“雙限”解除 地(dì / de)産信托再迎發行良機
來(lái)源： 蘇信理财 時(shí)間：2014-10-17
2014年2月，杭州部分樓盤大(dà)幅降價，自此拉開了(le／liǎo)房地(dì / de)産調整的(de)大(dà)幕。接下來(lái)的(de)半年間，多地(dì / de)樓盤跟風降價，消費者持币觀望情緒濃重，無論是(shì)土地(dì / de)成交量、房産價格與銷量以(yǐ)及開發投資與資金來(lái)源等均出(chū)現明顯下滑，市場整體趨向下行。
随着房地(dì / de)産市場的(de)逐步調整，作爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産行業重要(yào / yāo)融資渠道(dào)的(de)房地(dì / de)産信托也(yě)日益感受到(dào)了(le／liǎo)壓力。據格上(shàng)理财統計，2014年以(yǐ)來(lái)，在(zài)可統計資金投向的(de)固定收益類集合信托産品信托中，房地(dì / de)産類項目發行數量較爲(wéi / wèi)穩定，但占比從年初的(de)近半降至9月份的(de)25%。這(zhè)一(yī / yì ／yí)方面是(shì)因爲(wéi / wèi)随着房地(dì / de)産市場遇冷以(yǐ)及不(bù)斷積累的(de)地(dì / de)産泡沫，部分風險項目給投資者造成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)恐慌;另一(yī / yì ／yí)方面，監管層對房産信托政策趨嚴以(yǐ)及信托公司的(de)自我調整也(yě)對房地(dì / de)産類信托占比的(de)下降造成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)影響。
但風險問題不(bù)具有代表性，僅爲(wéi / wèi)個(gè)案，且當前不(bù)少地(dì / de)區樓市松綁，鼓勵需求，以(yǐ)及大(dà)型及品牌地(dì / de)産企業優勢不(bù)斷擴大(dà)，抗風險能力較強，因此不(bù)會出(chū)現系統性風險。
從市場層面來(lái)看，各地(dì / de)樓盤一(yī / yì ／yí)旦降價均遭購房者瘋搶，面對剛需人(rén)群的(de)中小戶型樓盤依然受到(dào)熱捧。目前一(yī / yì ／yí)線城市、人(rén)口淨流入城市以(yǐ)及房産供需相對均衡的(de)城市房價依然堅挺。這(zhè)說(shuō)明目前市場上(shàng)購房者雖然出(chū)現了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)觀望情緒，但一(yī / yì ／yí)旦房市的(de)調整達到(dào)了(le／liǎo)人(rén)們的(de)預期，就(jiù)會湧現出(chū)龐大(dà)的(de)剛需購房人(rén)群。這(zhè)也(yě)是(shì)未來(lái)房地(dì / de)産繼續發展的(de)根本所在(zài)。
從政策層面來(lái)看，2014年6月26日上(shàng)午，呼和(hé / huò)浩特市正式發文放開限購，截至目前，原來(lái)46個(gè)限購城市中目前僅剩北京、上(shàng)海、廣州、深圳和(hé / huò)三亞5個(gè)城市仍在(zài)堅持。國(guó)慶長假前夕，央行、銀監會聯合發布《關于(yú)進一(yī / yì ／yí)步做好住房金融服務工作的(de)通知》，稱首套房貸利率下限爲(wéi / wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍。另外，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的(de)家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。自此，“限購又限貸”的(de)政策時(shí)代正式結束，樓市松綁邁入新階段。
從未來(lái)前景來(lái)看，十八屆三中全會把城鎮化作爲(wéi / wèi)我國(guó)經濟發展的(de)主要(yào / yāo)支柱和(hé / huò)今後推動經濟發展的(de)主要(yào / yāo)動力。而(ér)我國(guó)去年公布的(de)城市化率則隻有53%，城市化率還遠遠不(bù)夠，未來(lái)持續增長的(de)城鎮化需求将進一(yī / yì ／yí)步推動房地(dì / de)産的(de)發展。
此外，本屆政府的(de)房地(dì / de)産市場調控思路是(shì)建立在(zài)長效機制上(shàng)的(de)：完善保障房機制、提出(chū)房産稅立法、針對不(bù)同城市分類調控、增加中小商品房和(hé / huò)共有産權住房、改革工業用地(dì / de)、提高農地(dì / de)增值收益等。這(zhè)一(yī / yì ／yí)系列長期制度建設将會有效抑制投機性需求，促進地(dì / de)産市場持續健康發展。
随着“雙限”取消的(de)逐步體現、剛性需求的(de)進一(yī / yì ／yí)步釋放以(yǐ)及房地(dì / de)産長效機制的(de)調整，未來(lái)房地(dì / de)産市場将逐步回歸理性。作爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産行業的(de)重要(yào / yāo)輸血通道(dào)，地(dì / de)産信托未來(lái)将再迎良機。
當然，信托對地(dì / de)産的(de)介入也(yě)要(yào / yāo)慎之(zhī)又慎，優中選優。在(zài)項目的(de)選擇上(shàng)，應要(yào / yāo)仔細分析不(bù)同城市的(de)剛需、供求情況，另外，在(zài)獲政策支持力度較大(dà)的(de)保障房、工業用地(dì / de)改革、農地(dì / de)項目以(yǐ)及倉儲物流、工業園區等方面也(yě)需多加關注。
對投資者來(lái)說(shuō)，考察投資産品也(yě)應該要(yào / yāo)着重考察項目的(de)“區域位置”、“交易對手”、“現金流”等幾個(gè)主要(yào / yāo)指标。具體來(lái)說(shuō)：第一(yī / yì ／yí)看項目區域。最好是(shì)選擇一(yī / yì ／yí)二線城市的(de)項目，避開房産泡沫嚴重、出(chū)現房地(dì / de)産危機的(de)城市。第二看融資方。選擇大(dà)型、資質良好的(de)實力房企，考察房企的(de)資産實力、資産負債結構、現金流量等财務狀況。第三看風控措施。是(shì)否足額抵質押，包括土地(dì / de)、在(zài)建工程或房産抵押，以(yǐ)及項目公司股權轉讓或質押。是(shì)否有第三方擔保，擔保方最好爲(wéi / wèi)大(dà)型企業，負債率在(zài)70%以(yǐ)下。第四要(yào / yāo)考慮項目去化率、項目進度、周邊配套等。
（來(lái)源：上(shàng)海證券報 曹慶展 2014-10-15）
随着房地(dì / de)産市場的(de)逐步調整，作爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産行業重要(yào / yāo)融資渠道(dào)的(de)房地(dì / de)産信托也(yě)日益感受到(dào)了(le／liǎo)壓力。據格上(shàng)理财統計，2014年以(yǐ)來(lái)，在(zài)可統計資金投向的(de)固定收益類集合信托産品信托中，房地(dì / de)産類項目發行數量較爲(wéi / wèi)穩定，但占比從年初的(de)近半降至9月份的(de)25%。這(zhè)一(yī / yì ／yí)方面是(shì)因爲(wéi / wèi)随着房地(dì / de)産市場遇冷以(yǐ)及不(bù)斷積累的(de)地(dì / de)産泡沫，部分風險項目給投資者造成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)恐慌;另一(yī / yì ／yí)方面，監管層對房産信托政策趨嚴以(yǐ)及信托公司的(de)自我調整也(yě)對房地(dì / de)産類信托占比的(de)下降造成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)影響。
但風險問題不(bù)具有代表性，僅爲(wéi / wèi)個(gè)案，且當前不(bù)少地(dì / de)區樓市松綁，鼓勵需求，以(yǐ)及大(dà)型及品牌地(dì / de)産企業優勢不(bù)斷擴大(dà)，抗風險能力較強，因此不(bù)會出(chū)現系統性風險。
從市場層面來(lái)看，各地(dì / de)樓盤一(yī / yì ／yí)旦降價均遭購房者瘋搶，面對剛需人(rén)群的(de)中小戶型樓盤依然受到(dào)熱捧。目前一(yī / yì ／yí)線城市、人(rén)口淨流入城市以(yǐ)及房産供需相對均衡的(de)城市房價依然堅挺。這(zhè)說(shuō)明目前市場上(shàng)購房者雖然出(chū)現了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)觀望情緒，但一(yī / yì ／yí)旦房市的(de)調整達到(dào)了(le／liǎo)人(rén)們的(de)預期，就(jiù)會湧現出(chū)龐大(dà)的(de)剛需購房人(rén)群。這(zhè)也(yě)是(shì)未來(lái)房地(dì / de)産繼續發展的(de)根本所在(zài)。
從政策層面來(lái)看，2014年6月26日上(shàng)午，呼和(hé / huò)浩特市正式發文放開限購，截至目前，原來(lái)46個(gè)限購城市中目前僅剩北京、上(shàng)海、廣州、深圳和(hé / huò)三亞5個(gè)城市仍在(zài)堅持。國(guó)慶長假前夕，央行、銀監會聯合發布《關于(yú)進一(yī / yì ／yí)步做好住房金融服務工作的(de)通知》，稱首套房貸利率下限爲(wéi / wèi)貸款基準利率的(de)0.7倍。另外，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的(de)家庭，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。自此，“限購又限貸”的(de)政策時(shí)代正式結束，樓市松綁邁入新階段。
從未來(lái)前景來(lái)看，十八屆三中全會把城鎮化作爲(wéi / wèi)我國(guó)經濟發展的(de)主要(yào / yāo)支柱和(hé / huò)今後推動經濟發展的(de)主要(yào / yāo)動力。而(ér)我國(guó)去年公布的(de)城市化率則隻有53%，城市化率還遠遠不(bù)夠，未來(lái)持續增長的(de)城鎮化需求将進一(yī / yì ／yí)步推動房地(dì / de)産的(de)發展。
此外，本屆政府的(de)房地(dì / de)産市場調控思路是(shì)建立在(zài)長效機制上(shàng)的(de)：完善保障房機制、提出(chū)房産稅立法、針對不(bù)同城市分類調控、增加中小商品房和(hé / huò)共有産權住房、改革工業用地(dì / de)、提高農地(dì / de)增值收益等。這(zhè)一(yī / yì ／yí)系列長期制度建設将會有效抑制投機性需求，促進地(dì / de)産市場持續健康發展。
随着“雙限”取消的(de)逐步體現、剛性需求的(de)進一(yī / yì ／yí)步釋放以(yǐ)及房地(dì / de)産長效機制的(de)調整，未來(lái)房地(dì / de)産市場将逐步回歸理性。作爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産行業的(de)重要(yào / yāo)輸血通道(dào)，地(dì / de)産信托未來(lái)将再迎良機。
當然，信托對地(dì / de)産的(de)介入也(yě)要(yào / yāo)慎之(zhī)又慎，優中選優。在(zài)項目的(de)選擇上(shàng)，應要(yào / yāo)仔細分析不(bù)同城市的(de)剛需、供求情況，另外，在(zài)獲政策支持力度較大(dà)的(de)保障房、工業用地(dì / de)改革、農地(dì / de)項目以(yǐ)及倉儲物流、工業園區等方面也(yě)需多加關注。
對投資者來(lái)說(shuō)，考察投資産品也(yě)應該要(yào / yāo)着重考察項目的(de)“區域位置”、“交易對手”、“現金流”等幾個(gè)主要(yào / yāo)指标。具體來(lái)說(shuō)：第一(yī / yì ／yí)看項目區域。最好是(shì)選擇一(yī / yì ／yí)二線城市的(de)項目，避開房産泡沫嚴重、出(chū)現房地(dì / de)産危機的(de)城市。第二看融資方。選擇大(dà)型、資質良好的(de)實力房企，考察房企的(de)資産實力、資産負債結構、現金流量等财務狀況。第三看風控措施。是(shì)否足額抵質押，包括土地(dì / de)、在(zài)建工程或房産抵押，以(yǐ)及項目公司股權轉讓或質押。是(shì)否有第三方擔保，擔保方最好爲(wéi / wèi)大(dà)型企業，負債率在(zài)70%以(yǐ)下。第四要(yào / yāo)考慮項目去化率、項目進度、周邊配套等。
（來(lái)源：上(shàng)海證券報 曹慶展 2014-10-15）
(hanb摘自上(shàng)海證券報)