本文從房地(dì / de)産信托融資的(de)理論、現實運作模式出(chū)發，對房地(dì / de)産信托融資方式進行詳盡的(de)說(shuō)明，對于(yú)企業決定是(shì)否從事信托融資具有指導意義。本文作者還對房地(dì / de)産信托融資的(de)創新提出(chū)了(le／liǎo)自己的(de)獨特見解，對于(yú)信托企業亦有參考價值。

　  根據國(guó)外的(de)經驗，由于(yú)房地(dì / de)産開發項目投資巨大(dà)、建設周期漫長，國(guó)際房地(dì / de)産業的(de)發展和(hé / huò)運作，實質上(shàng)是(shì)房地(dì / de)産金融的(de)操作。房地(dì / de)産業真正的(de)競争來(lái)自房地(dì / de)産金融手段的(de)創新和(hé / huò)未來(lái)新型的(de)房地(dì / de)産金融資本市場競争。從我國(guó)目前的(de)現有情況來(lái)看，房地(dì / de)産企業的(de)資金來(lái)源爲(wéi / wèi)銀行貸款、自籌資金和(hé / huò)銷售回款，通常自籌資金（包括股權融資、發行股票融資）隻占項目的(de)極少部分1，銷售回款在(zài)時(shí)間上(shàng)與項目投資不(bù)匹配，因此，房地(dì / de)産項目開發和(hé / huò)運轉資金，乃至房地(dì / de)産消費貸款資金均來(lái)自銀行。2002年以(yǐ)來(lái)全國(guó)房地(dì / de)産投資增長速度達30%以(yǐ)上(shàng)，商業銀行房地(dì / de)産貸款的(de)增幅達25%以(yǐ)上(shàng)，截至2003年4月底，房地(dì / de)産貸款餘額達1.836萬億，占貸款總餘額的(de)17.6%，其中個(gè)人(rén)住房貸款占貸款總額比例達8.9%。而(ér)在(zài)央行對房地(dì / de)産貸款的(de)大(dà)抽查中，有近25%的(de)貸款屬違規貸款，暴露的(de)風險問題十分嚴重。出(chū)于(yú)風險控制的(de)考慮，央行于(yú)２００３年６月１３日下發了(le／liǎo)《關于(yú)房地(dì / de)産貸款管理若幹問題的(de)通知》，即著名的(de)121号文。121号文從房地(dì / de)産企業開發貸款、建築企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面，控制了(le／liǎo)房地(dì / de)産企業的(de)銀行融資，使大(dà)部分房地(dì / de)産企業陷入到(dào)了(le／liǎo)資金鏈條斷裂的(de)邊緣。

　　嚴峻的(de)形勢迫使房地(dì / de)産企業尋求新的(de)融資方式。信托計劃作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種靈活的(de)融資方式，受到(dào)了(le／liǎo)廣泛的(de)關注。但由于(yú)信托公司經曆了(le／liǎo)第五次整頓之(zhī)後2，對産品創新等有着一(yī / yì ／yí)些審慎的(de)考慮，在(zài)121号文後的(de)第三季度中，信托公司共發布信托産品51個(gè)，其中房地(dì / de)産類隻占其中20％左右，并沒有明顯的(de)增加3。但是(shì)，2003第四季度時(shí)，房地(dì / de)産信托産品出(chū)現了(le／liǎo)“井噴”，投向房地(dì / de)産領域的(de)信托産品達37個(gè)計35.0億元，數量、金額分别比第三季度增加22個(gè)、22.9億元，占本季度的(de)比重爲(wéi / wèi)42.5％、40.4％。

　　房地(dì / de)産的(de)資金運作周期，是(shì)适合采用信托、基金、債券等爲(wéi / wèi)主的(de)２－５年期的(de)融資方式。但我國(guó)目前房地(dì / de)産業的(de)金融工具十分欠缺，外彙融資、企業債券等受到(dào)嚴格限制，産業基金無法可依更無可能。但是(shì)，信托可以(yǐ)進行直接貸款、股權投資、資産證券化等，可以(yǐ)在(zài)不(bù)同層次、不(bù)同品位上(shàng)，爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産業服務。從信托公司的(de)投資運作角度來(lái)看，房地(dì / de)産信托業務相對其他(tā)信托業務，是(shì)一(yī / yì ／yí)項市場運作比較成熟、成本較低，同時(shí)需求市場旺盛的(de)業務，也(yě)能夠設計出(chū)适合投資者需求的(de)個(gè)性化金融産品。

　　根據發達國(guó)家的(de)經驗以(yǐ)及目前的(de)情況，信托計劃将成爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産融資的(de)又一(yī / yì ／yí)個(gè)生力軍。因爲(wéi / wèi)在(zài)諸多金融手段之(zhī)中，信托具備多種平台優化組合優勢，以(yǐ)信托高級形态爲(wéi / wèi)核心，通過信托的(de)串接，将多種金融工具進行優化整合，實現一(yī / yì ／yí)攬子(zǐ)組合融資解決方案，可望成爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産融資的(de)主流模式樣闆。

　　一(yī / yì ／yí)、 信托融資的(de)基本定義與特征

　　按照傳統的(de)學說(shuō)，信托是(shì)一(yī / yì ／yí)種基于(yú)信任而(ér)委托的(de)關系，因此，在(zài)本質上(shàng)，信托是(shì)一(yī / yì ／yí)種委托關系。而(ér)在(zài)法律意義上(shàng)，信托表外财産與信托公司财産是(shì)不(bù)發生關系的(de)，因此即使信托公司破産，投資人(rén)的(de)信托财産也(yě)不(bù)會受影響，因此，信托更具有安全性。這(zhè)種委托關系，決定了(le／liǎo)信托投資公司的(de)資金來(lái)源更具有廣泛性，在(zài)信托資金的(de)使用方面更具有靈活性。

　　信托投資公司的(de)業務可以(yǐ)涉及資本市場、貨币市場、産業投資市場、風險投資等不(bù)同領域，被列爲(wéi / wèi)第四金融。因此，信托在(zài)組合多種金融工具方面具有獨特的(de)優勢，其一(yī / yì ／yí)可以(yǐ)引入海外基金，其二可以(yǐ)充當國(guó)内的(de)産業投資信托基金，其三可以(yǐ)以(yǐ)固定回報的(de)方式以(yǐ)股權投資方式進入項目公司，其四可以(yǐ)在(zài)适當的(de)時(shí)候将項目公司包裝上(shàng)市，其五可以(yǐ)完成項目前期建設，使項目符合銀行貸款條件。巧妙利用信托串接各種房地(dì / de)産融資工具成爲(wéi / wèi)組合融資一(yī / yì ／yí)攬子(zǐ)解決方案核心機密。

　　二、 房地(dì / de)産信托融資的(de)現實運作模式

　　從現有的(de)操作模式來(lái)看，使用信托方式爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産融資主要(yào / yāo)采取如下三種方式：

　　第一(yī / yì ／yí)種方式是(shì)傳統的(de)貸款方式。這(zhè)種方式和(hé / huò)傳統商業銀行貸款一(yī / yì ／yí)樣，如北京CBD土地(dì / de)開發整理項目，北京經濟适用房項目三環新城。這(zhè)種方式的(de)具體操作方式可分爲(wéi / wèi)以(yǐ)下操作步驟：

　　第一(yī / yì ／yí)步，房地(dì / de)産公司就(jiù)項目融資與信托投資公司達成一(yī / yì ／yí)緻；
　　第二步，就(jiù)信托産品的(de)設計與發行獲得有關政府主管部門的(de)審批；
　　第三步，面向廣大(dà)投資者公開發行信托憑證；
　　第四步，信托公司将發行信托憑證所募集的(de)資金以(yǐ)信用貸款的(de)方式投入至房産項目；
　　第五步，信托公司回收資金。

　　這(zhè)種模式的(de)優點是(shì)，管理比較簡單，收益比較穩定，其主要(yào / yāo)問題是(shì)，由于(yú)信托公司對信用貸款本身有較大(dà)的(de)風險，而(ér)總體上(shàng)看信托公司對房地(dì / de)産項目的(de)評估能力還不(bù)如銀行，因此，使信托公司面臨着較大(dà)的(de)風險，将嚴格對項目的(de)基本素質的(de)要(yào / yāo)求。

　另外，這(zhè)種模式受到(dào)二百份、每份不(bù)低于(yú)五萬元的(de)限制，資金的(de)募集範圍與數量均受到(dào)了(le／liǎo)制約。

　　第二種模式是(shì)信托公司以(yǐ)股權的(de)形式向房地(dì / de)産企業注入資金。這(zhè)種方式是(shì)信托公司在(zài)集合資金後，以(yǐ)增資的(de)方式，向房地(dì / de)産企業注資，持有房地(dì / de)産企業部分股權，房地(dì / de)産企業承諾兩年後以(yǐ)溢價方式将股權回購，這(zhè)種方式實質是(shì)階段性股權融資的(de)方式。這(zhè)種方式發揮了(le／liǎo)信托的(de)特色，是(shì)銀行所不(bù)能做的(de)（因爲(wéi / wèi)銀行不(bù)能進行實業投資）。

　　在(zài)這(zhè)方面最早做的(de)是(shì)重慶國(guó)投，例如其所運作的(de)世紀星城項目。這(zhè)種方式的(de)一(yī / yì ／yí)般運作模式是(shì)：

　　第一(yī / yì ／yí)步，信托投資公司以(yǐ)發行信托産品的(de)方式從資金持有人(rén)處獲得資金。
　　第二步，信托投資公司以(yǐ)股權投資的(de)方式向房地(dì / de)産公司注入資金。
　　第三步，信托投資公司獲得房地(dì / de)産公司的(de)股權，但該等股權的(de)性質類似于(yú)優先股，即對于(yú)公司的(de)日常經營、人(rén)事安排等沒有決定權（可能具有建議權、知情權、否決權等其他(tā)有限的(de)權利）。
　　第四步，信托投資公司将其所持有的(de)股權委托原有的(de)股東管理，同時(shí)，與原股東或關聯方（最好是(shì)關聯方）簽署股權回購協議。爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)确保回購協議的(de)履行，雙方可能需要(yào / yāo)有一(yī / yì ／yí)些擔保條件（例如，重慶國(guó)投的(de)世紀星城項目是(shì)使用開發商所持有的(de)全部股權作質押；杭州工商信托所運作的(de)浙江水泥項目，是(shì)由第三方提供擔保）。
　第五步，房地(dì / de)産公司運營開發項目，獲得現金流。
　　第六步，關聯方（或原股東）從房地(dì / de)産公司處獲得相應的(de)資金，回購股權，信托融資過程結束。

　　這(zhè)種模式的(de)優點是(shì)能夠增加房地(dì / de)産企業的(de)資本金，促使房地(dì / de)産企業達到(dào)銀行融資的(de)條件。121号文件規定，房地(dì / de)産企業自有資金（所有者權益）必須達到(dào)30%，銀行才能給予貸款。一(yī / yì ／yí)般來(lái)說(shuō)房地(dì / de)産企業的(de)所有者權益都非常小4，很難達到(dào)30%的(de)要(yào / yāo)求。信托公司的(de)信托計劃募集的(de)資金進行股權融資類似于(yú)優先股的(de)概念，隻要(yào / yāo)求在(zài)階段時(shí)間内取得一(yī / yì ／yí)個(gè)合理回報，并不(bù)要(yào / yāo)求與開發商分享最終利潤的(de)成果，這(zhè)樣既滿足了(le／liǎo)充實開發商股本金的(de)要(yào / yāo)求，開發商也(yě)沒有喪失對項目的(de)實際控制權。


　　第三種模式是(shì)交易方式的(de)信托産品。例如，北國(guó)投推出(chū)的(de)法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店信托計劃，這(zhè)是(shì)中國(guó)房地(dì / de)産市場上(shàng)第一(yī / yì ／yí)個(gè)推出(chū)的(de)類似房地(dì / de)産投資基金的(de)項目。這(zhè)個(gè)産品是(shì)通過發行信托投資計劃，募集近1億元資金，在(zài)天津中環地(dì / de)區投資一(yī / yì ／yí)個(gè)綜合性商業物業并與法國(guó)歐尚公司簽下40年租約，北國(guó)投通過信托資金将這(zhè)一(yī / yì ／yí)商鋪買下來(lái)，每年的(de)租金回報約1200萬元，扣除稅費和(hé / huò)折舊，這(zhè)一(yī / yì ／yí)信托計劃給投資人(rén)的(de)回報能達到(dào)6%，信托公司收取一(yī / yì ／yí)固定的(de)管理費用。

　　但這(zhè)種産品最大(dà)的(de)缺陷是(shì)流動性不(bù)好，甚至連櫃台交易也(yě)沒有。從美國(guó)市場來(lái)看，與這(zhè)個(gè)信托産品相近的(de)RITS産品，在(zài)美國(guó)金融市場的(de)20年平均收益率要(yào / yāo)高于(yú)其它金融産品，因此，如果能夠解決流通問題，特别是(shì)上(shàng)市流通問題，則是(shì)一(yī / yì ／yí)種很有發展前途的(de)信托産品。

　　從實際運作來(lái)看，2002年7月18日至2003年8月31日共發行了(le／liǎo)信托計劃166個(gè)，主要(yào / yāo)運用方式爲(wéi / wèi)貸款、股權投資或受益權、證券投資三種。按所發行的(de)信托計劃個(gè)數來(lái)計算，貸款占56%、股權投資或受益權占16.3%、證券投資占16.3%，三者的(de)合計占88.6%，其中貸款運用方式占較大(dà)的(de)份額。按所發行的(de)信托計劃規模來(lái)計算，貸款占49.2%、股權投資或受益權占26.3%、證券投資占15.3%，三者的(de)合計占90.8%，其中貸款運用方式占較大(dà)的(de)份額。

　　從未來(lái)的(de)發展來(lái)看，信托投資産品的(de)多樣化是(shì)信托産品的(de)生命力所在(zài)，也(yě)是(shì)房地(dì / de)産信托融資的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)發展方向。

三、 房地(dì / de)産信托融資的(de)創新

　　信托介入到(dào)房地(dì / de)産的(de)融資過程中，從目前情況來(lái)看，因爲(wéi / wèi)受到(dào)政策等多方面的(de)限制，需要(yào / yāo)進行更進一(yī / yì ／yí)步的(de)創新。

　　第一(yī / yì ／yí)個(gè)需要(yào / yāo)創新的(de)地(dì / de)方在(zài)于(yú)信托資金的(de)來(lái)源問題。從理論上(shàng)看，信托産品集合的(de)是(shì)大(dà)量民間資金，因此，在(zài)資金的(de)募集上(shàng)有着充足的(de)發展空間。但從目前的(de)政策限制來(lái)看，受“接受受托人(rén)的(de)資金信托合同總份數不(bù)得超過200份（含200份），每份信托合同金額不(bù)得低于(yú)人(rén)民币5萬元（含5萬元）”的(de)限制5，大(dà)大(dà)地(dì / de)制約了(le／liǎo)信托資金的(de)募集，尤其是(shì)制約了(le／liǎo)信托機構吸納個(gè)人(rén)資金的(de)能力，因而(ér)使集合資金信托計劃的(de)發展受到(dào)了(le／liǎo)根本的(de)限制。因此，信托機構需要(yào / yāo)開闊思路，開辟新的(de)信托集合渠道(dào)。

　　第二個(gè)需要(yào / yāo)創新的(de)地(dì / de)方在(zài)于(yú)信托資金的(de)流動性。如果将信托資金的(de)來(lái)源定位于(yú)機構投資者，則一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)的(de)創新是(shì)解決信托産品的(de)流動性問題。例如，如果資金來(lái)源于(yú)企業，則需要(yào / yāo)使企業能夠将資金的(de)使用與所獲得的(de)利益相匹配。因此，一(yī / yì ／yí)方面，需要(yào / yāo)使企業能夠獲得購買信托産品的(de)收益，另一(yī / yì ／yí)方面，也(yě)需要(yào / yāo)使企業能夠有靈活的(de)資金運用機制。從中國(guó)的(de)發展來(lái)看，需要(yào / yāo)一(yī / yì ／yí)個(gè)金融資産證券化的(de)良好環境。

　　第三個(gè)需要(yào / yāo)創新的(de)地(dì / de)方在(zài)于(yú)信托産品的(de)風險與收益相對稱。目前的(de)信托産品強調風險，因此，采取穩健的(de)投資手段，其收益也(yě)不(bù)高，不(bù)能推出(chū)一(yī / yì ／yí)些符合市場需要(yào / yāo)的(de)新品種。一(yī / yì ／yí)些傘形信托産品力圖在(zài)此方面做出(chū)創新，但沒有本質上(shàng)的(de)突破。

　　第四個(gè)需要(yào / yāo)創新的(de)地(dì / de)方在(zài)于(yú)信托資金用途的(de)創新。例如，大(dà)量的(de)信托産品專注于(yú)房地(dì / de)産項目而(ér)不(bù)是(shì)房地(dì / de)産企業。在(zài)對于(yú)房地(dì / de)産企業缺乏良好的(de)監控措施的(de)情況下，如果忽視對于(yú)企業的(de)監控而(ér)強調對于(yú)項目的(de)考察，可能會導緻負面的(de)後果。一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)的(de)方法是(shì)将拟投資的(de)企業固定下來(lái)，然後進行定期的(de)考察，一(yī / yì ／yí)方面能夠減少對于(yú)企業的(de)考察成本，另一(yī / yì ／yí)方面能夠降低風險。

　　第四個(gè)需要(yào / yāo)創新的(de)地(dì / de)方在(zài)于(yú)需要(yào / yāo)一(yī / yì ／yí)種靈活的(de)基金式運作模式。這(zhè)種靈活的(de)方式包括資金來(lái)源的(de)靈活性、資金運用的(de)靈活性、項目評估的(de)靈活性。靈活性可能是(shì)信托相對于(yú)其他(tā)金融機構或金融産品的(de)最大(dà)的(de)優勢。

　　從已有的(de)一(yī / yì ／yí)些信托産品來(lái)看，信托公司在(zài)産品的(de)創新方面還是(shì)下了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些功夫。例如，杭州工商信托設計的(de)湖鹽線海鹽段公路改建工程集合資金信托計劃是(shì)一(yī / yì ／yí)種類似傘型基金的(de)信托産品。該信托産品将通行的(de)貸款提前償還和(hé / huò)投資者對投資的(de)不(bù)同期限和(hé / huò)收益偏好結合起來(lái)，下設三類不(bù)同期限和(hé / huò)預計收益率的(de)信托，供投資者選擇，豐富了(le／liǎo)信托産品，增加了(le／liǎo)信托産品的(de)吸引力。而(ér)北國(guó)投所設計的(de)“蘋果社區優先購買權信托計劃”将房地(dì / de)産銷售與融資結合起來(lái)，具有一(yī / yì ／yí)定的(de)新意。其操作模式是(shì)：由北國(guó)投按照蘋果社區的(de)合夥人(rén)價格(每建築平方米6000元起)向社會發行蘋果社區優先購買權信托計劃，發行對象全部爲(wéi / wèi)個(gè)人(rén)，每人(rén)限購1份，機構不(bù)得購買。購買人(rén)根據蘋果社區具體樓号房号購買該信托産品後(其價格相當于(yú)該套房屋的(de)總價，後調整爲(wéi / wèi)房屋總價的(de)20%)，即擁有該套房産的(de)優先購買權和(hé / huò)轉讓權，在(zài)蘋果社區取得銷售許可證後1個(gè)月内，購買者可以(yǐ)用該優先購買權信托購買本套房産，也(yě)可将蘋果合夥人(rén)信托轉讓他(tā)人(rén)。蘋果社區“合夥人(rén)價格”僅爲(wéi / wèi)蘋果社區優先購買權信托購買者享有。社區優先購買權信托購買者可以(yǐ)随時(shí)退出(chū)，一(yī / yì ／yí)旦購買者向信托發行人(rén)北京國(guó)投提出(chū)退出(chū)蘋果社區優先購買權信托，北京國(guó)投即無條件接受由今典集團回購該筆信托，退還購買者的(de)本金和(hé / huò)該本金在(zài)此期間的(de)所有銀行利息。信托資金全部由銀行監存，不(bù)交今典集團使用，同時(shí)，在(zài)實際操作時(shí)，按揭銀行将提前介入，按照銀行按揭貸款的(de)審貸條件與信托公司共同完成對借款人(rén)還款能力的(de)審核，降低信托資金的(de)風險。這(zhè)在(zài)信托産品的(de)風險控制設計上(shàng)采取了(le／liǎo)商業銀行的(de)慣常做法并引入了(le／liǎo)信托的(de)靈活性。上(shàng)海國(guó)際信托投資有限公司近日推出(chū)北外灘上(shàng)海泓邦國(guó)際大(dà)廈項目資金信托計劃。該信托計劃的(de)發行，是(shì)信托融資解決方案介入爛尾樓處理的(de)首次嘗試。

　　而(ér)以(yǐ)關注前沿領域爲(wéi / wèi)口号的(de)北京市京倫律師事務所正聯合有關信托公司，拟發起設計房地(dì / de)産共同信托基金産品，以(yǐ)創建更靈活的(de)信托産品。

　　這(zhè)個(gè)基金的(de)原理在(zài)于(yú)：充分利用房地(dì / de)産企業在(zài)開發過程中的(de)資金節奏，使資金能夠在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)小的(de)範圍中循環起來(lái)，大(dà)量降低了(le／liǎo)信息披露的(de)成本與資金風險。

　　基本的(de)操作步驟爲(wéi / wèi)：

　　第一(yī / yì ／yí)， 尋找一(yī / yì ／yí)些對此方案有興趣的(de)中小型房地(dì / de)産企業，然後，以(yǐ)信托的(de)方式（例如，發行信托産品）從這(zhè)些房地(dì / de)産企業中募集一(yī / yì ／yí)部分資金。

第二，這(zhè)些企業可以(yǐ)根據其委托信托公司管理的(de)資金數量（購買信托産品的(de)數量），獲得一(yī / yì ／yí)定量的(de)短期資金融通額度。但所實際融得的(de)資金數量取決于(yú)其項目的(de)素質。

第三， 信托公司成立一(yī / yì ／yí)個(gè)專業的(de)評估小組，評價企業需要(yào / yāo)融資的(de)項目。

第四， 向房地(dì / de)産企業提供開發資金或其他(tā)短期融資。

第五， 在(zài)房地(dì / de)産企業無法按期償還其所借資金時(shí)，則可強制拍賣或強制轉讓其所持有的(de)信托産品。同時(shí)，還可保留對于(yú)擔保财産的(de)追索權。這(zhè)樣，在(zài)安全性方面解決了(le／liǎo)信托過程中的(de)資金安全問題。

這(zhè)個(gè)方案的(de)優點在(zài)于(yú)，以(yǐ)短期資金融通或其他(tā)資金提供方式解決了(le／liǎo)信托産品的(de)流動問題。同時(shí)，采取同業資金募集的(de)方式，解決了(le／liǎo)資金來(lái)源問題。

相對于(yú)以(yǐ)優先股方式（或相當于(yú)優先股方式）向房地(dì / de)産開發企業融資的(de)方式而(ér)言，這(zhè)種方式有着更多的(de)靈活性（例如，可以(yǐ)針對項目進行融資），而(ér)且，充分利用了(le／liǎo)信托的(de)資金募集功能。相對于(yú)借貸方式提供資金的(de)融資模式而(ér)言，這(zhè)種方式減少了(le／liǎo)交易費用，并解決了(le／liǎo)信托産品的(de)流動性問題。

四、 房地(dì / de)産信托融資的(de)展望

目前，銀行業由于(yú)受到(dào)政策管制（貸款風險的(de)強制管理、利率的(de)強制限制），不(bù)能在(zài)産品創新上(shàng)有太多的(de)作爲(wéi / wèi)，因此，這(zhè)是(shì)信托産品創新的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)重要(yào / yāo)基礎與機遇。

所有的(de)金融創新都是(shì)将某種産品的(de)風險與收益進行重新組合。信托的(de)性質決定了(le／liǎo)其不(bù)能從事風險過高的(de)項目。從事房地(dì / de)産信托融資的(de)未來(lái)取決于(yú)信托企業的(de)産品發展。目前來(lái)看，這(zhè)種融資方式受到(dào)了(le／liǎo)如下限制：

第一(yī / yì ／yí)是(shì)融資的(de)數額受到(dào)限制。國(guó)内重新注冊的(de)信托公司僅僅５２家，而(ér)房地(dì / de)産開發企業則多達３萬家，１：６００的(de)比例令大(dà)多數房地(dì / de)産企業面對信托融資隻能是(shì)望梅止渴。

第二是(shì)信托公司的(de)信息披露并不(bù)透明，這(zhè)導緻投資者投資具有盲目性，很多購買房地(dì / de)産信托的(de)投資者都認爲(wéi / wèi)購買信托與在(zài)銀行存款或購買國(guó)債沒有什麽區别，而(ér)且收益更好。而(ér)信托産品的(de)流動性很差，缺少轉讓平台，也(yě)存在(zài)較大(dà)的(de)流動性風險。因此，隻要(yào / yāo)出(chū)現一(yī / yì ／yí)個(gè)信托産品不(bù)能兌付，有可能導緻信托業受到(dào)緻使的(de)打擊。

第三是(shì)風險控制的(de)問題。房地(dì / de)産信托的(de)風險主要(yào / yāo)來(lái)自于(yú)項目本身的(de)風險，對于(yú)開發商來(lái)講，如果融資對象是(shì)銀行，那麽遇到(dào)資金困難時(shí)還可能申請追加貸款以(yǐ)保證項目順利銷售後還本付息，但融資對象如果是(shì)信托投資機構和(hé / huò)分散的(de)投資者，開發商不(bù)可能得到(dào)追加融資，一(yī / yì ／yí)旦陷入困境，很容易産生惡性循環。目前的(de)信托計劃均使用了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)定的(de)風險控制手段，如控股和(hé / huò)擔保、回購、保險等，但這(zhè)些方式并不(bù)能完全控制風險。

第四是(shì)政策的(de)風險。1月8日銀監會召開的(de)小型信托業座談會，對房地(dì / de)産信托融資中的(de)問題進行了(le／liǎo)提醒，據傳爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)規範房地(dì / de)産信托的(de)操作模式，防範金融風險，銀監會正打算出(chū)台相關指引方針。而(ér)目前政策最不(bù)明晰的(de)一(yī / yì ／yí)點就(jiù)是(shì)信托能不(bù)能爲(wéi / wèi)四證不(bù)全的(de)房地(dì / de)産項目貸款。如果不(bù)能，則使信托融資方式與銀行貸款方式相比沒有任何競争力。

體而(ér)言，從未來(lái)的(de)發展看，中國(guó)的(de)房地(dì / de)産信托融資将有很大(dà)的(de)發展空間。


鏈接

1、自1995年至2001年，中國(guó)證券主管部門事實上(shàng)停止了(le／liǎo)房地(dì / de)産企業的(de)上(shàng)市審批，因此，房地(dì / de)産企業通過證券市場以(yǐ)股票方式融資是(shì)“不(bù)可能的(de)任務”。即使在(zài)房地(dì / de)産企業上(shàng)市解禁後的(de)2002年，也(yě)不(bù)容樂觀。據統計，在(zài)該年發生的(de)15起房地(dì / de)産企業入主上(shàng)市公司的(de)案例中，上(shàng)市公司重組前就(jiù)具有再融資資格的(de)隻有龍發股份、茂化實華2家，其餘基本是(shì)處于(yú)虧損、産業基礎并不(bù)太好或有曆史遺留問題的(de)企業，有3家還是(shì)ST公司。

2、從1982年開始，中國(guó)人(rén)民銀行先後五次對信托業進行了(le／liǎo)清理整頓。2002年6月，《信托投資公司管理辦法》頒布，并于(yú)7月18日起實施。信托公司進行了(le／liǎo)重新登記，信托公司數量也(yě)從1988年最左高峰時(shí)的(de)745家削減到(dào)目前的(de)百餘家，而(ér)根據中國(guó)人(rén)民銀行所确定的(de)目标，信托公司的(de)數量最終将控制在(zài)61家。

3 、2002年7月18日至2003年8月31日信托投資公司共發行了(le／liǎo)信托計劃166個(gè)，按所發行的(de)信托計劃個(gè)數來(lái)計算，基礎設施占23.5%、房地(dì / de)産占24.7%、證券占16.3%，三者的(de)合計占64.5%，其中基礎設施類信托計劃的(de)個(gè)數與房地(dì / de)産類信托計劃的(de)個(gè)數差不(bù)多。按所發行的(de)信托計劃規模來(lái)計算，基礎設施占33.6%、房地(dì / de)産占24.5%、證券占15.3%，三者的(de)合計占73.4%，其中基礎設施類信托計劃占的(de)份額最大(dà)。

4、因爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業所需的(de)資金是(shì)階段性的(de)，而(ér)所有者權益是(shì)永久性的(de)，因此，房地(dì / de)産企業的(de)權益資本不(bù)必要(yào / yāo)很大(dà)。

5、去年底，中煤信托和(hé / huò)北京國(guó)投推出(chū)了(le／liǎo)“榮豐２００８項目财産信托優先受益權″和(hé / huò)“盛鴻大(dà)廈财産信托優先受益權”兩個(gè)信托産品，以(yǐ)同時(shí)發售多期産品的(de)方式，合理規避了(le／liǎo)２００份的(de)限制。