近期，有關信托介入廉租房的(de)報道(dào)不(bù)斷見諸報端。而(ér)據記者了(le／liǎo)解到(dào)的(de)情況，目前有關信托介入廉租房的(de)研究工作正在(zài)全國(guó)工商聯住宅産業中心投融資中心進行，且該中心已與剛剛成立的(de)中國(guó)信托業協會取得聯系，并正在(zài)争取與信托業協會共同完成對這(zhè)一(yī / yì ／yí)課題的(de)研究。 

　　遲到(dào)的(de)提案 

　　對于(yú)房地(dì / de)産的(de)政策引導，應該是(shì)使人(rén)人(rén)有房住，而(ér)不(bù)是(shì)人(rén)人(rén)有房産。因此，早在(zài)1998年，《國(guó)務院深化住房制度改革的(de)決定》就(jiù)提出(chū)了(le／liǎo)建立廉租房社會保障體系的(de)設想。2004年3月，我國(guó)《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》正式開始實施。但由于(yú)種種原因，廉租房在(zài)我國(guó)房地(dì / de)産市場體系中進展較爲(wéi / wèi)緩慢。而(ér)廉租房的(de)資金來(lái)源不(bù)穩定，資金缺口巨大(dà)，是(shì)制約廉租房體系建設的(de)關鍵。爲(wéi / wèi)解決低收入家庭無力購買住房的(de)問題，在(zài)今年的(de)“兩會”上(shàng)，全國(guó)工商聯住宅産業商會投融資中心向“兩會”提交了(le／liǎo)“關于(yú)利用信托方式，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求的(de)建議”，并成爲(wéi / wèi)今年兩會的(de)重點議案。
　　據了(le／liǎo)解，這(zhè)一(yī / yì ／yí)提案主要(yào / yāo)闡述了(le／liǎo)四大(dà)觀點：
　　——我國(guó)房地(dì / de)産市場在(zài)實現快速增長的(de)同時(shí)，結構性矛盾日益顯現。由于(yú)過分依賴于(yú)銀行的(de)間接融資，蘊含潛在(zài)金融風險，一(yī / yì ／yí)旦房地(dì / de)産市場出(chū)現吸納速度放緩、同類開發項目的(de)市場吸納周期超過建設周期、房地(dì / de)産價格大(dà)幅度下滑，将導緻貸款風險迅速上(shàng)升。個(gè)人(rén)住房抵押貸款一(yī / yì ／yí)旦出(chū)現購房者斷供、收入情況變化或者房産價格下跌，銀行便難免出(chū)現壞賬。
　　——房地(dì / de)産市場中存量與增量市場應有機統一(yī / yì ／yí)。完整的(de)房地(dì / de)産市場體系包括存量市場和(hé / huò)增量市場，二者是(shì)相互促進、相互制約的(de)；隻有在(zài)存在(zài)發達的(de)存量市場的(de)條件下，居民的(de)住房資産才具有流動性，而(ér)流動性又是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)金融市場和(hé / huò)房地(dì / de)産市場可持續發展的(de)重要(yào / yāo)指标。
　　——房地(dì / de)産價格的(de)形成機制：根據房地(dì / de)産經濟學的(de)研究，房地(dì / de)産作爲(wéi / wèi)特殊商品,不(bù)僅具有消費屬性，還具有投資屬性。在(zài)租賃市場中，租用者享有它的(de)使用權即消費屬性，租賃市場決定了(le／liǎo)房地(dì / de)産的(de)租金水平和(hé / huò)空置率，而(ér)租金影響着投資市場上(shàng)的(de)房地(dì / de)産價值和(hé / huò)房地(dì / de)産交易數量。
　　——由于(yú)城市最低收入家庭的(de)住房問題關系到(dào)社會穩定，發展廉租房不(bù)僅具有必要(yào / yāo)性,而(ér)且具有現實的(de)緊迫性。在(zài)綜合解決房地(dì / de)産當前的(de)問題時(shí)，建議從能夠滿足低收入家庭住房需求的(de)廉租房市場入手，采用房地(dì / de)産投資信托基金模式，爲(wéi / wèi)廉租房和(hé / huò)租賃型普通商品住宅提供資金支持，擴大(dà)廉租房供給，滿足低收入家庭住房需求，不(bù)僅有利于(yú)穩定房地(dì / de)産市場價格，而(ér)且還具有防範金融風險、穩定社會的(de)現實意義。 

　　多赢的(de)構想 

　　利用信托介入廉租房的(de)構想是(shì)這(zhè)樣的(de)：通過發展房地(dì / de)産投資信托基金，促進存量市場（空置房、二手房等）發展，既疏導社會資金投資房地(dì / de)産的(de)途徑，又使其成爲(wéi / wèi)市場穩定的(de)力量，并且理順房地(dì / de)産價格形成機制，使存量市場成爲(wéi / wèi)增量市場的(de)定價依據，增強政府對房地(dì / de)産市場的(de)調控力度；同時(shí)，爲(wéi / wèi)銀行不(bù)良資産提供變現渠道(dào)。即：一(yī / yì ／yí)方面通過培育信托公司和(hé / huò)專業房地(dì / de)産資産管理公司等機構投資者，運用房地(dì / de)産投資信托基金這(zhè)一(yī / yì ／yí)金融工具，通過收購二手房、空置房或合适的(de)商品房，爲(wéi / wèi)無力購買商品房和(hé / huò)經濟适用房的(de)廣大(dà)弱勢群體提供租賃用房，以(yǐ)促進房地(dì / de)産存量市場特别是(shì)租賃市場的(de)發展，保障“人(rén)人(rén)有房住”；同時(shí)，爲(wéi / wèi)不(bù)能償還銀行個(gè)人(rén)抵押貸款的(de)家庭提供可供居住的(de)租賃房屋，以(yǐ)解決其生活必需的(de)住房問題，爲(wéi / wèi)銀行行使債權創造條件，增強金融資産的(de)流動性；另一(yī / yì ／yí)方面通過發達的(de)存量市場形成均衡的(de)租金價格，進而(ér)形成合理的(de)資産價格和(hé / huò)投資預期，引導房地(dì / de)産增量市場的(de)交易需求、交易價格和(hé / huò)交易結構。“采用這(zhè)種方式，可以(yǐ)獲得多赢的(de)局面。”全國(guó)工商聯住宅産業商會投融資中心主任尹斌這(zhè)樣告訴記者。
　　首先，用信托方式爲(wéi / wèi)廉租房體系建設提供資金，使政府以(yǐ)有限資金啓動較大(dà)規模的(de)廉租房體系，滿足廣大(dà)低收入群體的(de)住房需求。根據《信托法》和(hé / huò)相關規定，賦予信托公司具有資産管理和(hé / huò)籌措資金的(de)職能，加之(zhī)信托公司受托資産與自有資産相分離的(de)特點，使信托公司最可能成爲(wéi / wèi)廉租房市場的(de)機構投資者。一(yī / yì ／yí)方面，由于(yú)信托直接融資的(de)特性，聚集大(dà)量資金并不(bù)會增大(dà)銀行風險或政府負擔；另一(yī / yì ／yí)方面，由于(yú)政府每年投入的(de)預算資金或社保資金隻要(yào / yāo)能保障廉租租金和(hé / huò)資本市場回報率之(zhī)間的(de)缺口即可，使得有限的(de)政府資金帶動較大(dà)規模的(de)社會資金收購充足的(de)廉租房源，滿足廣大(dà)低收入群體的(de)住房需求。
　　第二，廉租房信托爲(wéi / wèi)廣大(dà)投資者提供一(yī / yì ／yí)個(gè)風險較小，收益穩定的(de)投資品種。資本市場上(shàng)資金充足，包括保險資金和(hé / huò)社保資金在(zài)内的(de)機構投資者和(hé / huò)廣大(dà)個(gè)人(rén)投資者都因投資渠道(dào)少，希望得到(dào)新的(de)投資品種。廉租房信托隐含政府信用，是(shì)介于(yú)普通投資品種和(hé / huò)國(guó)債之(zhī)間的(de)風險較小、收益穩定的(de)投資品種。特别是(shì)由于(yú)廉租房具有社會保障性的(de)特點，廉租房信托将是(shì)社保資金、保險資金保值增值很好的(de)渠道(dào)。 

　　信托的(de)困擾 

　　“利用信托手段建立廉租房體系，對于(yú)完善我國(guó)的(de)社會保障體系，建立和(hé / huò)諧社會無疑具有重大(dà)意義。而(ér)且，從目前的(de)法律法規看，利用信托手段建立廉租房體系也(yě)是(shì)政策障礙最小的(de)。雖然小，這(zhè)一(yī / yì ／yí)構想的(de)真正實現也(yě)面臨着政策突破的(de)問題。”有業内人(rén)士這(zhè)樣告訴記者。
　　“最大(dà)的(de)政策突破問題在(zài)于(yú)公募問題。”聯華信托總裁李曉東在(zài)接受記者采訪時(shí)表示。按照現有的(de)法規，集合資金信托計劃最大(dà)的(de)限額是(shì)200份。利用信托手段建立廉租房體系需要(yào / yāo)的(de)資金規模大(dà)，單一(yī / yì ／yí)的(de)信托計劃是(shì)不(bù)可能完成的(de)。而(ér)以(yǐ)基金的(de)形式籌集資金，設立房地(dì / de)産信托基金，雖然解決了(le／liǎo)資金規模的(de)問題，但它必須突破200份的(de)限制。
　　實際上(shàng)，沒有不(bù)能突破的(de)政策。而(ér)政策的(de)突破關鍵在(zài)适時(shí)、适度。我國(guó)信托行業的(de)200份限制，實際上(shàng)也(yě)是(shì)從信托行業亂集資等血的(de)教訓中得來(lái)的(de)經驗。有消息表明，目前在(zài)集合資金200份和(hé / huò)異地(dì / de)銷售等方面的(de)政策限制已有所松動。因此，在(zài)風險控制得當的(de)基礎上(shàng)，适當放寬政策限制，不(bù)僅是(shì)一(yī / yì ／yí)種政策突破的(de)嘗試，也(yě)是(shì)一(yī / yì ／yí)種宏觀政策導向——将信托引導到(dào)我國(guó)經濟與金融更需要(yào / yāo)它的(de)領域。