一(yī / yì ／yí)、國(guó)内目前常見的(de)房地(dì / de)産融資渠道(dào) 

　　國(guó)内目前常見的(de)房地(dì / de)産融資渠道(dào)主要(yào / yāo)有：國(guó)内商業銀行貸款、信托投資公司發行信托計劃、境内公司上(shàng)市、發行企業債、金融租賃、典當、民間私募基金、外資銀行貸款、海外私募基金、房地(dì / de)産投資信托基金(REITS)、公司海外上(shàng)市等方式。究竟選擇哪種融資方式，從來(lái)就(jiù)沒有标準答案和(hé / huò)絕對的(de)優劣之(zhī)分，關鍵是(shì)要(yào / yāo)看企業的(de)實際情況适合哪種融資方式及其規則。一(yī / yì ／yí)般來(lái)說(shuō)，最理想的(de)情況是(shì)能夠拿到(dào)國(guó)内五大(dà)銀行(工、農、中、建、交)的(de)大(dà)額授信額度。在(zài)銀行貸款資源不(bù)足的(de)情況下，當融資規模超過千萬元但不(bù)足2億元時(shí)，信托和(hé / huò)外資商業銀行貸款是(shì)很好的(de)選擇；當融資規模超過2億元又有成熟的(de)商業物業時(shí)，就(jiù)獲得了(le／liǎo)通過REITS上(shàng)市、吸引海内外私募基金以(yǐ)及金融租賃融資的(de)條件。當然，對那些地(dì / de)理位置很好的(de)房地(dì / de)産項目，即使處于(yú)開發前期，尚沒有成熟物業的(de)階段，也(yě)是(shì)能夠引起部分私募基金興趣的(de)。而(ér)境内外企業上(shàng)市、發行公司債的(de)方式，由于(yú)程序複雜、手續繁瑣、政策約束多、籌集資金時(shí)間長等原因，并不(bù)是(shì)合适的(de)開發商短期内融資手段，而(ér)應作爲(wéi / wèi)中長期戰略方向去努力。

 
 
　　二、關于(yú)房地(dì / de)産融資的(de)創新工具 

　　筆者認爲(wéi / wèi)，“銀行+信托+REITs”是(shì)今後房地(dì / de)産開發商創新融資模式的(de)主流組合，而(ér)其中信托是(shì)房地(dì / de)産融資創新工具的(de)核心。目前已被應用的(de)創新融資工具主要(yào / yāo)有以(yǐ)下幾種： 

　　1.銀行方面：經營性物業抵押貸款、租約現金流抵押貸款 

　　經營性物業抵押貸款是(shì)向經營性物業抵押貸款所有權人(rén)發放的(de)貸款，其抵押物爲(wéi / wèi)所有權人(rén)擁有或購置經營性物業，并以(yǐ)其經營收入還本付息，個(gè)人(rén)或企業都可将其名下的(de)寫字樓、商鋪等商用房産抵押給銀行獲得貸款，也(yě)可以(yǐ)在(zài)購置這(zhè)些物業時(shí)辦理按揭貸款。

　　而(ér)租約現金流抵押貸款則是(shì)用租金收入形成的(de)現金流來(lái)計算開發商的(de)貸款額，每月按照等額本金的(de)方式歸還銀行貸款。

　　在(zài)東亞銀行去年在(zài)國(guó)内推出(chū)租約現金流抵押貸款之(zhī)後，工行和(hé / huò)農行随後也(yě)謹慎推出(chū)了(le／liǎo)經營性物業抵押貸款。

　　2.信托公司方面：購房信托、受益權信托、銀信合作等 

　　自2001年我國(guó)信托投資“一(yī / yì ／yí)法兩規”(《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》)相繼出(chū)台以(yǐ)來(lái)，信托公司在(zài)房地(dì / de)産資金融通市場上(shàng)開始扮演起日趨重要(yào / yāo)的(de)角色。以(yǐ)2002年7月28日“新上(shàng)海國(guó)際大(dà)廈資金信托計劃”——中國(guó)第一(yī / yì ／yí)支房地(dì / de)産信托産品的(de)出(chū)現爲(wéi / wèi)标志，中國(guó)信托業再次走入房地(dì / de)産融資領域，并以(yǐ)新的(de)面貌和(hé / huò)模式推動着房地(dì / de)産業的(de)發展。2003年底，中國(guó)第一(yī / yì ／yí)支商業房地(dì / de)産投資信托計劃“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托計劃”在(zài)北京推出(chū)，标志着中國(guó)房地(dì / de)産信托基金(REITS)的(de)雛形初步形成。當前，中國(guó)房地(dì / de)産業發展面臨嚴峻的(de)金融形勢，信托公司的(de)優勢開始充分顯現。

　　房地(dì / de)産信托融資具備三大(dà)優勢： 

　　(1)信托融資創新空間寬廣，并具有巨大(dà)的(de)靈活性。信托具備連接貨币市場、資本市場和(hé / huò)産業市場的(de)綜合融資平台優勢，它通過一(yī / yì ／yí)系列制度安排，實現一(yī / yì ／yí)個(gè)企業或項目的(de)組合融資。信托可以(yǐ)與銀行互補互動。銀行具有資金優勢，信托具有制度優勢和(hé / huò)靈活的(de)創新性。信托在(zài)供給方式上(shàng)也(yě)十分靈活，可以(yǐ)針對房地(dì / de)産企業本身運營需求和(hé / huò)具體項目設計個(gè)性化的(de)信托産品，突出(chū)表現在(zài)信托對不(bù)同階段、不(bù)同水平的(de)項目都可以(yǐ)量身定做解決方案，從開發資金、流動資金到(dào)後期的(de)消費資金，乃至一(yī / yì ／yí)些特殊問題，如“爛尾樓”等都可以(yǐ)通過信托解決。

　　(2)信托具有财産隔離功能。這(zhè)主要(yào / yāo)體現在(zài)受現行法律、法規充分保護的(de)信托财産的(de)獨立性上(shàng)。信托設立以(yǐ)後，其财産處于(yú)一(yī / yì ／yí)種“特殊狀态”：它既能充分地(dì / de)體現委托人(rén)或受益人(rén)的(de)“意願”、“利益”和(hé / huò)“特殊目的(de)”，又不(bù)記在(zài)委托人(rén)的(de)所有權益項下，獨立于(yú)委托人(rén)的(de)其他(tā)自有财産而(ér)存在(zài)；它名義上(shàng)爲(wéi / wèi)受托人(rén)所有，但又不(bù)失爲(wéi / wèi)委托人(rén)的(de)自有财産。受托人(rén)對信托财産及對其自有資産的(de)處置方式迥然不(bù)同：受托人(rén)必須按信托文件的(de)約定，爲(wéi / wèi)實現受益人(rén)的(de)“最大(dà)利益”或“特殊目的(de)’而(ér)努力，而(ér)不(bù)得用信托财産爲(wéi / wèi)自身謀取利益；每一(yī / yì ／yí)個(gè)信托隔絕于(yú)受托人(rén)的(de)自有财産和(hé / huò)其他(tā)信托賬戶，甚至于(yú)出(chū)現受托人(rén)解散等極端情況時(shí)，信托财産仍能保持其獨立存在(zài)，按約定或法院判定，由新的(de)受托人(rén)承接。在(zài)我國(guó)，信托的(de)财産隔離功能受到(dào)“一(yī / yì ／yí)法兩規”的(de)強有力支持。

　　(3)相對銀行貸款而(ér)言，房地(dì / de)産信托融資方式可以(yǐ)不(bù)受通過銀行貸款時(shí)企業自有資金應不(bù)低于(yú)開發項目總投資30%的(de)約束，也(yě)能夠彌補央行121号文規定的(de)隻有主體結構封頂才能按揭所造成的(de)中間消費融資的(de)斷裂。房地(dì / de)産企業要(yào / yāo)積極利用信托融資，充分利用信托獨特的(de)制度優勢實現多元化融資，鞏固資金鏈條。

　　3.REITS 

　　内地(dì / de)首隻房地(dì / de)産信托投資基金——越秀基金(0405.HK)，2005年12月21日在(zài)港正式挂牌。這(zhè)種融資方式的(de)優勢在(zài)于(yú)融資額度大(dà)、融資方式靈活、分散金融風險等。但同時(shí)，采用REITS模式融資也(yě)有一(yī / yì ／yí)定局限性，對開發商的(de)實力、開發規模都有需求。

　　三、房地(dì / de)産行業創新融資方式的(de)案例 

　　1.華遠與東亞銀行合作推出(chū)租約現金流抵押貸款 

　　華遠集團用同沃爾瑪簽訂的(de)一(yī / yì ／yí)紙租約作抵押，獲得東亞銀行7年期貸款。如果申請商選用物業抵押貸款方式則意味着開發商所獲得的(de)貸款，是(shì)将物業價值“打折”以(yǐ)後發放的(de)貸款。國(guó)内銀行通常的(de)做法是(shì)開發商物業評估之(zhī)後，在(zài)評估價值50%～70%的(de)範圍内，給予開發商一(yī / yì ／yí)個(gè)貸款額度。同是(shì)以(yǐ)出(chū)租物業的(de)經營收入還款，對于(yú)開發商來(lái)說(shuō)，能貸到(dào)的(de)額度和(hé / huò)貸款期限卻完全不(bù)同。

　　任志強認爲(wéi / wèi)，中國(guó)目前基本沒有在(zài)物業出(chū)租的(de)情況下按租約的(de)現金流收入情況計算的(de)長期信貸，而(ér)隻有按出(chū)租物業的(de)評估值打折(扣除風險系數)的(de)抵押貸款，必然使貸款量低于(yú)已投入資金量，無法發揮資金的(de)集中成倍效應，無法支撐開發企業長期持有物業經營。按租約現金流收益發放則可能使發放的(de)長期信貸額遠遠大(dà)于(yú)實際投資，産生成倍的(de)資金效益，擴大(dà)資金的(de)融通能力，降低資金成本。

　　2.遠洋大(dà)廈财産信托已接近私募REITS 

　　2005年12月10日，中國(guó)對外經濟貿易信托投資有限公司(簡稱“外貿信托”）推出(chū)“遠洋大(dà)廈财産信托”。北京遠洋大(dà)廈有限公司将己設立信托的(de)市場價值爲(wéi / wèi)6.79億元的(de)信托财産的(de)優先受益權委托外貿信托轉讓給中小投資者。

　　該産品以(yǐ)北京遠洋大(dà)廈6.79億元的(de)受益權爲(wéi / wèi)投資者3.5億元優先受益權提供保障。該産品期限爲(wéi / wèi)3年，發行規模3.5億元，預計年收益率5.5%，收益每半年支付一(yī / yì ／yí)次：認購起點爲(wéi / wèi)人(rén)民币5萬元，按1萬元的(de)整數倍增加；該産品投資期限滿一(yī / yì ／yí)年後，如果達到(dào)一(yī / yì ／yí)定條件可提前結束；投資本金在(zài)投資期限到(dào)期時(shí)一(yī / yì ／yí)次性予以(yǐ)支付；如北京遠洋大(dà)廈有限公司回購優先受益權，或者信托财産處置收入足以(yǐ)支付全部投資人(rén)的(de)本金和(hé / huò)收益，外貿信托将按照要(yào / yāo)求贖回優先受益權，投資人(rén)收回全部本金和(hé / huò)收益；如出(chū)現信托财産處置收入不(bù)足以(yǐ)支付投資人(rén)本金和(hé / huò)收益的(de)情況，遠洋大(dà)廈公司承諾負責補足差額。

　　該産品屬固定收益信托類産品，由于(yú)設定了(le／liǎo)期限和(hé / huò)預期收益率，故對投資者的(de)吸引力較大(dà)。該信托已經有了(le／liǎo)“私募REITS”的(de)影子(zǐ)，它僅是(shì)針對遠洋大(dà)廈一(yī / yì ／yí)個(gè)财産，如果要(yào / yāo)增加資産包的(de)規模，則基本上(shàng)就(jiù)可以(yǐ)形成“私募REITS”。

　　3.聯華信托推出(chū)夾層融資 

　　聯華信托公司發行的(de)“聯信·寶利”7号信托資金投資于(yú)大(dà)連琥珀灣房地(dì / de)産開發項目公司的(de)股權，項目公司由聯華信托和(hé / huò)大(dà)連百年城集團各出(chū)資5000萬元，分别持有項目公司20%的(de)股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而(ér)在(zài)1.5億元的(de)信托資金中，“聯信·寶利”7号的(de)信托受益人(rén)設置爲(wéi / wèi)優先受益人(rén)和(hé / huò)劣後受益人(rén)。信托計劃終止時(shí)，優先受益人(rén)優先參與信托利益分配，劣後受益人(rén)次級參與信托利益分配。既有外來(lái)資金的(de)投資，又有自有資金的(de)進入，這(zhè)就(jiù)構成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)夾層融資項目。

　　作者單位：中國(guó)對外經濟貿易信托投資有限公司