由優博展覽、新浪房産聯合主辦的(de)CIHAF2006 第八屆中國(guó)地(dì / de)産節暨亞洲地(dì / de)産博覽會将于(yú)2006年11曰10至12日在(zài)上(shàng)海新國(guó)際博覽中心舉行。新浪房産在(zài)住交會亞洲不(bù)動産投資論壇進行了(le／liǎo)直播，以(yǐ)下爲(wéi / wèi)上(shàng)海國(guó)際信托投資有限公司副總經理沈富榮的(de)發言實錄： 
　　沈富榮：各位朋友，各位來(lái)賓，今天很有幸介紹一(yī / yì ／yí)些房地(dì / de)産信托業務，今天我要(yào / yāo)講的(de)是(shì)多元組合的(de)手段爲(wéi / wèi)我們房地(dì / de)産業提供服務，上(shàng)海國(guó)際信托成立1987年，從我們的(de)業績來(lái)看始終排名行業的(de)第一(yī / yì ／yí)，公司也(yě)是(shì)國(guó)内A類的(de)信托公司，據說(shuō)A類有8家，我們是(shì)其中之(zhī)一(yī / yì ／yí)。 
　　我們公司的(de)業務主要(yào / yāo)是(shì)從市場、基本資産等方面，02年的(de)時(shí)候我們發了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)信托，從公司這(zhè)幾年的(de)發展來(lái)看，大(dà)概我們已經發行了(le／liǎo)100多億的(de)房地(dì / de)産信托産品，尤其是(shì)今年，今年我們截止到(dào)今天已經超過了(le／liǎo)50億的(de)規模，這(zhè)是(shì)我們國(guó)内信托公司比較大(dà)的(de)業務量，應該說(shuō)，信托是(shì)房地(dì / de)産金融非常重要(yào / yāo)的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)手段，房地(dì / de)産業務總體來(lái)說(shuō)還是(shì)資金密集型的(de)産業，我們還是(shì)類似ABS等的(de)信托業務，我們今天的(de)房地(dì / de)産市場，還沒有達到(dào)資産應用華的(de)運用，信托在(zài)國(guó)内還是(shì)比較新的(de)業務，我們逐漸在(zài)往這(zhè)個(gè)方面努力，信托行業目前的(de)融資大(dà)概有7、8條理論，應該說(shuō)形勢比較嚴峻，從宏觀調控來(lái)看，我們估計到(dào)明年的(de)上(shàng)半年，這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)種金融控制，金融緊縮的(de)态勢應該說(shuō)不(bù)會改變，商業銀行的(de)信貸一(yī / yì ／yí)直在(zài)緊縮，根據我們上(shàng)海的(de)形勢，上(shàng)海四大(dà)行，除了(le／liǎo)局部的(de)以(yǐ)外，股份制銀行基本房地(dì / de)産貸款非常的(de)緊縮，外資進入我們門檻也(yě)随着人(rén)民币增值的(de)壓力實際上(shàng)限制也(yě)非常高，所以(yǐ)前一(yī / yì ／yí)段時(shí)間我們國(guó)内外資的(de)資金，在(zài)國(guó)内大(dà)肆收購實際上(shàng)已經得到(dào)了(le／liǎo)遏制，主要(yào / yāo)原因在(zài)于(yú)人(rén)民币的(de)增值和(hé / huò)宏觀調控，應該說(shuō)，房地(dì / de)産企業它的(de)資金來(lái)源目前應該是(shì)萎縮的(de)，而(ér)且困難比較多，房地(dì / de)産的(de)資金回籠也(yě)産生了(le／liǎo)很多壓力，目前能看到(dào)的(de)房地(dì / de)産企業，中小企業的(de)購并機構大(dà)大(dà)增加，大(dà)型的(de)房産商可能還在(zài)進行土地(dì / de)拍賣，還在(zài)進行一(yī / yì ／yí)些土地(dì / de)的(de)儲備，所以(yǐ)這(zhè)種情況下，企業對銀行以(yǐ)外的(de)渠道(dào)的(de)融資，這(zhè)種需求目前來(lái)說(shuō)是(shì)增大(dà)了(le／liǎo)，這(zhè)也(yě)對我們信托業務的(de)開發帶來(lái)了(le／liǎo)機會，所以(yǐ)我認爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産信托是(shì)完全可以(yǐ)成爲(wéi / wèi)下一(yī / yì ／yí)階段房地(dì / de)産金融的(de)一(yī / yì ／yí)種手段，從今年上(shàng)半年來(lái)看投入金融50多億，下半年國(guó)六條出(chū)來(lái)之(zhī)後，房産融資還是(shì)快于(yú)上(shàng)半年，這(zhè)是(shì)我今年講的(de)觀點，銀行渠道(dào)以(yǐ)外的(de)融資已經增大(dà)了(le／liǎo)，我們信托公司是(shì)正規的(de)合規的(de)手段，這(zhè)種作用越來(lái)越明顯。 
　　目前國(guó)内的(de)房地(dì / de)産信托主要(yào / yāo)模式三個(gè)方面，一(yī / yì ／yí)個(gè)就(jiù)是(shì)信托貸款，第二個(gè)财産權的(de)信托融資，第三個(gè)股權信托融資。 
　　信托貸款我們上(shàng)信托主要(yào / yāo)是(shì)通過統計融資的(de)方法進行融資，還是(shì)房地(dì / de)産當中主要(yào / yāo)表現的(de)形式，這(zhè)主要(yào / yāo)是(shì)從統計角度來(lái)說(shuō)，我們大(dà)多數的(de)房地(dì / de)産信托以(yǐ)大(dà)資金來(lái)出(chū)現，整個(gè)的(de)房地(dì / de)産信托可能寫占了(le／liǎo)60%、70%左右，02年7月份曾經發放過一(yī / yì ／yí)個(gè)信托，2.3個(gè)億。 
　　第二個(gè)财産權的(de)信托對外行來(lái)說(shuō)不(bù)是(shì)很熟悉，我們對融資進行分層，我們把優先的(de)收益權在(zài)市場上(shàng)進行發行，使得我們房地(dì / de)産的(de)企業或者叫我們的(de)業主達到(dào)一(yī / yì ／yí)個(gè)實現融資的(de)目的(de)，這(zhè)樣的(de)信托，估計在(zài)未來(lái)的(de)房地(dì / de)産開發過程當中會經常的(de)運用。它的(de)特點在(zài)于(yú)企業是(shì)保留了(le／liǎo)這(zhè)些物業的(de)所有權，但是(shì)又可以(yǐ)盤活企業的(de)固定資産，增加企業的(de)流動性，今年這(zhè)樣的(de)業務我們實際上(shàng)大(dà)量的(de)開展，這(zhè)裏舉個(gè)例子(zǐ)，05年的(de)時(shí)候爲(wéi / wèi)上(shàng)海的(de)月新廣場拿了(le／liǎo)6.2個(gè)億，得到(dào)了(le／liǎo)下一(yī / yì ／yí)步開發的(de)機會。财産權的(de)信托相對銀行的(de)融資，有相當的(de)優勢，第一(yī / yì ／yí)個(gè)優勢在(zài)于(yú)融資資金的(de)用途限制比較少，因爲(wéi / wèi)它是(shì)财産權的(de)信托，不(bù)同于(yú)商業銀行，商業銀行在(zài)融資的(de)時(shí)候首先強調第一(yī / yì ／yí)還款的(de)來(lái)源，資金的(de)用途和(hé / huò)還款來(lái)源，我們财産權的(de)信托實際上(shàng)對資金的(de)用途沒有限制，這(zhè)會對許多企業産生流動資金的(de)需求，對一(yī / yì ／yí)些項目的(de)前期開發帶來(lái)了(le／liǎo)方便，第二個(gè)側重于(yú)目前資産的(de)評估和(hé / huò)未來(lái)的(de)評估，不(bù)是(shì)基于(yú)曆史的(de)成本，現在(zài)商業銀行也(yě)在(zài)開始成熟物業的(de)抵押貸款，現在(zài)一(yī / yì ／yí)般商業銀行做的(de)方法在(zài)評估價值的(de)時(shí)候是(shì)基于(yú)它的(de)曆史成本，我們信托公司做的(de)時(shí)候是(shì)考慮目前的(de)價值和(hé / huò)現金流的(de)折現的(de)價值。第三側重于(yú)市場的(de)盈利期望，有的(de)時(shí)候不(bù)同的(de)物業在(zài)不(bù)同的(de)企業當中不(bù)一(yī / yì ／yí)樣的(de)，我們對它的(de)估值也(yě)會不(bù)一(yī / yì ／yí)樣，這(zhè)個(gè)可能優于(yú)主流的(de)機構。第四個(gè)對資産的(de)範圍不(bù)限于(yú)成熟物業，對商業銀行來(lái)說(shuō)做這(zhè)些業務必須有現金流。對信托公司可以(yǐ)有一(yī / yì ／yí)些靈活性。第五個(gè)，對融資标的(de)的(de)資産考察的(de)同時(shí)，還看重融資企業的(de)綜合實力，對于(yú)一(yī / yì ／yí)些綜合實力比較強的(de)房地(dì / de)産企業和(hé / huò)一(yī / yì ／yí)些實業企業可能在(zài)估值的(de)時(shí)候使用一(yī / yì ／yí)些靈活的(de)方式，我們認爲(wéi / wèi)比商業銀行有更多的(de)優勢。 
　　第三方面介紹股權信托，特點在(zài)于(yú)一(yī / yì ／yí)些房地(dì / de)産企業把優質的(de)房産項目全部股權或全部股權的(de)股權讓給我們信托公司，有信托公司拿着這(zhè)些股權進行信托的(de)業務，這(zhè)些業務的(de)優點是(shì)什麽，就(jiù)是(shì)房産商仍然擁有房地(dì / de)産開發的(de)經營權，房地(dì / de)産的(de)企業并沒有喪失項目的(de)最終開發收益，第三可以(yǐ)降低房地(dì / de)産企業自有資金的(de)壓力，有助于(yú)房地(dì / de)産資金的(de)效益。實際上(shàng)比較流動的(de)信托也(yě)是(shì)比較有前途的(de)信托方式，但是(shì)我這(zhè)裏講的(de)股權信托是(shì)類似于(yú)信貸負債的(de)信托業務和(hé / huò)我們家庭信托的(de)産品，這(zhè)樣的(de)産品我們認爲(wéi / wèi)更适合中國(guó)的(de)國(guó)情，我相信未來(lái)我們會出(chū)現很多家庭類的(de)信托，所以(yǐ)我們也(yě)會不(bù)斷的(de)探索家庭信托，但是(shì)這(zhè)樣的(de)股權信托更具有現實性。 
　　我在(zài)這(zhè)裏也(yě)何以(yǐ)舉幾個(gè)例子(zǐ)，這(zhè)裏的(de)例子(zǐ)比較老一(yī / yì ／yí)點，一(yī / yì ／yí)個(gè)是(shì)05年的(de)2月份的(de)時(shí)候，我們融資了(le／liǎo)2個(gè)億。從房産信托的(de)業務發展構想來(lái)看，房地(dì / de)産宏觀調控政策提高了(le／liǎo)信托介入房地(dì / de)産公司的(de)發展，同時(shí)也(yě)提供了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)種機遇，在(zài)突破性政策出(chū)台前，我們始終認爲(wéi / wèi)，房地(dì / de)産信托已經成爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)單一(yī / yì ／yí)的(de)主體是(shì)很難改變，但是(shì)目前的(de)這(zhè)種政策使得我們必然會創造出(chū)一(yī / yì ／yí)些新的(de)信托融資的(de)服務方法，銀監會目前給了(le／liǎo)我們一(yī / yì ／yí)些新的(de)政策機會，這(zhè)些機會主要(yào / yāo)表現爲(wéi / wèi)通過分類管理，利用創新類的(de)業務，就(jiù)是(shì)我們現在(zài)信托公司也(yě)在(zài)評比一(yī / yì ／yí)些創新類的(de)信托公司，一(yī / yì ／yí)旦創新類的(de)信托公司真正出(chū)現在(zài)市場上(shàng)的(de)時(shí)候，會對我們創新業務的(de)開展很大(dà)的(de)好處，可以(yǐ)跨區域的(de)經營，這(zhè)個(gè)手段還是(shì)基于(yú)我剛才講的(de)三種方式進行的(de)。 
　　如果出(chū)現新的(de)政策以(yǐ)後，實際上(shàng)我們房地(dì / de)産的(de)貸款還在(zài)進行，因爲(wéi / wèi)收到(dào)了(le／liǎo)銀監會211号的(de)限制，我們在(zài)座的(de)房地(dì / de)産企業感受更強一(yī / yì ／yí)些，從房地(dì / de)産信托來(lái)講，我們的(de)優勢開始減弱，還是(shì)受到(dào)了(le／liǎo)影響，但是(shì)這(zhè)方面的(de)業務我們以(yǐ)具體的(de)案例可以(yǐ)進行操作，03年的(de)時(shí)候操作過一(yī / yì ／yí)個(gè)業務，紅榜國(guó)際大(dà)廈，我們投入了(le／liǎo)3.2個(gè)億，04年的(de)時(shí)候，銀東大(dà)廈投入了(le／liǎo)1.9個(gè)億，最近我們也(yě)還在(zài)進行類型這(zhè)樣爛尾樓的(de)收購加貸款的(de)投資。 
　　54号文件之(zhī)後，我們的(de)信托融資遇到(dào)了(le／liǎo)許多困難，監管部門不(bù)允許我們做回購性的(de)承諾，影響說(shuō)，我們目前還在(zài)操作一(yī / yì ／yí)些真正的(de)股權信托，就(jiù)是(shì)剛才我們講的(de)，06年的(de)4月份我們操作了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些項目，濱江花苑的(de)業務，是(shì)6個(gè)億，這(zhè)是(shì)面向機構發行的(de)真正的(de)股權信托，這(zhè)樣的(de)産品規模很大(dà)，這(zhè)樣的(de)規模往往都是(shì)5、6億，不(bù)局限1、2億的(de)限制，突破了(le／liǎo)我們的(de)市政雞犬，甚至在(zài)拍賣階段就(jiù)可以(yǐ)組建我們的(de)股權信托。 
　　财産權信托目前是(shì)我們主攻的(de)方面，54号文件發了(le／liǎo)以(yǐ)後，整個(gè)行業房地(dì / de)産信托應該說(shuō)是(shì)相當萎縮，我們能夠從網上(shàng)、同我們的(de)新聞媒體上(shàng)看到(dào)大(dà)量對信托行業的(de)房地(dì / de)産業務的(de)評述，主流的(de)觀點我們的(de)房地(dì / de)産業務萎縮的(de)厲害，但是(shì)實際上(shàng)我們的(de)公司，下半年尤其是(shì)54号文件出(chū)台之(zhī)後，我們的(de)融資并沒有停頓，實際上(shàng)還優于(yú)快于(yú)上(shàng)半年，54号文件出(chū)台以(yǐ)後，我們公司已經設計了(le／liǎo)8個(gè)房地(dì / de)産的(de)信托項目，主要(yào / yāo)都是(shì)财産權信托，規模在(zài)9個(gè)億左右，估計在(zài)11月、12月份發行，下一(yī / yì ／yí)步我們還是(shì)開展一(yī / yì ／yí)些資産支持單位信托，實際上(shàng)是(shì)一(yī / yì ／yí)些資産證券化的(de)信托，随着我們中國(guó)金融業的(de)發展，我們信托行業市場也(yě)在(zài)逐漸打開，剛才講的(de)三個(gè)手段實際上(shàng)還是(shì)急于(yú)原來(lái)的(de)主流房地(dì / de)産融資的(de)角度實現的(de)，以(yǐ)後随着資産證券化的(de)限制減少以(yǐ)後，我們設計一(yī / yì ／yí)些資産支持的(de)單位信托，這(zhè)樣的(de)單位信托可以(yǐ)進入資本市場，交易市場，目前我們信托能夠進入的(de)市場主要(yào / yāo)是(shì)銀行間市場，我估計下一(yī / yì ／yí)步出(chū)現的(de)資産支持的(de)單位信托應該在(zài)10個(gè)意義上(shàng)，估計10億到(dào)20億之(zhī)間，這(zhè)樣的(de)産品要(yào / yāo)求是(shì)有現金流的(de)，是(shì)有資産支持的(de)，是(shì)有組合的(de)，那麽我們有的(de)時(shí)候會稱它爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)資産支持的(de)組合。 
　　還有信托地(dì / de)産的(de)直接投資業務，是(shì)我們下一(yī / yì ／yí)步的(de)方向，主要(yào / yāo)是(shì)通過兩個(gè)手段，一(yī / yì ／yí)個(gè)直接收購，最近一(yī / yì ／yí)個(gè)時(shí)間，我們隻要(yào / yāo)在(zài)上(shàng)海區域和(hé / huò)周邊地(dì / de)區對一(yī / yì ／yí)些成熟的(de)商業進行收購，這(zhè)些收購列了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些條件，這(zhè)些條件跟其他(tā)的(de)收購者條件是(shì)類似的(de)，這(zhè)裏就(jiù)不(bù)多做介紹，第二個(gè)和(hé / huò)投資夥伴進行合作，最近一(yī / yì ／yí)段時(shí)間遴選了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些國(guó)内外的(de)合作夥伴。眼前會碰到(dào)一(yī / yì ／yí)些困難，會碰到(dào)一(yī / yì ／yí)些挫折，但是(shì)從長遠看，這(zhè)個(gè)長遠不(bù)很久的(de)長遠，我們在(zài)積極地(dì / de)遴選一(yī / yì ／yí)些項目，尤其現在(zài)外資進入比較困難的(de)時(shí)候，像我們現在(zài)有融資能力，包括投資的(de)能力，把我們的(de)合作夥伴我們準備做一(yī / yì ／yí)些收購，我們下一(yī / yì ／yí)步做一(yī / yì ／yí)些單位信托，創造一(yī / yì ／yí)些條件，也(yě)非常歡迎我們大(dà)家一(yī / yì ／yí)起合作。 
　　所以(yǐ)我剛才講的(de)就(jiù)是(shì)我們上(shàng)信托在(zài)房地(dì / de)産方面的(de)手段，這(zhè)些手段還是(shì)基于(yú)服務，基于(yú)對房地(dì / de)産市場對社會投資領域的(de)提供一(yī / yì ／yí)種政治服務，謝謝大(dà)家。