近年來(lái)，房地(dì / de)産信托出(chū)現兩極分化：優質的(de)房地(dì / de)産公司發行産品少，供不(bù)應求，而(ér)一(yī / yì ／yí)些資質較差的(de)房地(dì / de)産則變換着“馬甲”，以(yǐ)各種形式來(lái)融資，産品趨于(yú)細化，個(gè)人(rén)投資者如何識别這(zhè)些變化多端的(de)品種，個(gè)人(rén)認爲(wéi / wèi)，可以(yǐ)抓住以(yǐ)下3個(gè)要(yào / yāo)點：
    按用資階段分
    （1）前期拿地(dì / de)階段：此時(shí)開發商融資是(shì)爲(wéi / wèi)獲取土地(dì / de)，項目尚不(bù)符合銀行及信托貸款要(yào / yāo)求，一(yī / yì ／yí)般會通過股權投資類信托來(lái)實現融資。此類項目收益較高，同時(shí)風險較大(dà)。
    （2）建築施工階段：該階段房産項目融資途徑較多，融資方式較爲(wéi / wèi)靈活，投資時(shí)需重點關注項目的(de)預售情況、資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等直接影響還款來(lái)源的(de)因素。
    （3）裝修經營階段：用于(yú)成熟房産項目的(de)升級改造或經營所需資金，常見于(yú)商業地(dì / de)産項目，還款來(lái)源多爲(wéi / wèi)商業物業的(de)租金，需重點關注項目本身的(de)經營情況，如：入住率或出(chū)租率、租賃合同期限、期限内經營回款等。
    按房産種類分
    （1）住宅：一(yī / yì ／yí)般來(lái)說(shuō)，以(yǐ)項目所在(zài)地(dì / de)首選人(rén)口淨流入大(dà)、房産庫存較低的(de)城市，城市内剛需型房産（小戶型）優于(yú)改善型住房（大(dà)戶型），更優于(yú)高端住宅（洋房、别墅等），也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，越容易出(chū)手的(de)住宅越好。此外，還需關注項目周邊配套的(de)完善度以(yǐ)及交通的(de)便利性等。
    （2）商業地(dì / de)産（集中商業、寫字樓等）：對前者來(lái)說(shuō)，主要(yào / yāo)考察後期是(shì)租是(shì)售、是(shì)整是(shì)零，能否形成區域規模效應、當地(dì / de)經濟水平如何、人(rén)流量大(dà)小等因素。對後者來(lái)說(shuō)，則主要(yào / yāo)看其招商入住率。
    （3）旅遊地(dì / de)産：指集旅遊、度假、居住爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)體的(de)房産項目，需重點關注區域位置與品位，尤其是(shì)當地(dì / de)的(de)氣候與人(rén)文環境。
    審核項目融資方、擔保方及增信措施的(de)質量
    需要(yào / yāo)重點關注融資方及擔保方的(de)背景、總資産、淨資産、資産負債率、營業收入、對外擔保餘額、各類借款兌付峰值、是(shì)否爲(wéi / wèi)發債主體等信息。一(yī / yì ／yí)般來(lái)說(shuō)，背景實力雄厚、資産負債率不(bù)高于(yú)70%、淨資産規模較大(dà)、連續3年營業收入遞增或保持相對穩定、淨資産規模大(dà)于(yú)對外擔保餘額，則安全邊際較高，借款兌付峰值在(zài)信托到(dào)期之(zhī)後、是(shì)發債主體且評級等級爲(wéi / wèi)AA及以(yǐ)上(shàng)，則資質較佳。房地(dì / de)産信托的(de)抵質押物多爲(wéi / wèi)在(zài)建房産或融資方及其關聯方股權，抵質押率低于(yú)50%爲(wéi / wèi)優。此外，還要(yào / yāo)注意抵質押物的(de)變現能力、流動性及是(shì)否有警戒線設定等情況。