2005年6月16日，香港證監會正式發布了(le／liǎo)修訂後的(de)《房地(dì / de)産投資信托基金守則》，撤銷了(le／liǎo)香港REIT投資海外房地(dì / de)産的(de)限制，讓房地(dì / de)産基金可以(yǐ)投資于(yú)全球的(de)房地(dì / de)産。國(guó)内發展商可以(yǐ)按照該《守則》要(yào / yāo)求成立REIT，注入其在(zài)内地(dì / de)的(de)商業地(dì / de)産項目後再赴港上(shàng)市。這(zhè)對國(guó)内房地(dì / de)産商來(lái)說(shuō)無疑開辟了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)新的(de)融資渠道(dào)。

    嚴格意義上(shàng)說(shuō)，在(zài)中國(guó)房地(dì / de)産市場上(shàng)，隻有房地(dì / de)産信貸，沒有多元化的(de)房地(dì / de)産金融。面對"銀根"緊縮，如何有效地(dì / de)拓寬融資渠道(dào)已經成爲(wéi / wèi)業内外普遍關注的(de)問題。房地(dì / de)産市場對資金的(de)擴大(dà)需求與傳統融資渠道(dào)變窄之(zhī)間的(de)矛盾使得房地(dì / de)産業拓展融資渠道(dào)顯得尤爲(wéi / wèi)必要(yào / yāo)。從這(zhè)個(gè)意義上(shàng)說(shuō)，REIT無疑具有重要(yào / yāo)的(de)理論與現實意義。

    對照國(guó)外房地(dì / de)産市場的(de)發展規律,開發市場發展到(dào)一(yī / yì ／yí)定階段必将啓動投資市場和(hé / huò)資産證券化市場,三個(gè)市場有機組合方能構成一(yī / yì ／yí)個(gè)完整、連續、同時(shí)覆蓋投融資環節的(de)房地(dì / de)産市場。在(zài)今後的(de)幾年裏,房地(dì / de)産投資市場的(de)形成必将促進房地(dì / de)産業的(de)更大(dà)發展。房地(dì / de)産投資信托(Real Estate Investment Trusts，REIT)，正是(shì)啓動房地(dì / de)産投資市場的(de)重要(yào / yāo)融資工具之(zhī)一(yī / yì ／yí)。

    對照當前房地(dì / de)産市場的(de)發展障礙，如過分依賴信貸體系，中低收入階層缺乏有效渠道(dào)參與房地(dì / de)産投資等等，都可以(yǐ)在(zài)發展REIT的(de)過程中得到(dào)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)化解。

房地(dì / de)産投資信托(REIT)的(de)基本市場框架

房地(dì / de)産投資信托的(de)涵義

    房地(dì / de)産投資信托（REIT）是(shì)指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人(rén)）簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的(de)資金，然後進行房地(dì / de)産或者房地(dì / de)産抵押貸款（Mortgage）投資，并委托或聘請專業機構和(hé / huò)人(rén)員實施具體的(de)經營管理的(de)一(yī / yì ／yí)種資金信托投資方式，一(yī / yì ／yí)般以(yǐ)股份公司或者契約型信托的(de)形式出(chū)現。REIT産生于(yú)20世紀60年代的(de)美國(guó)，是(shì)房地(dì / de)産證券化的(de)一(yī / yì ／yí)種方式。在(zài)國(guó)際上(shàng)，自上(shàng)世紀80年代以(yǐ)來(lái)房地(dì / de)産投資信托業得以(yǐ)迅速發展，目前REIT正在(zài)世界範圍内日益受到(dào)投資者的(de)青睐，以(yǐ)房地(dì / de)産投資爲(wéi / wèi)主的(de)不(bù)動産信托投資方式在(zài)全球漸成市場投資主流。

房地(dì / de)産投資信托的(de)分類

    按照投資标的(de)分類，可分爲(wéi / wèi)：1)權益型（股權型）。權益型REIT資産組合中房地(dì / de)産實質資産投資應超過75%，其投資标的(de)物的(de)所有權屬于(yú)整個(gè)信托基金，主要(yào / yāo)收入來(lái)源爲(wéi / wèi)出(chū)售房地(dì / de)産獲得的(de)資本利得和(hé / huò)出(chū)租房地(dì / de)産獲得的(de)租金。2)抵押權型。抵押權型REIT的(de)資産組合中對房地(dì / de)産開發公司的(de)貸款和(hé / huò)房地(dì / de)産貸款的(de)抵押債權合計應超過75%，抵押權型REIT是(shì)間接參與房地(dì / de)産的(de)經營，而(ér)非直接投資房地(dì / de)産，因而(ér)主要(yào / yāo)收入來(lái)源爲(wéi / wèi)貸款利息，所以(yǐ)此種類型資産組合的(de)價值受利率影響比較大(dà)。3)混合型。混合型REIT的(de)投資标的(de)物包括房地(dì / de)産和(hé / huò)房地(dì / de)産抵押貸款，是(shì)上(shàng)述兩種類型的(de)混合。

    按照投資人(rén)能否贖回分類，可分爲(wéi / wèi)封閉式和(hé / huò)開放式兩類：1)封閉式。封閉式REIT發行規模固定，投資人(rén)若想買賣此種投資信托的(de)證券，隻能在(zài)公開市場上(shàng)競價交易，而(ér)不(bù)能直接同REIT以(yǐ)淨值交易，同時(shí)爲(wéi / wèi)保障投資人(rén)的(de)權益不(bù)被稀釋，此種REIT成立後不(bù)得再募集資金。2)開放式。開放式REIT的(de)發行規模可以(yǐ)增減，投資人(rén)可按照基金的(de)單位淨值要(yào / yāo)求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權證。

 REIT基本原則

    房地(dì / de)産投資信托類似于(yú)公共基金，由個(gè)人(rén)和(hé / huò)機構投資者共同出(chū)資組成專門進行房地(dì / de)産購買，運營，管理，銷售等投資活動的(de)公司。不(bù)同REIT根據委托人(rén)和(hé / huò)基金章程會側重不(bù)同的(de)物業類型和(hé / huò)地(dì / de)理區域,投資者以(yǐ)相對較少的(de)投資持有一(yī / yì ／yí)系列房地(dì / de)産股的(de)組合。

    REIT遵循信托的(de)基本原則和(hé / huò)精神：第一(yī / yì ／yí)，設立的(de)基礎是(shì)充分信任；第二，信托财産的(de)所有權和(hé / huò)利益權相分離，在(zài)信托關系成立後，财産的(de)所有權屬于(yú)受托人(rén)，利益權屬于(yú)委托人(rén)；第三，信托财産獨立,信托财産即從委托人(rén)，受托人(rén)和(hé / huò)受益人(rén)的(de)自有财産中分離出(chū)來(lái)成爲(wéi / wèi)獨立的(de)運作财産。REIT投資主體即委托人(rén)指廣大(dà)的(de)中小投資者和(hé / huò)機構投資者，他(tā)們是(shì)出(chū)資者，享有收益權；投資信托機構即受托人(rén)是(shì)投資财産和(hé / huò)資金的(de)所有人(rén)，享有财産的(de)所有權。REIT是(shì)收益權和(hé / huò)所有權的(de)分離，既保護了(le／liǎo)投資者的(de)利益，又有利于(yú)房地(dì / de)産企業解決資金短缺促進其良性發展。

房地(dì / de)産投資信托的(de)金融市場優勢

    房地(dì / de)産投資信托基金的(de)發展不(bù)僅得益于(yú)政府的(de)有效管理與優惠政策。其根本原因在(zài)于(yú)其獨特的(de)投資優勢可以(yǐ)充分調動普通工薪階層的(de)投資熱情。其優勢主要(yào / yāo)體現在(zài)以(yǐ)下六個(gè)方面：

一(yī / yì ／yí)、增強房地(dì / de)産投資的(de)流動性

    房地(dì / de)産屬于(yú)不(bù)動産，由于(yú)其本身的(de)固定性使得它的(de)流動性較差，投資者直接投資于(yú)房地(dì / de)産，如果想要(yào / yāo)變現，往往在(zài)價格上(shàng)不(bù)得不(bù)大(dà)打折扣，而(ér)且一(yī / yì ／yí)般要(yào / yāo)全部出(chū)售（如一(yī / yì ／yí)間房子(zǐ)，要(yào / yāo)賣就(jiù)得全部賣掉）。當投資者未必需要(yào / yāo)那麽多的(de)現金時(shí)，房地(dì / de)産買賣的(de)難度就(jiù)更大(dà)。而(ér)REIT實質上(shàng)是(shì)一(yī / yì ／yí)種房地(dì / de)産證券化産物，通常采用股票或者收益憑證的(de)形式，使房地(dì / de)産這(zhè)種不(bù)動産流動起來(lái)，具有很強的(de)流動性，便于(yú)投資者參與或退出(chū)投資活動。基金本身有一(yī / yì ／yí)個(gè)很廣泛的(de)、流動性很好的(de)二級市場，買賣按市場價格進行，投資者可全部或部分出(chū)售其基金股份，如果要(yào / yāo)想繼續投資，還可以(yǐ)到(dào)二級市場買回來(lái)，這(zhè)比直接介入房地(dì / de)産交易要(yào / yāo)方便多了(le／liǎo)。

二、提高投資收益

    通常，REIT通過發行股票的(de)方式籌集資金,爲(wéi / wèi)擇機收購物業、獲取收益提供保障。當拟采購物業的(de)價格低于(yú)重置成本、或出(chū)現尚未完工但由于(yú)種種原因而(ér)要(yào / yāo)變現的(de)物業，REIT就(jiù)可以(yǐ)考慮購進這(zhè)些項目再繼續運作,以(yǐ)赢得更高的(de)收益。同時(shí),按照有關法律的(de)規定，REIT淨收益的(de)90%以(yǐ)上(shàng)都必須以(yǐ)分紅的(de)形式返還投資者。這(zhè)樣，投資REIT就(jiù)有可能帶來(lái)可觀的(de)現金流。就(jiù)投資效果綜合評價看,與房地(dì / de)産投資信托的(de)其他(tā)類型相比,權益房地(dì / de)産投資信托能提供更好的(de)回報、更穩定的(de)市場價格、更低的(de)風險和(hé / huò)更高的(de)流動性。從圖1可以(yǐ)看出(chū),投資時(shí)間越長,房地(dì / de)産投資信托與S&P500指數的(de)總收益水平就(jiù)越接近。

三、分散投資風險，降低收益波動性

    衡量某種投資的(de)風險的(de)指标之(zhī)一(yī / yì ／yí)是(shì)β系數。所謂β系數是(shì)指某種投資工具的(de)波動性與标準指數(如S&P500指數)波動性的(de)相對值，其基準值是(shì)該投資工具本身的(de)價值。如果某種投資工具的(de)β系數大(dà)于(yú)1，則其市場價值的(de)波動性大(dà)于(yú)指數的(de)波動性；反之(zhī)，如果該投資工具的(de)β系數小于(yú)1，則其市場價值的(de)波動性小于(yú)指數的(de)波動性。在(zài)美國(guó),股票投資波動性很高，β系數爲(wéi / wèi)4～5。但是(shì)REIT的(de)波動性較小，β系數隻有0.59左右。

    由于(yú)REIT投資物業類型的(de)多樣化，有效地(dì / de)保證了(le／liǎo)投資者的(de)資産組合效益。就(jiù)物業所處的(de)區域來(lái)看，股票市場上(shàng)的(de)REIT所擁有的(de)物業遍布各地(dì / de)。于(yú)是(shì)，購買多個(gè)REIT的(de)股票，就(jiù)會使自己的(de)投資涵蓋的(de)物業種類足夠豐富，分布的(de)區域廣闊，從而(ér)有效規避風險。另一(yī / yì ／yí)方面，在(zài)通貨膨脹時(shí)期，REIT的(de)收益水平也(yě)會比平時(shí)高，能夠在(zài)一(yī / yì ／yí)定程度上(shàng)抵消通貨膨脹的(de)作用。因此，REIT是(shì)一(yī / yì ／yí)種很好的(de)保值投資工具。

四、供給方式多樣，融資更具針對性

    在(zài)供給方式上(shàng)，信托投資公司既可以(yǐ)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産投資信托設立資金信托，以(yǐ)貸款度模式介入房地(dì / de)産，也(yě)可以(yǐ)用股權投資信托和(hé / huò)房地(dì / de)産資産證券化等模式介入。相對銀行貸款，資金供給方式更豐富多樣。同時(shí)，信托計劃可針對不(bù)同房地(dì / de)産公司、不(bù)同項目特定的(de)風險、收益及現金流的(de)狀況，設計出(chū)有針對性的(de)信托産品，能夠比較靈活充分地(dì / de)适應和(hé / huò)處理房地(dì / de)産的(de)多種經濟和(hé / huò)法律關系。

五、專業化經營，實現規模效益

    房地(dì / de)産交易手續繁雜、耗時(shí)費力、影響因素多，變現成本較高，操作難度大(dà)，對專業的(de)要(yào / yāo)求非常高。目前國(guó)外通行的(de)REIT運行機制如股份公司制、有限責任制、自由進入和(hé / huò)退出(chū)機制、專業化管理、投資組合、稅收優惠和(hé / huò)規範有效的(de)監管制度等保證了(le／liǎo)REIT可以(yǐ)集中大(dà)量的(de)社會資金（包括普通中小投資者的(de)閑散資金），從而(ér)産生規模經濟效應。REIT将所募集的(de)資金委托專業人(rén)士集中化管理，進行多元化投資組合，選擇不(bù)同地(dì / de)區和(hé / huò)不(bù)同類型的(de)房地(dì / de)産項目及業務進行投資，可有效地(dì / de)降低投資風險，獲得相對理想的(de)投資回報率，從而(ér)避免了(le／liǎo)直接投資于(yú)單一(yī / yì ／yí)化房地(dì / de)産資産帶來(lái)的(de)高風險。

六、爲(wéi / wèi)中小投資者開辟一(yī / yì ／yí)條新的(de)投資渠道(dào)

    傳統的(de)房地(dì / de)産投資往往需要(yào / yāo)投資者投入巨額資金，同時(shí)可能擔負着較大(dà)的(de)債務風險，因而(ér)普通的(de)中小投資者對之(zhī)隻能望而(ér)卻步，難以(yǐ)介入。即使少數投資者能夠支付得起房價款，也(yě)缺少足夠的(de)财力和(hé / huò)精力進行管理，投資風險過大(dà)。REIT的(de)出(chū)現改變了(le／liǎo)這(zhè)種狀況，它将房地(dì / de)産資産拆細證券化，使房地(dì / de)産投資變得大(dà)衆化。投資者在(zài)其财務允許限度内既分享了(le／liǎo)專業投資于(yú)房地(dì / de)産業的(de)高收益，又降低了(le／liǎo)投資風險。另外，投資房地(dì / de)産投資信托基金也(yě)是(shì)工薪階層抵禦通貨膨脹沖擊的(de)有效防護措施。

房地(dì / de)産投資信托在(zài)我國(guó)的(de)發展情況

    我國(guó)的(de)REIT起步較晚，自1992年有了(le／liǎo)萌芽以(yǐ)來(lái)可以(yǐ)說(shuō)經曆了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)興衰短暫的(de)探索過程。

    1992年初，海南開發建設總公司發行"萬國(guó)投資券"拉開了(le／liǎo)我國(guó)房地(dì / de)産融資證券化的(de)序幕。在(zài)1992年我國(guó)出(chū)現了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)批類似"房地(dì / de)産投資信托基金"的(de)基金，當時(shí)我國(guó)處于(yú)經濟過熱時(shí)期，加上(shàng)沒有法律加以(yǐ)規範，這(zhè)些基金在(zài)投資取向上(shàng)多具有很大(dà)的(de)投機性。他(tā)們把過多資金都投到(dào)了(le／liǎo)當時(shí)泡沫成分較大(dà)的(de)局部地(dì / de)區房地(dì / de)産上(shàng)。随着我國(guó)經濟的(de)回落，房地(dì / de)産價格回歸，這(zhè)些帶有REIT性質的(de)基金也(yě)因而(ér)遭受了(le／liǎo)慘重的(de)損失。

    1997年，我國(guó)頒布了(le／liǎo)《證券投資基金管理暫行辦法》，該法将基金僅限于(yú)證券投資基金，而(ér)且通過條文對基金的(de)機構及運作機制作出(chū)了(le／liǎo)規定。此前出(chū)現的(de)老基金基本上(shàng)都作了(le／liǎo)調整，有些極不(bù)規範的(de)被撤銷，老基金的(de)改造工作一(yī / yì ／yí)直持續到(dào)2001年4月，除了(le／liǎo)被撤銷的(de)以(yǐ)外，其餘基本上(shàng)變爲(wéi / wèi)以(yǐ)證券投資爲(wéi / wèi)目标的(de)新基金，原來(lái)的(de)房地(dì / de)産投資業務則擱置下來(lái)。

發展我國(guó)房地(dì / de)産投資信托基金的(de)宏觀意義

    由于(yú)房地(dì / de)産投資信托基金所具有的(de)良好的(de)投資特性和(hé / huò)高回報率，以(yǐ)及推陳出(chū)新的(de)金融手段，使其在(zài)國(guó)外證券市場上(shàng)成爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種越來(lái)越重要(yào / yāo)的(de)投資工具。以(yǐ)美國(guó)爲(wéi / wèi)例，1991年，在(zài)全美從事房地(dì / de)産投資的(de)所有基金中，REIT隻占不(bù)到(dào)4%，1996年這(zhè)個(gè)比例已經上(shàng)升到(dào)22%。從發達市場經濟國(guó)家房地(dì / de)産證券化的(de)實踐可以(yǐ)看到(dào)，房地(dì / de)産證券化可以(yǐ)創新住房金融體系，利用資本市場爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産融資，推進房地(dì / de)産市場的(de)發展。借鑒國(guó)際經驗，現階段發展我國(guó)房地(dì / de)産投資信托基金有其積極的(de)作用。

    發展信托基金，分離房地(dì / de)産市場的(de)投資需求，提高融資效率

    如果投資者能夠将購房自住的(de)有限資金投資于(yú)各種投資工具，如果有合适的(de)金融工具，就(jiù)有可能獲取與直接經營房地(dì / de)産相同甚至更高的(de)收益，同時(shí)将潛在(zài)的(de)住宅需求轉化爲(wéi / wèi)現實的(de)需求，而(ér)房地(dì / de)産投資信托基金正是(shì)這(zhè)樣一(yī / yì ／yí)個(gè)有效的(de)投資途徑。發展房地(dì / de)産投資信托基金的(de)積極作用是(shì)互動的(de)，一(yī / yì ／yí)方面，由于(yú)融資證券化有拓寬銀行發放貸款的(de)資金來(lái)源、分散銀行貸款風險的(de)作用，銀行發放個(gè)人(rén)住房抵押貸款規模就(jiù)不(bù)會受到(dào)制約，那麽，銀行就(jiù)會積極地(dì / de)發放住房抵押貸款，以(yǐ)滿足購房者融通資金的(de)需要(yào / yāo)，促進住房消費的(de)擴大(dà)。同時(shí)，多元化的(de)投資工具吸引了(le／liǎo)巨額的(de)資金流入住房抵押貸款市場，也(yě)有助于(yú)降低貨款資金來(lái)源的(de)成本，銀行也(yě)能以(yǐ)更低的(de)抵押貸款利率提供貸款，減輕購房者的(de)利息負擔，這(zhè)對解決我國(guó)居民普通收入水平低，購房困難，而(ér)住房又大(dà)量空置的(de)矛盾具有較好的(de)效果。

培育房地(dì / de)産市場上(shàng)的(de)機構投資者和(hé / huò)專業投資者

    由于(yú)美國(guó)稅法規定，房地(dì / de)産投資信托基金隻能進行地(dì / de)産及其抵押貸款的(de)被動投資，不(bù)能直接參與經營，因此，房地(dì / de)産投資信托基金隻能聘用專業的(de)房地(dì / de)産業人(rén)員或機構實施具體的(de)經營活動。房地(dì / de)産投資信托基金在(zài)專家管理下運作，及時(shí)準确把握市場行情，做出(chū)投資決策，力求将風險降到(dào)最低程度；同時(shí)利用本身專業及業務專長，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業和(hé / huò)項目提供技術、經營上(shàng)的(de)幫助，使企業經營專業化、規範化，取得良好收益。基金管理人(rén)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)給投資者謀求最高的(de)投資回報，在(zài)對投資對象的(de)選擇上(shàng)，不(bù)僅要(yào / yāo)通過仔細分析，認真論證，尋求最合适的(de)投資對象，做出(chū)科學和(hé / huò)合理的(de)投資組合，而(ér)且在(zài)資金的(de)運用決策上(shàng)必然會把資金的(de)産出(chū)效益作爲(wéi / wèi)重要(yào / yāo)的(de)依據，同時(shí)實行監督和(hé / huò)控制。這(zhè)将真正形成對房地(dì / de)産企業的(de)約束，給投資企業以(yǐ)外在(zài)的(de)壓力。

降低融資成本，促進行業結構整合

    我國(guó)的(de)住房質量有待提高，一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)的(de)原因之(zhī)一(yī / yì ／yí)在(zài)于(yú)我國(guó)房地(dì / de)産商開發企業存在(zài)"小、散、差"狀況，企業過多，規模過小，必然引發惡性競争、粗制濫造、亂上(shàng)項目、破壞規劃。我國(guó)絕大(dà)多數的(de)房地(dì / de)産企業以(yǐ)現在(zài)的(de)規模和(hé / huò)實力，難以(yǐ)适應新形勢下市場更爲(wéi / wèi)激烈的(de)競争。房地(dì / de)産信托基金的(de)引入，能迅速地(dì / de)籌集資金，集中大(dà)規模的(de)資金投入，降低融資成本，形成規模效應。

拓寬融資渠道(dào)

    房地(dì / de)産業是(shì)資金密集型的(de)行業，房地(dì / de)産開發具有周期長、規模大(dà)的(de)特點，期間資金供給是(shì)否及時(shí)、足額，對房地(dì / de)産項目的(de)成敗起着決定性作用。然而(ér)，我國(guó)自從1993年資本市場關上(shàng)了(le／liǎo)房地(dì / de)産公司的(de)融資大(dà)門之(zhī)後，其外部融資就(jiù)主要(yào / yāo)依靠銀行貸款這(zhè)條單一(yī / yì ／yí)渠道(dào)。

以(yǐ)REIT方式爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産開發企業籌集資金不(bù)失爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)條有效的(de)途徑，主要(yào / yāo)體現在(zài)以(yǐ)下幾個(gè)方面：

    ①REIT間接地(dì / de)将房地(dì / de)産資産證券化，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産公司開辟了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)條新的(de)融資渠道(dào)。以(yǐ)房地(dì / de)産投資信托方式融資可以(yǐ)降低房地(dì / de)産公司的(de)整體融資成本。

    ②爲(wéi / wèi)分散投資風險，REIT一(yī / yì ／yí)般會将所募集的(de)資金有選擇地(dì / de)投向不(bù)同地(dì / de)域、不(bù)同種類、不(bù)同等級的(de)房地(dì / de)産項目，這(zhè)對房地(dì / de)産融資起着一(yī / yì ／yí)個(gè)資産組合和(hé / huò)導向性作用，能夠有效地(dì / de)協調房地(dì / de)産行業内部的(de)區域、等級結構，緩解當前地(dì / de)區結構失衡的(de)狀況。

    ③由于(yú)REIT專門經營房地(dì / de)産投融資業務，會造就(jiù)出(chū)一(yī / yì ／yí)批專門性的(de)房地(dì / de)産投資機構，從而(ér)促成其在(zài)房地(dì / de)産投資上(shàng)的(de)規模優勢。

加快産品創新，發展信托行業

    伴随着我國(guó)由計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌，我國(guó)信托業曾在(zài)相當長的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)時(shí)期内處于(yú)調整、發展、再調整、再發展的(de)狀态之(zhī)中。經過5次全國(guó)性的(de)清理整頓之(zhī)後，信托業基本上(shàng)明确了(le／liǎo)自己的(de)業務定位，在(zài)"受人(rén)之(zhī)托、爲(wéi / wèi)人(rén)管業、代人(rén)理财"的(de)理念指導下，開始了(le／liǎo)信托業務的(de)再造和(hé / huò)創新。

    長期以(yǐ)來(lái)，房地(dì / de)産投資一(yī / yì ／yí)直是(shì)我國(guó)信托公司放不(bù)下的(de)情結，但是(shì)由于(yú)過去在(zài)高回報率的(de)驅使下，信托公司采取與房地(dì / de)産開發商相同的(de)戰略模式，以(yǐ)相同的(de)方式進行房地(dì / de)産資産的(de)開發，并在(zài)缺乏專門人(rén)才的(de)條件下進行房地(dì / de)産管理，使得大(dà)量的(de)資金沉澱在(zài)房地(dì / de)産投資之(zhī)中，并且未能獲得期望的(de)回報。。

    結合美國(guó)和(hé / huò)亞洲其他(tā)國(guó)家，特别是(shì)韓國(guó)的(de)REIT實踐，可以(yǐ)考慮通過引入REIT機制重組信托公司持有的(de)房地(dì / de)産資産和(hé / huò)進行新的(de)房地(dì / de)産投資活動。這(zhè)類似于(yú)混合型的(de)房地(dì / de)産投資信托（hybrid REIT），信托公司把擁有權益的(de)房地(dì / de)産投資轉化爲(wéi / wèi)REIT資産，聘請房地(dì / de)産投資顧問進行管理咨詢，自主經營；另外，REIT可以(yǐ)通過發放抵押貸款或直接貸款的(de)方式向房地(dì / de)産公司提供融資。

增加社會投資品種，拓寬資金投資渠道(dào)

    由于(yú)房地(dì / de)産投資對資金需求較大(dà)，一(yī / yì ／yí)般的(de)個(gè)人(rén)投資者根本無法問津，使得房地(dì / de)産金融市場基本上(shàng)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)由商業銀行自然壟斷的(de)市場。随着我國(guó)國(guó)有商業銀行風險管理意識的(de)強化，以(yǐ)及房地(dì / de)産市場局部表現出(chū)"過熱"的(de)現象，商業銀行開始提高對房地(dì / de)産開發相關項目貸款的(de)門檻。然而(ér)，這(zhè)種無差别的(de)信貸緊縮政策，卻使得一(yī / yì ／yí)些正常的(de)房地(dì / de)産投資項目也(yě)無法順利實施。

    REIT機制的(de)引入正好可以(yǐ)協調房地(dì / de)産開發資金供給不(bù)足的(de)矛盾，并且有效地(dì / de)分流居民儲蓄存款。

    此外，機構投資者在(zài)我國(guó)發展迅速，客觀上(shàng)需要(yào / yāo)有多樣化的(de)投資渠道(dào)來(lái)分散組合投資的(de)風險，在(zài)此基礎上(shàng)實現所管理資産的(de)保值增值。而(ér)REIT受益憑證收益穩定，以(yǐ)及與其他(tā)投資工具的(de)期望收益相關性較弱的(de)特點，使得它作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種創新的(de)金融工具有着天然的(de)優勢，市場潛力巨大(dà)。

    因此，從資金投向、設計和(hé / huò)發行幾方面來(lái)看，REIT在(zài)我國(guó)有着廣闊的(de)市場，它不(bù)僅能夠緩解目前國(guó)有商業銀行的(de)信貸壓力，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産業發展開辟新的(de)融資渠道(dào)，協助信托業推進業務再造和(hé / huò)創新，而(ér)且REIT作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種獨特的(de)金融工具，能夠在(zài)一(yī / yì ／yí)定程度上(shàng)把居民儲蓄分流，提高儲蓄資金的(de)使用效率。

我國(guó)建立REIT存在(zài)的(de)挑戰與問題

稅收優惠

    在(zài)REIT最爲(wéi / wèi)盛行的(de)美國(guó)，REIT得以(yǐ)發展的(de)根本原因在(zài)于(yú)REIT能享受稅收優惠。首先，REIT作爲(wéi / wèi)人(rén)的(de)集合不(bù)存在(zài)公司稅的(de)問題；其次，美國(guó)法律規定，REIT投資的(de)房地(dì / de)産資産屬于(yú)免稅資産。早期，美國(guó)的(de)REIT同樣享受稅收優惠，但由于(yú)當時(shí)的(de)稅法條款有利于(yú)避稅，所以(yǐ)沒能很好的(de)發展，而(ér)20世紀80年代末期，REIT得以(yǐ)長足發展的(de)根本原因是(shì)随着稅法條款的(de)逐步嚴格，REIT的(de)稅收優惠的(de)優點逐漸顯示出(chū)來(lái)。在(zài)我國(guó)，REIT的(de)稅收優惠有待進一(yī / yì ／yí)步明确

監管的(de)挑戰

    首先，管理人(rén)的(de)道(dào)德風險。由于(yú)存在(zài)信息不(bù)對稱，管理公司在(zài)經營管理過程中往往會利用各種機會犧牲投資者的(de)利益爲(wéi / wèi)自己謀取好處。如REIT管理公司很有可能會降低投資要(yào / yāo)求而(ér)投資于(yú)和(hé / huò)自己相關聯的(de)房地(dì / de)産企業。另外一(yī / yì ／yí)些管理人(rén)，不(bù)顧投資者利益，無端做出(chū)大(dà)筆交易，目的(de)在(zài)于(yú)個(gè)人(rén)獲得營業部的(de)交易傭金。其次，被投資企業的(de)道(dào)德風險。由于(yú)我國(guó)相當多的(de)企業不(bù)少是(shì)運作極爲(wéi / wèi)不(bù)規範的(de)小型企業，在(zài)投資該房地(dì / de)産企業後，利益很有可能受到(dào)原有股東的(de)侵占。因此，要(yào / yāo)求REIT在(zài)投資房地(dì / de)産企業前要(yào / yāo)進行足夠的(de)調查，投資後要(yào / yāo)進行足夠的(de)監督，以(yǐ)減少信息不(bù)對稱所帶來(lái)的(de)風險。

專業人(rén)才缺乏

    美國(guó)産業投資在(zài)20世紀70年代以(yǐ)前沒有得到(dào)充分的(de)發展，與其沒能夠很好地(dì / de)吸收和(hé / huò)利用人(rén)才有直接關系。在(zài)70年代，有限合夥制在(zài)産業投資中的(de)運用使規模增大(dà)，有能力吸收優秀的(de)複合型人(rén)才，這(zhè)對産業投資的(de)發展起到(dào)了(le／liǎo)重要(yào / yāo)作用。而(ér)我國(guó)目前正在(zài)醞釀發起的(de)REIT，實際管理人(rén)員以(yǐ)房地(dì / de)産專業人(rén)士居多，在(zài)金融操作能力上(shàng)比較欠缺。從REIT運作的(de)本質講，注重的(de)是(shì)房地(dì / de)産資産的(de)運作和(hé / huò)融資活動的(de)結合，所以(yǐ)發展REIT必須擁有一(yī / yì ／yí)批具有戰略投資眼光、懂财務、通法律的(de)理财專家，還必須對房地(dì / de)産業有比較全面的(de)把握。

我國(guó)建立房地(dì / de)産投資信托的(de)政策對策

加快相關政策和(hé / huò)法律法規制定

    REIT作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種新的(de)房地(dì / de)産投資工具，是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)需要(yào / yāo)房地(dì / de)産業和(hé / huò)金融業相結合的(de)市場配置資金的(de)投資産品，政府有關部門、銀行等機構應完善相關法律法規和(hé / huò)制定相關政策，爲(wéi / wèi)其健康運作營造必備的(de)宏觀環境，保障其自由交易，提高其流動性和(hé / huò)價值。國(guó)外的(de)立法和(hé / huò)實踐能給我國(guó)很多的(de)借鑒，如美、英、德等較早從事房貸證券化的(de)國(guó)家，已經積累了(le／liǎo)豐富的(de)經驗。在(zài)亞洲，韓國(guó)1998年7月通過了(le／liǎo)《資産證券化法案》、我國(guó)台灣也(yě)出(chū)台了(le／liǎo)《金融資産證券化條例》。這(zhè)一(yī / yì ／yí)系列立法變革，無疑能給我國(guó)REIT的(de)順利開展提供有益的(de)參考。

 規範業務範圍

    目前REIT應當限定以(yǐ)房地(dì / de)産的(de)開發、購置、出(chū)租管理等權益型投資作爲(wéi / wèi)主要(yào / yāo)經營業務；其資産結構、收入結構、收益分配等方面，有關監管部門和(hé / huò)機構應做出(chū)明确的(de)規定。例如，在(zài)美國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)家，REIT作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種房地(dì / de)産證券化的(de)典型形式，經過幾十年的(de)實踐，已形成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定的(de)經營規範和(hé / huò)經營特征，主要(yào / yāo)包括：(1)由專家或受托人(rén)經營；(2)财務公開；(3)采取股票或受益憑證形式，可上(shàng)市交易；(4)至少75%的(de)資産必須是(shì)房地(dì / de)産，投資任何一(yī / yì ／yí)種有價證券不(bù)得超過10%；(5)至少75%的(de)收益來(lái)源于(yú)與房地(dì / de)産有關的(de)經營投資，20%的(de)總收益可來(lái)自于(yú)股利或利息；(6)必須将90%的(de)稅後收益分配給投資者。另外，美國(guó)稅法規定，REIT隻能進行房地(dì / de)産和(hé / huò)房地(dì / de)産抵押貸款的(de)被動管理，不(bù)能直接參與經營。政府一(yī / yì ／yí)方面大(dà)力扶持其發展、規範其運作、用其發展和(hé / huò)穩定房地(dì / de)産市場，另一(yī / yì ／yí)方面又限制其壟斷市場、防止其濫用經營收益、限制其幹涉其它實體經營。這(zhè)一(yī / yì ／yí)點，對我國(guó)發展REIT具有借鑒意義。

提倡稅務驅動

    設計合理稅收體制是(shì)REIT發展的(de)關鍵。REIT雖然有一(yī / yì ／yí)個(gè)集中的(de)經營管理組織，但它不(bù)具有自我積累、自主發展的(de)能力，按企業的(de)标準納稅，顯然不(bù)合情理。在(zài)西方REIT産生與發展的(de)一(yī / yì ／yí)百多年裏，納稅問題一(yī / yì ／yí)直是(shì)人(rén)們争論的(de)焦點，最後，免稅成爲(wéi / wèi)各國(guó)房地(dì / de)産投資信托普遍性的(de)做法。如美國(guó)在(zài)1960年，國(guó)會就(jiù)通過了(le／liǎo)議案，修訂《國(guó)内稅收法典》，使REIT享有與共同基金同樣的(de)特殊稅收優惠待遇。隻要(yào / yāo)投資信托公司的(de)收入分配給受益人(rén)，投資信托公司就(jiù)無需交稅。這(zhè)一(yī / yì ／yí)點值得我們借鑒。在(zài)我國(guó)，随着稅收制度的(de)規範，若REIT沒有相對于(yú)其他(tā)房地(dì / de)産投資的(de)稅收優惠，其發展也(yě)會比較困難。由于(yú)REIT對于(yú)我國(guó)房地(dì / de)産業的(de)發展，甚至對整個(gè)國(guó)民經濟的(de)運行都起着積極的(de)推動作用，因此，我們必須出(chū)台相關法律法規、條例對REIT實行稅收優惠，以(yǐ)鼓勵其發展。

防範道(dào)德風險

    1980年，美國(guó)一(yī / yì ／yí)些管理人(rén)通過過度收費和(hé / huò)注入不(bù)良資産侵吞REIT的(de)收益,導緻REIT的(de)公衆信心受損。從此，美國(guó)投資人(rén)認定基金财産的(de)所有者和(hé / huò)管理者應該是(shì)一(yī / yì ／yí)緻的(de)，并認爲(wéi / wèi)這(zhè)才是(shì)防止利益沖突的(de)惟一(yī / yì ／yí)途徑，并通過了(le／liǎo)"獨立承包條款"。所有的(de)REIT管理人(rén)員都被公布列出(chū)，使經營過程完全透明。如何創造一(yī / yì ／yí)種環境或制度，盡可能使投資者的(de)利益與管理者的(de)利益相一(yī / yì ／yí)緻，對REIT的(de)發展就(jiù)顯得非常關鍵。