2005第七屆中國(guó)住交會于(yú)12月16日至18日在(zài)上(shàng)海舉行。今年的(de)住交會順應中國(guó)經濟及房地(dì / de)産産業發展趨勢，聯合衆多的(de)國(guó)際機構、行業協會、專業媒體，共同打造亞洲地(dì / de)産節。搜房網将全程報道(dào)此次盛會，全球42網站同步直播。 >> CIHAF2005中國(guó)住交會專題報道(dào)

    住交會房地(dì / de)産信托在(zài)中國(guó)的(de)機遇與發展主題論壇今天在(zài)W1号館隆重召開，星展銀行香港分析地(dì / de)産融資部主管梁正中先生對投資性房地(dì / de)産公司的(de)項目開發進行了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)系列分析，以(yǐ)下是(shì)發言全文。

    梁正中：首先我和(hé / huò)大(dà)家介紹一(yī / yì ／yí)下亞洲地(dì / de)區目前的(de)房産狀況，我們已經有一(yī / yì ／yí)個(gè)房産信托機構的(de)上(shàng)市，最主要(yào / yāo)的(de)是(shì)澳大(dà)利亞，上(shàng)市的(de)總市值達到(dào)的(de)671億的(de)美金，在(zài)日本它的(de)規模也(yě)達到(dào)的(de)205億美金，在(zài)新加坡占了(le／liǎo)3.5％，這(zhè)及市場之(zhī)所以(yǐ)看到(dào)房地(dì / de)産信托的(de)發展，主要(yào / yāo)有這(zhè)幾個(gè)因素。集中的(de)因素是(shì)經過的(de)亞洲的(de)金融風暴之(zhī)後，不(bù)管是(shì)企業還是(shì)發展商，大(dà)家都理解到(dào)，如果是(shì)過渡的(de)以(yǐ)來(lái)銀行資金的(de)話是(shì)有非常大(dà)的(de)風險，不(bù)管是(shì)各方面大(dà)家都體會到(dào)必須要(yào / yāo)建立這(zhè)個(gè)更有深度的(de)流動性更高的(de)市場，于(yú)是(shì)是(shì)促進的(de)房産信托基金市場的(de)發生，亞洲地(dì / de)區的(de)低利息的(de)環境，這(zhè)個(gè)使房地(dì / de)産信托有很大(dà)的(de)回報率，很多的(de)企業在(zài)重組的(de)步伐都有加速，剛才我們聽到(dào)的(de)說(shuō)不(bù)管是(shì)在(zài)資金鏈方面房産資金對于(yú)擁有房産的(de)企業來(lái)說(shuō)都可以(yǐ)達到(dào)資産重新分配增加流動性效果，這(zhè)些因素是(shì)促成亞洲房産信托公司上(shàng)市的(de)主要(yào / yāo)動力，接下來(lái)我們看看新加坡房産基金的(de)概況，新加坡的(de)投資市場目前有兩年多的(de)曆史，兩年多之(zhī)内已經擁有了(le／liǎo)房産在(zài)新加坡的(de)交易所上(shàng)市，我們在(zài)新加坡的(de)領導地(dì / de)位是(shì)非常顯著的(de)，我們在(zài)所有的(de)房地(dì / de)産信托上(shàng)市的(de)企業中，我們都是(shì)沿襲着其中的(de)兩個(gè)房産信托的(de)獨家的(de)經辦人(rén)，另外在(zài)兩年之(zhī)内，新加坡的(de)房産信托投資基金，也(yě)做了(le／liǎo)九次的(de)再融資，其中有八次是(shì)由我們做的(de)經辦人(rén)，從2002年12月的(de)時(shí)候，新加坡的(de)房産信托基金之(zhī)占市場0.7％的(de)市值，到(dào)現在(zài)新加坡已有3支房産信托資金，占了(le／liǎo)市值的(de)3.5％，它的(de)促成他(tā)快速成長的(de)組成因素第一(yī / yì ／yí)是(shì)從兩家基金到(dào)七家基金的(de)上(shàng)市，第二每家基金的(de)資産有一(yī / yì ／yí)定的(de)上(shàng)市。

    再看香港房産信托的(de)狀況，香港的(de)發展基本上(shàng)可以(yǐ)追溯到(dào)2008年三月的(de)時(shí)候，公布的(de)投資信托的(de)守則，到(dào)上(shàng)個(gè)月香港才有第一(yī / yì ／yí)家房産信托的(de)上(shàng)市，成翁的(de)籌措到(dào)的(de)26億美元的(de)基金，反應的(de)香港市場對這(zhè)個(gè)産品有強大(dà)的(de)需求，在(zài)領會之(zhī)後，這(zhè)個(gè)月會有兩家房産基金信托在(zài)香港上(shàng)市，其中一(yī / yì ／yí)家是(shì)月秀房産投資信托基金，它是(shì)一(yī / yì ／yí)家以(yǐ)國(guó)内的(de)物業廣州的(de)六個(gè)物業爲(wéi / wèi)标底組成一(yī / yì ／yí)個(gè)房産信托公司。月秀目前它會在(zài)下個(gè)星期上(shàng)市，12月21号上(shàng)市。目前大(dà)家可以(yǐ)看到(dào)者對月秀基金的(de)反應非常的(de)熱烈。所以(yǐ)雖然香港的(de)信托公司剛剛開始，但是(shì)包括我們很多市場的(de)參與者，都認爲(wéi / wèi)2005年的(de)香港信托會占有一(yī / yì ／yí)個(gè)非常重要(yào / yāo)的(de)地(dì / de)位

    接下來(lái)我們看一(yī / yì ／yí)看從房産爲(wéi / wèi)什麽我們做房産信托同志基金，首先我們把房産公司和(hé / huò)地(dì / de)産公司做一(yī / yì ／yí)個(gè)比較，從投資公司治理這(zhè)些方面來(lái)看，房産信托基金根據法律的(de)規定必須把90％發放給基金持有人(rén)，地(dì / de)産公司并沒有這(zhè)樣的(de)規定，而(ér)且一(yī / yì ／yí)般在(zài)市場上(shàng)發放的(de)股市的(de)比例一(yī / yì ／yí)般不(bù)會超過50％，至于(yú)投資政策這(zhè)方面，房産信托的(de)投資的(de)方向是(shì)非常明确的(de)，它會在(zài)招股的(de)時(shí)候，地(dì / de)産公司這(zhè)方面投資的(de)決策掌握在(zài)管理層手中，基本上(shàng)它可以(yǐ)投入在(zài)很多的(de)對象，所以(yǐ)投資對象是(shì)非常不(bù)确定的(de)，房産基金的(de)架構有一(yī / yì ／yí)個(gè)多層的(de)監管，使得它公司的(de)治理透明度非常高，地(dì / de)産基本上(shàng)是(shì)控制在(zài)董事會的(de)手裏，所以(yǐ)地(dì / de)産公司的(de)公司治理水平，透明度不(bù)像房産信托這(zhè)樣高，從風險來(lái)說(shuō)，因爲(wéi / wèi)它監管投資政策的(de)要(yào / yāo)求，房産信托的(de)投資風險僅僅局限在(zài)投資的(de)資産相關的(de)風險，但是(shì)地(dì / de)産公司來(lái)說(shuō)，公司治理這(zhè)方面的(de)差别，除了(le／liǎo)投資的(de)風險之(zhī)外，也(yě)牽涉到(dào)管理方面的(de)風險，所以(yǐ)總回報來(lái)說(shuō)相對是(shì)薄弱性比較低的(de)投資工具，地(dì / de)産公司因爲(wéi / wèi)有固定的(de)股市的(de)配方它的(de)主要(yào / yāo)回報是(shì)資本收益的(de)回報，回報的(de)波動性比較高。這(zhè)是(shì)房産公司和(hé / huò)地(dì / de)産公司主要(yào / yāo)的(de)不(bù)同點。

    大(dà)家看到(dào)典型的(de)房産信托的(de)架構，房産信托的(de)資金來(lái)源一(yī / yì ／yí)個(gè)是(shì)基金單位的(de)持有人(rén)，另外可以(yǐ)和(hé / huò)銀行貸款，綠色的(de)這(zhè)個(gè)受托人(rén)是(shì)代表基金持有人(rén)根據信托協議代表資金持有人(rén)行駛他(tā)們的(de)權利，這(zhè)樣的(de)情況我們受到(dào)影響，做出(chū)對其他(tā)的(de)持有人(rén)沖突的(de)決定。另外在(zài)右邊這(zhè)個(gè)決策這(zhè)一(yī / yì ／yí)塊有一(yī / yì ／yí)個(gè)資産管理公司，基本上(shàng)它是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)專業的(de)管理公司，它來(lái)負責房産投資信托的(de)工作，它的(de)主要(yào / yāo)的(de)任務是(shì)要(yào / yāo)有效的(de)管理房産信托的(de)資産，使得它的(de)回報收益能夠達到(dào)最大(dà)化，能夠達到(dào)最大(dà)的(de)股權的(de)分配，它的(de)角色基本上(shàng)是(shì)這(zhè)樣的(de)。房産信托基本上(shàng)是(shì)稅務比較優惠，必須單純的(de)地(dì / de)方，間接的(de)持有實際的(de)物業，物業本身由物業管理公司做實際的(de)管理，物業管理公司具體的(de)功能可能是(shì)物業本身的(de)保安，清潔，或者是(shì)租金的(de)收受這(zhè)方面的(de)管理的(de)業務，房産信托投資基金大(dà)概是(shì)這(zhè)樣的(de)架構。

    從物業業主的(de)角度看爲(wéi / wèi)什麽選擇要(yào / yāo)總房托來(lái)籌措基金呢？第一(yī / yì ／yí)可以(yǐ)達到(dào)優化資本的(de)好處，可能在(zài)房地(dì / de)産銀行融資這(zhè)一(yī / yì ／yí)塊有一(yī / yì ／yí)定的(de)困難，所以(yǐ)對于(yú)業餘來(lái)說(shuō)，用房産信托投資的(de)方式使得它的(de)資金會得到(dào)比較良好的(de)運用，對于(yú)業主來(lái)說(shuō)還是(shì)可以(yǐ)擁有一(yī / yì ／yí)部分的(de)資金單位，也(yě)可以(yǐ)得到(dào)收益。而(ér)且它還是(shì)可以(yǐ)擔任物業資産的(de)管理人(rén)，它的(de)商業的(de)模式是(shì)變成一(yī / yì ／yí)個(gè)以(yǐ)收入費用爲(wéi / wèi)主的(de)商業模式。再來(lái)對業主來(lái)說(shuō)可以(yǐ)改善資産的(de)回報，因爲(wéi / wèi)透過房産資金可以(yǐ)把資本縮小。透過房産基金可以(yǐ)當做是(shì)非常有效的(de)收購的(de)工具，同時(shí)對很多的(de)物業業主來(lái)說(shuō)，作一(yī / yì ／yí)個(gè)房産基金會對本身的(de)企業産生很好的(de)廣告效應。

    如果對于(yú)投資者來(lái)說(shuō)，房産信托投資基金提供了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)非常穩定的(de)投資工具，同時(shí)不(bù)但收益穩定，房産基金因爲(wéi / wèi)它在(zài)市場上(shàng)可以(yǐ)不(bù)斷的(de)籌措基金，再收購其他(tā)的(de)房地(dì / de)産所以(yǐ)它有資本增長的(de)潛力，對于(yú)小額的(de)投資房地(dì / de)産涉及的(de)金額比較大(dà)，風險比較高，基本上(shàng)對小額投資者來(lái)說(shuō)，房地(dì / de)産本身是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)很難投資的(de)工具，對于(yú)房地(dì / de)産投資基金來(lái)說(shuō)，就(jiù)變成一(yī / yì ／yí)個(gè)小額投資的(de)渠道(dào)，對于(yú)小額投資者來(lái)說(shuō)，通過剛才提到(dào)的(de)結構來(lái)說(shuō)，信托的(de)透明度非常高，小額投資者不(bù)必擔心大(dà)股東做出(chū)一(yī / yì ／yí)些犧牲小股東利益的(de)政策。所以(yǐ)這(zhè)些是(shì)投資者投資房産信托基金的(de)原因。至于(yú)我們在(zài)組成房托的(de)時(shí)候首先要(yào / yāo)挑選一(yī / yì ／yí)個(gè)素質優良的(de)資産，第二在(zài)做房産信托估值的(de)時(shí)候必須考慮物業本身收入的(de)水平，同時(shí)在(zài)業主和(hé / huò)單位之(zhī)間取得平衡，第三個(gè)我們必須要(yào / yāo)篩選一(yī / yì ／yí)個(gè)非常有經驗的(de)資産管理人(rén)，做有效的(de)管理。第四在(zài)房産信托基金推廣市場的(de)時(shí)候必須要(yào / yāo)有一(yī / yì ／yí)個(gè)有效的(de)途徑。

    從投資者的(de)角度看，房産信托會參考訪談信托的(de)市值，第二個(gè)數據是(shì)收益率的(de)高低，第三個(gè)是(shì)将來(lái)增長的(de)潛力是(shì)什麽樣的(de)情況，這(zhè)個(gè)是(shì)房産信托上(shàng)市的(de)價值的(de)參考。從監管方面來(lái)看，基本上(shàng)和(hé / huò)剛才提的(de)業主和(hé / huò)投資者的(de)角度來(lái)看是(shì)符合的(de)，目前整個(gè)中國(guó)宏觀調控的(de)情況下，房地(dì / de)産信貸比較緊縮的(de)情況下，對于(yú)很多業主是(shì)有很高的(de)意願透過房産基金來(lái)籌措資金，從投資這(zhè)方面的(de)需求來(lái)看，對于(yú)中國(guó)的(de)投資者來(lái)說(shuō)，分産投資信托基金提供的(de)保障對中國(guó)的(de)投資者來(lái)說(shuō)有非常強大(dà)的(de)需求。

    在(zài)目前新加坡七個(gè)上(shàng)市的(de)房産信托基金以(yǐ)及在(zài)香港将要(yào / yāo)上(shàng)市的(de)公司他(tā)們回報率的(de)狀況，他(tā)們上(shàng)市的(de)時(shí)候基本上(shàng)回報率新加坡在(zài)5.4—8％的(de)回報率，上(shàng)市之(zhī)後因爲(wéi / wèi)大(dà)家對資産的(de)需求非常的(de)殷切，所以(yǐ)股價相對提高，所以(yǐ)目前在(zài)新加坡的(de)回報率大(dà)約在(zài)4.2—5.8％，相對于(yú)投資債券來(lái)說(shuō)是(shì)比較有吸引力的(de)。如果是(shì)中國(guó)的(de)房産基金在(zài)國(guó)際上(shàng)上(shàng)市的(de)價格主要(yào / yāo)取決于(yú)當地(dì / de)政府沒有風險，比較穩定的(de)債券作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)基礎，中國(guó)美元的(de)國(guó)債應該是(shì)4.8這(zhè)樣的(de)水準，加上(shàng)目前市場的(de)要(yào / yāo)求4.8％的(de)國(guó)庫債券率對于(yú)國(guó)外的(de)投資者來(lái)看，同時(shí)要(yào / yāo)考慮到(dào)中國(guó)風險的(de)議價，這(zhè)樣的(de)情況下，以(yǐ)中國(guó)爲(wéi / wèi)主的(de)房産信托投資基金在(zài)國(guó)外上(shàng)市的(de)時(shí)候必須給國(guó)外投資者的(de)回報率必須在(zài)6.5—7％之(zhī)間。

    我很簡單地(dì / de)把香港和(hé / huò)新加坡的(de)關于(yú)房産投資信托基金的(de)監管的(de)制度跟大(dà)家做了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)回報，同負債比例來(lái)看香港的(de)規定是(shì)不(bù)能超過45％，新加坡不(bù)能超過35％，如果信用評級可以(yǐ)超過35％，但是(shì)新加坡的(de)監管也(yě)不(bù)應該超過60％，如果從管理公司的(de)要(yào / yāo)求來(lái)看，香港的(de)要(yào / yāo)求是(shì)要(yào / yāo)有房地(dì / de)産管理經驗來(lái)做資産管理人(rén)，而(ér)且至少兩個(gè)管理人(rén)員有五年以(yǐ)上(shàng)的(de)經驗，同時(shí)要(yào / yāo)經過香港證監會的(de)牌照。新加坡的(de)要(yào / yāo)求也(yě)類似，基本上(shàng)要(yào / yāo)有五年的(de)相關經驗，才能擔任管理公司這(zhè)樣的(de)工作。投資限制在(zài)香港和(hé / huò)新加坡基本上(shàng)都不(bù)限制投資海外的(de)資産，香港一(yī / yì ／yí)開始是(shì)要(yào / yāo)求香港隻能投資香港的(de)業務，但是(shì)後來(lái)考慮到(dào)市場競争的(de)其他(tā)，讓香港的(de)信托投資者可以(yǐ)投資海外的(de)市場，香港的(de)投資非房地(dì / de)産的(de)基金不(bù)超過10％。新加坡規定可以(yǐ)投資在(zài)非住宅房産但是(shì)不(bù)能超過20％，它對于(yú)資産持有年限沒有限制，新加坡房産信托投資如果他(tā)可以(yǐ)投資在(zài)開發中的(de)項目，但是(shì)前提開發中的(de)項目是(shì)在(zài)開發完之(zhī)後地(dì / de)産基金所持有的(de)項目，而(ér)不(bù)是(shì)開發完之(zhī)後賣掉的(de)項目。所以(yǐ)我們可以(yǐ)看出(chū)基本上(shàng)的(de)原則是(shì)維持投資風險比較确定可以(yǐ)掌控的(de)範圍之(zhī)内，至于(yú)稅務，香港基本上(shàng)沒有特别的(de)稅務安排，房托基本上(shàng)是(shì)17.5％的(de)稅率，新加坡是(shì)免稅的(de)優惠，這(zhè)個(gè)是(shì)對于(yú)房産信托基金來(lái)看。

    對于(yú)新加坡來(lái)說(shuō)如果你是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)個(gè)人(rén)投資者，投資在(zài)新加坡的(de)房産投資基金，是(shì)免稅的(de)，如果是(shì)新加坡的(de)公司你拿到(dào)的(de)稅率是(shì)20％，如果是(shì)國(guó)外投資基金是(shì)10％。股市的(de)分配兩地(dì / de)都要(yào / yāo)求房産投資基金把他(tā)們90％的(de)收入發放給投資者。有關時(shí)間的(de)關系我就(jiù)不(bù)再詳細的(de)介紹了(le／liǎo)，最主要(yào / yāo)的(de)監管機構主要(yào / yāo)的(de)觀點是(shì)保護投資者的(de)觀點。最後我把我們星展銀行在(zài)這(zhè)方面的(de)優勢和(hé / huò)大(dà)家介紹一(yī / yì ／yí)下，在(zài)新加坡我們所承做做的(de)項目遠遠超過其他(tā)我們的(de)對手，金額來(lái)說(shuō)20億新元比我們的(de)競争對手也(yě)超過非常多，這(zhè)是(shì)我們在(zài)新加坡做過的(de)，我們在(zài)新加坡上(shàng)市的(de)房産信托基金都有擔任财務顧問的(de)角色。時(shí)間的(de)關系我今天的(de)介紹就(jiù)到(dào)此爲(wéi / wèi)止。謝謝大(dà)家！