當地(dì / de)産遭遇信托 04年首輪地(dì / de)産信托側記
來(lái)源：WWW.TRUSTSZ.COM 時(shí)間：2004-04-21
當地(dì / de)産遭遇信托——2004年首輪地(dì / de)産信托側記
張寶全無論如何也(yě)想不(bù)到(dào)，自己願意掏兩個(gè)億，也(yě)沒能利用信托實現“期房按揭”。雖然，他(tā)無數次鼓勵猶豫的(de)“盟友”；他(tā)數次更換談判不(bù)力的(de)員工；他(tā)運作了(le／liǎo)幾乎涵蓋全部京城媒體的(de)新聞炒做；他(tā)獲得了(le／liǎo)同行乃至談判對手的(de)由衷欽佩。
2004年3月7日，在(zài)“蘋果社區”的(de)銷售說(shuō)辭中，“消費信托計劃”被“暫時(shí)”删除。
“宣祥家園”經濟适用房開發建設項目資金信托實現融資8000萬；“北京三環新城”信托計劃融資規模1.6億元；“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店”資金信托計劃籌資規模3億元；“太陽星城”貸款項目集合資金信托融資規模5億元；“第一(yī / yì ／yí)城(京東香河)”通過産權投資理财信托項目拟籌集資金1.5億元。
有人(rén)斷言：北京的(de)地(dì / de)産資本市場，遲早是(shì)信托的(de)天下。2004年第一(yī / yì ／yí)季度，北京地(dì / de)産最大(dà)的(de)新聞是(shì)“蘋果社區”的(de)兩項信托計劃。“蘋果社區”是(shì)第一(yī / yì ／yí)個(gè)試圖通過優先購買權信托完成信用放大(dà)，再利用消費信托來(lái)“繞過”央行“房屋隻有封頂才能做按揭”政策的(de)地(dì / de)産信托項目。雖然，“蘋果社區”沒有像其他(tā)地(dì / de)産一(yī / yì ／yí)樣實現信托融資，卻開創了(le／liǎo)國(guó)内地(dì / de)産信托的(de)新思路。
引發這(zhè)一(yī / yì ／yí)切的(de)是(shì)2003年以(yǐ)來(lái)連續的(de)政策沖擊：北京市政府4号令禁止土地(dì / de)的(de)協議轉讓，提高了(le／liǎo)獲取土地(dì / de)的(de)成本；央行121文件規定，“商業銀行”隻能對購買主體結構已封頂住房的(de)個(gè)人(rén)發放個(gè)人(rén)住房貸款。在(zài)銀行放貸政策收口的(de)情況下，地(dì / de)産商們同時(shí)把目光轉向信托。
無奈的(de)“蘋果”
如果不(bù)能在(zài)封頂前達成“按揭銷售”，不(bù)僅會失去市場先機；用于(yú)滾動開發的(de)資金鏈條也(yě)會承受巨大(dà)的(de)壓力；即使拆借過關，也(yě)要(yào / yāo)付出(chū)高昂的(de)資金成本。
2003年，央行宣布：商業地(dì / de)産項目如果主體沒有封頂，就(jiù)不(bù)能進行按揭貸款。截止2004年3月1日，位于(yú)北京市朝陽區百子(zǐ)灣路的(de)“蘋果社區”既沒有拿到(dào)《房屋預售許可證》，工程也(yě)處在(zài)挖槽的(de)階段，既無法開始銷售，更不(bù)能辦理銀行按揭。而(ér)“蘋果社區”的(de)操盤手張寶全，卻試圖在(zài)房屋封頂之(zhī)前的(de)一(yī / yì ／yí)年内，提前開展預定和(hé / huò)銷售。因爲(wéi / wèi)，如果不(bù)能在(zài)封頂前達成“按揭銷售”，就(jiù)會失去市場先機；用于(yú)滾動開發的(de)資金鏈條也(yě)會承受巨大(dà)的(de)壓力；即使拆借過關，也(yě)要(yào / yāo)付出(chū)高昂的(de)資金成本。
通常情況下，象萬科、萬達這(zhè)樣的(de)開發商也(yě)都曾經遇見過類似的(de)情況，雖然那時(shí)還不(bù)受“不(bù)封頂不(bù)能做按揭”的(de)限制，但在(zài)《銷售許可證》到(dào)手之(zhī)前，大(dà)家也(yě)都希望可以(yǐ)盡早把客戶抓在(zài)手裏，盡早拿到(dào)銀行貸款。
常規的(de)辦法是(shì)：首先進行排号登記，在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)具體的(de)時(shí)間開展内部認購，收取最高1.2萬的(de)訂金，等《銷售許可證》到(dào)手以(yǐ)後，再簽訂正式的(de)《商品房買賣合同》。
蘋果社區沒有這(zhè)樣做。2004年初，蘋果社區委托北京國(guó)際信托投資公司，推出(chū)了(le／liǎo)“蘋果社區優先購買權信托計劃”，以(yǐ)及沒能完成的(de)“蘋果社區消費信托計劃”。
2004年3月7日，“蘋果社區”售樓處：被炒得滿城風雨的(de)“蘋果社區優先購買權信托”終于(yú)進入了(le／liǎo)實質階段，得到(dào)優先購買權的(de)消費者，可以(yǐ)正式挑選戶型、指定樓層。這(zhè)一(yī / yì ／yí)天，蘋果社區否定了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)度宣傳的(de)消費信托。在(zài)蘋果社區長達一(yī / yì ／yí)年半的(de)炒做過程中，先後爆出(chū)了(le／liǎo)衆多國(guó)内地(dì / de)産界的(de)第一(yī / yì ／yí)次。現在(zài)，操盤手張寶全不(bù)得不(bù)面對剛剛挖槽的(de)施工現場以(yǐ)及并不(bù)愉快的(de)北京國(guó)投。
透過表面火爆的(de)銷售現場，地(dì / de)産界同行真正關心的(de)，卻并不(bù)是(shì)個(gè)中的(de)誰是(shì)誰非，因爲(wéi / wèi)，張寶全的(de)“蘋果”已經不(bù)是(shì)他(tā)一(yī / yì ／yí)個(gè)人(rén)的(de)“蘋果”。京城超過七成的(de)地(dì / de)産商，手頭也(yě)有一(yī / yì ／yí)個(gè)類似的(de)“蘋果”，他(tā)們也(yě)需要(yào / yāo)在(zài)2004年，以(yǐ)及以(yǐ)後的(de)日子(zǐ)裏，動用新的(de)方法、打通新的(de)門路，來(lái)躲過土地(dì / de)政策、金融政策改革帶來(lái)的(de)巨大(dà)沖擊。
一(yī / yì ／yí)方面無比的(de)謹慎，另一(yī / yì ／yí)方卻在(zài)極力地(dì / de)渲染，其中的(de)道(dào)理自然是(shì)再明顯不(bù)過了(le／liǎo)：蘋果社區要(yào / yāo)讓信用最大(dà)化；北京國(guó)投在(zài)商業利益和(hé / huò)自身公衆信譽之(zhī)間需要(yào / yāo)做一(yī / yì ／yí)選擇。
蘋果社區并不(bù)缺錢，缺的(de)是(shì)信用。應該說(shuō)，蘋果社區在(zài)這(zhè)個(gè)過程中沒有獲得資金層面的(de)顯著收益。首先是(shì)信托的(de)規模很小，如果按每份信托平均爲(wéi / wèi)20萬來(lái)計算，200份信托的(de)總價值也(yě)不(bù)過4000萬；即使是(shì)按照最初的(de)計劃，消費者以(yǐ)房屋總價來(lái)購買信托，總價超過2億，北京國(guó)投也(yě)不(bù)會将這(zhè)筆錢拿給蘋果社區用于(yú)開發建設。業内人(rén)士産生了(le／liǎo)相同的(de)困惑：做這(zhè)麽多事情，蘋果社區的(de)目的(de)是(shì)什麽？
在(zài)房地(dì / de)産領域，所有人(rén)都希望客戶在(zài)最短的(de)時(shí)間把款項交齊，鎖定客戶，盡早解除資金壓力。但随着近年來(lái)地(dì / de)産糾紛的(de)迅速增加，消費者對于(yú)地(dì / de)産商的(de)信任程度卻在(zài)下降，地(dì / de)産商在(zài)第一(yī / yì ／yí)時(shí)間回全款已經成爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種奢望。想讓購房人(rén)多交房款，又擔心自己的(de)信用和(hé / huò)賣點不(bù)足以(yǐ)說(shuō)服消費者，蘋果社區想到(dào)了(le／liǎo)信用放大(dà)，想到(dào)了(le／liǎo)北京國(guó)投。
采訪北京國(guó)際信托投資公司董事會秘書江方的(de)過程中，《中國(guó)财富》記者詢問：“蘋果社區在(zài)大(dà)力宣傳和(hé / huò)北京國(guó)投的(de)合作，包括優先購買權和(hé / huò)消費信托，北京國(guó)投對這(zhè)些舉動持怎樣的(de)立場？”
江方的(de)回答是(shì)出(chū)人(rén)意料的(de)：“我們從來(lái)沒有和(hé / huò)蘋果社區簽定消費信托的(de)正式協議，隻是(shì)以(yǐ)前有一(yī / yì ／yí)個(gè)簡單的(de)意向書而(ér)已，我們沒有辦法阻止客戶的(de)言論，并且，我們在(zài)很多場合都不(bù)曾說(shuō)過現在(zài)可以(yǐ)做這(zhè)個(gè)項目。爲(wéi / wèi)此，他(tā)們（蘋果社區）的(de)人(rén)還和(hé / huò)我們有過争執，指責我們在(zài)公衆面前的(de)謹慎。”
江方說(shuō)：“銀行不(bù)敢做的(de)，我們更不(bù)敢做。無論怎樣，張寶全是(shì)非常聰明的(de)地(dì / de)産商！”
北京國(guó)投在(zài)合作的(de)初期，認識到(dào)這(zhè)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)“不(bù)太一(yī / yì ／yí)樣”的(de)項目。但在(zài)合法的(de)範疇裏，發售信托産品本身的(de)風險幾乎爲(wéi / wèi)零，所以(yǐ)又沒有理由不(bù)做，于(yú)是(shì)，優先購買權信托産品産生了(le／liǎo)。在(zài)合作中期，蘋果社區的(de)善變、媒體的(de)關注讓北京國(guó)投既感覺到(dào)自己享受了(le／liǎo)免費的(de)宣傳，又非常可能面臨“與誰爲(wéi / wèi)伍”的(de)危險局面。
在(zài)采訪結束後的(de)第三天，蘋果社區對外否定“消費信托”計劃。銷售人(rén)員的(de)說(shuō)辭也(yě)變成：購房者将20%房款以(yǐ)定金的(de)形式，直接交給蘋果社區，等一(yī / yì ／yí)年後房屋封頂再辦理按揭，完成銷售流程。北京國(guó)投還是(shì)在(zài)這(zhè)一(yī / yì ／yí)刻選擇了(le／liǎo)謹慎。江方說(shuō)過：“銀行不(bù)敢做的(de)，我們更不(bù)敢做。”
“蘋果社區優先購買權信托”并不(bù)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)地(dì / de)産融資産品。開發商利用信托投資公司的(de)品牌來(lái)達到(dào)信用放大(dà)的(de)目的(de)。其實北京國(guó)投在(zài)2003年推出(chū)的(de)“宣祥家園經濟适用房資金信托”計劃，才是(shì)較有代表性的(de)以(yǐ)融資爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)房地(dì / de)産信托産品。
兩個(gè)月與一(yī / yì ／yí)個(gè)億——“宣祥家園”借信托過橋
2004年1月6日，工商銀行北京分行開始代理收付“宣祥家園經濟适用房資金信托”。3月6日，當記者撥通信托銷售電話時(shí)，被告之(zhī)這(zhè)一(yī / yì ／yí)信托産品已經銷售結束。近一(yī / yì ／yí)個(gè)億的(de)資金已經籌措完成，并用于(yú)宣祥家園的(de)開發建設。
房地(dì / de)産項目的(de)資金運作方法很多，規模越大(dà)、品牌越好的(de)開發商越容易拿到(dào)錢。但對于(yú)中小型地(dì / de)産商，開發地(dì / de)産項目有一(yī / yì ／yí)套通行的(de)資金運作手法。
地(dì / de)産商先利用自有資金獲得土地(dì / de)使用權，在(zài)121文件出(chū)台以(yǐ)前，獲取土地(dì / de)的(de)成本是(shì)低廉的(de)，甚至可不(bù)花錢也(yě)能拿到(dào)土地(dì / de)，随着我國(guó)土地(dì / de)拍賣轉讓政策的(de)完善，獲得土地(dì / de)的(de)成本大(dà)大(dà)提高；地(dì / de)産企業在(zài)交納土地(dì / de)出(chū)讓金，獲得土地(dì / de)使用證以(yǐ)後，将土地(dì / de)質押給銀行，從銀行獲得土地(dì / de)平整、拆遷所須的(de)資金，同時(shí)開展前期的(de)宣傳推廣活動；此時(shí)，建築商介入地(dì / de)産開發，一(yī / yì ／yí)般會由建築商進行墊資建設；地(dì / de)産商獲得開工許可證、預售許可證、規劃許可證等5證後，開始期房銷售，購房人(rén)交納首付款，銀行出(chū)面辦理按揭，放款給開發商；開發商用獲得的(de)銷售回款将部分或全部的(de)建築用地(dì / de)解押，辦理整棟樓宇的(de)大(dà)産權，同時(shí)，将剩餘資金用于(yú)償還建築商墊資或用于(yú)滾動開發。
有三個(gè)關鍵的(de)環節，決定了(le／liǎo)地(dì / de)産項目運做資金鏈條是(shì)否能正常運轉：A點完成的(de)土地(dì / de)的(de)質押和(hé / huò)解套過程，地(dì / de)産商通過把整塊土地(dì / de)質押給銀行，來(lái)換取土地(dì / de)平整、前期運作所需要(yào / yāo)的(de)資金，如果獲得土地(dì / de)的(de)成本超過自有資金，這(zhè)個(gè)過程也(yě)會用做償還土地(dì / de)出(chū)讓金的(de)拆借款。B點所完成的(de)首期項目所需要(yào / yāo)的(de)建設資金，建築商的(de)墊資越多，地(dì / de)産商付出(chū)的(de)資金成本越大(dà)，但是(shì)，對于(yú)資金不(bù)充沛或品牌良好的(de)開發商來(lái)說(shuō)，建築商墊資可以(yǐ)大(dà)大(dà)緩解資金壓力。C點是(shì)重要(yào / yāo)的(de)回款通道(dào)，A、B兩點獲得的(de)資金，都要(yào / yāo)依靠C點來(lái)歸還，質押的(de)土地(dì / de)、建築商的(de)墊資、同業的(de)拆借，都要(yào / yāo)依靠期房銷售來(lái)歸還，但央行的(de)121文件，規定期房不(bù)封頂不(bù)能做按揭，于(yú)是(shì)，關鍵的(de)C點彙款期限，被大(dà)大(dà)推遲，資金鏈條的(de)斷裂在(zài)此産生。
宣祥家園的(de)信托計劃，就(jiù)是(shì)在(zài)C點不(bù)能發揮作用的(de)情況下，依靠信托籌資，來(lái)實現資金過橋，度過難關。
宣祥家園項目屬于(yú)北京曆史風貌保護區改造重點配套工程，位于(yú)北京三環内的(de)沙子(zǐ)口地(dì / de)區。由于(yú)是(shì)經濟适用房項目，不(bù)必繳納土地(dì / de)出(chū)讓金，并享有20餘項的(de)稅收減免，所以(yǐ)，不(bù)存在(zài)開發土地(dì / de)購買成本。采用信托的(de)方式，從信托投資公司獲得過橋資金，主要(yào / yāo)是(shì)用于(yú)工程建設，用項目銷售收入來(lái)實現信托收益并收回信托本金(見圖3)。
地(dì / de)産信托項目回避風險的(de)辦法主要(yào / yāo)是(shì)質押和(hé / huò)擔保兩種。宣祥家園資金信托項目由開發商的(de)大(dà)股東北京天橋建築集團公司的(de)全部股權作爲(wéi / wèi)質押，同時(shí)，北京鑫投信用擔保公司爲(wéi / wèi)信托貸款提供連帶的(de)保證擔保。
最像REITs的(de)“REITs”
2003年以(yǐ)來(lái)，國(guó)内操作的(de)地(dì / de)産項目中，與國(guó)外的(de)REITs最爲(wéi / wèi)相似的(de)是(shì)“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托”。這(zhè)支信托具備了(le／liǎo)國(guó)外主流REITs的(de)大(dà)部分特征。法國(guó)歐尚超市集團是(shì)世界500強企業之(zhī)一(yī / yì ／yí)，目前在(zài)14個(gè)國(guó)家和(hé / huò)地(dì / de)區共有大(dà)型超市300家，小型超市600多家。歐尚在(zài)進行店鋪選擇上(shàng)一(yī / yì ／yí)向堅持“隻租不(bù)買”的(de)原則。2003年，歐尚看中了(le／liǎo)天津峰彙大(dà)廈一(yī / yì ／yí)至三層，由于(yú)多種原因沒能促成直接租賃。2003年12月10日，北京國(guó)際信托投資公司購買了(le／liǎo)峰彙大(dà)廈一(yī / yì ／yí)至三層的(de)産權，并将該物業出(chū)租給法國(guó)歐尚。同時(shí)，北京國(guó)投推出(chū)“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托”，用法國(guó)歐尚的(de)租金作爲(wéi / wèi)信托投資人(rén)的(de)回報。
北京國(guó)投在(zài)12月10日隆重推出(chū)又一(yī / yì ／yí)信托新品——法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托計劃。自從12月15日開始銷售以(yǐ)來(lái)，投資者紛紛認購，甚至出(chū)現多個(gè)投資者重複購買和(hé / huò)外地(dì / de)投資者彙款購買的(de)熱銷景象。
該信托計劃信托期限爲(wéi / wèi)3年，單筆最低預約金額爲(wéi / wèi)20萬元人(rén)民币，如果超過20萬元，則按照1萬元的(de)整數倍增加。發售時(shí)遵循“金額優先、時(shí)間優先”的(de)原則，目前，凡購買金額達到(dào)40萬元的(de)投資者當場可以(yǐ)簽署信托文件。該産品預計年收益率爲(wéi / wèi)6%。
綜觀在(zài)國(guó)内操作的(de)一(yī / yì ／yí)些被業内稱爲(wéi / wèi)“準REITs”或“REITs模式”的(de)房地(dì / de)産信托項目，雖然已經或多或少地(dì / de)具備了(le／liǎo)REITs的(de)部分基本特征，但還不(bù)是(shì)純正标準的(de)REITs：
首先，目前信托公司發售的(de)信托産品都隻針對單一(yī / yì ／yí)的(de)地(dì / de)産項目，相應的(de)，投資者購買信托産品時(shí)必須考慮該産品所針對項目的(de)可行性、投資價值和(hé / huò)投資風險。而(ér)投資真正的(de)REITs産品，投資者不(bù)必考慮具體項目的(de)風險。
其次，真正的(de)REITs所選擇的(de)投資項目大(dà)多是(shì)成熟的(de)經營性地(dì / de)産（如：酒店、商場），投資的(de)收益來(lái)源于(yú)地(dì / de)産項目帶來(lái)的(de)租金、經營分紅，投資風險相對較低。而(ér)國(guó)内目前操作的(de)大(dà)部分地(dì / de)産信托産品都是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)提供地(dì / de)産項目的(de)建設資金，投資風險相當大(dà)。
一(yī / yì ／yí)些信托公司表示，REITs的(de)成長進程受到(dào)金融機構之(zhī)間利益是(shì)否均衡的(de)影響。房地(dì / de)産信貸是(shì)國(guó)内各大(dà)銀行業務的(de)重要(yào / yāo)組成部分，當REITs放開以(yǐ)後，地(dì / de)産信貸的(de)收益将從銀行轉向信托公司，這(zhè)無疑是(shì)件主管部門深思熟慮之(zhī)後方能定奪的(de)事情。
信息塊
什麽是(shì)房地(dì / de)産投資信托？
房地(dì / de)産投資信托（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）業務是(shì)指委托人(rén)基于(yú)對信托投資公司的(de)信任，将自己合法擁有的(de)資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人(rén)的(de)意願以(yǐ)信托公司的(de)名義，爲(wéi / wèi)受益人(rén)的(de)利益投資于(yú)房地(dì / de)産開發和(hé / huò)經營等行爲(wéi / wèi)。
房地(dì / de)産信托REITs是(shì)國(guó)際上(shàng)個(gè)人(rén)投資地(dì / de)産的(de)主要(yào / yāo)渠道(dào)。美國(guó)在(zài)1960年開始允許操作REITs，目前已經有300多個(gè)地(dì / de)産投資基金，管理資産總值超過3000億美元，其中已經上(shàng)市的(de)占三分之(zhī)二。通過REITs可以(yǐ)吸納社會閑散資金，投入到(dào)地(dì / de)産的(de)建設和(hé / huò)經營中去，不(bù)但分擔了(le／liǎo)銀行的(de)資金風險，同時(shí)也(yě)爲(wéi / wèi)投資人(rén)帶來(lái)了(le／liǎo)相對豐厚、穩定的(de)收益。
蘋果社區未能成功的(de)貼息消費信貸：
由蘋果社區拿出(chū)兩個(gè)億給銀行（北京國(guó)投）進行貼息，試圖讓北京國(guó)投在(zài)房屋封頂以(yǐ)前，“代替”銀行進行消費放貸。受托方可以(yǐ)獲得比較高的(de)信托回報，消費者也(yě)可以(yǐ)享受1%的(de)按揭利率優惠。
蘋果社區大(dà)事記
●在(zài)北京大(dà)規模征集項目名稱，号稱用上(shàng)百萬買來(lái)“蘋果”二字。
●開發商拿出(chū)2個(gè)億給銀行，提出(chū)商業銀行貼息貸款。
●因多種原因，貼息計劃流産，商業銀行退出(chū)。
●北京國(guó)投進入，推出(chū)優先購買權信托業務，信托額度爲(wéi / wèi)總房款。
●因總價過高，将信托調整爲(wéi / wèi)總房款的(de)20%。
●對外宣稱開展消費信托，承諾信托計劃将最終爲(wéi / wèi)買房人(rén)降低1%的(de)貸款利率。
●公開拍号，選擇合夥人(rén)，隻拍出(chū)186個(gè)（原定合夥人(rén)數爲(wéi / wèi)200個(gè)）。
●拍号次日，有人(rén)在(zài)網上(shàng)出(chū)售認購權。
●消費信托流産，開始要(yào / yāo)求購房人(rén)繳納高額定金。
新聞鏈接：
北京地(dì / de)區第一(yī / yì ／yí)支順利完成的(de)地(dì / de)産信托于(yú)2004年3月2日圓滿結束中信信托投資有限責任公司李新新先生透露：公司推出(chū)的(de)“康居工程”系列的(de)第一(yī / yì ／yí)隻集合資金信托産品——北京市國(guó)土資源和(hé / huò)房屋管理局住宅合作社貸款項目集合資金信托計劃已于(yú)2004年3月2日按期終止。信托貸款本息已全額回收，投資者（受益人(rén)）順利實現了(le／liǎo)3.75％的(de)信托預計收益率。這(zhè)是(shì)北京地(dì / de)區第一(yī / yì ／yí)個(gè)順利完成信托計劃的(de)信托産品。李先生介紹說(shuō)，該信托産品的(de)信托貸款的(de)本息已經劃入中信信托本項目的(de)專門賬戶，中信信托業以(yǐ)于(yú)３月４日将所有投資者的(de)信托本金與收益劃撥至信托合同約定的(de)受益人(rén)賬戶。
張寶全無論如何也(yě)想不(bù)到(dào)，自己願意掏兩個(gè)億，也(yě)沒能利用信托實現“期房按揭”。雖然，他(tā)無數次鼓勵猶豫的(de)“盟友”；他(tā)數次更換談判不(bù)力的(de)員工；他(tā)運作了(le／liǎo)幾乎涵蓋全部京城媒體的(de)新聞炒做；他(tā)獲得了(le／liǎo)同行乃至談判對手的(de)由衷欽佩。
2004年3月7日，在(zài)“蘋果社區”的(de)銷售說(shuō)辭中，“消費信托計劃”被“暫時(shí)”删除。
“宣祥家園”經濟适用房開發建設項目資金信托實現融資8000萬；“北京三環新城”信托計劃融資規模1.6億元；“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店”資金信托計劃籌資規模3億元；“太陽星城”貸款項目集合資金信托融資規模5億元；“第一(yī / yì ／yí)城(京東香河)”通過産權投資理财信托項目拟籌集資金1.5億元。
有人(rén)斷言：北京的(de)地(dì / de)産資本市場，遲早是(shì)信托的(de)天下。2004年第一(yī / yì ／yí)季度，北京地(dì / de)産最大(dà)的(de)新聞是(shì)“蘋果社區”的(de)兩項信托計劃。“蘋果社區”是(shì)第一(yī / yì ／yí)個(gè)試圖通過優先購買權信托完成信用放大(dà)，再利用消費信托來(lái)“繞過”央行“房屋隻有封頂才能做按揭”政策的(de)地(dì / de)産信托項目。雖然，“蘋果社區”沒有像其他(tā)地(dì / de)産一(yī / yì ／yí)樣實現信托融資，卻開創了(le／liǎo)國(guó)内地(dì / de)産信托的(de)新思路。
引發這(zhè)一(yī / yì ／yí)切的(de)是(shì)2003年以(yǐ)來(lái)連續的(de)政策沖擊：北京市政府4号令禁止土地(dì / de)的(de)協議轉讓，提高了(le／liǎo)獲取土地(dì / de)的(de)成本；央行121文件規定，“商業銀行”隻能對購買主體結構已封頂住房的(de)個(gè)人(rén)發放個(gè)人(rén)住房貸款。在(zài)銀行放貸政策收口的(de)情況下，地(dì / de)産商們同時(shí)把目光轉向信托。
無奈的(de)“蘋果”
如果不(bù)能在(zài)封頂前達成“按揭銷售”，不(bù)僅會失去市場先機；用于(yú)滾動開發的(de)資金鏈條也(yě)會承受巨大(dà)的(de)壓力；即使拆借過關，也(yě)要(yào / yāo)付出(chū)高昂的(de)資金成本。
2003年，央行宣布：商業地(dì / de)産項目如果主體沒有封頂，就(jiù)不(bù)能進行按揭貸款。截止2004年3月1日，位于(yú)北京市朝陽區百子(zǐ)灣路的(de)“蘋果社區”既沒有拿到(dào)《房屋預售許可證》，工程也(yě)處在(zài)挖槽的(de)階段，既無法開始銷售，更不(bù)能辦理銀行按揭。而(ér)“蘋果社區”的(de)操盤手張寶全，卻試圖在(zài)房屋封頂之(zhī)前的(de)一(yī / yì ／yí)年内，提前開展預定和(hé / huò)銷售。因爲(wéi / wèi)，如果不(bù)能在(zài)封頂前達成“按揭銷售”，就(jiù)會失去市場先機；用于(yú)滾動開發的(de)資金鏈條也(yě)會承受巨大(dà)的(de)壓力；即使拆借過關，也(yě)要(yào / yāo)付出(chū)高昂的(de)資金成本。
通常情況下，象萬科、萬達這(zhè)樣的(de)開發商也(yě)都曾經遇見過類似的(de)情況，雖然那時(shí)還不(bù)受“不(bù)封頂不(bù)能做按揭”的(de)限制，但在(zài)《銷售許可證》到(dào)手之(zhī)前，大(dà)家也(yě)都希望可以(yǐ)盡早把客戶抓在(zài)手裏，盡早拿到(dào)銀行貸款。
常規的(de)辦法是(shì)：首先進行排号登記，在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)具體的(de)時(shí)間開展内部認購，收取最高1.2萬的(de)訂金，等《銷售許可證》到(dào)手以(yǐ)後，再簽訂正式的(de)《商品房買賣合同》。
蘋果社區沒有這(zhè)樣做。2004年初，蘋果社區委托北京國(guó)際信托投資公司，推出(chū)了(le／liǎo)“蘋果社區優先購買權信托計劃”，以(yǐ)及沒能完成的(de)“蘋果社區消費信托計劃”。
2004年3月7日，“蘋果社區”售樓處：被炒得滿城風雨的(de)“蘋果社區優先購買權信托”終于(yú)進入了(le／liǎo)實質階段，得到(dào)優先購買權的(de)消費者，可以(yǐ)正式挑選戶型、指定樓層。這(zhè)一(yī / yì ／yí)天，蘋果社區否定了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)度宣傳的(de)消費信托。在(zài)蘋果社區長達一(yī / yì ／yí)年半的(de)炒做過程中，先後爆出(chū)了(le／liǎo)衆多國(guó)内地(dì / de)産界的(de)第一(yī / yì ／yí)次。現在(zài)，操盤手張寶全不(bù)得不(bù)面對剛剛挖槽的(de)施工現場以(yǐ)及并不(bù)愉快的(de)北京國(guó)投。
透過表面火爆的(de)銷售現場，地(dì / de)産界同行真正關心的(de)，卻并不(bù)是(shì)個(gè)中的(de)誰是(shì)誰非，因爲(wéi / wèi)，張寶全的(de)“蘋果”已經不(bù)是(shì)他(tā)一(yī / yì ／yí)個(gè)人(rén)的(de)“蘋果”。京城超過七成的(de)地(dì / de)産商，手頭也(yě)有一(yī / yì ／yí)個(gè)類似的(de)“蘋果”，他(tā)們也(yě)需要(yào / yāo)在(zài)2004年，以(yǐ)及以(yǐ)後的(de)日子(zǐ)裏，動用新的(de)方法、打通新的(de)門路，來(lái)躲過土地(dì / de)政策、金融政策改革帶來(lái)的(de)巨大(dà)沖擊。
一(yī / yì ／yí)方面無比的(de)謹慎，另一(yī / yì ／yí)方卻在(zài)極力地(dì / de)渲染，其中的(de)道(dào)理自然是(shì)再明顯不(bù)過了(le／liǎo)：蘋果社區要(yào / yāo)讓信用最大(dà)化；北京國(guó)投在(zài)商業利益和(hé / huò)自身公衆信譽之(zhī)間需要(yào / yāo)做一(yī / yì ／yí)選擇。
蘋果社區并不(bù)缺錢，缺的(de)是(shì)信用。應該說(shuō)，蘋果社區在(zài)這(zhè)個(gè)過程中沒有獲得資金層面的(de)顯著收益。首先是(shì)信托的(de)規模很小，如果按每份信托平均爲(wéi / wèi)20萬來(lái)計算，200份信托的(de)總價值也(yě)不(bù)過4000萬；即使是(shì)按照最初的(de)計劃，消費者以(yǐ)房屋總價來(lái)購買信托，總價超過2億，北京國(guó)投也(yě)不(bù)會将這(zhè)筆錢拿給蘋果社區用于(yú)開發建設。業内人(rén)士産生了(le／liǎo)相同的(de)困惑：做這(zhè)麽多事情，蘋果社區的(de)目的(de)是(shì)什麽？
在(zài)房地(dì / de)産領域，所有人(rén)都希望客戶在(zài)最短的(de)時(shí)間把款項交齊，鎖定客戶，盡早解除資金壓力。但随着近年來(lái)地(dì / de)産糾紛的(de)迅速增加，消費者對于(yú)地(dì / de)産商的(de)信任程度卻在(zài)下降，地(dì / de)産商在(zài)第一(yī / yì ／yí)時(shí)間回全款已經成爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種奢望。想讓購房人(rén)多交房款，又擔心自己的(de)信用和(hé / huò)賣點不(bù)足以(yǐ)說(shuō)服消費者，蘋果社區想到(dào)了(le／liǎo)信用放大(dà)，想到(dào)了(le／liǎo)北京國(guó)投。
采訪北京國(guó)際信托投資公司董事會秘書江方的(de)過程中，《中國(guó)财富》記者詢問：“蘋果社區在(zài)大(dà)力宣傳和(hé / huò)北京國(guó)投的(de)合作，包括優先購買權和(hé / huò)消費信托，北京國(guó)投對這(zhè)些舉動持怎樣的(de)立場？”
江方的(de)回答是(shì)出(chū)人(rén)意料的(de)：“我們從來(lái)沒有和(hé / huò)蘋果社區簽定消費信托的(de)正式協議，隻是(shì)以(yǐ)前有一(yī / yì ／yí)個(gè)簡單的(de)意向書而(ér)已，我們沒有辦法阻止客戶的(de)言論，并且，我們在(zài)很多場合都不(bù)曾說(shuō)過現在(zài)可以(yǐ)做這(zhè)個(gè)項目。爲(wéi / wèi)此，他(tā)們（蘋果社區）的(de)人(rén)還和(hé / huò)我們有過争執，指責我們在(zài)公衆面前的(de)謹慎。”
江方說(shuō)：“銀行不(bù)敢做的(de)，我們更不(bù)敢做。無論怎樣，張寶全是(shì)非常聰明的(de)地(dì / de)産商！”
北京國(guó)投在(zài)合作的(de)初期，認識到(dào)這(zhè)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)“不(bù)太一(yī / yì ／yí)樣”的(de)項目。但在(zài)合法的(de)範疇裏，發售信托産品本身的(de)風險幾乎爲(wéi / wèi)零，所以(yǐ)又沒有理由不(bù)做，于(yú)是(shì)，優先購買權信托産品産生了(le／liǎo)。在(zài)合作中期，蘋果社區的(de)善變、媒體的(de)關注讓北京國(guó)投既感覺到(dào)自己享受了(le／liǎo)免費的(de)宣傳，又非常可能面臨“與誰爲(wéi / wèi)伍”的(de)危險局面。
在(zài)采訪結束後的(de)第三天，蘋果社區對外否定“消費信托”計劃。銷售人(rén)員的(de)說(shuō)辭也(yě)變成：購房者将20%房款以(yǐ)定金的(de)形式，直接交給蘋果社區，等一(yī / yì ／yí)年後房屋封頂再辦理按揭，完成銷售流程。北京國(guó)投還是(shì)在(zài)這(zhè)一(yī / yì ／yí)刻選擇了(le／liǎo)謹慎。江方說(shuō)過：“銀行不(bù)敢做的(de)，我們更不(bù)敢做。”
“蘋果社區優先購買權信托”并不(bù)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)地(dì / de)産融資産品。開發商利用信托投資公司的(de)品牌來(lái)達到(dào)信用放大(dà)的(de)目的(de)。其實北京國(guó)投在(zài)2003年推出(chū)的(de)“宣祥家園經濟适用房資金信托”計劃，才是(shì)較有代表性的(de)以(yǐ)融資爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)房地(dì / de)産信托産品。
兩個(gè)月與一(yī / yì ／yí)個(gè)億——“宣祥家園”借信托過橋
2004年1月6日，工商銀行北京分行開始代理收付“宣祥家園經濟适用房資金信托”。3月6日，當記者撥通信托銷售電話時(shí)，被告之(zhī)這(zhè)一(yī / yì ／yí)信托産品已經銷售結束。近一(yī / yì ／yí)個(gè)億的(de)資金已經籌措完成，并用于(yú)宣祥家園的(de)開發建設。
房地(dì / de)産項目的(de)資金運作方法很多，規模越大(dà)、品牌越好的(de)開發商越容易拿到(dào)錢。但對于(yú)中小型地(dì / de)産商，開發地(dì / de)産項目有一(yī / yì ／yí)套通行的(de)資金運作手法。
地(dì / de)産商先利用自有資金獲得土地(dì / de)使用權，在(zài)121文件出(chū)台以(yǐ)前，獲取土地(dì / de)的(de)成本是(shì)低廉的(de)，甚至可不(bù)花錢也(yě)能拿到(dào)土地(dì / de)，随着我國(guó)土地(dì / de)拍賣轉讓政策的(de)完善，獲得土地(dì / de)的(de)成本大(dà)大(dà)提高；地(dì / de)産企業在(zài)交納土地(dì / de)出(chū)讓金，獲得土地(dì / de)使用證以(yǐ)後，将土地(dì / de)質押給銀行，從銀行獲得土地(dì / de)平整、拆遷所須的(de)資金，同時(shí)開展前期的(de)宣傳推廣活動；此時(shí)，建築商介入地(dì / de)産開發，一(yī / yì ／yí)般會由建築商進行墊資建設；地(dì / de)産商獲得開工許可證、預售許可證、規劃許可證等5證後，開始期房銷售，購房人(rén)交納首付款，銀行出(chū)面辦理按揭，放款給開發商；開發商用獲得的(de)銷售回款将部分或全部的(de)建築用地(dì / de)解押，辦理整棟樓宇的(de)大(dà)産權，同時(shí)，将剩餘資金用于(yú)償還建築商墊資或用于(yú)滾動開發。
有三個(gè)關鍵的(de)環節，決定了(le／liǎo)地(dì / de)産項目運做資金鏈條是(shì)否能正常運轉：A點完成的(de)土地(dì / de)的(de)質押和(hé / huò)解套過程，地(dì / de)産商通過把整塊土地(dì / de)質押給銀行，來(lái)換取土地(dì / de)平整、前期運作所需要(yào / yāo)的(de)資金，如果獲得土地(dì / de)的(de)成本超過自有資金，這(zhè)個(gè)過程也(yě)會用做償還土地(dì / de)出(chū)讓金的(de)拆借款。B點所完成的(de)首期項目所需要(yào / yāo)的(de)建設資金，建築商的(de)墊資越多，地(dì / de)産商付出(chū)的(de)資金成本越大(dà)，但是(shì)，對于(yú)資金不(bù)充沛或品牌良好的(de)開發商來(lái)說(shuō)，建築商墊資可以(yǐ)大(dà)大(dà)緩解資金壓力。C點是(shì)重要(yào / yāo)的(de)回款通道(dào)，A、B兩點獲得的(de)資金，都要(yào / yāo)依靠C點來(lái)歸還，質押的(de)土地(dì / de)、建築商的(de)墊資、同業的(de)拆借，都要(yào / yāo)依靠期房銷售來(lái)歸還，但央行的(de)121文件，規定期房不(bù)封頂不(bù)能做按揭，于(yú)是(shì)，關鍵的(de)C點彙款期限，被大(dà)大(dà)推遲，資金鏈條的(de)斷裂在(zài)此産生。
宣祥家園的(de)信托計劃，就(jiù)是(shì)在(zài)C點不(bù)能發揮作用的(de)情況下，依靠信托籌資，來(lái)實現資金過橋，度過難關。
宣祥家園項目屬于(yú)北京曆史風貌保護區改造重點配套工程，位于(yú)北京三環内的(de)沙子(zǐ)口地(dì / de)區。由于(yú)是(shì)經濟适用房項目，不(bù)必繳納土地(dì / de)出(chū)讓金，并享有20餘項的(de)稅收減免，所以(yǐ)，不(bù)存在(zài)開發土地(dì / de)購買成本。采用信托的(de)方式，從信托投資公司獲得過橋資金，主要(yào / yāo)是(shì)用于(yú)工程建設，用項目銷售收入來(lái)實現信托收益并收回信托本金(見圖3)。
地(dì / de)産信托項目回避風險的(de)辦法主要(yào / yāo)是(shì)質押和(hé / huò)擔保兩種。宣祥家園資金信托項目由開發商的(de)大(dà)股東北京天橋建築集團公司的(de)全部股權作爲(wéi / wèi)質押，同時(shí)，北京鑫投信用擔保公司爲(wéi / wèi)信托貸款提供連帶的(de)保證擔保。
最像REITs的(de)“REITs”
2003年以(yǐ)來(lái)，國(guó)内操作的(de)地(dì / de)産項目中，與國(guó)外的(de)REITs最爲(wéi / wèi)相似的(de)是(shì)“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托”。這(zhè)支信托具備了(le／liǎo)國(guó)外主流REITs的(de)大(dà)部分特征。法國(guó)歐尚超市集團是(shì)世界500強企業之(zhī)一(yī / yì ／yí)，目前在(zài)14個(gè)國(guó)家和(hé / huò)地(dì / de)區共有大(dà)型超市300家，小型超市600多家。歐尚在(zài)進行店鋪選擇上(shàng)一(yī / yì ／yí)向堅持“隻租不(bù)買”的(de)原則。2003年，歐尚看中了(le／liǎo)天津峰彙大(dà)廈一(yī / yì ／yí)至三層，由于(yú)多種原因沒能促成直接租賃。2003年12月10日，北京國(guó)際信托投資公司購買了(le／liǎo)峰彙大(dà)廈一(yī / yì ／yí)至三層的(de)産權，并将該物業出(chū)租給法國(guó)歐尚。同時(shí)，北京國(guó)投推出(chū)“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托”，用法國(guó)歐尚的(de)租金作爲(wéi / wèi)信托投資人(rén)的(de)回報。
北京國(guó)投在(zài)12月10日隆重推出(chū)又一(yī / yì ／yí)信托新品——法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托計劃。自從12月15日開始銷售以(yǐ)來(lái)，投資者紛紛認購，甚至出(chū)現多個(gè)投資者重複購買和(hé / huò)外地(dì / de)投資者彙款購買的(de)熱銷景象。
該信托計劃信托期限爲(wéi / wèi)3年，單筆最低預約金額爲(wéi / wèi)20萬元人(rén)民币，如果超過20萬元，則按照1萬元的(de)整數倍增加。發售時(shí)遵循“金額優先、時(shí)間優先”的(de)原則，目前，凡購買金額達到(dào)40萬元的(de)投資者當場可以(yǐ)簽署信托文件。該産品預計年收益率爲(wéi / wèi)6%。
綜觀在(zài)國(guó)内操作的(de)一(yī / yì ／yí)些被業内稱爲(wéi / wèi)“準REITs”或“REITs模式”的(de)房地(dì / de)産信托項目，雖然已經或多或少地(dì / de)具備了(le／liǎo)REITs的(de)部分基本特征，但還不(bù)是(shì)純正标準的(de)REITs：
首先，目前信托公司發售的(de)信托産品都隻針對單一(yī / yì ／yí)的(de)地(dì / de)産項目，相應的(de)，投資者購買信托産品時(shí)必須考慮該産品所針對項目的(de)可行性、投資價值和(hé / huò)投資風險。而(ér)投資真正的(de)REITs産品，投資者不(bù)必考慮具體項目的(de)風險。
其次，真正的(de)REITs所選擇的(de)投資項目大(dà)多是(shì)成熟的(de)經營性地(dì / de)産（如：酒店、商場），投資的(de)收益來(lái)源于(yú)地(dì / de)産項目帶來(lái)的(de)租金、經營分紅，投資風險相對較低。而(ér)國(guó)内目前操作的(de)大(dà)部分地(dì / de)産信托産品都是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)提供地(dì / de)産項目的(de)建設資金，投資風險相當大(dà)。
一(yī / yì ／yí)些信托公司表示，REITs的(de)成長進程受到(dào)金融機構之(zhī)間利益是(shì)否均衡的(de)影響。房地(dì / de)産信貸是(shì)國(guó)内各大(dà)銀行業務的(de)重要(yào / yāo)組成部分，當REITs放開以(yǐ)後，地(dì / de)産信貸的(de)收益将從銀行轉向信托公司，這(zhè)無疑是(shì)件主管部門深思熟慮之(zhī)後方能定奪的(de)事情。
信息塊
什麽是(shì)房地(dì / de)産投資信托？
房地(dì / de)産投資信托（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）業務是(shì)指委托人(rén)基于(yú)對信托投資公司的(de)信任，将自己合法擁有的(de)資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人(rén)的(de)意願以(yǐ)信托公司的(de)名義，爲(wéi / wèi)受益人(rén)的(de)利益投資于(yú)房地(dì / de)産開發和(hé / huò)經營等行爲(wéi / wèi)。
房地(dì / de)産信托REITs是(shì)國(guó)際上(shàng)個(gè)人(rén)投資地(dì / de)産的(de)主要(yào / yāo)渠道(dào)。美國(guó)在(zài)1960年開始允許操作REITs，目前已經有300多個(gè)地(dì / de)産投資基金，管理資産總值超過3000億美元，其中已經上(shàng)市的(de)占三分之(zhī)二。通過REITs可以(yǐ)吸納社會閑散資金，投入到(dào)地(dì / de)産的(de)建設和(hé / huò)經營中去，不(bù)但分擔了(le／liǎo)銀行的(de)資金風險，同時(shí)也(yě)爲(wéi / wèi)投資人(rén)帶來(lái)了(le／liǎo)相對豐厚、穩定的(de)收益。
蘋果社區未能成功的(de)貼息消費信貸：
由蘋果社區拿出(chū)兩個(gè)億給銀行（北京國(guó)投）進行貼息，試圖讓北京國(guó)投在(zài)房屋封頂以(yǐ)前，“代替”銀行進行消費放貸。受托方可以(yǐ)獲得比較高的(de)信托回報，消費者也(yě)可以(yǐ)享受1%的(de)按揭利率優惠。
蘋果社區大(dà)事記
●在(zài)北京大(dà)規模征集項目名稱，号稱用上(shàng)百萬買來(lái)“蘋果”二字。
●開發商拿出(chū)2個(gè)億給銀行，提出(chū)商業銀行貼息貸款。
●因多種原因，貼息計劃流産，商業銀行退出(chū)。
●北京國(guó)投進入，推出(chū)優先購買權信托業務，信托額度爲(wéi / wèi)總房款。
●因總價過高，将信托調整爲(wéi / wèi)總房款的(de)20%。
●對外宣稱開展消費信托，承諾信托計劃将最終爲(wéi / wèi)買房人(rén)降低1%的(de)貸款利率。
●公開拍号，選擇合夥人(rén)，隻拍出(chū)186個(gè)（原定合夥人(rén)數爲(wéi / wèi)200個(gè)）。
●拍号次日，有人(rén)在(zài)網上(shàng)出(chū)售認購權。
●消費信托流産，開始要(yào / yāo)求購房人(rén)繳納高額定金。
新聞鏈接：
北京地(dì / de)區第一(yī / yì ／yí)支順利完成的(de)地(dì / de)産信托于(yú)2004年3月2日圓滿結束中信信托投資有限責任公司李新新先生透露：公司推出(chū)的(de)“康居工程”系列的(de)第一(yī / yì ／yí)隻集合資金信托産品——北京市國(guó)土資源和(hé / huò)房屋管理局住宅合作社貸款項目集合資金信托計劃已于(yú)2004年3月2日按期終止。信托貸款本息已全額回收，投資者（受益人(rén)）順利實現了(le／liǎo)3.75％的(de)信托預計收益率。這(zhè)是(shì)北京地(dì / de)區第一(yī / yì ／yí)個(gè)順利完成信托計劃的(de)信托産品。李先生介紹說(shuō)，該信托産品的(de)信托貸款的(de)本息已經劃入中信信托本項目的(de)專門賬戶，中信信托業以(yǐ)于(yú)３月４日将所有投資者的(de)信托本金與收益劃撥至信托合同約定的(de)受益人(rén)賬戶。
(xintuo編輯)