信托求轉型出(chū)路：觀摩券商做REITs
來(lái)源： 蘇信理财 時(shí)間：2014-09-17
REITs業務是(shì)信托公司一(yī / yì ／yí)直以(yǐ)來(lái)的(de)關注點。日前，中信證券在(zài)半年報中披露，其淨利潤同比增長93.18%，發起設立的(de)私募REITs産品“中信啓航”是(shì)帶來(lái)利潤增長的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)因素。這(zhè)隻擁有首單REITs之(zhī)名的(de)産品再次進入公衆視野。
随着制度紅利漸被分食，信托公司投資轉型的(de)願望愈發強烈，轉型方向中，資産證券化不(bù)得不(bù)提。作爲(wéi / wèi)資産證券化的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)領域，信托公司對REITs的(de)研究早已開始。
在(zài)房地(dì / de)産領域深耕已久的(de)信托公司，圍觀券商做的(de)REITs産品看法不(bù)一(yī / yì ／yí)。在(zài)國(guó)内，金融機構REITs業務的(de)開展制約頗多，作爲(wéi / wèi)基礎的(de)法律和(hé / huò)制度難以(yǐ)跟上(shàng)，多位信托人(rén)士認爲(wéi / wèi)，即使運作模式相似，在(zài)制度落地(dì / de)前，也(yě)隻是(shì)準REITs。目前證監會推動REITs制度的(de)力度更大(dà)，據悉有望年内出(chū)台細則，這(zhè)對參股券商的(de)信托公司或将是(shì)利好。
準REITs帶來(lái)不(bù)菲收益
今年4月，中信證券推出(chū)“中信啓航專項資産管理計劃”，被冠以(yǐ)首單REITs之(zhī)名，源于(yú)其是(shì)在(zài)證監會的(de)指導下爲(wéi / wèi)公募REITs産品推出(chū)而(ér)準備的(de)試點産品。該産品計劃期限3-5年，采取分級證券化，以(yǐ)私募的(de)形式投資北京中信證券大(dà)廈和(hé / huò)深圳中信證券大(dà)廈，并将全資子(zǐ)公司天津京證物業、天津深證物業的(de)全部股權轉讓給管理方中信金石基金。其優先級基礎收益爲(wéi / wèi)5.5%-7%，退出(chū)時(shí)獲得資本增值的(de)10%，次級日常收入滿足優先級基礎收益後的(de)剩餘收益，并在(zài)退出(chū)時(shí)分享資本增值的(de)90%。目前，中信私募REITs已經給中信證券帶來(lái)了(le／liǎo)不(bù)菲的(de)收益。但多位業内人(rén)士認爲(wéi / wèi)，從運作角度上(shàng)講，這(zhè)可以(yǐ)說(shuō)是(shì)一(yī / yì ／yí)隻REITs産品，但它又不(bù)滿足成熟REITs一(yī / yì ／yí)些基本特征，如流動性、資産隔離效果等。
證監會規定，中信私募REITs的(de)優先級和(hé / huò)次級都可以(yǐ)在(zài)深交所綜合協議交易平台流通轉讓，參與者僅限機構投資者。記者查閱産品成交信息發現交易并不(bù)活躍，上(shàng)市至今“啓航優先”有3筆交易，“啓航次級”有6筆交易。
“目前國(guó)内尚沒有REITs上(shàng)市的(de)法規出(chū)台，綜合協議交易平台轉讓是(shì)一(yī / yì ／yí)次改變流動性的(de)嘗試。”一(yī / yì ／yí)位西南地(dì / de)區信托公司副總對記者表示。據了(le／liǎo)解，證監會已在(zài)着手進行公募REITs細則的(de)起草與制定，預計年内有很大(dà)可能取得突破。
根據中信證券的(de)計劃，按照産品期限，在(zài)3年時(shí)間内，産品的(de)退出(chū)都以(yǐ)REITs上(shàng)市爲(wéi / wèi)目标，3年期滿，即使存在(zài)未來(lái)REITs上(shàng)市的(de)可能性，基金管理人(rén)也(yě)将通過向第三方出(chū)售的(de)方式賣出(chū)資産退出(chū)。中信證券同時(shí)預期，正常以(yǐ)REITs公募上(shàng)市退出(chū)的(de)概率在(zài)90%以(yǐ)上(shàng)，替代性的(de)第三方出(chū)售退出(chū)概率低于(yú)10%。
信托的(de)類REITs産品
在(zài)房地(dì / de)産領域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而(ér)REITs也(yě)一(yī / yì ／yí)直是(shì)信托關注的(de)轉型方向。在(zài)十年前，信托公司就(jiù)有類REITs産品的(de)出(chū)現。2004年初，北京國(guó)際信托曾效仿REITs的(de)運作模式，集合運用信托計劃資金，購買法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店的(de)物業産權，信托收益來(lái)源于(yú)物業的(de)租金收入，同時(shí)，投資人(rén)可享有物業升值和(hé / huò)項目上(shàng)市流通等潛在(zài)利益。
“在(zài)2008年金融危機前，銀監會曾牽頭做研究方案，但危機過後，新的(de)房地(dì / de)産調控政策先後出(chū)台，REITs不(bù)在(zài)日程内，推動的(de)動作就(jiù)停滞了(le／liǎo)。”前述信托公司副總表示。
目前，房地(dì / de)産信托業務以(yǐ)股權、債權形式投資爲(wéi / wèi)房企提供開發建設融資爲(wéi / wèi)主，多爲(wéi / wèi)住宅和(hé / huò)商住項目，極少涉及商業物業。華北地(dì / de)區一(yī / yì ／yí)大(dà)型信托公司研發部負責人(rén)表示：“現有業務退出(chū)路徑很清晰，信托最終從銷售回款中獲得本金及收益，而(ér)商業物業則沒有退出(chū)機制。”“地(dì / de)産開發通常有周期，而(ér)物業則是(shì)長期管理的(de)過程，需要(yào / yāo)大(dà)量的(de)資金支持，如此資金的(de)流動性就(jiù)變得很重要(yào / yāo)，沒有資金不(bù)斷注入，難以(yǐ)完成。”
除此之(zhī)外，國(guó)内的(de)物業收益率低也(yě)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)共識。前述信托公司副總表示：“國(guó)内商業物業的(de)租金與投資購買價格不(bù)匹配，泡沫比較大(dà)，現有物業運作也(yě)不(bù)夠完善。而(ér)且未來(lái)在(zài)互聯網消費的(de)沖擊下，市場需求有下降預期。”但這(zhè)些問題短期内似乎無法得到(dào)改變，上(shàng)述負責人(rén)補充：“基礎資産價值不(bù)夠，相比市場上(shàng)固定收益類産品沒有收益優勢，對投資者的(de)吸引力太低。如果REITs得到(dào)開放，這(zhè)個(gè)問題會随市場環境的(de)變化自然化解。”
而(ér)中信的(de)私募REITs在(zài)收入保證上(shàng)也(yě)比較特殊，其項目投向的(de)兩座大(dà)廈中，主要(yào / yāo)租戶爲(wéi / wèi)中信證券和(hé / huò)中信銀行，占到(dào)總租戶的(de)90%以(yǐ)上(shàng)，租約約定每2年上(shàng)調6%。且深圳的(de)非中信系統租戶貢獻的(de)租金占比爲(wéi / wèi)6.2%，北京全部爲(wéi / wèi)中信系統承租。“這(zhè)相當于(yú)中信用自己的(de)資産做證券化，租客又是(shì)自己的(de)公司，項目的(de)資質有保證，也(yě)充分顯示了(le／liǎo)它的(de)試點性，因爲(wéi / wèi)實際操作中，類似情況幾乎不(bù)會發生。”一(yī / yì ／yí)位基金行業人(rén)士認爲(wéi / wèi)。
或利好持股券商的(de)信托
對于(yú)公募REITs的(de)開放時(shí)間，2-3年是(shì)比較普遍的(de)預期。但這(zhè)個(gè)開放是(shì)在(zài)證券市場，信托到(dào)證券市場有一(yī / yì ／yí)個(gè)跨度，要(yào / yāo)看政策出(chū)來(lái)時(shí)的(de)規定。如果不(bù)能直接設立産品，就(jiù)需要(yào / yāo)借助平台。
一(yī / yì ／yí)位西南地(dì / de)區信托公司高層對記者表示：“這(zhè)個(gè)平台可以(yǐ)是(shì)券商或私募，信托公司參股企業中包括券商的(de)公司項目的(de)發行上(shàng)可能更順利。“首單試點在(zài)券商主要(yào / yāo)由于(yú)證監會的(de)推動，但在(zài)房地(dì / de)産領域，信托的(de)優勢非證券和(hé / huò)基金短時(shí)間内得以(yǐ)趕上(shàng)。信托的(de)短闆在(zài)産品結構設計專業度，以(yǐ)及募資能力上(shàng)。”相比信托，券商的(de)資金優勢明顯，營業部遍布的(de)券商有足夠的(de)客戶基礎，随着信托在(zài)産品銷售端的(de)布局，這(zhè)一(yī / yì ／yí)局面或将得到(dào)改善。此外，對于(yú)信托來(lái)說(shuō)，信托财産登記制度也(yě)是(shì)制約之(zhī)一(yī / yì ／yí)，這(zhè)是(shì)進行資産隔離的(de)條件。而(ér)國(guó)外REITs快速發展得益于(yú)稅收的(de)優惠，稅收紅利在(zài)目前仍沒有體現。阻礙雖多，不(bù)少信托公司仍盯着監管窗口，等待其開放。
（來(lái)源：理财周報 王俊丹 2014-09-09）
随着制度紅利漸被分食，信托公司投資轉型的(de)願望愈發強烈，轉型方向中，資産證券化不(bù)得不(bù)提。作爲(wéi / wèi)資産證券化的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)領域，信托公司對REITs的(de)研究早已開始。
在(zài)房地(dì / de)産領域深耕已久的(de)信托公司，圍觀券商做的(de)REITs産品看法不(bù)一(yī / yì ／yí)。在(zài)國(guó)内，金融機構REITs業務的(de)開展制約頗多，作爲(wéi / wèi)基礎的(de)法律和(hé / huò)制度難以(yǐ)跟上(shàng)，多位信托人(rén)士認爲(wéi / wèi)，即使運作模式相似，在(zài)制度落地(dì / de)前，也(yě)隻是(shì)準REITs。目前證監會推動REITs制度的(de)力度更大(dà)，據悉有望年内出(chū)台細則，這(zhè)對參股券商的(de)信托公司或将是(shì)利好。
準REITs帶來(lái)不(bù)菲收益
今年4月，中信證券推出(chū)“中信啓航專項資産管理計劃”，被冠以(yǐ)首單REITs之(zhī)名，源于(yú)其是(shì)在(zài)證監會的(de)指導下爲(wéi / wèi)公募REITs産品推出(chū)而(ér)準備的(de)試點産品。該産品計劃期限3-5年，采取分級證券化，以(yǐ)私募的(de)形式投資北京中信證券大(dà)廈和(hé / huò)深圳中信證券大(dà)廈，并将全資子(zǐ)公司天津京證物業、天津深證物業的(de)全部股權轉讓給管理方中信金石基金。其優先級基礎收益爲(wéi / wèi)5.5%-7%，退出(chū)時(shí)獲得資本增值的(de)10%，次級日常收入滿足優先級基礎收益後的(de)剩餘收益，并在(zài)退出(chū)時(shí)分享資本增值的(de)90%。目前，中信私募REITs已經給中信證券帶來(lái)了(le／liǎo)不(bù)菲的(de)收益。但多位業内人(rén)士認爲(wéi / wèi)，從運作角度上(shàng)講，這(zhè)可以(yǐ)說(shuō)是(shì)一(yī / yì ／yí)隻REITs産品，但它又不(bù)滿足成熟REITs一(yī / yì ／yí)些基本特征，如流動性、資産隔離效果等。
證監會規定，中信私募REITs的(de)優先級和(hé / huò)次級都可以(yǐ)在(zài)深交所綜合協議交易平台流通轉讓，參與者僅限機構投資者。記者查閱産品成交信息發現交易并不(bù)活躍，上(shàng)市至今“啓航優先”有3筆交易，“啓航次級”有6筆交易。
“目前國(guó)内尚沒有REITs上(shàng)市的(de)法規出(chū)台，綜合協議交易平台轉讓是(shì)一(yī / yì ／yí)次改變流動性的(de)嘗試。”一(yī / yì ／yí)位西南地(dì / de)區信托公司副總對記者表示。據了(le／liǎo)解，證監會已在(zài)着手進行公募REITs細則的(de)起草與制定，預計年内有很大(dà)可能取得突破。
根據中信證券的(de)計劃，按照産品期限，在(zài)3年時(shí)間内，産品的(de)退出(chū)都以(yǐ)REITs上(shàng)市爲(wéi / wèi)目标，3年期滿，即使存在(zài)未來(lái)REITs上(shàng)市的(de)可能性，基金管理人(rén)也(yě)将通過向第三方出(chū)售的(de)方式賣出(chū)資産退出(chū)。中信證券同時(shí)預期，正常以(yǐ)REITs公募上(shàng)市退出(chū)的(de)概率在(zài)90%以(yǐ)上(shàng)，替代性的(de)第三方出(chū)售退出(chū)概率低于(yú)10%。
信托的(de)類REITs産品
在(zài)房地(dì / de)産領域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而(ér)REITs也(yě)一(yī / yì ／yí)直是(shì)信托關注的(de)轉型方向。在(zài)十年前，信托公司就(jiù)有類REITs産品的(de)出(chū)現。2004年初，北京國(guó)際信托曾效仿REITs的(de)運作模式，集合運用信托計劃資金，購買法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店的(de)物業産權，信托收益來(lái)源于(yú)物業的(de)租金收入，同時(shí)，投資人(rén)可享有物業升值和(hé / huò)項目上(shàng)市流通等潛在(zài)利益。
“在(zài)2008年金融危機前，銀監會曾牽頭做研究方案，但危機過後，新的(de)房地(dì / de)産調控政策先後出(chū)台，REITs不(bù)在(zài)日程内，推動的(de)動作就(jiù)停滞了(le／liǎo)。”前述信托公司副總表示。
目前，房地(dì / de)産信托業務以(yǐ)股權、債權形式投資爲(wéi / wèi)房企提供開發建設融資爲(wéi / wèi)主，多爲(wéi / wèi)住宅和(hé / huò)商住項目，極少涉及商業物業。華北地(dì / de)區一(yī / yì ／yí)大(dà)型信托公司研發部負責人(rén)表示：“現有業務退出(chū)路徑很清晰，信托最終從銷售回款中獲得本金及收益，而(ér)商業物業則沒有退出(chū)機制。”“地(dì / de)産開發通常有周期，而(ér)物業則是(shì)長期管理的(de)過程，需要(yào / yāo)大(dà)量的(de)資金支持，如此資金的(de)流動性就(jiù)變得很重要(yào / yāo)，沒有資金不(bù)斷注入，難以(yǐ)完成。”
除此之(zhī)外，國(guó)内的(de)物業收益率低也(yě)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)共識。前述信托公司副總表示：“國(guó)内商業物業的(de)租金與投資購買價格不(bù)匹配，泡沫比較大(dà)，現有物業運作也(yě)不(bù)夠完善。而(ér)且未來(lái)在(zài)互聯網消費的(de)沖擊下，市場需求有下降預期。”但這(zhè)些問題短期内似乎無法得到(dào)改變，上(shàng)述負責人(rén)補充：“基礎資産價值不(bù)夠，相比市場上(shàng)固定收益類産品沒有收益優勢，對投資者的(de)吸引力太低。如果REITs得到(dào)開放，這(zhè)個(gè)問題會随市場環境的(de)變化自然化解。”
而(ér)中信的(de)私募REITs在(zài)收入保證上(shàng)也(yě)比較特殊，其項目投向的(de)兩座大(dà)廈中，主要(yào / yāo)租戶爲(wéi / wèi)中信證券和(hé / huò)中信銀行，占到(dào)總租戶的(de)90%以(yǐ)上(shàng)，租約約定每2年上(shàng)調6%。且深圳的(de)非中信系統租戶貢獻的(de)租金占比爲(wéi / wèi)6.2%，北京全部爲(wéi / wèi)中信系統承租。“這(zhè)相當于(yú)中信用自己的(de)資産做證券化，租客又是(shì)自己的(de)公司，項目的(de)資質有保證，也(yě)充分顯示了(le／liǎo)它的(de)試點性，因爲(wéi / wèi)實際操作中，類似情況幾乎不(bù)會發生。”一(yī / yì ／yí)位基金行業人(rén)士認爲(wéi / wèi)。
或利好持股券商的(de)信托
對于(yú)公募REITs的(de)開放時(shí)間，2-3年是(shì)比較普遍的(de)預期。但這(zhè)個(gè)開放是(shì)在(zài)證券市場，信托到(dào)證券市場有一(yī / yì ／yí)個(gè)跨度，要(yào / yāo)看政策出(chū)來(lái)時(shí)的(de)規定。如果不(bù)能直接設立産品，就(jiù)需要(yào / yāo)借助平台。
一(yī / yì ／yí)位西南地(dì / de)區信托公司高層對記者表示：“這(zhè)個(gè)平台可以(yǐ)是(shì)券商或私募，信托公司參股企業中包括券商的(de)公司項目的(de)發行上(shàng)可能更順利。“首單試點在(zài)券商主要(yào / yāo)由于(yú)證監會的(de)推動，但在(zài)房地(dì / de)産領域，信托的(de)優勢非證券和(hé / huò)基金短時(shí)間内得以(yǐ)趕上(shàng)。信托的(de)短闆在(zài)産品結構設計專業度，以(yǐ)及募資能力上(shàng)。”相比信托，券商的(de)資金優勢明顯，營業部遍布的(de)券商有足夠的(de)客戶基礎，随着信托在(zài)産品銷售端的(de)布局，這(zhè)一(yī / yì ／yí)局面或将得到(dào)改善。此外，對于(yú)信托來(lái)說(shuō)，信托财産登記制度也(yě)是(shì)制約之(zhī)一(yī / yì ／yí)，這(zhè)是(shì)進行資産隔離的(de)條件。而(ér)國(guó)外REITs快速發展得益于(yú)稅收的(de)優惠，稅收紅利在(zài)目前仍沒有體現。阻礙雖多，不(bù)少信托公司仍盯着監管窗口，等待其開放。
（來(lái)源：理财周報 王俊丹 2014-09-09）
(hanb摘自理财周報)