一(yī / yì ／yí)、 主力店群租賃信托的(de)風險分析

　　投資的(de)目的(de)就(jiù)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)獲取未來(lái)不(bù)确定的(de)收益。作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)金融投資産品，房地(dì / de)産信托同樣存在(zài)不(bù)确定的(de)風險，富智商業顧問認爲(wéi / wèi)，其風險主要(yào / yāo)體現在(zài)以(yǐ)下幾個(gè)方面：

　　（1） 來(lái)自商業地(dì / de)産行業的(de)風險，這(zhè)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)系統風險。
　　從中觀來(lái)看，來(lái)自行業的(de)風險是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)系統風險。商業地(dì / de)産行業是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)資金密集型行業，時(shí)間周期較長、資金占用量大(dà)，利潤回報較高。商鋪本身既是(shì)耐用消費品，又是(shì)投資品，在(zài)一(yī / yì ／yí)定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果商鋪價格上(shàng)漲幅度超過了(le／liǎo)中小投資者的(de)投資消費承受能力，就(jiù)可能存在(zài)房地(dì / de)産泡沫。
根據建設部政策研究中心最新發表的(de)調查報告顯示，1－8月份，我國(guó)房地(dì / de)産投資增幅不(bù)斷降低，宏觀調控成果已初步顯現；房地(dì / de)産價格上(shàng)漲主要(yào / yāo)是(shì)由于(yú)土地(dì / de)及建築成本的(de)增加，以(yǐ)及房地(dì / de)産品質提升所緻；由于(yú)中國(guó)城市化進程及大(dà)規模城市改造，必然對房産有着長期的(de)真實需求，目前存在(zài)的(de)主要(yào / yāo)問題是(shì)局部過熱及房産的(de)結構性過剩，整體的(de)房地(dì / de)産泡沫是(shì)不(bù)存在(zài)的(de)。

　　（2） 來(lái)自項目本身的(de)風險，特别是(shì)來(lái)自零售商的(de)經營風險。
　　好項目是(shì)信托化的(de)前提條件。對項目的(de)選擇是(shì)房地(dì / de)産信托首要(yào / yāo)工作，項目的(de)風險包括土地(dì / de)的(de)可行性研究、産品規劃、産品價位、零售商的(de)實力、業績和(hé / huò)信譽度等等，特别要(yào / yāo)對來(lái)自零售商的(de)經營風險進行深入地(dì / de)分析。如果這(zhè)些環節中的(de)任何一(yī / yì ／yí)個(gè)執行不(bù)到(dào)位的(de)話，就(jiù)可能影響信托産品的(de)市場銷售。如果項目本身的(de)市場銷售前景、内部法律糾紛、建設資金短缺等方面存在(zài)問題，則信托産品無論怎麽控制風險，項目本身的(de)先天缺陷總是(shì)無法避免的(de)。信托公司一(yī / yì ／yí)般不(bù)會參與項目的(de)前期開發，部分開發商甚至根本不(bù)做前期，因此增加了(le／liǎo)信托産品在(zài)市場上(shàng)銷售的(de)風險。如果這(zhè)個(gè)項目做得不(bù)好，市場定位不(bù)準确，将來(lái)銷售就(jiù)成問題，投資者的(de)收益就(jiù)得不(bù)到(dào)保障。信托投資的(de)風險主要(yào / yāo)體現在(zài)預期收益與實際收益的(de)差異上(shàng)。投資者既可能獲取可觀的(de)收益，也(yě)很有可能損失慘重。

　　（3） 來(lái)自于(yú)開發商的(de)風險。
　　地(dì / de)産本身是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)技術含量非常高的(de)資源整合過程，包括确定土地(dì / de)選擇、産品設定、業态規劃、商業招商、市場營銷、運營管理等等，都需要(yào / yāo)開發商來(lái)整合資源，而(ér)且各個(gè)環節環環相扣，缺一(yī / yì ／yí)不(bù)可。開發商的(de)管理能力包括工程管理、項目管理、人(rén)員管理、資金流、公共關系協調等安排，這(zhè)些能力不(bù)到(dào)位也(yě)可能導緻項目經營失敗，同時(shí)帶來(lái)信托産品的(de)風險。　
　　
    （4） 來(lái)自于(yú)信托公司的(de)風險。
　　由于(yú)信托計劃的(de)發行已經委托給信托公司了(le／liǎo)，那麽在(zài)發行、銷售的(de)水平上(shàng)很大(dà)程度取決于(yú)信托公司的(de)風險管理水平。如果信托公司的(de)專業水平不(bù)夠，不(bù)能從衆多的(de)風險中挑選出(chū)核心的(de)風險，或者找到(dào)了(le／liǎo)但不(bù)知道(dào)該如何管理，都是(shì)造成信托計劃風險的(de)重要(yào / yāo)原因。銀行向開發商貸款的(de)硬條件是(shì)“四證齊全”，而(ér)房地(dì / de)産信托不(bù)受此限，其中可能蘊涵的(de)投資風險不(bù)可不(bù)防。與銀行相比，信托公司在(zài)委托貸款方面的(de)監控、管理能力和(hé / huò)經驗都相差甚遠，資本金規模、抗風險能力也(yě)存有差距。一(yī / yì ／yí)般情況下，實力雄厚的(de)開發商由于(yú)有較多的(de)融資渠道(dào)而(ér)不(bù)缺資金，而(ér)中小開發商的(de)融資需求更爲(wéi / wèi)迫切，這(zhè)些需要(yào / yāo)信托資金支持的(de)公司當中不(bù)乏原本從銀行貸不(bù)到(dào)款的(de)開發商。一(yī / yì ／yí)些連資本金都需要(yào / yāo)靠信托資金填充的(de)項目，其中風險可想而(ér)知。另外，信托公司的(de)職業道(dào)德風險也(yě)是(shì)存在(zài)的(de)。
　　
    （5） 信托産品的(de)流動性風險。
　　任何金融産品包括信托都沒有一(yī / yì ／yí)個(gè)完善的(de)二級市場的(de)流通，而(ér)信托産品本來(lái)就(jiù)要(yào / yāo)求不(bù)能通過公共媒體進行營銷宣傳。信托産品的(de)公共認知度比國(guó)債、債券等金融産品差，一(yī / yì ／yí)旦需要(yào / yāo)轉讓時(shí)，成本會很高，如股權投資信托計劃到(dào)期時(shí)股權的(de)變現或轉讓、貸款信托到(dào)期抵押物的(de)處置及擔保等，都會帶來(lái)投資者的(de)資金到(dào)期不(bù)能及時(shí)兌現的(de)風險。　

　　（6） 合同條款中的(de)風險　
　　按照央行發布的(de)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，信托投資公司依據信托文件的(de)約定管理、運用信托資金導緻信托資金受到(dào)損失的(de)，其損失部分由信托财産承擔；信托公司不(bù)得承諾信托資金不(bù)受損失，也(yě)不(bù)得承諾信托資金的(de)最低收益。 根據規定，隻有當信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的(de)損失才由信托公司負責賠償。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，信托公司隻負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而(ér)招緻的(de)損失，而(ér)運營過程中發生的(de)風險，則完全要(yào / yāo)由投資人(rén)承擔。

　　二、規避主力店群租賃信托風險的(de)對策

　　從上(shàng)面信托風險分析看來(lái)，信托産品與其它投資品種一(yī / yì ／yí)樣具有一(yī / yì ／yí)定的(de)風險。當然，對于(yú)房地(dì / de)産信托可能存在(zài)的(de)風險，也(yě)有人(rén)持不(bù)同觀點。一(yī / yì ／yí)位信托公司負責人(rén)認爲(wéi / wèi)，由于(yú)目前信托産品審批緊，監管嚴格，所以(yǐ)基礎設施信托與房地(dì / de)産信托的(de)風險其實很小。而(ér)且目前市場資金需求遠遠大(dà)于(yú)供給，信托公司有足夠的(de)案源可供挑選，也(yě)相對降低了(le／liǎo)投資風險。筆者認爲(wéi / wèi)，根據投資的(de)含義，投資就(jiù)是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)獲得未來(lái)不(bù)确定得收益，因而(ér)投資肯定會存在(zài)風險。但是(shì)，這(zhè)些風險并不(bù)是(shì)不(bù)可規避的(de)，富智商業顧問建議采取如下對策：

　　1、開發商和(hé / huò)信托公司要(yào / yāo)有專業的(de)水平和(hé / huò)分析判斷能力。
　　對于(yú)前期策劃，包括選址、可行性分析、商業規劃、建築規劃、盈利模式等工作，開發商應聘請專業顧問或設計公司參與到(dào)項目來(lái)，盡量采納用專業意見或建議。一(yī / yì ／yí)個(gè)項目的(de)前期策劃書往往是(shì)項目的(de)指導綱領，很多工作是(shì)按照策劃書的(de)指導思想來(lái)開展的(de)，而(ér)策劃書則需要(yào / yāo)集各類專業團隊的(de)智慧才能有較準确地(dì / de)保障。信托公司應該有自己的(de)團隊來(lái)分析這(zhè)個(gè)項目，可以(yǐ)判斷，很多信托公司是(shì)做金融出(chū)身的(de)，對地(dì / de)産行業很不(bù)了(le／liǎo)解，因而(ér)可以(yǐ)邀請專業的(de)商業地(dì / de)産顧問機構作爲(wéi / wèi)項目顧問，同時(shí)要(yào / yāo)主動介入項目，或者與有經驗的(de)開發商一(yī / yì ／yí)同投資，反而(ér)容易控制風險。有資料顯示，2003年發放的(de)房地(dì / de)産信托中，相當一(yī / yì ／yí)部分是(shì)爲(wéi / wèi)信托公司股東或關聯公司融資。

　　2、開發商要(yào / yāo)有較強的(de)項目實施管理能力，以(yǐ)保證項目能夠順利按計劃進行，減少開發過程中的(de)時(shí)間、資金、人(rén)才、信息等方面的(de)浪費。
　　實施能力是(shì)計劃能否實現的(de)重要(yào / yāo)保證。在(zài)實施過程中，開發商團隊須配備各種專業人(rén)員，這(zhè)些專業人(rén)員能夠熟悉開發過程的(de)各個(gè)環節，同時(shí)還需配備一(yī / yì ／yí)位綜合能力較強的(de)管理協調人(rén)即項目經理，來(lái)協調這(zhè)些專業人(rén)員的(de)交叉網狀工作。比如做一(yī / yì ／yí)個(gè)租賃信托項目需要(yào / yāo)招入實力雄厚的(de)主力店，在(zài)什麽時(shí)間招？找何種業态合适？那幾家談成的(de)可能性高？這(zhè)些都需要(yào / yāo)開發商有一(yī / yì ／yí)個(gè)良好的(de)項目實施管理能力。

　　3、開發商和(hé / huò)信托公司應提高應變能力。
　　具備較強的(de)應變能力可以(yǐ)減少項目損失的(de)同時(shí)，提高項目的(de)利潤，提高中小投資者的(de)收益。商業房地(dì / de)産的(de)開發經營是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)比住宅開發複雜得多的(de)龐大(dà)工程，它涉及到(dào)很多很多的(de)影響因素。比如南昌萬達購物廣場項目，原來(lái)市場商鋪均價約在(zài)15000元／平方米，萬達對其進行有效的(de)策劃包裝，結果賣到(dào)了(le／liǎo)35000元／平方米左右的(de)均價。這(zhè)是(shì)策劃因素的(de)影響，它涉及到(dào)專業人(rén)員的(de)使用、領導管理決策、市場變化等因素。這(zhè)也(yě)說(shuō)明，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)保障投資人(rén)的(de)風險，信托公司和(hé / huò)開發商應借助外部力量提高專業操作水平，從而(ér)提高應變能力。又如，信托公司在(zài)信托資金運用過程中，可通過投資地(dì / de)域、項目類别、投資金額、投資期限的(de)選擇和(hé / huò)調整，靈活機動，來(lái)抵禦可能出(chū)現的(de)房地(dì / de)産行業波動，規避風險，保護投資者利益。

　　4、信托公司應提高項目的(de)風險管理水平。
　　在(zài)實施主力店租賃信托過程中，信托公司一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)有風險管理的(de)意識和(hé / huò)技術。從某種意義上(shàng)說(shuō)，地(dì / de)産信托産品在(zài)市場上(shàng)存在(zài)的(de)最大(dà)問題是(shì)，信托公司由于(yú)對房地(dì / de)産行業了(le／liǎo)解得不(bù)夠，就(jiù)會直接導緻投資人(rén)受害。因此，信托公司最好是(shì)在(zài)信托策劃之(zhī)時(shí)，要(yào / yāo)聘請專業的(de)商業和(hé / huò)地(dì / de)産顧問，特别是(shì)對項目選址、市場定位、業态規劃、盈利模式、管理模式、開發模式、現金流預測、預期收益、經營周期、品種期限設計等内容要(yào / yāo)有詳細的(de)了(le／liǎo)解、分析。信托公司在(zài)進行項目選擇的(de)時(shí)候，可以(yǐ)聘請有市場公信力的(de)房産專業機構對項目進行可行性分析及評估，對項目的(de)市場定位及前景有一(yī / yì ／yí)個(gè)獨立、真實的(de)認識；深入調查了(le／liǎo)解開發商實力、财務及資信情況，選擇與經驗豐富、實力雄厚、資信狀況良好的(de)開發商進行合作；落實土地(dì / de)房産抵押、第三方保證、質押等擔保措施；在(zài)産品架構設計上(shàng)，信托公司可邀請商業銀行、律師事務所、房地(dì / de)産專業服務機構及會計師事務所等中介機構參與，對信托計劃進行資金、法律、收益狀況方面的(de)監督；在(zài)項目運作過程中，加強資金監控，做到(dào)“封閉運行，專款專用”；在(zài)信托公司内部，應建立和(hé / huò)完善業務評審及風險控制流程，按照審慎的(de)原則運用信托資金，各部門分工協作，交叉監督接受國(guó)家金融監管機構中國(guó)銀監會的(de)嚴格監督和(hé / huò)管理，嚴格按照信托業法規進行經營。通過一(yī / yì ／yí)系列的(de)手段，信托公司能将項目風險控制在(zài)最小範圍之(zhī)内，最大(dà)限度地(dì / de)保證信托資金的(de)安全，保護委托人(rén)和(hé / huò)受益人(rén)的(de)利益。

參考文獻：
1、符啓林：《房地(dì / de)産融資信托中的(de)創新與法律規避》，經濟法網
2、施銀燕：《三招防範房産信托風險》，金融通網

作者任職于(yú)深圳市富智商業管理顧問有限公司——商業地(dì / de)産商業策劃、商業招商、運營管理顧問機構