房地(dì / de)産投資信托(Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs)是(shì)在(zài)美國(guó)起源并得到(dào)發展的(de)一(yī / yì ／yí)種房地(dì / de)産金融創新工具，是(shì)一(yī / yì ／yí)種以(yǐ)發行收益憑證的(de)方式彙集特定多數投資者的(de)資金，由專門投資機構進行房地(dì / de)産項目投資經營管理，并将投資綜合收益按比例分配給投資者的(de)一(yī / yì ／yí)種信托制度。它不(bù)僅是(shì)房地(dì / de)産企業一(yī / yì ／yí)種新生融資渠道(dào)，也(yě)是(shì)投資者的(de)新投資渠道(dào)。

    由于(yú)我國(guó)房地(dì / de)産開發商對于(yú)銀行貸款的(de)過度依賴(80%以(yǐ)上(shàng)的(de)房地(dì / de)産開發資金來(lái)自銀行貸款)，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)防止房地(dì / de)産市場的(de)隐患最終轉嫁給商業銀行，抑制可能産生的(de)泡沫，央行在(zài)2003年6月出(chū)台了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)系列房産信貸緊縮政策（121号文件），随後央行又提高了(le／liǎo)存款準備金率，加之(zhī)去年10月的(de)加息舉措進一(yī / yì ／yí)步加劇了(le／liǎo)房地(dì / de)産企業的(de)融資困難，在(zài)此背景下，REITs在(zài)我國(guó)應運而(ér)生，且呼聲日漸高漲，大(dà)有“井噴”之(zhī)勢頭。然而(ér)，由于(yú)我國(guó)房地(dì / de)産投資信托的(de)發展還不(bù)夠成熟，相關法律規範也(yě)不(bù)夠健全，REITs的(de)發展存在(zài)着較大(dà)的(de)不(bù)确定性，很多方面都面臨着風險。具體來(lái)說(shuō)，我國(guó)REITs的(de)風險主要(yào / yāo)有以(yǐ)下幾方面：
　
一(yī / yì ／yí)、 賠償責任風險

    由于(yú)我國(guó)房地(dì / de)産市場與資本市場均存在(zài)着較爲(wéi / wèi)嚴重的(de)信息不(bù)對稱，再加上(shàng)信托公司信息披露還不(bù)夠透明，很多投資者的(de)投資帶有一(yī / yì ／yí)定盲目性。無論是(shì)房地(dì / de)産投資信托公司還是(shì)投資者都有出(chū)現逆向選擇的(de)可能。甚至有一(yī / yì ／yí)些購買房地(dì / de)産信托的(de)投資者認爲(wéi / wèi)購買房地(dì / de)産投資信托産品與在(zài)銀行存款或購買國(guó)債沒有什麽區别，而(ér)且收益更好。這(zhè)些投資者忽視了(le／liǎo)房地(dì / de)産投資信托蘊含的(de)賠償責任風險。信托無限網

    央行發布的(de)《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，信托投資公司依據信托文件的(de)約定管理、運用信托資金導緻信托資金受到(dào)損失的(de)，其損失部分由信托财産承擔。信托公司不(bù)得承諾信托資金不(bù)受損失，也(yě)不(bù)得承諾信托資金的(de)最低收益。根據規定，隻有當信托公司違背信托合同擅自操作時(shí)，投資者所遭受的(de)損失才由信托公司負責賠償。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，信托公司隻負責賠償因自己違背信托合同擅自操作而(ér)招緻的(de)損失，而(ér)運營過程中發生的(de)風險，則完全要(yào / yāo)由投資人(rén)自身承擔。
　
二、項目風險

    REITs的(de)風險主要(yào / yāo)來(lái)自于(yú)項目本身的(de)風險，雖然房地(dì / de)産公司在(zài)推銷自己的(de)信托産品時(shí)，都會給出(chū)較高的(de)預期收益率，但這(zhè)些隻是(shì)參考并不(bù)是(shì)承諾。房地(dì / de)産投資信托的(de)收益來(lái)源于(yú)房地(dì / de)産項目，項目進行的(de)順利與否直接影響房地(dì / de)産投資信托的(de)收益率。當房地(dì / de)産項目遇到(dào)資金困難時(shí)，在(zài)融資對象是(shì)銀行的(de)情況下，可以(yǐ)申請追加貸款以(yǐ)保證項目順利銷售後還本付息。但是(shì)在(zài)融資對象是(shì)信托投資機構和(hé / huò)分散的(de)投資者的(de)情況下，開發商不(bù)可能得到(dào)追加融資，一(yī / yì ／yí)旦陷入困境，很容易産生惡性循環。

三、操作風險和(hé / huò)道(dào)德風險

    房地(dì / de)産投資信托的(de)操作風險是(shì)指由于(yú)受托人(rén)在(zài)管理信托資産過程中未能按信托計劃所拟定的(de)投資策略進行資産管理，或在(zài)執行投資策略過程中因其他(tā)違法違規行爲(wéi / wèi)而(ér)給投資人(rén)帶來(lái)的(de)或有損失。在(zài)房地(dì / de)産投資信托的(de)實際操作中，如果受托人(rén)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)盲目追求高額回報率，在(zài)缺乏有效的(de)風險監控情況下，資金使用不(bù)當使投資的(de)實際收益低于(yú)投資成本或沒達到(dào)預期收益率，就(jiù)會形成操作風險。信托無限網

    由于(yú)存在(zài)信息不(bù)對稱，REITs的(de)受托人(rén)在(zài)經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的(de)利益爲(wéi / wèi)自己謀取好處，由此産生的(de)各種風險爲(wéi / wèi)道(dào)德風險。REITs在(zài)我國(guó)還沒有形成完善的(de)運作模式，對受托人(rén)的(de)有效約束和(hé / huò)激勵機制尚未形成。此外，我國(guó)的(de)現代企業制度在(zài)相當多的(de)企業還沒有真正建立，多數企業面臨着所有者缺位、法人(rén)治理結構低效運作等諸多問題。因此，房地(dì / de)産投資信托通過股權投資于(yú)房地(dì / de)産企業很有可能會發生被投資企業的(de)道(dào)德風險。

    在(zài)發達國(guó)家REITs模式中，往往會聘用專業房地(dì / de)産公司對投資、管理、業務擴展等方面進行專業管理，在(zài)很多國(guó)家的(de)房地(dì / de)産投資信托中還引入了(le／liǎo)保管銀行的(de)概念，對房地(dì / de)産資金的(de)投向、運用進行監督管理。對房地(dì / de)産投資信托本身的(de)操作風險和(hé / huò)道(dào)德風險起到(dào)一(yī / yì ／yí)定的(de)監控作用。而(ér)我國(guó)REITs在(zài)這(zhè)方面還有所欠缺，有待相關法律法規的(de)早日出(chū)台。
　
四、自身運行模式風險

    由于(yú)我國(guó)的(de)REITs是(shì)在(zài)中央銀行提高房地(dì / de)産開發商銀行貸款門檻，房地(dì / de)産開發商出(chū)現融資困難的(de)背景下應運而(ér)生的(de)，大(dà)部分REITs采用直接債務融資模式，即在(zài)房地(dì / de)産開發商以(yǐ)自身項目作爲(wéi / wèi)抵押的(de)前提下，直接貸款給房地(dì / de)産開發商。在(zài)這(zhè)種模式中，我國(guó)絕大(dà)部分房地(dì / de)産投資信托計劃隻是(shì)針對特定的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)項目募集資金，單筆規模多在(zài)2億元以(yǐ)下，并且多以(yǐ)貸款的(de)形式操作，運作模式較爲(wéi / wèi)單一(yī / yì ／yí)。一(yī / yì ／yí)旦這(zhè)個(gè)特定的(de)房地(dì / de)産項目出(chū)現問題，房地(dì / de)産投資信托公司就(jiù)面臨着損失的(de)風險。相對于(yú)國(guó)外成熟房地(dì / de)産投資信托，我國(guó)的(de)REITs沒有發揮專家理财、多元化投資來(lái)實現分散風險、最大(dà)化收益的(de)優勢。較爲(wéi / wèi)單一(yī / yì ／yí)的(de)運行模式潛伏着極大(dà)的(de)風險。
　
五、流動性風險

    由于(yú)受每份信托計劃合同總數不(bù)能超過200份的(de)限制，目前房地(dì / de)産投資信托公司隻有通過提高單份合同資金數量來(lái)募集相應規模的(de)資金。動辄5萬、10萬元的(de)投資規模讓個(gè)人(rén)投資者必須考慮流動性的(de)問題。美國(guó)REITs的(de)收益憑證歸于(yú)證券的(de)範疇，可以(yǐ)在(zài)交易所上(shàng)市交易且受到(dào)證券法律的(de)監管。而(ér)目前我國(guó)房地(dì / de)産投資信托的(de)資金和(hé / huò)産品僅限于(yú)信托憑證轉讓，且投資信托合同隻能在(zài)信托公司提供的(de)交易平台上(shàng)進行轉讓。因此，投資者必然面臨着流動性風險。
　
六、房地(dì / de)産行業風險

    由于(yú)房地(dì / de)産投資信托募集資金的(de)絕大(dà)部分都投資于(yú)房地(dì / de)産項目，房地(dì / de)産行業的(de)風險很容易通過房地(dì / de)産投資機構傳遞到(dào)其投資者身上(shàng)，因此，房地(dì / de)産投資信托還面臨着房地(dì / de)産行業的(de)風險。房地(dì / de)産行業是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)資金密集型行業，時(shí)間周期較長，資金占用量大(dà)，利潤回報較高。房地(dì / de)産本身既是(shì)耐用消費品，又是(shì)投資品，在(zài)一(yī / yì ／yí)定市場環境下，還可能滋生投機風險，如果房産價格上(shàng)漲幅度超過了(le／liǎo)居民消費承受能力，就(jiù)可能存在(zài)房地(dì / de)産泡沫。此外，由于(yú)我國(guó)房地(dì / de)産市場發展規模擴張比較快，市場不(bù)規範的(de)地(dì / de)方很多，導緻房地(dì / de)産行業糾紛多、誠信差。目前，房地(dì / de)産市場已經連續3年列爲(wéi / wèi)國(guó)務院清理整頓市場秩序的(de)專項治理重點。尤其在(zài)今年5月11日，國(guó)務院辦公廳轉發的(de)七部委（建設部、發改委、财政部、國(guó)土資源部、人(rén)民銀行、稅務總局和(hé / huò)銀監會）聯合出(chū)台的(de)《關于(yú)做好穩定住房價格工作的(de)意見》中，再次提出(chū)了(le／liǎo)要(yào / yāo)防範房地(dì / de)産市場風險的(de)要(yào / yāo)求。意見中強調要(yào / yāo)切實整頓和(hé / huò)規範市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行爲(wéi / wèi)，加強市場監測，完善市場信息披露制度。這(zhè)一(yī / yì ／yí)政策對防範REITs的(de)房地(dì / de)産行業風險将起到(dào)積極作用。