[内容提要(yào / yāo)]：本文分析了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托優勢、運營模式及其和(hé / huò)風險控制，闡述了(le／liǎo)天津市房地(dì / de)産信托融資的(de)現實情況、面臨的(de)宏觀環境及未來(lái)發展趨勢，并就(jiù)發展和(hé / huò)完善天津市房地(dì / de)産信托融資提出(chū)了(le／liǎo)若幹有價值的(de)建議。

[關鍵詞]：房地(dì / de)産；信托；房地(dì / de)産信托；信托融資

[作者簡介]：陳柳欽（1969-），男，湖南邵東縣人(rén)，經濟學碩士，天津社會科學院教授，哈爾濱商業大(dà)學經濟學院教授，碩士研究生導師。在(zài)《經濟科學》、《經濟管理》、《經濟理論與經濟管理》、《中國(guó)軟科學》、《經濟研究參考》、《改革》、《中國(guó)經濟導報》、《中國(guó)改革報》、《中國(guó)信息報》等多種經濟類核心期刊、專業期刊和(hé / huò)權威報紙上(shàng)發表論文400餘篇，主研和(hé / huò)參與國(guó)家社會科學基金課題、國(guó)家軟科學課題、省部級課題和(hé / huò)其他(tā)各類政府咨詢課題等30餘項，出(chū)版專著4部。研究方向：産業經濟、城市經濟。

[聯系地(dì / de)址：天津市河西區賓西路西園西裏39—501#（300061）陳柳欽收，聯系電話爲(wéi / wèi)：022—88296020，13174885276。]

自2001年我國(guó)信托投資“一(yī / yì ／yí)法兩規”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)的(de)相繼出(chū)台以(yǐ)來(lái)，信托公司在(zài)房地(dì / de)産資金融通市場上(shàng)開始扮演起日趨重要(yào / yāo)的(de)角色。以(yǐ)2002年7月28日 “新上(shàng)海國(guó)際大(dà)廈資金信托計劃”─—中國(guó)第一(yī / yì ／yí)支房地(dì / de)産信托産品爲(wéi / wèi)标志，中國(guó)信托業再次走入房地(dì / de)産融資領域，并以(yǐ)新的(de)面貌和(hé / huò)模式推動着房地(dì / de)産的(de)發展。2003年底，中國(guó)第一(yī / yì ／yí)支商業房地(dì / de)産投資信托計劃“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托計劃”在(zài)北京推出(chū)，代表着中國(guó)房地(dì / de)産信托基金（REITs）的(de)雛形。當前，中國(guó)房地(dì / de)産業發展面臨嚴峻的(de)金融形勢，随着央行121号文件和(hé / huò)國(guó)務院18号文件”出(chū)台，房地(dì / de)産與銀行的(de)蜜月期已過，當銀行提高貸款利率時(shí)，信托公司的(de)競争優勢開始充分顯現。

一(yī / yì ／yí)、房地(dì / de)産信托及其運營模式和(hé / huò)風險控制

（一(yī / yì ／yí)）房地(dì / de)産信托的(de)内涵及房地(dì / de)産信托融資的(de)優勢。1、房地(dì / de)産信托的(de)含義。在(zài)當前宏觀調控的(de)大(dà)背景下，除了(le／liǎo)靠商業銀行“輸血”之(zhī)外，房地(dì / de)産企業要(yào / yāo)選擇一(yī / yì ／yí)種靈活、變通、相融的(de)模式，信托可謂是(shì)目前的(de)上(shàng)上(shàng)策。信托業務是(shì)和(hé / huò)銀行業、證券業、保險業一(yī / yì ／yí)起構成現代金融四大(dà)支柱。從資金信托的(de)角度出(chū)發，房地(dì / de)産信托是(shì)指受托人(rén)(信托投資公司)遵循信托的(de)基本原則，将委托人(rén)委托的(de)資金以(yǐ)貸款或入股的(de)方式投向房地(dì / de)産業以(yǐ)獲取收益，并将收益支付給受益人(rén)的(de)行爲(wéi / wèi)；從财産信托的(de)角度出(chū)發，房地(dì / de)産信托則指房地(dì / de)産物業的(de)所有人(rén)作爲(wéi / wèi)委托人(rén)将其所有的(de)物業委托給專門的(de)信托機構經營管理，由信托機構将信托收益交付給受益人(rén)的(de)行爲(wéi / wèi)。與财産形式的(de)房地(dì / de)産信托相比，出(chū)于(yú)拓展房地(dì / de)産融資渠道(dào)，特别是(shì)尋求房地(dì / de)産開發資金來(lái)源的(de)需要(yào / yāo)，資金形式的(de)房地(dì / de)産信托得到(dào)了(le／liǎo)更多的(de)重視，2004年10月推出(chū)的(de)《信托投資公司房地(dì / de)産信托業務管理暫行辦法》(征求意見稿)中所指的(de)“房地(dì / de)産信托業務”事實上(shàng)也(yě)僅限于(yú)資金形式的(de)房地(dì / de)産信托。房地(dì / de)産信托是(shì)金融信托業與房地(dì / de)産業相互融合的(de)産物,它爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産業的(de)發展提供了(le／liǎo)大(dà)最的(de)資金和(hé / huò)手段。與其他(tā)模式，比如上(shàng)市、海外融資、企業債券、股權投資、産業基金等模式相比，雖然房地(dì / de)産信托融資本身也(yě)有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的(de)限制條件和(hé / huò)缺欠，但信托的(de)宏觀環境相對其他(tā)融資工具而(ér)言要(yào / yāo)寬松得多。

2、房地(dì / de)産信托融資的(de)優勢。房地(dì / de)産信托融資具備三大(dà)基本優勢:（1）信托融資創新空間寬廣，并具有巨大(dà)的(de)靈活性。信托具備連接貨币市場、資本市場和(hé / huò)産業市場的(de)綜合融資平台優勢，通過一(yī / yì ／yí)系列制度安排，實現一(yī / yì ／yí)個(gè)企業或項目的(de)組合融資。信托可以(yǐ)與銀行互補互動。銀行具有資金優勢，信托具有制度優勢和(hé / huò)靈活的(de)創新性。信托在(zài)供給方式上(shàng)也(yě)十分靈活，可以(yǐ)針對房地(dì / de)産企業本身運營需求和(hé / huò)具體項目設計個(gè)性化的(de)信托産品，突出(chū)表現在(zài)信托對不(bù)同階段、不(bù)同水平的(de)項目都可以(yǐ)量身定做解決方案，從開發資金、流動資金到(dào)後期的(de)消費資金，乃至一(yī / yì ／yí)些特殊問題，如“爛尾樓”等都可以(yǐ)通過信托解決，從而(ér)增大(dà)市場供需雙方的(de)選擇空間。（2）信托具有财産隔離功能。信托公司的(de)财産隔離功能主要(yào / yāo)體現在(zài)受現行法律、法規充分保護的(de)信托财産的(de)獨立性上(shàng)。信托設立以(yǐ)後，其财産處于(yú)這(zhè)麽一(yī / yì ／yí)種“特殊狀态”：它既能充分地(dì / de)體現委托人(rén)或受益人(rén)的(de)“意願”、“利益”和(hé / huò)“特殊目的(de)”，又不(bù)記在(zài)委托人(rén)的(de)所有權益項下，獨立于(yú)委托人(rén)的(de)其他(tā)自有财産而(ér)存在(zài)；它名義上(shàng)爲(wéi / wèi)受托人(rén)所有，但又不(bù)失爲(wéi / wèi)委托人(rén)的(de)自有财産。受托人(rén)對信托财産及對其自有資産的(de)處置方式迥然不(bù)同：受托人(rén)必須按信托文件的(de)約定，爲(wéi / wèi)實現受益人(rén)的(de)“最大(dà)利益”或“特殊目的(de)”而(ér)努力，而(ér)不(bù)得用信托财産爲(wéi / wèi)自身謀取利益；每一(yī / yì ／yí)個(gè)信托隔絕于(yú)受托人(rén)的(de)自有财産和(hé / huò)其他(tā)信托賬戶，甚至于(yú)出(chū)現受托人(rén)解散等極端情況時(shí)，信托财産仍能保持其獨立存在(zài)，按約定或法院判定，由新的(de)受托人(rén)承接。在(zài)我國(guó)，信托的(de)财産隔離功能受到(dào)《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理暫行辦法》，也(yě)就(jiù)是(shì)業内所謂的(de)“一(yī / yì ／yí)法兩規”的(de)強有力支撐。（3）相對銀行貸款而(ér)言，房地(dì / de)産信托融資方式，可以(yǐ)不(bù)受通過銀行貸款時(shí)企業自有資金應不(bù)低于(yú)開發項目總投資的(de)30%的(de)約束，也(yě)能夠彌補121号文規定的(de)隻有主體結構封頂才能按揭所造成的(de)中間消費融資的(de)斷裂。房地(dì / de)産企業要(yào / yāo)積極利用信托融資，充分利用信托獨特的(de)制度優勢實現多元化融資，鞏固資金鏈條。

（二）房地(dì / de)産信托的(de)運營模式。如果将房地(dì / de)産資金信托簡單分類的(de)話，可按負債關系劃分爲(wéi / wèi)債務型信托和(hé / huò)權益型信托。債務型信托是(shì)信托公司通過信托産品融集資金借貸給房地(dì / de)産企業，其優點是(shì)，操作簡便，管理簡單，收益比較穩定，但技術含量低，以(yǐ)前主要(yào / yāo)在(zài)一(yī / yì ／yí)些結合部做“擦邊”性的(de)業務，46号文件出(chū)台後該類業務已成 “雷區”。如在(zài)常規領域開展此類業務又與商業銀行具有強烈的(de)重合性，信托公司劣勢明顯。顯然，信托公司的(de)優勢和(hé / huò)特色應在(zài)權益性信托業務方面。

1、抵押貸款類信托。抵押貸款類信托産品是(shì)指信托公司通過質押資金使用方的(de)公司财産或股權爲(wéi / wèi)基本貸款擔保方式發行房地(dì / de)産信托産品後，将募集的(de)資金提供房地(dì / de)産公司使用。抵押貸款類的(de)房地(dì / de)産信托，募集金額占全部房地(dì / de)産信托金額的(de)76.2%，以(yǐ)财産或股權擔保方式的(de)房地(dì / de)産信托是(shì)2004年資金募集的(de)主要(yào / yāo)模式，這(zhè)種模式之(zhī)所以(yǐ)總量大(dà)，且容易成功，因爲(wéi / wèi)财産抵押完全仿照銀行貸款的(de)模式設計的(de)，成熟信托業務的(de)各當事方均較容易認可。

2、股權投資類信托。該類信托是(shì)指信托投資公司通過将信托資金以(yǐ)股權投資的(de)方式加以(yǐ)運用，成爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業股東或房地(dì / de)産項目所有者，直接經營房地(dì / de)産企業或房地(dì / de)産項目，并根據在(zài)房地(dì / de)産企業中所占的(de)股權比例或房地(dì / de)産項目所有權情況，獲得經營所得，作爲(wéi / wèi)信托投資收益來(lái)源。這(zhè)種模式的(de)優點是(shì)能夠增加房地(dì / de)産企業的(de)資本金，促使房地(dì / de)産企業達到(dào)銀行融資的(de)條件。這(zhè)種融資方式比較接近于(yú)國(guó)際上(shàng)流行的(de)房地(dì / de)産投資信托（REITS）。

3、股權證券化信托。此類信托是(shì)指信托投資公司成爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業股東或房地(dì / de)産項目所有者後，并不(bù)直接經營房地(dì / de)産企業或房地(dì / de)産項目，而(ér)是(shì)與相關當事人(rén)簽訂協議，約定在(zài)一(yī / yì ／yí)定時(shí)間，相關當事人(rén)按約定價格（溢價部分爲(wéi / wèi)信托投資收益）回購信托投資公司的(de)股權或所有權。在(zài)這(zhè)種模式下，房地(dì / de)産企業除了(le／liǎo)實現融資目的(de)外，還能夠提高企業的(de)信用等級。因爲(wéi / wèi)根據121号文規定，房地(dì / de)産企業自有資金應不(bù)低于(yú)開發項目總投資的(de)30%，而(ér)這(zhè)30%必須是(shì)所有者權益。一(yī / yì ／yí)般而(ér)言，項目公司的(de)所有者權益無非是(shì)公積金加注冊資本金，很難達到(dào)30%的(de)要(yào / yāo)求。而(ér)通過信托資金的(de)增資擴股，則順利的(de)解決了(le／liǎo)這(zhè)一(yī / yì ／yí)難題，可謂一(yī / yì ／yí)舉兩得。

4、權益轉讓模式。基于(yú)房地(dì / de)産開發公司合法可售房屋交易爲(wéi / wèi)擔保房地(dì / de)産信托計劃。信托公司通過購買資金需求方的(de)商品（主要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)期房），并将其進行欲售登記後，作爲(wéi / wèi)擔保，或以(yǐ)收益性房産之(zhī)收益轉讓爲(wéi / wèi)擔保發行的(de)資金信托計劃。這(zhè)種模式爲(wéi / wèi)許多多期開發項目的(de)後期運作或多個(gè)房地(dì / de)産項目的(de)新項目運作，并爲(wéi / wèi)良好在(zài)售物業的(de)房地(dì / de)産公司提供了(le／liǎo)融資條件。這(zhè)種模式的(de)風險主要(yào / yāo)在(zài)于(yú)：在(zài)建工程到(dào)竣工交屋的(de)風險；房屋銷售的(de)市場風險；權屬登記的(de)法律風險。

5、混合型信托。混合信托型是(shì)指信托公司采取權益信托和(hé / huò)債務信托結合的(de)方式介入房地(dì / de)産業務。信托公司與委托人(rén)在(zài)信托合同中對信托資金的(de)使用方式加以(yǐ)明确的(de)規定，受托人(rén)按照合同約定的(de)比例，以(yǐ)股權投資和(hé / huò)貸款融資的(de)不(bù)同方式加以(yǐ)組合運用，具有較強的(de)靈活性。

（三）房地(dì / de)産信托融資的(de)風險與控制

總體而(ér)言，從未來(lái)的(de)發展看，中國(guó)的(de)房地(dì / de)産信托融資将有很大(dà)的(de)發展空間。但是(shì)，由于(yú)房地(dì / de)産信托融資是(shì)一(yī / yì ／yí)種新的(de)方式，需要(yào / yāo)改進和(hé / huò)創新的(de)地(dì / de)方也(yě)比較多，也(yě)同樣存在(zài)一(yī / yì ／yí)定的(de)風險，主要(yào / yāo)體現在(zài)以(yǐ)下幾個(gè)方面：

1、房地(dì / de)産行業風險。房地(dì / de)産行業是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)資金密集型行業，時(shí)間周期較長、資金占用量大(dà)，利潤回報較高。房産本身既是(shì)耐用消費品，又是(shì)投資品，在(zài)一(yī / yì ／yí)定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房産價格上(shàng)漲幅度超過了(le／liǎo)居民消費承受能力，就(jiù)可能存在(zài)房地(dì / de)産泡沫。如果泡沫達到(dào)一(yī / yì ／yí)定程度，就(jiù)必然影響房地(dì / de)産信托。根據建設部政策研究中心最新發表的(de)調查報告顯示，2005年1-8月份，我國(guó)房地(dì / de)産投資增幅不(bù)斷降低，宏觀調控成果已初步顯現；房地(dì / de)産價格上(shàng)漲主要(yào / yāo)是(shì)由于(yú)土地(dì / de)及建築成本的(de)增加，以(yǐ)及房地(dì / de)産品質提升所緻，平均漲幅仍低于(yú)城鎮居民可支配收入的(de)增長幅度；由于(yú)中國(guó)城市化進程及大(dà)規模城市改造，必然對房産有着長期的(de)真實需求，目前存在(zài)的(de)主要(yào / yāo)問題是(shì)局部過熱及房産的(de)結構性過剩，整體的(de)房地(dì / de)産泡沫是(shì)不(bù)存在(zài)的(de)。信托公司在(zài)信托資金運用過程中，可通過投資地(dì / de)域、項目類别、投資金額、投資期限的(de)選擇和(hé / huò)調整，靈活機動，來(lái)抵禦可能出(chū)現的(de)房地(dì / de)産行業波動，規避風險，保護投資者利益。

2、項目自身及市場風險。對項目的(de)選擇是(shì)房地(dì / de)産信托首要(yào / yāo)工作，如果項目本身存在(zài)市場銷售前景、内部法律糾紛、建設資金短缺等方面的(de)問題，則信托産品無論怎麽設計控制風險，項目本身的(de)先天缺陷是(shì)無法避免的(de)。信托公司在(zài)進行項目選擇的(de)時(shí)候，可以(yǐ)聘請有市場公信力的(de)房産專業機構對項目進行可行性分析及評估，對項目的(de)市場定位及前景有一(yī / yì ／yí)個(gè)獨立、真實的(de)認識；深入調查了(le／liǎo)解開發商實力、财務及資信情況，選擇與開發經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的(de)開發商進行合作；落實土地(dì / de)房産抵押、第三方保證、質押等擔保措施，在(zài)項目運作過程中，加強資金監控，做到(dào)“封閉運行，專款專用”。通過這(zhè)一(yī / yì ／yí)系列的(de)手段，信托公司能将項目風險控制在(zài)最小範圍之(zhī)内，最大(dà)限度地(dì / de)保證信托資金的(de)安全，保護委托人(rén)和(hé / huò)受益人(rén)的(de)利益。

3、道(dào)德風險。作爲(wéi / wèi)專業從事經營性信托業務的(de)非銀行金融機構，信托投資公司受到(dào)國(guó)家金融監管機構———中國(guó)銀監會的(de)嚴格監督和(hé / huò)管理，嚴格按照信托業“一(yī / yì ／yí)法兩規”進行經營活動。在(zài)産品架構設計上(shàng)，信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地(dì / de)産專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與，對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的(de)監督。信托公司内部，應建立和(hé / huò)完善業務評審及風險控制流程，按照審慎的(de)原則運用信托資金，各部門分工協作，交叉監督，以(yǐ)最大(dà)限度地(dì / de)防範風險。我們知道(dào)，房地(dì / de)産是(shì)世界财富的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)組成部分，在(zài)美國(guó)，房地(dì / de)産占到(dào)了(le／liǎo)全部财富的(de)40%-50%。而(ér)在(zài)我國(guó)，随着居民改善住房條件需求的(de)釋放，以(yǐ)及城市化進程的(de)持續，足以(yǐ)支撐起房地(dì / de)産行業近20年的(de)長期牛市。

二、天津市房地(dì / de)産信托融資的(de)現實情況

雖然天津房地(dì / de)産目前的(de)形勢喜人(rén)，大(dà)量外地(dì / de)開發資金在(zài)湧入，本土市場購房熱情在(zài)湧動，但此時(shí)房地(dì / de)産業内卻并沒有高枕無憂，而(ér)是(shì)考慮着背後隐藏的(de)問題。天津市房地(dì / de)産業的(de)發展融通資金的(de)任務也(yě)将是(shì)非常艱巨的(de)。天津市兩家信托機構開始介入房地(dì / de)産金融業務。近年來(lái)，天津房地(dì / de)産開發商也(yě)趨于(yú)借助權威信托公司專業理财優勢和(hé / huò)運用資金的(de)豐富經驗，通過實施信托計劃，将多個(gè)指定管理的(de)開發項目的(de)信托資金集合起來(lái)，形成具有一(yī / yì ／yí)定投資規模和(hé / huò)實力的(de)資金組合，然後将信托計劃資金以(yǐ)信托貸款的(de)方式運用于(yú)房地(dì / de)産開發項目，爲(wéi / wèi)委托人(rén)獲取安全、穩定的(de)收益。

（一(yī / yì ／yí)）天津信托投資公司入主房地(dì / de)産。在(zài)天津，房産信托的(de)興起也(yě)是(shì)幾年的(de)事。在(zài)2003年央行的(de)“121”号文件頒布之(zhī)前，天津信托就(jiù)開始入主房地(dì / de)産項目。2003年7月7日，天津信托正式發行資金規模爲(wéi / wèi)3000萬的(de)順馳“藍調街區”集合式信托計劃，該計劃預計信托資金稅前年收益率3.8％，認購者委托天津信托參與天津順馳投資集團有限公司“藍調街區”項目建設，并分享穩定的(de)信托收益。順馳“藍調街區”集合信托是(shì)天津市第一(yī / yì ／yí)個(gè)以(yǐ)房地(dì / de)産項目爲(wéi / wèi)指定項目的(de)信托産品，也(yě)是(shì)順馳與天津信托在(zài)信托産品上(shàng)的(de)首次合作。據悉，由于(yú)委托期限爲(wéi / wèi)1年而(ér)且投資收益較高，正式發行後這(zhè)個(gè)項目銷售很火爆。2003年8月7日，天津奧林匹克中心配套區進行公開招标出(chū)讓，經過激烈競争評委對4家優選出(chū)的(de)投标單位綜合評分，天津融創奧城投資有限公司以(yǐ)17．515億元中标。這(zhè)個(gè)天津融創奧城投資有限公司正是(shì)由順馳、天津信托和(hé / huò)津報集團三家公司組成，而(ér)天津信托占有該公司30％的(de)股權。天津信托責任有限公司從2003年“121”文件出(chū)台後，迎來(lái)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)批批上(shàng)門求助的(de)開發商。但天津信托責任有限公司與房地(dì / de)産業的(de)合作十分慎重。目前2004年9月爲(wéi / wèi)止隻正式開發了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)項目，即2003年年5月發售的(de)“藍調街區”房地(dì / de)産集合信托項目。由于(yú)這(zhè)個(gè)産品是(shì)天津市首個(gè)房地(dì / de)産集合信托産品，一(yī / yì ／yí)年期産品的(de)預期回報率達到(dào)3.8%，市場反響非常好。購買者不(bù)僅有普通投資者，還有一(yī / yì ／yí)些“藍調街區”的(de)業主。發行房地(dì / de)産信托産品确實幫助開發企業解決了(le／liǎo)資金難題。借助信托，開辟新“錢”途，這(zhè)在(zài)天津房地(dì / de)産界，無疑是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)開創性的(de)探索。

2005年5月2年天津信托投資有限責任公司推出(chū)泰達園商務綜合樓租金收益權收購項目集合資金信托計劃，信托期限爲(wéi / wèi)2年，預計稅前年收益率爲(wéi / wèi)4.7%，資金運用方式：向天津經濟技術開發區房地(dì / de)産開發公司購買泰達園商務綜合樓所享有的(de)租金收益權，并通過對信托财産的(de)管理、運用和(hé / huò)處分，獲取信托收益。信托收益來(lái)源:天津經濟技術開發區房地(dì / de)産開發公司以(yǐ)銷售收入承諾回購風險控制，天津泰達建設集團有限公司提供保證擔保。

（二）北方國(guó)際信托投資公司支招房地(dì / de)産。北方國(guó)際信托投資股份有限公司2003年6月30日推出(chū)“天津濱江金耀廣場項目”信托計劃，爲(wéi / wèi)天津濱江金耀廣場有限公司提供規模爲(wéi / wèi)6000萬元貸款，期限爲(wéi / wèi)3年，預計年收益率爲(wéi / wèi)4.3%，投資方向爲(wéi / wèi)超大(dà)型綜合商業項目，用于(yú)支付工程款；借款人(rén)股東天津金耀集團有限公司和(hé / huò)天津濱江集團有限公司提供保證擔保，招商行代理。2003年9月5日推出(chū)“公産房屋房租收入優先收益權”信托計劃，爲(wéi / wèi)天津房信集團提供規模爲(wéi / wèi)3965萬元的(de)購買優先收益權，期限爲(wéi / wèi)3年，預計年收益率爲(wéi / wèi)4.3%，天津房信集團承諾以(yǐ)其自有财産爲(wéi / wèi)信托資金提供還款保證，招商行代理。在(zài)2004年“8.31”以(yǐ)後，天津房地(dì / de)産企業面臨資金瓶頸、内部管理水平、深度發展聯合等問題。房地(dì / de)産的(de)發展需要(yào / yāo)巨大(dà)的(de)資金做支撐。北方國(guó)際信托投資股份有限公司于(yú)2005年4月22日正式發行的(de)天津北信房地(dì / de)産産業投資(05-1、05-2)集合資金信托計劃，該房地(dì / de)産信托計劃它的(de)推出(chū)标志着天津房地(dì / de)産金融領域創新邁出(chū)了(le／liǎo)實質性步伐，同時(shí)，普通百姓也(yě)可以(yǐ)通過購買該信托産品享受天津房地(dì / de)産行業飛速發展帶來(lái)的(de)巨大(dà)收益。據本次信托計劃的(de)發行方北方國(guó)際信托投資股份有限公司介紹，本次房地(dì / de)産信托總體規模拟定爲(wéi / wèi)人(rén)民币5億元，本期推出(chū)兩種房地(dì / de)産信托産品規模合計人(rén)民币2億元，05-1、05-2信托産品自然人(rén)和(hé / huò)法人(rén)的(de)單筆購買起點分别爲(wéi / wèi)25萬元人(rén)民币和(hé / huò)50萬元人(rén)民币，期限分别爲(wéi / wèi)1.5年和(hé / huò)3年，預計年收益率分别爲(wéi / wèi)5%和(hé / huò)6.2%，高出(chū)預計收益率的(de)部分由北方信托與受益人(rén)五五分成。天津北信房地(dì / de)産産業投資集合資金信托計劃是(shì)針對整個(gè)房地(dì / de)産行業出(chū)台的(de)，這(zhè)是(shì)它最大(dà)的(de)特點。它不(bù)是(shì)針對一(yī / yì ／yí)個(gè)企業或項目推出(chū)，這(zhè)和(hé / huò)我們以(yǐ)前推出(chū)的(de)或者全國(guó)其他(tā)信托公司推出(chū)的(de)房地(dì / de)産信托計劃是(shì)有明顯區别的(de)。這(zhè)個(gè)信托計劃是(shì)産業性的(de)，而(ér)不(bù)是(shì)單體項目性的(de)，這(zhè)個(gè)在(zài)全國(guó)是(shì)首例。天津北信房地(dì / de)産産業投資（05-5）集合資金信托計劃于(yú)2005年11月18日推出(chū)，發行規模爲(wéi / wèi)10000萬元，信托期限爲(wéi / wèi)2年，預期年收益率爲(wéi / wèi)5.4%。信托計劃所募集的(de)資金拟投向四個(gè)主要(yào / yāo)的(de)房地(dì / de)産開發領域：一(yī / yì ／yí)是(shì)參與土地(dì / de)整理、平抑土地(dì / de)價格；二是(shì)投入經濟适用房的(de)開發建設；三是(shì)開發高質量的(de)中低價位的(de)商品房；四是(shì)參與物業收購。在(zài)風險防範上(shàng)，房地(dì / de)産信托計劃有兩個(gè)極爲(wéi / wèi)突出(chū)的(de)特點，也(yě)是(shì)其他(tā)信貸計劃中沒有的(de)。首先，爲(wéi / wèi)保證信托計劃的(de)資金回報，北方信托憑借經驗豐富的(de)管理團隊，對該筆資金實施嚴格的(de)專業化管理，并北方信托聘請天津商聯房地(dì / de)産資産管理有限公司（以(yǐ)下簡稱“商聯資産管理公司”）爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産信托資金所投入的(de)項目提供專家咨詢服務。天津商聯房地(dì / de)産資産管理有限公司成立于(yú)2005年1月31日，注冊資本金1億元人(rén)民币，是(shì)由天津市房地(dì / de)産商會的(de)幾家會員共同投資成立的(de)，依托房地(dì / de)産資産管理多元化經營的(de)專業公司。公司股東爲(wéi / wèi)中誠信托投資有限責任公司、天津開發區永泰房地(dì / de)産開發有限公司、天津市仁愛集團有限公司、天津萬兆投資發展集團有限公司、麥購（天津）集團有限公司、天津市津東房地(dì / de)産開發集團有限公司、天津市今晚報業集團控股有限公司、天津商彙實業發展有限公司八家。該公司擁有一(yī / yì ／yí)批熟悉金融管理、房地(dì / de)産項目運作、房地(dì / de)産項目評估以(yǐ)及法律、财務方面業務的(de)專業人(rén)士，具有職業、高效、有序、忠實的(de)特點。其次，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)保證資金安全和(hé / huò)信托計劃的(de)規範運作，中國(guó)建設銀行天津分行将對爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産信托計劃使用項目進行擔保，并對信托帳戶進行托管、封閉運作。在(zài)北方信托嚴格控制資金運用風險的(de)同時(shí)，對于(yú)本房地(dì / de)産信托計劃資金的(de)運用，天津開發區永泰房地(dì / de)産開發有限公司、天津市仁愛集團有限公司、天津萬兆投資發展集團有限公司、麥購（天津）集團有限公司、天津市津東房地(dì / de)産開發集團有限公司聯合對此信托資金的(de)安全出(chū)具連帶責任保證擔保。以(yǐ)上(shàng)公司均爲(wéi / wèi)天津市房地(dì / de)産業内擁有較強實力以(yǐ)及較高影響力的(de)公司，由其對房地(dì / de)産資金的(de)運用提供“聯保”，進一(yī / yì ／yí)步的(de)保證信托資金的(de)安全。同時(shí)，在(zài)适當的(de)時(shí)機，還将引入專業的(de)資産評估機構對信托計劃進行評級。

房地(dì / de)産金融中信托最具成長性，信托融資改變了(le／liǎo)以(yǐ)往房地(dì / de)産商隻能靠銷售回款、銀行貸款或股份合作等有限融資手段的(de)局面，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業提供了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)條新的(de)融資途徑。天津市的(de)兩家信托公司通過發行信托計劃，集投資者的(de)“散錢”變“大(dà)錢”，給天津房地(dì / de)産開發商“輸血”，在(zài)一(yī / yì ／yí)定程度上(shàng)解決了(le／liǎo)房地(dì / de)産業發展的(de)資金瓶頸，以(yǐ)支持天津房地(dì / de)産業健康發展，并爲(wéi / wèi)天津市廣大(dà)普通投資者進行房地(dì / de)産投資提供了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)條理想渠道(dào)。

三、天津市房地(dì / de)産信托融資存在(zài)的(de)問題

（一(yī / yì ／yí)）房地(dì / de)産融資渠道(dào)單一(yī / yì ／yí)，信托融資所占比例不(bù)高。目前，銀行信貸仍是(shì)天津房地(dì / de)産融資的(de)主要(yào / yāo)渠道(dào)。天津市房地(dì / de)産融資渠道(dào)單一(yī / yì ／yí)，多元化融資格局遠未形成，信托、上(shàng)市、債券、基金等融資渠道(dào)發展業緩慢。商業銀行支撐着天津市房地(dì / de)産業的(de)資金需求，與天津市房地(dì / de)産行業的(de)投資總額相比較，房地(dì / de)産信托的(de)量非常小，而(ér)且功能單一(yī / yì ／yí)，股權融資和(hé / huò)債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地(dì / de)産産業基金等金融産品還在(zài)探索階段。房地(dì / de)産信托産品品種還不(bù)夠豐富，房地(dì / de)産信托産品僅僅局限于(yú)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)項目融資，或者是(shì)項目投資的(de)形式，還遠遠沒有标準意義上(shàng)的(de)房地(dì / de)産基金，或者是(shì)類似的(de)概念。而(ér)信托業與房地(dì / de)産的(de)結合若單純以(yǐ)項目作爲(wéi / wèi)紐帶，從長遠來(lái)看是(shì)沒有出(chū)路。

（二）募集資金的(de)規模受到(dào)限制，投資方向不(bù)明确。房地(dì / de)産信托的(de)規模限制是(shì)制約房地(dì / de)産信托快速發展的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)瓶頸問題。發行集合資金信托合同的(de)份額限制是(shì)當前影響信托計劃規模的(de)瓶頸之(zhī)一(yī / yì ／yí)。由于(yú)按照《信托投資公司管理辦法》和(hé / huò)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的(de)規定，信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時(shí)，接受委托人(rén)的(de)資金信托合同不(bù)得超過200份（含200份），每份合同金額不(bù)得低于(yú)人(rén)民币5萬元（含5萬元）。在(zài)一(yī / yì ／yí)定基礎上(shàng)将擴大(dà)房地(dì / de)産信托的(de)難度，同時(shí)也(yě)提高信托購買者的(de)門檻。由于(yú)每份信托合同所能募集的(de)平均資金畢竟有限，200份合同的(de)限定也(yě)就(jiù)意味着對一(yī / yì ／yí)些大(dà)型項目很難滿足其資金需求。房地(dì / de)産信托計劃主要(yào / yāo)合乎監管層制訂的(de)《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托暫行管理辦法》等法規的(de)要(yào / yāo)求，在(zài)投資方向、資産組合、收入構成等方面沒有具體規定。

（三）信托計劃期限較短。通常而(ér)言，信托在(zài)整個(gè)金融體系中發揮的(de)是(shì)長期融資的(de)角色，這(zhè)一(yī / yì ／yí)點在(zài)中國(guó)人(rén)民銀行頒布的(de)《信托投資公司管理辦法》中有明确規定。目前天津發行的(de)房地(dì / de)産信托計劃中，無一(yī / yì ／yí)例外是(shì)單一(yī / yì ／yí)期限的(de)，一(yī / yì ／yí)般爲(wéi / wèi)1-3年，呈現明顯短期化特征，不(bù)具有期限轉換功能，也(yě)不(bù)能滿足房地(dì / de)産股權投資的(de)期限要(yào / yāo)求。既沒有充分體現信托的(de)中長期融資功能，也(yě)沒有體現信托業和(hé / huò)銀行業功能錯位的(de)要(yào / yāo)求，不(bù)利于(yú)信托業的(de)健康、長遠發展。據了(le／liǎo)解，國(guó)外房地(dì / de)産信托産品的(de)期限都在(zài)8至15年以(yǐ)上(shàng)。

（四）信托産品流通性較差。信托産品的(de)流動性問題看似一(yī / yì ／yí)個(gè)環節，其實是(shì)一(yī / yì ／yí)項系統工程，實現起來(lái)絕非易事。解決這(zhè)個(gè)問題，首先要(yào / yāo)求信托公司必須加強在(zài)風險控制能力、研究力量等方面的(de)“基本功”。信托産品流通性問題成爲(wéi / wèi)制約天津市房地(dì / de)産信托融資發展的(de)另一(yī / yì ／yí)個(gè)瓶頸。信托産品作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種全新的(de)金融産品，其相對高收益、低風險的(de)特征吸引了(le／liǎo)廣大(dà)投資者。但信托産品在(zài)流動性安排方面，目前尚不(bù)盡如人(rén)意。按照現有的(de)轉讓模式：加入資金信托計劃的(de)投資者要(yào / yāo)轉讓手中的(de)信托合同，必須由投資者自己尋找買方，雙方談妥後，再到(dào)所購買信托産品的(de)信托投資公司營業大(dà)廳辦理過戶手續。信托産品這(zhè)種流動性安排與其他(tā)金融産品形成了(le／liǎo)鮮明的(de)對比，可以(yǐ)說(shuō)流通市場發展的(de)滞後已制約了(le／liǎo)信托産品的(de)進一(yī / yì ／yí)步發展。信托産品不(bù)像有價證券可以(yǐ)随時(shí)轉讓，因此不(bù)能進入流通的(de)領域，缺少轉讓平台，這(zhè)樣就(jiù)限制信托産品的(de)活躍程度，尤其是(shì)在(zài)沒有兌現前，其産品的(de)價值無法實現，使得一(yī / yì ／yí)部分購買者在(zài)急需資金時(shí)，無法進行等值兌現，隻有到(dào)期才能兌換。一(yī / yì ／yí)旦需要(yào / yāo)轉讓時(shí)，成本會很高，如股權投資信托計劃到(dào)期時(shí)股權的(de)變現或轉讓、貸款信托到(dào)期抵押物的(de)處置及擔保等，都會帶來(lái)投資者的(de)資金到(dào)期不(bù)能及時(shí)兌現的(de)風險。這(zhè)直接導緻信托産品的(de)認知程度和(hé / huò)受衆面相對較爲(wéi / wèi)狹窄，使得尋找轉讓交易對象的(de)成本極高，這(zhè)些均限制了(le／liǎo)信托流通市場的(de)形成。由于(yú)缺乏有效的(de)二級市場，絕大(dà)多數的(de)投資者隻能在(zài)認購後一(yī / yì ／yí)直持有信托産品到(dào)産品的(de)到(dào)期日，信托産品流動性不(bù)足直接影響投資者的(de)購買意願，進而(ér)制約信托産品的(de)資金募集。

（五）存在(zài)“過橋貸款”問題。信托現在(zài)雖然很熱，但并沒有成爲(wéi / wèi)天津市房地(dì / de)産企業主要(yào / yāo)的(de)融資方式，因爲(wéi / wèi)通過信托融資的(de)費用要(yào / yāo)高于(yú)銀行貸款。在(zài)目前銀行惜貸的(de)形勢下，房地(dì / de)産信托資金的(de)使用更多地(dì / de)體現爲(wéi / wèi)“過橋貸款”的(de)性質。對于(yú)某些自有資金不(bù)足，項目進度未達到(dào)銀行貸款條件的(de)房地(dì / de)産項目，通過信托融資獲取資金用于(yú)征地(dì / de)、拆遷等前期投入。當項目啓動并達到(dào)銀行貸款的(de)條件，開發商就(jiù)會改用銀行貸款進行項目的(de)建設。由于(yú)目前房地(dì / de)産信托計劃主要(yào / yāo)是(shì)提供“過橋貸款”，即主要(yào / yāo)對尚不(bù)符合商業銀行房地(dì / de)産貸款條件的(de)房地(dì / de)産項目進行貸款，但一(yī / yì ／yí)般要(yào / yāo)求房地(dì / de)産企業提供商業銀行在(zài)符合貸款條件時(shí)發放貸款的(de)承諾，并保證商業銀行貸款用于(yú)償還信托計劃的(de)“過橋貸款”， 這(zhè)實際上(shàng)規避了(le／liǎo)中國(guó)人(rén)民銀行“121”号文件規定房地(dì / de)産貸款需要(yào / yāo)具備“四證齊全”和(hé / huò)“30％自有資金比例”的(de)要(yào / yāo)求，而(ér)房地(dì / de)産開發的(de)風險最終還是(shì)落在(zài)商業銀行身上(shàng)，并沒有達到(dào)降低房地(dì / de)産貸款風險，拓寬房地(dì / de)産企業融資渠道(dào)的(de)政策目的(de)。2005年8月28日中國(guó)銀監會又下發《加強信托投資公司部分業務風險提示的(de)通知》（即“212号文件”），對房地(dì / de)産信托業務的(de)風險給予警示，并對房地(dì / de)産信托貸款發放門檻進行了(le／liǎo)嚴格限制：必須同時(shí)滿足“四證”齊全、自有資金超過35%和(hé / huò)資質在(zài)二級以(yǐ)上(shàng)這(zhè)三項條件的(de)開發商才能通過房地(dì / de)産信托融資。“212号文件”強調了(le／liǎo)防範和(hé / huò)化解信托業務風險，并将信托融資以(yǐ)“過橋貸款”的(de)原有初衷給牢牢扼制住了(le／liǎo)，由此也(yě)衍生出(chū)信托公司将與商業銀行在(zài)相仿的(de)同一(yī / yì ／yí)舞台上(shàng)展開角逐，但信托公司的(de)勝算将微乎其微。

（六）房地(dì / de)産信托風險認識不(bù)足，風險意識薄弱。天津市房地(dì / de)産信托剛剛興起，很多投資者對信托項目根本沒有風險防範意識。目前市場上(shàng)發行的(de)房地(dì / de)産信托産品期限大(dà)多爲(wéi / wèi)１至３年，預期年收益率普遍在(zài)4％到(dào)5％之(zhī)間，有的(de)甚至高達8％，而(ér)銀行人(rén)民币存款利率３年期爲(wéi / wèi)2.52％，兩年期隻有2.25％；３年期國(guó)債年利率也(yě)隻在(zài)2.3％左右。 但是(shì)高收益的(de)同時(shí)也(yě)意味着高風險。由于(yú)信托産品并不(bù)保本，所以(yǐ)一(yī / yì ／yí)旦發生風險，投資者則可能虧損嚴重。還有，根據《信托法》有關規定，所有信托産品都不(bù)得向買受人(rén)承諾收益率。所以(yǐ)“預期收益率”隻是(shì)信托公司繞過法律禁區對投資者進行的(de)變相“承諾”。但一(yī / yì ／yí)個(gè)不(bù)能回避的(de)事實是(shì)，法律并不(bù)保護這(zhè)個(gè)收益率。這(zhè)意味着在(zài)信托計劃運作之(zhī)後，如果信托産品的(de)收益率低于(yú)當時(shí)所承諾的(de)收益率，那麽作爲(wéi / wèi)購買人(rén)，無權要(yào / yāo)求信托公司按照當時(shí)承諾收益率兌現收益。其實到(dào)目前爲(wéi / wèi)止，全國(guó)範圍内還沒有一(yī / yì ／yí)個(gè)信托産品能達到(dào)預期回報率。我們假設一(yī / yì ／yí)例。如果購買了(le／liǎo)總額爲(wéi / wèi)20萬元的(de)房産信托，信托公司承諾的(de)收益率年4％，收益額爲(wéi / wèi)8000元，但是(shì)，當信托計劃結束之(zhī)後，如果收益率隻有2％，收益額就(jiù)隻有4000元。這(zhè)時(shí)，購買人(rén)隻能接受4000元的(de)收益，而(ér)無權要(yào / yāo)求信托公司兌現8000元的(de)收益。如此，購買人(rén)就(jiù)少收益了(le／liǎo)4000元。 但如果信托計劃執行後，所獲得的(de)收益率高于(yú)開發商或信托公司的(de)“承諾”，按照通常規則，房産信托的(de)購買人(rén)也(yě)隻能按照當時(shí)約定的(de)收益率獲取收益而(ér)不(bù)能将收益率調高。有些信托公司隻宣傳了(le／liǎo)“預期收益率”，卻沒有講清楚風險投資帶來(lái)的(de)“實際收益率”。因此，要(yào / yāo)防止信托公司在(zài)推出(chū)信托産品時(shí)誇張不(bù)實的(de)宣傳誤導投資者。

（七）缺乏專業管理隊伍。沒有專業化的(de)房地(dì / de)産信托管理隊伍，就(jiù)不(bù)可能有房地(dì / de)産信托的(de)規範發展和(hé / huò)壯大(dà)。在(zài)天津，同時(shí)懂得基金管理和(hé / huò)房地(dì / de)産管理的(de)人(rén)才極度缺乏。對監管機構和(hé / huò)潛在(zài)投資者來(lái)說(shuō)，根本無從考察其專業能力、實際操作能力和(hé / huò)職業操守。

四、天津市房地(dì / de)産信托融資面臨的(de)宏觀環境與趨勢分析

（一(yī / yì ／yí)）宏觀環境分析。1、國(guó)内房地(dì / de)産信托融資環境緊中有松。近年來(lái)，房地(dì / de)産行業始終處于(yú)宏觀調控的(de)風口浪尖。從2003年6月5日中國(guó)人(rén)民銀行發布的(de)《關于(yú)進一(yī / yì ／yí)步加強房地(dì / de)産信貸的(de)通知》(一(yī / yì ／yí)般稱爲(wéi / wèi)“121”号文件”)，到(dào)2004年的(de)提高金融機構存款準備金率、自有資本金由20%提高到(dào)35%以(yǐ)上(shàng)、“8.31”土地(dì / de)大(dà)限、央行加息，進入2005年，溫家寶總理在(zài)《政府工作報告》中強調“重點抑制生産資料價格和(hé / huò)房地(dì / de)産價格過快上(shàng)漲”，接着就(jiù)有了(le／liǎo)2005年3月的(de)上(shàng)調住房貸款利率、2005年4月的(de)國(guó)務院穩定房價的(de)八點意見、2005年5月的(de)七部委新政，房地(dì / de)産行業遭遇前所未有的(de)财政、金融、供求等全方位的(de)調控“關懷”。2005年9月中國(guó)銀監會下發了(le／liǎo)《關于(yú)加強信托投資公司部分業務風險提示的(de)通知》（銀監辦發[2005]212号)，提示信托投資公司密切關注房地(dì / de)産業務風險，規範經營行爲(wéi / wèi)，并進一(yī / yì ／yí)步提高了(le／liǎo)房地(dì / de)産信貸發行的(de)門檻，因而(ér)在(zài)房地(dì / de)産信托發行數量和(hé / huò)規模即出(chū)現了(le／liǎo)大(dà)幅回落。但從長遠來(lái)看，有利于(yú)降低房地(dì / de)産信托的(de)金融風險，規範信托行業，而(ér)對房地(dì / de)産信托業的(de)規範将有利于(yú)其健康發展。可喜的(de)是(shì)，目前中國(guó)銀監會正在(zài)制定中的(de)《信托投資公司房地(dì / de)産信托業務管理暫行辦法》（預計将在(zài)2006年年初出(chū)台），首次将信托受益憑證運用到(dào)了(le／liǎo)未來(lái)的(de)可開展的(de)房地(dì / de)産信托業務當中，這(zhè)對于(yú)突破信托行業原有的(de)200份×5萬元的(de)私募方程式進行了(le／liǎo)根本性的(de)變革。一(yī / yì ／yí)旦突破了(le／liǎo)200份的(de)限制，并允許對異地(dì / de)發行的(de)限制。信托交易将會更加自由，發行面也(yě)會更廣，是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)帶有根本性的(de)發展，其對信托的(de)催進作用無疑是(shì)巨大(dà)的(de)，将推動這(zhè)種準房地(dì / de)産信托基金或稱爲(wéi / wèi)準房地(dì / de)産的(de)産業基金大(dà)張旗鼓的(de)出(chū)現，将有利于(yú)房地(dì / de)産金融市場的(de)優化配置和(hé / huò)優化發展，也(yě)将改變我國(guó)房地(dì / de)産融資的(de)格局。

2、天津房地(dì / de)産信托融資内部環境寬松。天津市中心城區房地(dì / de)産市場繁榮，房地(dì / de)産商的(de)投資需求旺盛，産生了(le／liǎo)強烈的(de)融資需求，信托計劃的(de)發行爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産商提供了(le／liǎo)新的(de)融資方式。雖然房地(dì / de)産信托融資本身也(yě)有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的(de)限制條件和(hé / huò)缺欠，但天津信托的(de)宏觀環境相對其他(tā)融資工具而(ér)言要(yào / yāo)寬松得多。而(ér)且大(dà)規模危改所釋放的(de)住房需求，實際上(shàng)集中在(zài)中低端，而(ér)進入天津的(de)外地(dì / de)開發企業幾乎不(bù)約而(ér)同地(dì / de)選擇開發高檔項目，本地(dì / de)開發商将此理解爲(wéi / wèi)外地(dì / de)開發商用全國(guó)運作的(de)眼光衡量地(dì / de)塊的(de)價值，并認爲(wéi / wèi)有足夠的(de)獲利空間。比較北京、上(shàng)海、南京等城市，如果說(shuō)全國(guó)房地(dì / de)産都存在(zài)泡沫的(de)話，天津的(de)泡沫應該是(shì)最小的(de)。天津房地(dì / de)産市場比較健康，非常适合房地(dì / de)産商投資，可以(yǐ)說(shuō)，天津是(shì)全國(guó)地(dì / de)産投資的(de)避風港。

由于(yú)目前政策的(de)限制，中國(guó)還沒有出(chū)現真正的(de)房地(dì / de)産信托基金，但随着房地(dì / de)産金融體系的(de)逐漸完善和(hé / huò)房地(dì / de)産業的(de)不(bù)斷發展，房地(dì / de)産投資功能日益顯現，房地(dì / de)産信托基金的(de)出(chū)現是(shì)必然的(de)。未來(lái)一(yī / yì ／yí)段時(shí)間内外資投資機構将會成爲(wéi / wèi)中國(guó)房地(dì / de)産融資的(de)另一(yī / yì ／yí)條通道(dào)。2006年金融市場對外資全面開放，外資銀行或者可以(yǐ)參股中國(guó)的(de)金融機構進入中國(guó)市場，或者通過金融創新和(hé / huò)變通的(de)模式進入國(guó)内房地(dì / de)産市場，而(ér)這(zhè)種金融創新模式就(jiù)極有可能是(shì)信托。這(zhè)也(yě)是(shì)天津市房地(dì / de)産信托融資的(de)發展一(yī / yì ／yí)大(dà)機遇。

3、天津房地(dì / de)産信托融資面臨的(de)機遇。中國(guó)“十一(yī / yì ／yí)五”規劃的(de)新思路，将爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産行業帶來(lái)新的(de)機遇。這(zhè)一(yī / yì ／yí)機遇表現在(zài)四個(gè)方面：第一(yī / yì ／yí)，今後一(yī / yì ／yí)個(gè)時(shí)期将加快建設新農村，這(zhè)給開發商們提供了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)“轉向”的(de)選擇；第二，規劃提出(chū)建設節約型社會、環境友好型社會，提供了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)“轉型”的(de)選擇；第三，規劃對于(yú)轉變生産方式的(de)要(yào / yāo)求，給開發商提出(chū)了(le／liǎo)如何改變高投入低産出(chū)的(de)模式，大(dà)力降低生産成本的(de)新要(yào / yāo)求；第四，以(yǐ)人(rén)爲(wéi / wèi)本的(de)理念将促使開發商們轉變經營理念，促使他(tā)們多想一(yī / yì ／yí)想爲(wéi / wèi)誰蓋房，蓋什麽樣的(de)房以(yǐ)及如何才能惠及多數人(rén)等等他(tā)們過去想得不(bù)夠充分的(de)問題。天津市如果盡早抓住了(le／liǎo)這(zhè)些機遇，天津市房地(dì / de)産将邁上(shàng)新的(de)發展台階。而(ér)“十一(yī / yì ／yí)五”時(shí)期是(shì)天津市全面實現“三步走”戰略目标、率先基本實現現代化的(de)關鍵時(shí)期，随着城市化進程的(de)加快，基礎設施的(de)建設成倍增長，房地(dì / de)産業和(hé / huò)房地(dì / de)産市場也(yě)日益繁榮活躍。随着環渤海經濟圈的(de)成形和(hé / huò)未來(lái)經濟的(de)不(bù)斷發展，作爲(wéi / wèi)區域重點中心城市的(de)天津，其經濟有望保持高速增長，天津的(de)發展也(yě)将使房地(dì / de)産受益匪淺，房地(dì / de)産開發規模處于(yú)高速增長期，而(ér)且天津濱海新區現時(shí)正在(zài)成爲(wéi / wèi)天津、華北地(dì / de)區、中國(guó)北方，乃至全國(guó)的(de)房地(dì / de)産開發熱點。天津房地(dì / de)産業市場開發潛力巨大(dà)，房地(dì / de)産業作爲(wéi / wèi)新型支柱産業的(de)地(dì / de)位得到(dào)進一(yī / yì ／yí)步的(de)鞏固和(hé / huò)加強。

（二）發展趨勢分析。1、天津房地(dì / de)産信托融資模式将發生轉變。目前天津的(de)房地(dì / de)産市場發展速度是(shì)非常快的(de)，并吸引了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)大(dà)批具有外資背景的(de)房地(dì / de)産開發商來(lái)天津投資，這(zhè)必然會使天津的(de)房地(dì / de)産市場更加多元化。房地(dì / de)産信托是(shì)對房地(dì / de)産行業融資渠道(dào)的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)補充，它在(zài)爲(wéi / wèi)信托業開辟了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)塊新的(de)業務領域的(de)同時(shí)，也(yě)爲(wéi / wèi)投資者開發出(chū)一(yī / yì ／yí)個(gè)新的(de)投資品種。從這(zhè)個(gè)角度說(shuō)，房地(dì / de)産信托的(de)出(chū)現無疑是(shì)件好事。随着天津進一(yī / yì ／yí)步貫徹和(hé / huò)落實中央宏觀調控政策，進一(yī / yì ／yí)步樹立和(hé / huò)落實科學發展觀，天津市房地(dì / de)産信托融資的(de)發展趨勢是(shì)：“信托＋銀行”将成爲(wéi / wèi)今後天津市房地(dì / de)産融資的(de)主流模式，天津的(de)房地(dì / de)産資本市場，信托将占據半壁江山。信托将成爲(wéi / wèi)天津房地(dì / de)産金融創新的(de)主流範式。天津未來(lái)信托業的(de)發展會遵循兩個(gè)轉變：從被動融資型向主動理财型轉變；從傭金收入型向投資收益型轉變。而(ér)“212号文件”對天津信托公司來(lái)說(shuō)，無疑是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)行業分流的(de)契機。“212号文件”之(zhī)後，相應還會出(chū)台分類評級制度，加上(shàng)預計将于(yú)2006年初出(chū)台的(de)《信托投資公司房地(dì / de)産信托業務管理暫行辦法》，無疑将會形成一(yī / yì ／yí)個(gè)清晰的(de)行業優化脈絡。“212号文件”之(zhī)後，天津必然會降低房地(dì / de)産開發商的(de)概念炒作，提高開發商的(de)資本投入，這(zhè)能夠淘汰一(yī / yì ／yí)些房地(dì / de)産開發商，并促使一(yī / yì ／yí)些優秀的(de)房地(dì / de)産開發商進行集團化經營，促進整個(gè)行業更加健康地(dì / de)發展，從而(ér)降低整個(gè)行業的(de)系統風險。

2、天津市商業房地(dì / de)産信托将受到(dào)親睐。目前，天津市的(de)商業地(dì / de)産（如萬達商業廣場及天津女人(rén)街等）主要(yào / yāo)是(shì)集中性、綜合性的(de)商業廣場，而(ér)專門性的(de)連鎖經營的(de)大(dà)型商業廣場仍不(bù)多見。天津市将采取立體化經營方式建設商業廣場。商業地(dì / de)産開發有其行業特殊性。一(yī / yì ／yí)方面，大(dà)部分開發商自有投資能力較弱，許多開發商希望通過尋找投資、融資的(de)方式來(lái)解決資金問題。另一(yī / yì ／yí)方面，大(dà)量國(guó)際基金及投資商，尋找地(dì / de)産投資項目，但實現成功投資的(de)少之(zhī)又少。在(zài)未來(lái)，要(yào / yāo)實現穩定、高速的(de)發展，商業地(dì / de)産必須進入“金融産品化”時(shí)代。改變傳統的(de)“售房”觀念，以(yǐ)制造“金融産品”的(de)方式進行商業地(dì / de)産開發及運營，創造更高商業價值是(shì)商業房地(dì / de)産開發的(de)正确途徑。其宗旨是(shì)在(zài)項目開發理念及開發方式上(shàng)，以(yǐ)一(yī / yì ／yí)種完整而(ér)專業的(de)方式，體現項目的(de)最大(dà)真實價值，以(yǐ)創造在(zài)項目的(de)開發及運營各階段進行資本運作的(de)基礎。

在(zài)國(guó)内的(de)商業地(dì / de)産熱興起之(zhī)際，融資渠道(dào)的(de)短缺一(yī / yì ／yí)直是(shì)制約開發的(de)根本性因素，由北京國(guó)際信托投資公司推出(chū)的(de)“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托計劃”于(yú)2004年1月16日正式成立，北京國(guó)投運用所募集信托資金，購買上(shàng)述商鋪的(de)産權，通過經營獲取租金收入，實現信托投資收益。北京國(guó)際信托投資公司按照信托文件的(de)要(yào / yāo)求，把房地(dì / de)産出(chū)租給法國(guó)歐尚超市集團，并簽訂租賃合同，以(yǐ)物業的(de)租金扣除必要(yào / yāo)的(de)管理費用和(hé / huò)其他(tā)稅費後，向投資者支付投資收益。此外，投資人(rén)亦可享有該物業升值和(hé / huò)該項目可能上(shàng)市流通等潛在(zài)利益。該信托計劃期限3年，預期年收益率6%，是(shì)商業地(dì / de)産借力信托的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)嘗試，爲(wéi / wèi)越來(lái)越熱的(de)國(guó)内商業地(dì / de)産熱帶來(lái)了(le／liǎo)新的(de)思路。這(zhè)爲(wéi / wèi)天津商業房地(dì / de)産開發金融産品化、信托化提供了(le／liǎo)活生生的(de)樣闆。推進商業地(dì / de)産信托的(de)發展對整個(gè)天津房地(dì / de)産信托的(de)長遠發展有着積極的(de)意義，商業地(dì / de)産信托具備長期持有的(de)特性，與目前主流的(de)短期抵押性信托相比，更加适合長期權益性投資，這(zhè)正是(shì)信托的(de)發展方向。

3、天津市房地(dì / de)産信托融資空間将擴大(dà)，信托産品設計不(bù)斷創新。當2006年金融服務領域全面開放、房地(dì / de)産行業進一(yī / yì ／yí)步與國(guó)際接軌以(yǐ)後，天津市房地(dì / de)産信托融資将會有大(dà)幅度發展，尤其是(shì)可能會有相當一(yī / yì ／yí)些境外金融機構進入帶進來(lái)各種金融手段、融資方式，比如産業投資基金、REITs等。2006年天津的(de)房地(dì / de)産市場上(shàng)，具有一(yī / yì ／yí)定規模體量、中檔偏低價位、交通便捷、極具潛力的(de)地(dì / de)段等優勢的(de)項目将是(shì)信托公司的(de)首選。“十一(yī / yì ／yí)五”期間，天津将房地(dì / de)産資金信托轉變爲(wéi / wèi)真正意義上(shàng)的(de)房地(dì / de)産信托。未來(lái)房地(dì / de)産信托的(de)發展方向應是(shì)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的(de)金融服務，适應房地(dì / de)産行業的(de)特點，提供有效的(de)資金融通和(hé / huò)風險管理手段。從收益權轉讓信托到(dào)股權轉讓信托，從外彙信托到(dào)法人(rén)股投資信托，一(yī / yì ／yí)個(gè)個(gè)收益風險特征迥異的(de)信托産品不(bù)斷地(dì / de)推出(chū)。随着經濟形勢的(de)發展房地(dì / de)産信托在(zài)産品設計方面會出(chū)現更多的(de)創新與發展。從未來(lái)的(de)發展看，天津的(de)房地(dì / de)産信托融資将有很大(dà)的(de)發展空間。

五、發展天津市房地(dì / de)産信托融資的(de)建議

（一(yī / yì ／yí)）完善相應法規，保障各方利益。目前，有關房地(dì / de)産信托的(de)正式法規還沒有出(chū)台，因此在(zài)實際操作中難免會出(chū)現不(bù)合理現象。例如，房地(dì / de)産開發商往往會認爲(wéi / wèi)向信托公司融資，僅僅需要(yào / yāo)支付利息而(ér)已。而(ér)實際上(shàng)信托公司不(bù)但想獲取利息，而(ér)且還要(yào / yāo)分享一(yī / yì ／yí)部分利潤。因此在(zài)當前形勢下，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)鼓勵信托公司和(hé / huò)房地(dì / de)産開發企業建立更廣泛的(de)合作關系，有關法規可以(yǐ)考慮根據融資額度或者股權份額來(lái)确定利潤分成，使信托公司和(hé / huò)開發企業按照具體規則進行合作，從而(ér)保障雙方的(de)利益。 “十一(yī / yì ／yí)五”期間，天津市房地(dì / de)産信托融資将加快發展，鑒于(yú)目前我國(guó)與房地(dì / de)産信托融資有關的(de)法律法規還欠完備的(de)狀況，天津市在(zài)國(guó)家整體上(shàng)對房地(dì / de)産信托融資市場法律法規制定和(hé / huò)完善的(de)過程中，按照本地(dì / de)區市場發展的(de)實際情況和(hé / huò)現實要(yào / yāo)求，對有關法律進行修改和(hé / huò)補充，具備條件的(de)或者要(yào / yāo)求迫切的(de)房地(dì / de)産信托産品的(de)相關法律規範應盡早出(chū)台。在(zài)國(guó)家有關房地(dì / de)産投資信托基金法律法規定出(chū)來(lái)之(zhī)前，天津市可制定一(yī / yì ／yí)些房地(dì / de)産投資信托基金的(de)專項管理措施，如對投資渠道(dào)、投資比例的(de)限制等等，使天津市的(de)房地(dì / de)産投資信托基金從一(yī / yì ／yí)開始就(jiù)以(yǐ)較規範的(de)形式發展，進而(ér)推進房地(dì / de)産投資信托業健康、理性地(dì / de)發展。

（二）建立房地(dì / de)産信托融資支持服務系統。參與房地(dì / de)産信托融資的(de)各個(gè)經營主體特别房地(dì / de)産金融機構的(de)發展離不(bù)開一(yī / yì ／yí)整套完善高效的(de)支持系統。在(zài)“十一(yī / yì ／yí)五”期間，天津市要(yào / yāo)着力建立健全房地(dì / de)産中介服務體系，形成獨立、公正的(de)評估中介服務市場及相應的(de)中介服務機構。完善評估行業的(de)管理體制，加快行業自律機制的(de)建設，同時(shí)建立統一(yī / yì ／yí)而(ér)有權威的(de)行業标準。杜絕評估機構在(zài)産權交易中任意擴大(dà)或縮小評估對象價值的(de)現象。政府根據房地(dì / de)産市場發展的(de)需要(yào / yāo)建立相關機構，在(zài)有關信息的(de)采集、處理、發布等方面爲(wéi / wèi)市場提供專門、快捷、有效的(de)公共服務。建立房地(dì / de)産信托融資信息網絡系統，實現交易、清算、管理和(hé / huò)監控的(de)電子(zǐ)化，提高房地(dì / de)産信托融資的(de)風險控制能力。

（三）使用信托計劃的(de)拆分策略和(hé / huò)建立流通機制。針對難以(yǐ)擴大(dà)融資規模的(de)問題，可以(yǐ)将大(dà)的(de)項目細分，然後分别推出(chū)信托投資計劃。天津北方國(guó)際信托投資公司推出(chū)了(le／liǎo)“傘型信托”，該信托計劃由4個(gè)子(zǐ)信托構成，每個(gè)信托品種合同的(de)上(shàng)限均爲(wéi / wèi)200份，這(zhè)意味着“傘型信托”理論上(shàng)的(de)最高合同上(shàng)限可達到(dào)800份。由于(yú)各子(zǐ)信托獨立承擔相應的(de)責任，所以(yǐ)，就(jiù)這(zhè)點而(ér)言，既沒有違反國(guó)家的(de)有關規定，又可以(yǐ)充分地(dì / de)利用信托的(de)靈活性和(hé / huò)解決融資規模問題。北方國(guó)投的(de)成功操作，今後需要(yào / yāo)進一(yī / yì ／yí)步推廣。

針對信托産品流通性問題，業内正努力探索新的(de)流通機制。如西南證券飛虎網和(hé / huò)重慶國(guó)信最近聯合推出(chū)了(le／liǎo)“信證通”理财計劃，客戶可以(yǐ)通過“信證通”随時(shí)提出(chū)轉讓已購買的(de)信托産品或購買别人(rén)出(chū)讓的(de)信托産品。這(zhè)實際上(shàng)爲(wéi / wèi)現有信托産品的(de)流動性提供了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)全新的(de)平台。天津要(yào / yāo)利用商業銀行分布廣闊的(de)交易櫃台和(hé / huò)現在(zài)方便快捷的(de)網上(shàng)銀行爲(wéi / wèi)信托産品建立交易平台，同時(shí)，信用評級體制和(hé / huò)定價體系應加快制定步伐，這(zhè)樣将大(dà)大(dà)有利于(yú)解決信托産品流動難的(de)問題。

（四）推動房地(dì / de)産信托融資的(de)創新。信托介入到(dào)房地(dì / de)産的(de)融資過程中，從目前情況來(lái)看，因爲(wéi / wèi)受到(dào)政策等多方面的(de)限制，需要(yào / yāo)進行更進一(yī / yì ／yí)步的(de)創新。1、拓寬信托資金的(de)來(lái)源。從理論上(shàng)看，信托産品集合的(de)是(shì)大(dà)量民間資金，因此，在(zài)資金的(de)募集上(shàng)有着充足的(de)發展空間。但目前的(de)政策限制大(dà)大(dà)地(dì / de)制約了(le／liǎo)信托資金的(de)募集，尤其是(shì)制約了(le／liǎo)信托機構吸納個(gè)人(rén)資金的(de)能力，因而(ér)使集合資金信托計劃的(de)發展受到(dào)了(le／liǎo)根本的(de)限制。因此，信托機構需要(yào / yāo)開闊思路，開辟新的(de)信托集合渠道(dào)。

2、促進信托産品的(de)風險與收益相對稱。目前的(de)信托産品強調風險，因此，采取穩健的(de)投資手段，其收益也(yě)不(bù)高，不(bù)能推出(chū)一(yī / yì ／yí)些符合市場需要(yào / yāo)的(de)新品種。一(yī / yì ／yí)些傘形信托産品力圖在(zài)此方面做出(chū)創新，但沒有本質上(shàng)的(de)突破。

3、創新信托資金用途。要(yào / yāo)積極推出(chū)不(bù)指定具體用途、投資方式比較靈活的(de)房地(dì / de)産信托計劃。房地(dì / de)産信托融資的(de)方式是(shì)多種多樣的(de)，可以(yǐ)根據項目靈活設計。以(yǐ)下就(jiù)是(shì)兩種比較典型的(de)創新。如北京國(guó)際信托投資公司所設計的(de)“蘋果社區優先購買權信托計劃”就(jiù)是(shì)将房地(dì / de)産銷售與融資結合起來(lái)，具有一(yī / yì ／yí)定的(de)新意。值得天津的(de)信托公司借鑒。

（五）選擇合适的(de)信托模式。目前我國(guó)發行的(de)房地(dì / de)産信托産品主要(yào / yāo)有三種形式：貸款信托、股權信托和(hé / huò)受益權信托。從目前政府宏觀監管角度和(hé / huò)控制風險角度考慮，相對于(yú)單一(yī / yì ／yí)的(de)貸款信托或是(shì)股權信托而(ér)言，我們認爲(wéi / wèi)天津市房地(dì / de)産信托融資中“股權＋貸款”是(shì)當前較好的(de)信托模式。由于(yú)債權有優先求償權，一(yī / yì ／yí)旦項目失敗，銀行貸款會比信托公司的(de)股權先受償，信托公司冒著很大(dà)風險。因此，對信托公司來(lái)說(shuō)，掌握房地(dì / de)産企業的(de)股權，借股權介入公司管理，能防範上(shàng)述風險。例如由上(shàng)海證大(dà)投資集團與愛建信托聯合在(zài)浦東聯洋國(guó)際新社區開發的(de)“證大(dà)•大(dà)拇指廣場”就(jiù)是(shì)以(yǐ)“股權＋貸款”的(de)方式進行融資的(de)。受益權信托在(zài)我國(guó)發展較緩，但已有項目在(zài)運作。我們認爲(wéi / wèi)這(zhè)一(yī / yì ／yí)模式将成爲(wéi / wèi)未來(lái)信托發展的(de)主流方向，有利于(yú)解決目前信托融資“收益和(hé / huò)風險不(bù)匹配”問題。受益權類似于(yú)資産證券化，企業通過受益權将未來(lái)物業進行現金流量變現，在(zài)不(bù)喪失該物業所有權的(de)情況下獲得融資。這(zhè)種信托的(de)具體模式是(shì)，企業将物業通過财産信托的(de)方式形成受益權，信托公司再通過發行信托産品募集資金來(lái)購買物業的(de)受益權，而(ér)後信托公司将擁有受益權的(de)物業委托出(chū)去進行經營，最後再把收來(lái)的(de)租金，以(yǐ)投資回報的(de)形式返還給投資人(rén)。所以(yǐ)，我們認爲(wéi / wèi)，在(zài)條件允許的(de)情況下，天津市房地(dì / de)産信托融資将逐步擴大(dà)對該模式的(de)應用。

（六）開發房地(dì / de)産新産品——“夾層融資”。“夾層融資”是(shì)指從風險與收益角度來(lái)看，介于(yú)股權與債權之(zhī)間的(de)投資形式。“夾層融資”是(shì)一(yī / yì ／yí)種準房地(dì / de)産信托投資基金。“夾層融資”可以(yǐ)繞開銀監會212号文件規定的(de)新發行房地(dì / de)産集合資金信托計劃的(de)開發商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時(shí)具備二級以(yǐ)上(shàng)開發資質的(de)政策，根據自身的(de)偏好選擇投資。而(ér)對于(yú)房地(dì / de)産商來(lái)說(shuō)，夾層融資是(shì)一(yī / yì ／yí)種非常靈活的(de)融資方式，可以(yǐ)根據募集資金的(de)特殊要(yào / yāo)求進行調整。夾層融資的(de)提供者可以(yǐ)調整還款方式，使之(zhī)符合借款者的(de)現金流要(yào / yāo)求及其他(tā)特性。“夾層融資”的(de)最大(dà)優點體現爲(wéi / wèi)靈活性，通過融合不(bù)同的(de)債權及股權特征，夾層融資可以(yǐ)産生無數的(de)組合，以(yǐ)滿足投資人(rén)及借款者的(de)各種需求。由于(yú)我國(guó)《公司法》中尚無優先股的(de)規定，“聯信•寶利”7号通過信托持股，在(zài)收益權上(shàng)加以(yǐ)區分，“成就(jiù)了(le／liǎo)首個(gè)夾層融資”。例如，福建聯華國(guó)際信托投資有限公司将2005年12月初發行的(de)準房地(dì / de)産信托基金“聯信•寶利”7号，“聯信•寶利”7号信托資金将投資于(yú)大(dà)連琥珀灣房地(dì / de)産開發項目公司的(de)股權，項目公司由聯華信托和(hé / huò)大(dà)連百年城集團各出(chū)資5000萬元，分别持有項目公司20%的(de)股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而(ér)在(zài)1.5億元的(de)信托資金中，“聯信•寶利”7号的(de)信托受益人(rén)設置爲(wéi / wèi)優先受益人(rén)和(hé / huò)劣後受益人(rén)。信托計劃終止時(shí)，優先受益人(rén)優先參與信托利益分配，劣後受益人(rén)次級參與信托利益分配。“聯信•寶利”7号既有外來(lái)資金的(de)投資，又有自有資金的(de)進入，這(zhè)就(jiù)構成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)經典的(de)“夾層融資”。對于(yú)天津市房地(dì / de)産市場，資金渠道(dào)缺乏給“夾層融資”帶來(lái)很好發展機會。天津完全可以(yǐ)借鑒聯華信托公司的(de)經驗，适時(shí)推出(chū)天津市房地(dì / de)産信托“夾層融資”。

（七）适時(shí)培育房地(dì / de)産投資信托投資基金（REITs）。房地(dì / de)産投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs），是(shì)由基金公司和(hé / huò)其他(tā)發起人(rén)向不(bù)确定的(de)投資者發行受益憑證，将社會上(shàng)的(de)資金集中起來(lái)，彙集成具有一(yī / yì ／yí)定規模的(de)信托财産，并由信譽良好的(de)金融機構充當募集資金的(de)托管人(rén)，對房地(dì / de)産證券和(hé / huò)房地(dì / de)産項目開發進行直接和(hé / huò)間接的(de)投資。房地(dì / de)産投資信托(REITs)在(zài)國(guó)外已經發展多年，是(shì)一(yī / yì ／yí)種較爲(wéi / wèi)成熟的(de)投融資運作模式，尤以(yǐ)美國(guó)、澳大(dà)利亞的(de)最爲(wéi / wèi)成熟。由于(yú)缺乏相應的(de)立法，我國(guó)資本市場上(shàng)的(de)REITs尚未定型，至今國(guó)内還沒有出(chū)現真正意義上(shàng)的(de)REITs産品。2005年11月，在(zài)全國(guó)商業地(dì / de)産情況調查組向國(guó)務院遞交的(de)調查報告中，商務部明确提出(chū)開放REITs通道(dào)的(de)建議，國(guó)内REITs正從激烈探讨悄悄地(dì / de)向實質性嘗試邁進。在(zài)國(guó)内目前的(de)房地(dì / de)産金融政策大(dà)環境下，天津市商業地(dì / de)産開發商期待更多的(de)融資渠道(dào)和(hé / huò)新的(de)金融衍生工具，也(yě)是(shì)現實的(de)内在(zài)的(de)強烈要(yào / yāo)求。盡管天津市商聯房地(dì / de)産資産管理有限公司成功運作了(le／liǎo)國(guó)内第一(yī / yì ／yí)隻所謂的(de)房地(dì / de)産投資信托基金（REITS），但是(shì)離真正的(de)房地(dì / de)産投資信托基金還有很大(dà)距離。目前天津房地(dì / de)産信托公司還多以(yǐ)向房地(dì / de)産企業提供貸款爲(wéi / wèi)主，爲(wéi / wèi)豐富房地(dì / de)産金融品種，應當将房地(dì / de)産資金信托轉變爲(wéi / wèi)真正意義上(shàng)的(de)房地(dì / de)産信托。信托證券這(zhè)種模式，信托公司可以(yǐ)很快把不(bù)流動資産流通起來(lái)，同時(shí)，可以(yǐ)把信托收益期限放長。“十一(yī / yì ／yí)五”期間，天津市房地(dì / de)産信托的(de)發展方向應是(shì)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産開發、收購、買賣、租賃、管理等各環節提供全面的(de)金融服務，制定标準化的(de)信托合同、标準化的(de)權益證書，以(yǐ)及信息披露制度。天津市要(yào / yāo)鼓勵和(hé / huò)支持房地(dì / de)産投資信托基金這(zhè)一(yī / yì ／yí)新的(de)融資方式的(de)萌芽和(hé / huò)發展，引入民間擴大(dà)房地(dì / de)産投資總量。積極引導社會資金、銀行資金、外商資金、外埠資金、居民個(gè)人(rén)資金投向房地(dì / de)産。通過借鑒國(guó)際流行的(de)房地(dì / de)産投資信托基金（REITs）模式，适時(shí)培育和(hé / huò)發展天津的(de)房地(dì / de)産信托投資基金，不(bù)僅有望克服銀行體系房地(dì / de)産貸款風險集中的(de)問題，并可以(yǐ)推動天津房地(dì / de)産行業持續穩定健康發展。可以(yǐ)預見，天津的(de)房地(dì / de)産投資信托基金一(yī / yì ／yí)旦推出(chū)，将爲(wéi / wèi)天津市商業地(dì / de)産的(de)發展帶來(lái)更好的(de)“錢景”！。

（八）加強天津房地(dì / de)産信托證券化步伐。房地(dì / de)産信托必須和(hé / huò)信托業整體方向挂鈎，實現證券化。其基本依據是(shì)房地(dì / de)産信托證券化能爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産開發企業提供可靠的(de)資金循環保障機制，用房地(dì / de)産信托證券化,就(jiù)能避免房産商爲(wéi / wèi)銀行打工無利可圖的(de)局面。而(ér)對經營狀況不(bù)好，甚至處于(yú)閑置狀态的(de)項目，采用房地(dì / de)産信托證券化，由信托公司委托高水平的(de)物業管理公司經營，提高物業的(de)收益水平，房産商就(jiù)能借此“解套”。其次在(zài)房地(dì / de)産開發階段，當房地(dì / de)産工程項目達到(dào)預售條件時(shí)，房地(dì / de)産開發企業就(jiù)可以(yǐ)将該項目委托給信托公司，由信托公司通過信托權益憑證發售方式向社會投資者募集資金，實現房地(dì / de)産信托證券化。這(zhè)樣房地(dì / de)産開發企業在(zài)預售階段就(jiù)可一(yī / yì ／yí)次性迅速回籠資金,這(zhè)将有助于(yú)工程項目的(de)全面完成，并進一(yī / yì ／yí)步刺激房地(dì / de)産開發企業去開發下一(yī / yì ／yí)個(gè)樓盤，進而(ér)推動房地(dì / de)産業的(de)良性循環發展。

（九）制定房地(dì / de)産信托專業化人(rén)才培養戰略。目前房地(dì / de)産信托融資業務人(rén)才多來(lái)自信托機構内部或者房地(dì / de)産開發企業，缺少對房地(dì / de)産和(hé / huò)信托都能熟練運作的(de)專業人(rén)才。目前天津高等院校的(de)人(rén)才培養機制，尚沒有針對這(zhè)一(yī / yì ／yí)類人(rén)才的(de)特定專業學科，使得房地(dì / de)産信托的(de)發展受到(dào)人(rén)才制約。面對缺少房地(dì / de)産信托高級人(rén)才的(de)現狀，可以(yǐ)運用房地(dì / de)産信托機構與高校聯合的(de)培養模式，加快房地(dì / de)産信托專業學科的(de)建設，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産信托發展儲備人(rén)才。