2005第七屆中國(guó)住交會于(yú)12月16日至18日在(zài)上(shàng)海舉行。今年的(de)住交會順應中國(guó)經濟及房地(dì / de)産産業發展趨勢，聯合衆多的(de)國(guó)際機構、行業協會 、專業媒體，共同打造亞洲地(dì / de)産節。搜房網将全程報道(dào)此次盛會，全球42網站同步直播。從121文件到(dào)212文件，銀行對房地(dì / de)産融資的(de)監管力度越來(lái)越強，房地(dì / de)産公司如何融資成爲(wéi / wèi)開發商最頭疼的(de)問題，中國(guó)的(de)房地(dì / de)産行業急需建立房地(dì / de)産金融體系，聯華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東在(zài)2005年住交會上(shàng)爲(wéi / wèi)與會嘉賓介紹了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托的(de)内容和(hé / huò)優勢。論壇内容整理如下： >> CIHAF2005中國(guó)住交會專題報道(dào)

聯華國(guó)際信托投資有限公司總裁 李曉東

    去年在(zài)住交會的(de)論壇上(shàng)，我也(yě)有個(gè)演講，當時(shí)我就(jiù)提出(chū)來(lái)05年是(shì)房地(dì / de)産的(de)金融年，房地(dì / de)産的(de)融資原來(lái)隻是(shì)作爲(wéi / wèi)開發商開發中間的(de)附項。開發商原來(lái)的(de)核心競争能力應該是(shì)拿地(dì / de)的(de)能力，前幾年我們做房地(dì / de)産開發隻要(yào / yāo)能找到(dào)一(yī / yì ／yí)塊好地(dì / de)，和(hé / huò)政府搞好關系簽下來(lái)，項目就(jiù)成功了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)多半了(le／liǎo),融資的(de)問題不(bù)用太着急，哪裏都能找出(chū)來(lái)，施工隊可以(yǐ)墊資，可以(yǐ)拖欠，實在(zài)不(bù)行就(jiù)早開盤，基本上(shàng)用一(yī / yì ／yí)點微薄的(de)自有資金，再加上(shàng)銀行的(de)财務杠杆，房地(dì / de)産行業就(jiù)可以(yǐ)運轉起來(lái)。但是(shì)這(zhè)幾年随着經濟運行越來(lái)越規範，去年我就(jiù)講這(zhè)樣的(de)日子(zǐ)應該是(shì)一(yī / yì ／yí)去不(bù)複返了(le／liǎo)，大(dà)家可以(yǐ)想象，現在(zài)拿地(dì / de)的(de)資金門檻比過去大(dà)大(dà)的(de)提高了(le／liǎo)，拿地(dì / de)這(zhè)方面資金的(de)門檻大(dà)大(dà)提高，沒有錢土地(dì / de)證不(bù)會給你，不(bù)會給你辦後續的(de)四證，銀行不(bù)會給錢的(de)。另外一(yī / yì ／yí)方面施工隊的(de)墊資也(yě)是(shì)這(zhè)些年政府一(yī / yì ／yí)直在(zài)關注的(de)問題，包括現在(zài)民工，現在(zài)是(shì)年關了(le／liǎo)，民工要(yào / yāo)回家，各個(gè)施工隊都在(zài)逼施工隊付款。這(zhè)條渠道(dào)越來(lái)越狹窄。第三現在(zài)對房地(dì / de)産資金支持最大(dà)的(de)不(bù)是(shì)銀行而(ér)是(shì)國(guó)家的(de)政策，最大(dà)的(de)資金來(lái)源是(shì)房地(dì / de)産預售，潘石屹隻靠30％的(de)自有資金加上(shàng)預售就(jiù)可以(yǐ)運作了(le／liǎo)，前提是(shì)運作比較好，所以(yǐ)說(shuō)對開發商最大(dà)的(de)支持是(shì)預售。這(zhè)兩年央行的(de)房地(dì / de)産金融報告，提到(dào)了(le／liǎo)建議取消期房銷售，當然這(zhè)隻是(shì)建議，等到(dào)落實還需要(yào / yāo)相當長的(de)曆史時(shí)期。但是(shì)這(zhè)個(gè)也(yě)已經是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)未來(lái)發展的(de)趨勢，開發商應該意識到(dào)這(zhè)點，今後這(zhè)塊也(yě)有可能要(yào / yāo)停掉，未來(lái)要(yào / yāo)退出(chū)去的(de)。

    關上(shàng)一(yī / yì ／yí)扇門，必然要(yào / yāo)打開一(yī / yì ／yí)扇門，這(zhè)就(jiù)在(zài)于(yú)中國(guó)房地(dì / de)産金融體系的(de)建立，原來(lái)除了(le／liǎo)預售資金，銷售回款，第二大(dà)的(de)資金來(lái)源就(jiù)是(shì)商業銀行，金行長今天也(yě)在(zài)，建行是(shì)房地(dì / de)産信貸做得最好的(de)，以(yǐ)前主要(yào / yāo)是(shì)靠這(zhè)塊，但是(shì)原來(lái)由于(yú)房地(dì / de)産開發企業高的(de)杠杆，銀行的(de)風險和(hé / huò)收益不(bù)成正比，銀行在(zài)房地(dì / de)産行業中承擔的(de)風險和(hé / huò)行享受的(de)收益是(shì)不(bù)成正比的(de)，所以(yǐ)在(zài)這(zhè)種情況下，加上(shàng)加入WTO之(zhī)後，銀行也(yě)要(yào / yāo)和(hé / huò)國(guó)際接軌，達到(dào)8％的(de)資本充足率的(de)要(yào / yāo)求，銀行貸款的(de)規模擴張也(yě)受到(dào)了(le／liǎo)資本約束，現在(zài)各家銀行兩個(gè)戰略，一(yī / yì ／yí)個(gè)是(shì)分子(zǐ)戰略就(jiù)是(shì)增加資本金，全國(guó)的(de)銀行都在(zài)忙這(zhè)麽一(yī / yì ／yí)件事。另外一(yī / yì ／yí)個(gè)戰略就(jiù)是(shì)分母戰略就(jiù)是(shì)壓縮貸款，壓縮風險資産，銀行的(de)錢很多不(bù)願意做信貸資金貸出(chū)去，現在(zài)大(dà)家都買去買國(guó)債，現在(zài)是(shì)寬貨币緊國(guó)債。如果銀行是(shì)這(zhè)樣，還有沒有其他(tā)新的(de)出(chū)路，那麽信托從03年的(de)6月13日央行121号文推出(chū)後，信托就(jiù)受到(dào)了(le／liǎo)關注，但是(shì)大(dà)家始終認爲(wéi / wèi)走投無路了(le／liǎo)才走信托借個(gè)高利貸，大(dà)家有這(zhè)樣的(de)印象，實際上(shàng)信托作爲(wéi / wèi)直接融資的(de)工具正好應該在(zài)這(zhè)個(gè)時(shí)候作爲(wéi / wèi)多元化融資渠道(dào)的(de)組成部分，剛金行長談到(dào)間接融資，那麽信托就(jiù)是(shì)直接融資的(de)補充方式。

    這(zhè)兩年房地(dì / de)産信托取得了(le／liǎo)比較長足的(de)發展，這(zhè)兩年多來(lái)房地(dì / de)産信托融資大(dà)概340多億，也(yě)爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)些開發商關鍵的(de)時(shí)候取得了(le／liǎo)資金支持，但實際上(shàng)信托不(bù)僅僅是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)高利貸，信托和(hé / huò)銀行有差異化，開發商最缺錢的(de)時(shí)候是(shì)四證之(zhī)前，到(dào)四證之(zhī)後對資金的(de)需求已經很少了(le／liǎo)，要(yào / yāo)錢也(yě)是(shì)屬于(yú)挪用，拿到(dào)其他(tā)的(de)項目上(shàng)去，真正需要(yào / yāo)錢的(de)時(shí)候已經過去了(le／liǎo)，但是(shì)這(zhè)個(gè)階段缺乏投資工具，包括信托、基金這(zhè)樣能夠增強開發商實力的(de)資金，一(yī / yì ／yí)直是(shì)開發商最需求的(de)，這(zhè)是(shì)信托最應該做的(de)事情，但是(shì)過去的(de)幾年由于(yú)信托的(de)市場太好了(le／liǎo)，信托有選擇的(de)餘地(dì / de)，所以(yǐ)信托大(dà)部分還是(shì)選擇了(le／liǎo)貸款的(de)方式。大(dà)家都有一(yī / yì ／yí)個(gè)銀行，原來(lái)有一(yī / yì ／yí)個(gè)121号文，今年又有一(yī / yì ／yí)個(gè)212号文，講到(dào)信托貸款必須要(yào / yāo)四證齊全。但是(shì)他(tā)沒有限制信托用其他(tā)的(de)方式運用，有一(yī / yì ／yí)個(gè)誤會，大(dà)家認爲(wéi / wèi)212号文來(lái)了(le／liǎo)開發商信托也(yě)不(bù)能做，甚至有的(de)媒體把地(dì / de)産信托末路作爲(wéi / wèi)封面刊登，實際上(shàng)是(shì)對文件不(bù)了(le／liǎo)解，對212号文我的(de)解讀是(shì)，在(zài)現階段的(de)出(chū)台是(shì)及時(shí)的(de)，是(shì)利大(dà)于(yú)弊的(de)，不(bù)利的(de)一(yī / yì ／yí)面減少了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些現在(zài)信托公司的(de)現成的(de)飯碗，但是(shì)從現在(zài)50多家信托公司好壞不(bù)清的(de)情況下，今年已經出(chū)現了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些開發商信托不(bù)能及時(shí)兌付的(de)可能風險，當然最後沒有釀成投資者的(de)損失，都采取了(le／liǎo)其他(tā)的(de)辦法來(lái)劃界，在(zài)這(zhè)種情況下如果不(bù)及時(shí)解決，會把一(yī / yì ／yí)個(gè)好端端的(de)品種做壞了(le／liǎo)。另外一(yī / yì ／yí)方面的(de)好處我覺得是(shì)促進了(le／liǎo)信托的(de)創新，信托産品從現在(zài)開始真正的(de)走向不(bù)簡單式的(de)銀行替代。信托應該和(hé / huò)開發商更加緊密的(de)結合，怎樣打出(chū)自己的(de)品牌，培育自己的(de)核心競争能力，在(zài)開發商的(de)最困難時(shí)期幫助他(tā)們。

    另外一(yī / yì ／yí)方面在(zài)銀行開發帶之(zhī)後，也(yě)就(jiù)是(shì)REITs，如果物業做不(bù)成功，往往開發商是(shì)成也(yě)商業地(dì / de)産，敗也(yě)商業地(dì / de)産，商業地(dì / de)産原來(lái)是(shì)對開發商最難的(de)，難在(zài)沒有退出(chū)通道(dào)，但是(shì)銀行也(yě)不(bù)能收購物業長期使用。我們現在(zài)的(de)信托計劃，實際上(shàng)更多的(de)是(shì)在(zài)房地(dì / de)産開發這(zhè)個(gè)前端，我們信托應該站在(zài)銀行開發帶之(zhī)前之(zhī)後，而(ér)不(bù)要(yào / yāo)和(hé / huò)銀行擠在(zài)同一(yī / yì ／yí)個(gè)領域，所以(yǐ)REITs也(yě)是(shì)銀行将來(lái)要(yào / yāo)關注的(de)，這(zhè)個(gè)對房地(dì / de)産開發也(yě)是(shì)很益的(de)，而(ér)這(zhè)兩塊又是(shì)相輔相成的(de)，如果隻有REITs，而(ér)沒有其他(tā)的(de)信托，中國(guó)的(de)開發商根本就(jiù)挺不(bù)到(dào)被REITs收購的(de)那一(yī / yì ／yí)天，大(dà)部分開發商已經把好端端的(de)物業分割賣掉了(le／liǎo)，大(dà)家都知道(dào)商業物業一(yī / yì ／yí)旦分割賣，物業的(de)價值就(jiù)下來(lái)了(le／liǎo)，就(jiù)體現不(bù)出(chū)它的(de)價值，如果沒有前期的(de)象信托基金這(zhè)樣的(de)資金支持開發商做開發，REITs進入中國(guó)，或者批準中國(guó)自己做REITs，你會發現很難買到(dào)适合你的(de)标的(de)，這(zhè)兩塊一(yī / yì ／yí)定是(shì)相輔相成的(de)。以(yǐ)上(shàng)是(shì)我對多元化融資的(de)認識，我今天就(jiù)談這(zhè)麽多，明天上(shàng)午我還有一(yī / yì ／yí)個(gè)演講，還會再和(hé / huò)大(dà)家分享，謝謝。