的(de)途徑是(shì)參加土地(dì / de)競拍，由于(yú)土地(dì / de)供應計劃掌握在(zài)政府手中，且有衆多的(de)市場參與者，所以(yǐ)必須對政府的(de)土地(dì / de)供應計劃和(hé / huò)曆史成交情況進行比較全面的(de)分析，才能預測可能獲得的(de)土地(dì / de)情況。另一(yī / yì ／yí)個(gè)途徑是(shì)從有地(dì / de)的(de)房産開發商手中協議購買，這(zhè)是(shì)組織上(shàng)困難較小的(de)方式，但可能性也(yě)較小。
    如果采取先确定土地(dì / de)競拍意向，再發起信托計劃的(de)方式，對控制銷售風險有利，但考慮到(dào)政府公告土地(dì / de)拍賣到(dào)競拍結束的(de)時(shí)間是(shì)否足以(yǐ)完成信托計劃的(de)發起，這(zhè)種方式是(shì)否可行還需進一(yī / yì ／yí)步分析。
注意：由于(yú)建房過程中其他(tā)的(de)成本支出(chū)都有比較明确的(de)或成熟的(de)控制手段，所以(yǐ)最終購買價主要(yào / yāo)取決于(yú)土地(dì / de)的(de)獲取成本。此外，獲得什麽樣的(de)土地(dì / de)還将影響小區的(de)規劃設計。
    5.如何确定讓委托人(rén)滿意的(de)戶型
    如果僅僅是(shì)滿足讓委托人(rén)獲得低于(yú)市場價的(de)房子(zǐ)這(zhè)一(yī / yì ／yí)條件，可以(yǐ)采取受托人(rén)直接委托設計院進行戶型設計的(de)方法，這(zhè)種方法的(de)效率應是(shì)最高的(de)，隻需要(yào / yāo)事先收集好各個(gè)集資者的(de)面積需求就(jiù)行了(le／liǎo)。
但是(shì)，一(yī / yì ／yí)旦委托人(rén)有個(gè)性化的(de)需求，這(zhè)個(gè)問題就(jiù)會變得複雜起來(lái)，而(ér)這(zhè)種情況現實中恐怕是(shì)難以(yǐ)避免的(de)，必須提前策劃好解決辦法。一(yī / yì ／yí)種思路是(shì)各個(gè)委托人(rén)明确提出(chū)自己的(de)需求，在(zài)統計和(hé / huò)溝通的(de)基礎上(shàng)提出(chū)一(yī / yì ／yí)個(gè)綜合的(de)設計要(yào / yāo)求，然後由蘇州信托全權負責委托設計，中間組織一(yī / yì ／yí)到(dào)兩次設計溝通。另一(yī / yì ／yí)種思路是(shì)由委托人(rén)自己委托設計并組織讨論、修改，直到(dào)有足夠數量的(de)人(rén)能夠達成一(yī / yì ／yí)緻意見再将方案交給蘇信項目公司報批和(hé / huò)實施，但這(zhè)種方式可能效率較低，時(shí)間會拖很長。還有一(yī / yì ／yí)種方法是(shì)委托人(rén)選舉一(yī / yì ／yí)到(dào)兩個(gè)代表，全權委托負責與設計院溝通并決定設計方案。
    6.工程建設成本如何控制
    比照政府代建制的(de)要(yào / yāo)求全部實行招投标。
    7.工程建設質量如何保證
    蘇信項目管理公司的(de)專業化管理，并受到(dào)政府、蘇州信托和(hé / huò)委托人(rén)自己三方面的(de)監督。
    8.前期投入和(hé / huò)最終購買價估算模型

第一(yī / yì ／yí)種假設
    假設購買一(yī / yì ／yí)塊30畝（20000㎡）的(de)土地(dì / de)，土地(dì / de)價格爲(wéi / wèi)2000元/㎡，總價爲(wéi / wèi)4000萬元。信托成立時(shí)委托人(rén)數量爲(wéi / wèi)200人(rén)，則人(rén)均信托資金爲(wéi / wèi)20萬元。
    住宅建築面積20000㎡，200套住宅，戶均建築面積100㎡；公共建築面積4000㎡，商鋪建築面積2000㎡。總建築面積26000㎡，住宅容積率1.0，建築容積率1.3，綠化率35%。平均建築成本1200元/㎡，工程總造價則爲(wéi / wèi)3120萬元，由于(yú)這(zhè)部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計，另有代建管理費3%，則建設總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬元。
    商鋪出(chū)售價格5000元/㎡，銷售總價1000萬元。則向住宅購買者出(chū)售的(de)價格爲(wéi / wèi)[4000萬元×（1+5%）+3385.2萬元-1000萬元]/20000㎡=3292.6元/㎡。
    注：該地(dì / de)塊附近新建商品房銷售均價估計爲(wéi / wèi)4200～4400元/㎡。按4300元/㎡計算，房價降低了(le／liǎo)（4300-3292.6）/4300=23.43%，100㎡的(de)總房價降低了(le／liǎo)10萬元。

第二種假設
    假設購買一(yī / yì ／yí)塊30畝（20000㎡）的(de)土地(dì / de)，土地(dì / de)價格爲(wéi / wèi)3000元/㎡，總價爲(wéi / wèi)6000萬元。信托成立時(shí)購房委托人(rén)數量爲(wéi / wèi)190人(rén)，人(rén)均信托資金20萬元；融資委托人(rén)10人(rén)，人(rén)均信托資金（6000萬元-190×20萬元）/10=220萬元，融資成本5%。
    住宅建築面積20000㎡，200套住宅，戶均建築面積100㎡；公共建築面積4000㎡，商鋪建築面積2000㎡。總建築面積26000㎡，住宅容積率1.0，建築容積率1.3，綠化率35%。平均建築成本1200元/㎡，工程總造價則爲(wéi / wèi)3120萬元，由于(yú)這(zhè)部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計，另有代建管理費3%，則建設總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬元。
    商鋪出(chū)售價格8000元/㎡，銷售總價1600萬元。則向住宅購買者出(chū)售的(de)價格爲(wéi / wèi)[3800萬元×（1+5%）+2200×（1+5%）+3385.2萬元-1600萬元]/20000㎡=4042.6元/㎡。
    注：該地(dì / de)塊附近新建商品房銷售均價估計爲(wéi / wèi)5400～5600元/㎡。按5500元/㎡計算，房價降低了(le／liǎo)（5500-4042.6）/5500=26.5%，100㎡的(de)總房價降低了(le／liǎo)14.57萬元。

第四部分  後記
    前面雖然提出(chū)了(le／liǎo)以(yǐ)信托方式實現個(gè)人(rén)集資建房夢想的(de)框架性構想，初步論證了(le／liǎo)這(zhè)種模式是(shì)可行的(de)選擇，對委托人(rén)來(lái)說(shuō)具有安全、高效、專業和(hé / huò)低成本等益處，但總體來(lái)說(shuō)還是(shì)粗略的(de)。本文作者希望有更多的(de)專業人(rén)士和(hé / huò)希望以(yǐ)集資建房方式圓住房之(zhī)夢的(de)普通人(rén)關注這(zhè)種方式，積極參與讨論，爲(wéi / wèi)完善并最終實現這(zhè)一(yī / yì ／yí)構想共同努力。