“信托作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種區别于(yú)銀行的(de)替代性的(de)融資方式，通過基金化運作的(de)房地(dì / de)産投資信托介入房地(dì / de)産市場，不(bù)單單是(shì)部分解決了(le／liǎo)融資的(de)問題，更重要(yào / yāo)的(de)是(shì)符合房地(dì / de)産市場的(de)國(guó)際化趨勢。目前國(guó)内房地(dì / de)産企業在(zài)開發過程中一(yī / yì ／yí)般都是(shì)由銀行資金在(zài)支撐着，而(ér)國(guó)際上(shàng)大(dà)的(de)地(dì / de)産商都是(shì)由基金支持，所以(yǐ)我們開發基金化的(de)房地(dì / de)産投資信托可謂順勢而(ér)爲(wéi / wèi)。”這(zhè)是(shì)杭州工商信托投資公司執行總經理丁建萍對基金化房地(dì / de)産投資信托産品的(de)态度。 

　　今年，面對房地(dì / de)産市場的(de)宏觀調控和(hé / huò)市場環境的(de)變化，房地(dì / de)産行業轉向對建立新的(de)融資模式的(de)探讨，如何把房地(dì / de)産與信托相結合成爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産業與信托業人(rén)士共同關注的(de)焦點，房地(dì / de)産投資信托産品作爲(wéi / wèi)創新型融通渠道(dào)由此應運而(ér)生。利用信托手段介入房地(dì / de)産業，是(shì)房地(dì / de)産金融的(de)創新；這(zhè)些信托産品的(de)湧現，絕不(bù)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)個(gè)獨立的(de)事件，它們将是(shì)信托與房地(dì / de)産融合的(de)房地(dì / de)産金融信托創新某一(yī / yì ／yí)成長期的(de)截面。

　　“随着本次宏觀調控的(de)作用逐漸顯現，意味着中國(guó)房地(dì / de)産業從拿地(dì / de)——開發——銷售——服務的(de)這(zhè)種粗放式經營方式告一(yī / yì ／yí)段落；同時(shí)，随着城市化進程的(de)加速，房地(dì / de)産業将經曆重新洗牌的(de)過程而(ér)進入到(dào)講究物業品質、追求物業增值空間的(de)集約化模式的(de)新時(shí)代，經過8-10年的(de)發展，将最終轉爲(wéi / wèi)個(gè)性化消費定制模式。這(zhè)是(shì)房地(dì / de)産業發展周期的(de)必然趨勢。在(zài)上(shàng)述背景主導下，基金化房地(dì / de)産投資信托産品将因其特有的(de)比較優勢而(ér)有其巨大(dà)的(de)市場前景。信托公司通過爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産業發展提供全方位、個(gè)性化的(de)金融信托服務滿足房地(dì / de)産業拓寬融資渠道(dào)的(de)需求，房地(dì / de)産信托也(yě)将憑借靈活的(de)操作性脫穎而(ér)出(chū)。基金化的(de)房地(dì / de)産投資信托産品在(zài)發行上(shàng)不(bù)是(shì)針對項目，而(ér)是(shì)針對整個(gè)房地(dì / de)産産業。”丁建萍說(shuō)。

　　丁建萍認爲(wéi / wèi)，在(zài)中國(guó)的(de)商務房地(dì / de)産市場變得越來(lái)越重要(yào / yāo)的(de)今天，商業物業的(de)投資潛力與價值空間很大(dà)。杭州的(de)房地(dì / de)産市場經過十多年的(de)發展，已經出(chū)現了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些新的(de)迹象，大(dà)批物業的(de)建成，急需長期持有的(de)産權投資。而(ér)市場上(shàng)目前的(de)投資工具多是(shì)短期開發的(de)融資，遠遠不(bù)能滿足房地(dì / de)産商的(de)需求。基金化的(de)房地(dì / de)産投資信托産品能較好地(dì / de)解決這(zhè)一(yī / yì ／yí)問題。例如：對于(yú)大(dà)量的(de)商用物業，通過财産或财産權信托的(de)形式進入房地(dì / de)産業，以(yǐ)信托資金整幢收購物業并長期持有，聘請專業的(de)經營管理公司進行管理，按期收取租金支付投資者回報。通過基金化的(de)房地(dì / de)産投資信托計劃在(zài)資本市場上(shàng)籌集資金，房地(dì / de)産資産原有持有人(rén)通過讓渡一(yī / yì ／yí)定時(shí)期的(de)物業擁有權或擁有權的(de)一(yī / yì ／yí)部分（房地(dì / de)産租金的(de)收入源）獲得融資，在(zài)信托期滿後仍可保持對物業的(de)所有權和(hé / huò)控制權。在(zài)當前中國(guó)房地(dì / de)産開發商的(de)資金來(lái)源非常單一(yī / yì ／yí)和(hé / huò)有限的(de)情況下，通過基金化的(de)房地(dì / de)産投資信托運作，将會增加房地(dì / de)産項目的(de)流動性。同樣通過這(zhè)樣的(de)支持，也(yě)會提升房産物業開發的(de)品質。

　　研究表明，信托投資公司至少可爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業提供三種服務。首先是(shì)債務融資型的(de)信托，即針對項目的(de)結構性信托貸款。比如：在(zài)一(yī / yì ／yí)些房地(dì / de)産商在(zài)進行銀行貸款和(hé / huò)按揭貸款中有缺項的(de)項目，通過信托方式的(de)過橋貸款補足這(zhè)種缺項。其次是(shì)權益融資型信托（股權方式信托），即以(yǐ)投資信托方式介入房地(dì / de)産中，調整房地(dì / de)産企業的(de)股權結構，增加新的(de)金融投資人(rén)（信托投資人(rén)代表），使其符合房地(dì / de)産商開發中關于(yú)自有資本金比例的(de)要(yào / yāo)求。采取權益投資的(de)方式，集合委托人(rén)的(de)信托資金，投資于(yú)某個(gè)房地(dì / de)産企業，房地(dì / de)産原來(lái)的(de)股東在(zài)一(yī / yì ／yí)定的(de)時(shí)間之(zhī)後再回購股權，回購資金分配給原來(lái)的(de)投資者，房地(dì / de)産公司主要(yào / yāo)得到(dào)了(le／liǎo)原始的(de)投資所需要(yào / yāo)的(de)資金。股權投資信托是(shì)信托對房地(dì / de)産延伸服務之(zhī)一(yī / yì ／yí)。再次是(shì)通過交易的(de)方式開拓除了(le／liǎo)股權以(yǐ)外其他(tā)房地(dì / de)産金融産品。以(yǐ)财産或财産權信托方式，設計以(yǐ)信托資金買斷房地(dì / de)産存量資産的(de)方式的(de)交易結構，整購以(yǐ)後以(yǐ)租金方式向其他(tā)的(de)金融産品進行延伸，在(zài)這(zhè)種金融産品買斷以(yǐ)後租金收入和(hé / huò)支付給投資人(rén)回報間形成一(yī / yì ／yí)個(gè)合理配置。或是(shì)以(yǐ)房地(dì / de)産項目設立财産信托，房地(dì / de)産持有人(rén)取得信托受益權，并将這(zhè)種信托收益權轉讓給投資者，投資者獲得該項房産産生的(de)收益，在(zài)财産信托規定的(de)時(shí)間結束之(zhī)後，委托人(rén)得到(dào)原始的(de)投資和(hé / huò)收益。标準化的(de)房地(dì / de)産投資信托産品，通過信托的(de)手段，把中小投資人(rén)資金集合在(zài)一(yī / yì ／yí)塊，透過房地(dì / de)産投資信托産品的(de)基金化運作這(zhè)種方式直接服務于(yú)房地(dì / de)産業，形成一(yī / yì ／yí)個(gè)回收期，這(zhè)種産品不(bù)僅一(yī / yì ／yí)方面加大(dà)了(le／liǎo)投資人(rén)投資房地(dì / de)産通道(dào)，拓寬通道(dào)，更重要(yào / yāo)的(de)是(shì)使這(zhè)種産品對房地(dì / de)産商特别是(shì)發展商存量資産的(de)證券化起到(dào)積極的(de)作用。

　　丁建萍表示，銀監會的(de)《信托投資公司房地(dì / de)産信托業務管理暫行辦法》征求意見期已經結束，正在(zài)準備出(chū)台。該辦法的(de)出(chū)台有望給基金化運作的(de)房地(dì / de)産投資信托産品帶來(lái)更好的(de)發展機遇。《暫行辦法》中，取消了(le／liǎo)集合資金信托200份合同的(de)限制，同時(shí)規定募集資金必須不(bù)少于(yú)5億元，投資期限不(bù)得低于(yú)3年，而(ér)且要(yào / yāo)進行組合投資。這(zhè)些規定大(dà)大(dà)強化了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托業務的(de)産業基金特征，擴大(dà)了(le／liǎo)募資規模，可以(yǐ)形成組合投資的(de)優勢，加強了(le／liǎo)信托産品的(de)流動性。就(jiù)此而(ér)言，已經具備了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托基金的(de)基本要(yào / yāo)素，同時(shí)，也(yě)符合發達國(guó)家的(de)房地(dì / de)産金融發展趨勢。