——租房或買房哪個(gè)更核算？房産投資的(de)高級玩法

　　最近有朋友問我，爲(wéi / wèi)什麽有的(de)有錢人(rén)明明買得起房，卻不(bù)買房住，甘願做一(yī / yì ／yí)名租客，住着屬于(yú)别人(rén)的(de)房子(zǐ)呢？

　　我給他(tā)算了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)筆帳：假設2003年初，你買進一(yī / yì ／yí)套價值100萬的(de)房子(zǐ)居住，享受着寬敞的(de)客廳和(hé / huò)舒适的(de)卧室。到(dào)了(le／liǎo)年底，這(zhè)套房子(zǐ)市值增加了(le／liǎo)30%，你很高 
興，準備繼續享受這(zhè)套房子(zǐ)，并等待它繼續升值。但是(shì)我告訴你：你可能吃了(le／liǎo)大(dà)虧。

　　愈有錢愈沒房的(de)理由

　　如果你繼續擁有并居住着這(zhè)套房子(zǐ)，它屬于(yú)你，但是(shì)它随時(shí)就(jiù)會貶值，這(zhè)對你來(lái)說(shuō)是(shì)不(bù)确定的(de)危險。如果你年底賣出(chū)房子(zǐ)，扣除系列交易成本(契稅、裝修折舊)，大(dà)概可獲得淨利25萬。

　　也(yě)許你會問：賣出(chū)去了(le／liǎo)我就(jiù)沒有房子(zǐ)了(le／liǎo)，那怎麽辦？

　　我要(yào / yāo)是(shì)你，我會跟買我房子(zǐ)的(de)人(rén)簽定合同：我把房子(zǐ)賣給他(tā)，但是(shì)他(tā)得答應把這(zhè)房子(zǐ)租給我。

　　這(zhè)樣，就(jiù)可以(yǐ)繼續使用着“自己的(de)”房子(zǐ)，客廳還是(shì)那個(gè)客廳，卧室也(yě)還是(shì)那個(gè)卧室，但是(shì)，事實上(shàng)已經賺了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)大(dà)筆了(le／liǎo)。

　　以(yǐ)4%的(de)租金計算，你每月要(yào / yāo)支出(chū)的(de)月租是(shì)4000元，一(yī / yì ／yí)年滿打滿算12個(gè)月，你要(yào / yāo)付出(chū)的(de)是(shì)4.8萬年租金，這(zhè)樣，賣房賺到(dào)的(de)25萬扣除年租金支出(chū)，剩餘20.2萬。

　　這(zhè)樣有人(rén)會擔心：等我賣了(le／liǎo)房子(zǐ)，房價繼續上(shàng)漲，我豈不(bù)是(shì)抛出(chū)過早，如果我捂一(yī / yì ／yí)捂，還能賺到(dào)更多的(de)利潤呢。

　　這(zhè)個(gè)問題可以(yǐ)解決。

　　從投資的(de)角度，房産有使用價值和(hé / huò)投資價值的(de)雙重性：房産首先是(shì)一(yī / yì ／yí)種可以(yǐ)投資，帶來(lái)回報的(de)資産，其次才是(shì)一(yī / yì ／yí)種消費品。因此決定其在(zài)房産買賣及租賃市場行爲(wéi / wèi)的(de)原則就(jiù)是(shì)投資回報預期的(de)比較。由此可以(yǐ)推論與市場風險不(bù)相關的(de)單個(gè)風險在(zài)資産定價中不(bù)起作用，起作用的(de)是(shì)有規律的(de)市場風險，或者說(shuō)系統風險。無論一(yī / yì ／yí)個(gè)房産采取何種方式投資，長線還是(shì)短線，無論投資者個(gè)體對其房産投資回報率的(de)預期如何，其當前價格遵循整個(gè)市場對其回報率及風險的(de)預期。

　　三個(gè)不(bù)同的(de)市場可以(yǐ)融會貫通

　　不(bù)同對象的(de)買賣就(jiù)可以(yǐ)定義一(yī / yì ／yí)個(gè)市場，在(zài)市場經濟的(de)高級階段，不(bù)動産的(de)各項權利是(shì)可以(yǐ)分割的(de)。不(bù)動産市場交易可以(yǐ)引申出(chū)買賣、租賃和(hé / huò)REITs三個(gè)不(bù)同子(zǐ)市場。據此，房屋交易的(de)買賣市場交易的(de)是(shì)産權，或者說(shuō)所有權。租賃市場交易的(de)對象則是(shì)使用權。REITs市場交易的(de)是(shì)收益權。

　　雖然擁有權、使用權和(hé / huò)收益權構成三個(gè)獨立市場，但三者的(de)價值依托都是(shì)房産，因此買賣、租賃和(hé / huò)REITs市場的(de)運行并非完全不(bù)相關，這(zhè)就(jiù)意味着其中必然存在(zài)套利空間。

　　首先來(lái)了(le／liǎo)解房租和(hé / huò)房價的(de)關系，房産價格體現的(de)是(shì)當期市場的(de)普遍估價，作爲(wéi / wèi)資産，理論上(shàng)這(zhè)個(gè)估價來(lái)源于(yú)未來(lái)現金收入現值的(de)總和(hé / huò)。如價值50萬的(de)住房，目前年租金可能爲(wéi / wèi)4萬，其收益率是(shì) 8%。5年以(yǐ)後由于(yú)折舊等各方面的(de)原因，其年租金可能隻有3萬，當年收益率爲(wéi / wèi)6%。當然也(yě)不(bù)排除5年以(yǐ)後的(de)年租金爲(wéi / wèi)5萬，其收益率爲(wéi / wèi)10%。

　　由于(yú)未來(lái)租金收益的(de)不(bù)确定性，利率和(hé / huò)貼現率的(de)不(bù)同使得房産年租金收益率不(bù)同，将帶來(lái)套利空間大(dà)小的(de)不(bù)同。假設你擁有一(yī / yì ／yí)處目前市值100萬的(de)房産。在(zài)租金看漲，房價看跌的(de)情況下，應當買進房産，持有消費或出(chū)租，用租金收入再買房，就(jiù)是(shì)“以(yǐ)房養房”。如果情況相反，房價上(shàng)漲，租金下跌，特别當租金收益率下降到(dào)預期收益率以(yǐ)下，就(jiù)可如賣出(chū)房産再租回使用，就(jiù)等于(yú)在(zài)當下租金收益率和(hé / huò)預期收益率之(zhī)間套利了(le／liǎo)。 

　　用信托維護收益

　　雖然目前REITs市場還沒形成，但已經存在(zài)REITs的(de)初級産品房地(dì / de)産信托。它與房地(dì / de)産不(bù)動産投資高度相關，房地(dì / de)産金融投資工具在(zài)很大(dà)程度上(shàng)可以(yǐ)替代房地(dì / de)産實物投資。

　　另外，信托産品最大(dà)的(de)好處在(zài)于(yú)可以(yǐ)對收益權進行設計，利用結構融資提供的(de)選擇權，利用杠杆提高自己的(de)受益。風險偏好或對項目投資有自信的(de)投資者，可以(yǐ)選擇劣後受益權的(de)品種。

　　比如一(yī / yì ／yí)個(gè)1億元的(de)信托計劃，簡單地(dì / de)設計爲(wéi / wèi)90%普通收益權和(hé / huò)10%劣後收益權兩種品種，可以(yǐ)約定爲(wéi / wèi)無論項目受益如何，普通收益權的(de)信托産品收益率爲(wéi / wèi)5%。由于(yú)劣後收益權享有第二分配權，因此，如果項目若盈利450萬，則全部利潤歸普通收益權所有，劣後收益權未獲分文；若盈利超出(chū)450萬，剩餘部分則全部歸劣後收益權所有，普通收益權仍然隻享有5%回報率。反之(zhī)，若虧損500萬，由劣後收益權承擔，即返還1000-500＝500萬元的(de)本金，普通收益權則獲得全部資本金返還。隻要(yào / yāo)虧損額不(bù)超過1000萬，對于(yú)普通收益權是(shì)沒有本金損失的(de)。根據各自的(de)資金規模與風險承受能力，投資者可以(yǐ)選擇不(bù)同的(de)收益權品種。

　　在(zài)賣掉房産又擔心繼續漲價時(shí)，房産信托是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)很好的(de)風險對沖工具。賣掉房産，就(jiù)可以(yǐ)獲得120萬的(de)資金，用這(zhè)120萬購入信托産品，假設該信托項目的(de) 回報率是(shì)5%，将獲得6萬的(de)利潤，這(zhè)樣不(bù)僅可以(yǐ)避免房價繼續上(shàng)升帶來(lái)的(de)收益損失，同時(shí)大(dà)大(dà)提高了(le／liǎo)資産的(de)流動性。如果你自信眼光好，還可以(yǐ)買劣後受益享受杠杆效應。

　　說(shuō)到(dào)這(zhè)，答案就(jiù)出(chū)來(lái)了(le／liǎo)，與單純投資物業相比，房地(dì / de)産信托具有更好的(de)流動性，降低風險成本的(de)同時(shí)獲取房價上(shàng)升的(de)收益。如果偏好風險型的(de)信托博取更高的(de)回報，還可以(yǐ)選擇風險品種。有錢人(rén)買房投資的(de)同時(shí)自己租房住是(shì)合理的(de)投資行爲(wéi / wèi)。

　　信息塊：

　　REITs (Real Estate Investment Trusts)的(de)全稱是(shì)“不(bù)動産信托投資基金”，是(shì)指通過發行收益憑證的(de)方式募集投資者資金，然後進行房地(dì / de)産或房地(dì / de)産抵押貸款的(de)投資。