一(yī / yì ／yí)、2005年房地(dì / de)産信托融資概覽

    2003－2005年房地(dì / de)産信托業務異軍突起，2003年9月央行出(chū)台121号文件，嚴格控制對方地(dì / de)産行業的(de)銀行貸款規模，導緻大(dà)部分房地(dì / de)産開發商資金鏈突然繃緊，甚至個(gè)别項目難以(yǐ)爲(wéi / wèi)繼，多渠道(dào)解決房地(dì / de)産項目開發融資的(de)問題被十分緊迫的(de)提上(shàng)日程。在(zài)此期間，信托公司憑着敏銳的(de)市場嗅覺，及時(shí)把握市場機遇，通過創新設計，強勢介入房地(dì / de)産開發領域，在(zài)及時(shí)解決了(le／liǎo)房地(dì / de)産開發商資金短缺燃眉之(zhī)急的(de)同時(shí)，探索和(hé / huò)創建出(chū)房地(dì / de)産信托業務的(de)一(yī / yì ／yí)片新天地(dì / de)。據資料統計，2004、2005兩年全年各家信托公司共發行推出(chū)各類房地(dì / de)産信托産品204個(gè)，占全年發共計金額254.16餘億元，超過全年發行總規模的(de)30％。

    縱觀2005年信托産品的(de)投資方向，雖然橫跨三大(dà)市場，十幾個(gè)行業，所涉及的(de)領域極爲(wéi / wèi)寬泛。但基礎設施、房地(dì / de)産、金融領域三大(dà)投向，占去了(le／liǎo)七分天下。2005年信托資金投向前三位分别爲(wéi / wèi)：

    首位：投資于(yú)基礎設施建設的(de)信托産品117個(gè)，實際投入信托資金144.87億元（包括投資于(yú)交通領域的(de)信托産品21個(gè)，實際投入信托資金38.22億元；），分别占全年信托産品總數的(de)24.13%和(hé / huò)29.83%；

    第二位：投資于(yú)房地(dì / de)産的(de)信托産品115個(gè)，實際投入信托資金144.24億元，分别占全年信托産品總數的(de)24.11%和(hé / huò)%29.69%；

    第三位：投資于(yú)金融市場的(de)信托産品106個(gè)（包括銀行信貸資産轉讓信托和(hé / huò)證券投資信托），實際成立的(de)信托産品105個(gè)，投入信托資金54.19億元，分别占全年信托産品總數的(de)22.22%和(hé / huò)11.15%%。

2005年信托産品資金投向統計表

信托資金投向	産品數量 （個(gè)）	發行規模 （萬元）	平均規模 （萬元）
基礎設施（含交通）	117	1544310	13199
房地(dì / de)産	115	1434130	12542
金融	106	553400	5112
工商企業	81	903690	10834
教育	21	68900	3255
能源	15	338000	21954
不(bù)定	6	46400	8810
醫療衛生	6	22200	3702
農林牧副	5	56500	11386
環保	3	19500	6748
其他(tā)	2	3400	1700
合計	477	4990430	10184

    二、當前房地(dì / de)産信托政策環境分析

    2005年中國(guó)銀監會下發“46号”文件和(hé / huò)“212号”文件，無庸諱言，對信托公司開展房地(dì / de)産信托業務不(bù)同程度産生一(yī / yì ／yí)些影響。已有傳媒報道(dào)，個(gè)别房地(dì / de)産信托計劃已中途停止發行，已經籌集到(dào)的(de)項目信托資金，大(dà)部分已經返還給投資者。在(zài)相關信托公司給投資者的(de)書面解釋中，明确表示此次發行中止的(de)原因在(zài)于(yú)監管層的(de)政策變化。而(ér)2005年10月份全國(guó)房地(dì / de)産信托産品發行規模的(de)大(dà)滑坡也(yě)再次印證了(le／liǎo)這(zhè)一(yī / yì ／yí)影響。

    在(zài)銀監會46号文件中，直接與房地(dì / de)産信托業務相關的(de)應是(shì)第一(yī / yì ／yí)條有關規定：“凡向國(guó)家産業政策限制的(de)行業、企業的(de)投融資活動應嚴格遵守有關規定，不(bù)得違規對上(shàng)述行業進行投融資。對使用信托财産向熱點行業投融資的(de)，要(yào / yāo)向委托人(rén)明示國(guó)家政策，進行特别信息披露，嚴格各項風險管理措施。”解讀上(shàng)述規定意圖應是(shì)三個(gè)層面上(shàng)的(de)含義：

    其一(yī / yì ／yí)，合規性要(yào / yāo)求。具體到(dào)房地(dì / de)産信托，應指信托公司在(zài)運用信托資金或自有資金進行房地(dì / de)産項目投融資時(shí)，由于(yú)房地(dì / de)産行業已屬相關政策限制的(de)行業，因此，開展該類業務的(de)投融資應遵守相關規定，其中央行121号文件規定則首當其沖。房地(dì / de)産信托産品中明顯帶有違規要(yào / yāo)件的(de)應爲(wéi / wèi)項目啓動期的(de)“過橋融資”貸款和(hé / huò)主體完工前的(de)間接債權融資信托（按揭貸款信托）。因爲(wéi / wèi)在(zài)央行121号文中，分别有要(yào / yāo)求開發企業利用自有資金拿到(dào)“四證”以(yǐ)及“封頂”按揭的(de)明确規定。

    其二，公開性要(yào / yāo)求。房地(dì / de)産行業已被明确列入投資過熱行業，因此信托公司在(zài)推出(chū)該類信托計劃時(shí)，應同步推出(chū)全面、真實、完整的(de)信息披露方案，對項目可能存在(zài)的(de)市場風險、政策風險、經營風險以(yǐ)及各種不(bù)可預見的(de)風險予以(yǐ)充分揭示，并制定切實可行的(de)風險防範體系、風險管理制度和(hé / huò)風險控制措施。

    其三，非禁止性。在(zài)上(shàng)述兩個(gè)基本條件滿足的(de)前提下，46号文并未禁止信托公司開展房地(dì / de)産信托業務和(hé / huò)投融資業務，換言之(zhī)，信托公司隻要(yào / yāo)真正做到(dào)合規經營，公開透明，嚴控風險，仍可正常開展上(shàng)述領域的(de)相關業務。此點對地(dì / de)方監管部門而(ér)言尤應引起重視，否則就(jiù)會出(chū)現政策執行中的(de)偏差，導緻信托公司無法合規正常開展相關業務。

    而(ér)解讀212号文件中涉及房地(dì / de)産信托業務的(de)内容實質上(shàng)與央行121号文件的(de)基本要(yào / yāo)求并無二至。如果信托公司以(yǐ)信托貸款的(de)方式對集合信托資金加以(yǐ)運用的(de)話，除對開發商的(de)自有資金比例要(yào / yāo)求略高之(zhī)外，還增加了(le／liǎo)需具備二級開發資質的(de)規定，五證俱全的(de)條件則與121号文件相一(yī / yì ／yí)緻。

三、現行房地(dì / de)産信托業務模式

    對信托公司而(ér)言，是(shì)否開展房地(dì / de)産信托業務以(yǐ)及業務規模的(de)大(dà)小，應以(yǐ)市場化原則作爲(wéi / wèi)唯一(yī / yì ／yí)的(de)依據，即應基于(yú)風險性和(hé / huò)收益性判斷。而(ér)如何開展房地(dì / de)産信托業務則必須綜合考慮合規性因素。信托的(de)魅力就(jiù)在(zài)于(yú)其可以(yǐ)利用制度優勢和(hé / huò)綜合優勢将市場性和(hé / huò)合規性二者巧妙而(ér)又緊密的(de)揉合在(zài)一(yī / yì ／yí)起。

    如果将房地(dì / de)産資金信托簡單分類的(de)話，可按負債關系劃分爲(wéi / wèi)債務型信托和(hé / huò)權益型信托。

    （一(yī / yì ／yí)）房地(dì / de)産開發貸款融資模式。

    即債權型融資方式，這(zhè)是(shì)目前我國(guó)信托公司開展最爲(wéi / wèi)普遍的(de)一(yī / yì ／yí)種房地(dì / de)産信托融資模式。據不(bù)完全統計，2005年全年信托産品中，共有貸款類信托産品297個(gè)，資金規模爲(wéi / wèi)349.11億元，分别占全年總數的(de)62.26%和(hé / huò)71.86%；貸款到(dào)房地(dì / de)産領域的(de)信托産品73個(gè)，貸款信托資金爲(wéi / wèi)92.93億元，分别占全部貸款類信托産品的(de)24.58%和(hé / huò)%25.63，在(zài)全部房地(dì / de)産信托中占比分别爲(wéi / wèi)63.48%和(hé / huò)64.75%。

    雖然債權型信托貸款融資模式有操作簡單、運行成本較低等特點，但技術含量低，以(yǐ)前主要(yào / yāo)在(zài)一(yī / yì ／yí)些結合部做“擦邊”性的(de)業務，“46号”文件和(hé / huò)“212号”文件出(chū)台後該類業務已成 “雷區”。如在(zài)合規領域開展此類業務又與商業銀行具有強烈的(de)重合性，顯然與商業銀行等金融機構此類業務相比較具有明顯的(de)局限性，在(zài)激烈的(de)市場競争中，不(bù)占任何優勢，加之(zhī)該類信托基本屬于(yú)點對點式的(de)項目融資性質，信托公司的(de)預期收益與實際承擔的(de)潛在(zài)風險極不(bù)對稱，因此，今後應逐漸減少該類模式的(de)比重。

    （二）房地(dì / de)産股權投資信托

    該類信托是(shì)權益型信托投資方式之(zhī)一(yī / yì ／yí)，指信托投資公司通過發行集合資金信托産品，将所募集的(de)信托資金直接投資于(yú)某房地(dì / de)産企業或房地(dì / de)産項目，形成實質性股權投資，并以(yǐ)一(yī / yì ／yí)定方式直接或間接參與投資産企業或房地(dì / de)産項目的(de)經營與管理，并将在(zài)房地(dì / de)産企業中根據所占的(de)股權比例或房地(dì / de)産項目所有權情況，獲得的(de)經營所得，作爲(wéi / wèi)委托人(rén)信托投資的(de)信托收益。從2004－2005兩年全國(guó)信托公司發行的(de)房地(dì / de)産信托産品來(lái)看，采用該類信托投資模式的(de)的(de)産品比較少見，特别是(shì)将信托資金采用該類方式的(de)就(jiù)更不(bù)多見。其主要(yào / yāo)原因是(shì)權益型投資需要(yào / yāo)實質性的(de)承擔較大(dà)的(de)市場經營風險，同時(shí)，該類産品的(de)退出(chū)機制也(yě)存在(zài)一(yī / yì ／yí)定障礙，往往與目前多數集合資金産品的(de)短期化趨勢難以(yǐ)匹配。故目前信托公司如需采用該類模式時(shí)多運用自有資金進行投資。

    （三）股權回購型信托

    該類信托表面看屬于(yú)權益性股權投資信托，但實質上(shàng)是(shì)一(yī / yì ／yí)種結構性信托融資安排。信托投資公司在(zài)将信托資金以(yǐ)股權投資方式進行投資之(zhī)前，實現與資金需求方簽署一(yī / yì ／yí)個(gè)股權回購協議，信托公司與房地(dì / de)産開發企業雙方約定，在(zài)規定期間内（通常是(shì)在(zài)房地(dì / de)産信托計劃終止時(shí)），由信托資金的(de)使用方或者其關聯公司及其指定的(de)其他(tā)第三方，承諾按照一(yī / yì ／yí)定的(de)溢價比例，全額将信托公司以(yǐ)信托資金投資持有的(de)股權全部回購，進而(ér)确保委托人(rén)信托财産的(de)歸還和(hé / huò)信托收益的(de)實現。

    該類模式的(de)特征是(shì)，雖然信托公司已股權投資方勢投資與房地(dì / de)産企業，但僅是(shì)名義股東，并不(bù)實質性參與和(hé / huò)介入房地(dì / de)産開發企業的(de)日常經營和(hé / huò)管理。而(ér)是(shì)以(yǐ)簽署回購協議的(de)方式，在(zài)保證信托公司以(yǐ)信托資金階段性持股的(de)同時(shí)，最終實現信托财産的(de)退出(chū)和(hé / huò)信托受益的(de)來(lái)源。該類模式一(yī / yì ／yí)方面可以(yǐ)較好的(de)監控開發企業的(de)資金使用情況，保證信托資金運用的(de)安全性；另一(yī / yì ／yí)方面，還能夠提高企業的(de)融資能力。因爲(wéi / wèi)根據212号文規定，房地(dì / de)産企業自有資金應不(bù)低于(yú)開發項目總投資的(de)35%，而(ér)這(zhè)35%必須是(shì)所有者權益，一(yī / yì ／yí)般項目公司很難達到(dào)35%的(de)要(yào / yāo)求。而(ér)通過向信托投資公司增資擴股，則能夠達到(dào)這(zhè)一(yī / yì ／yí)要(yào / yāo)求。當然，該類模式信托産品的(de)由于(yú)承擔風險相對較小，所以(yǐ)收益水平也(yě)相對較低。

    （四） “夾層”信托融資模式

    “夾層”（mezzaninefinancing）指介于(yú)股權與優先債權之(zhī)間的(de)投資形式。從資金費用角度來(lái)分析，夾層融資低于(yú)股權融資，如可以(yǐ)采取債權的(de)固定利率方式，對股權人(rén)體現出(chū)債權的(de)優點；從權益角度來(lái)分析，其低于(yú)優先債權，所以(yǐ)對于(yú)優先債權人(rén)來(lái)講，可以(yǐ)體現出(chū)股權的(de)優點。這(zhè)樣在(zài)傳統股權、債券的(de)二元結構中增加了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)層。在(zài)我國(guó)的(de)房地(dì / de)産信托業務中最初表現爲(wéi / wèi)混合融資，即以(yǐ)權益融資和(hé / huò)債務融資結合的(de)方式向信托投資公司融資。實際上(shàng)，夾層融資信托”也(yě)就(jiù)是(shì)指從風險與收益角度來(lái)看，介于(yú)股權與債權之(zhī)間的(de)信托融資投資形式。

    福建聯華信托2205年推出(chū)的(de)“聯信·寶利”7号通過信托持股，在(zài)收益權上(shàng)加以(yǐ)區分，成爲(wéi / wèi)我國(guó)首個(gè)夾層融資信托産品。“聯信·寶利”7号信托資金将投資于(yú)大(dà)連琥珀灣房地(dì / de)産開發項目公司的(de)股權，項目公司由聯華信托和(hé / huò)大(dà)連百年城集團各出(chū)資5000萬元，分别持有項目公司20%的(de)股份，1.5億元信托資金入股占項目公司股份60%。而(ér)在(zài)1.5億元的(de)信托資金中，“聯信·寶利”7号的(de)信托受益人(rén)設置爲(wéi / wèi)優先受益人(rén)和(hé / huò)劣後受益人(rén)。信托計劃終止時(shí)，優先受益人(rén)優先參與信托利益分配，劣後受益人(rén)次級參與信托利益分配。外來(lái)資金的(de)投資加上(shàng)自有資金的(de)進入構成了(le／liǎo)夾層融資信托模式。該模式大(dà)量采用了(le／liǎo)基金要(yào / yāo)素進行設計，是(shì)我國(guó)房地(dì / de)産信托發展的(de)主要(yào / yāo)方向之(zhī)一(yī / yì ／yí)。

    （五） 财産收益權信托融資模式

    該類信托模式幾乎等同于(yú)資産證券化産品。不(bù)同之(zhī)處是(shì)缺乏标準化，沒有在(zài)證券市場公開發行和(hé / huò)交易流通。與前幾種模式都具有較爲(wéi / wèi)明顯的(de)資金信托性質不(bù)同，該類産品更多的(de)具有财産信托的(de)特點。該類模式的(de)信托，是(shì)将存量的(de)持有性物業或出(chū)租性物業作爲(wéi / wèi)信托财産，将該類物業自身日常産生的(de)租金收入或經營收入等穩定的(de)現金流作爲(wéi / wèi)前提，發行财産收益權轉讓信托，房地(dì / de)産企業将信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者将受益權抵押進行債務融資。然後，将募集的(de)信托資金交由該類物業所有人(rén)，按照信托合同約定的(de)信托目的(de)或投資方向加以(yǐ)運用。将固化、積壓、沉澱的(de)資産盤活、變現，因此具有極爲(wéi / wèi)強烈資産證券化功能，也(yě)是(shì)我國(guó)迄今房地(dì / de)産信托所有模式中，最接近國(guó)外發行的(de)房地(dì / de)産信托基金(REITs)的(de)一(yī / yì ／yí)種信托産品。

四、風險控制及專屬優勢分析 

    上(shàng)述分析表明，信托公司在(zài)嚴格遵守國(guó)家有關政策規定的(de)前提下，綜合運用信托的(de)制度優勢和(hé / huò)資金優勢，以(yǐ)市場化選擇爲(wéi / wèi)導向，規範開展房地(dì / de)産信托仍存在(zài)較爲(wéi / wèi)廣闊的(de)空間。其專屬優勢主要(yào / yāo)體現在(zài)：

    （一(yī / yì ／yí)）可控性。

    上(shàng)述幾種房地(dì / de)産信托模式，都具有一(yī / yì ／yí)個(gè)鮮明的(de)共同特征，即信托公司通過集合信托資金的(de)運用，均對資金使用主體在(zài)财産權或财産支配權甚至經營管理權方面形成絕對控制的(de)格局。其作用在(zài)于(yú)，一(yī / yì ／yí)方面确保信托資金用途不(bù)被改變，對信托資金運用的(de)安全性、合理性進行全程監控；另一(yī / yì ／yí)方面，信托公司可以(yǐ)直接對項目運行中可能出(chū)現的(de)市場風險、操作風險以(yǐ)及道(dào)德風險進行防範和(hé / huò)管理，以(yǐ)确保信托财産的(de)完整和(hé / huò)委托人(rén)的(de)利益。這(zhè)一(yī / yì ／yí)模式和(hé / huò)特點與傳統的(de)債務型信托業務所經常出(chū)現有悖常理的(de)虧損，或開發商盈利而(ér)信托公司賠錢的(de)情況形成鮮明的(de)反差。

    （二）收益性。

    權益型的(de)信托收益是(shì)按其所占股權的(de)比例分配經營利潤，因此對房地(dì / de)産行業而(ér)言，其平均利潤率是(shì)遠遠超過其他(tā)行業的(de)，這(zhè)就(jiù)意味着信托公司可以(yǐ)根據信托資金在(zài)所投資項目或企業總股本中的(de)絕對控股或相對控股比例，通過參與利潤分配，獲得信托收益。如果信托合同條款設計合理的(de)話，在(zài)确保委托人(rén)優先收益的(de)前提下，信托公司自身的(de)盈利水平也(yě)會明顯提高。需要(yào / yāo)指出(chū)的(de)是(shì)，雖然收益水平大(dà)幅提高，但其所承擔的(de)風險在(zài)現階段與債務型信托相比卻沒有增加。

    （三）組合性。

    信托公司完全可以(yǐ)運用自身手段靈活，工具多樣的(de)優勢，将權益型與債務型信托、經營型與非經營型權益信托、直接債務型和(hé / huò)間接債務型信托等靈活運用，立體組合，真正使房地(dì / de)産信托成爲(wéi / wèi)合規經營，風險可控，收益良好的(de)重要(yào / yāo)信托業務之(zhī)一(yī / yì ／yí)。

五、基金化房地(dì / de)産信托産品的(de)創新思路

    縱覽當前房地(dì / de)産開發的(de)融資渠道(dào) ，主要(yào / yāo)包括:商業銀行貸款、主闆上(shàng)市發行股票、海外上(shàng)市募集資金、引進國(guó)外基金、發行企業債券、企業合作開發、民間私募基金、租賃融資以(yǐ)及信托融資。而(ér)其中多數融資渠道(dào)分别由與政策瓶頸、周期過長、談判成本過高、審批标準較嚴格、運行模式不(bù)規範、法律風險較高等諸多原因，缺乏可操作性，常有遠水近渴之(zhī)感。
    而(ér)信托以(yǐ)其合法合規、政策靈活、手段多樣、工具衆多、規模适中、制度優勢和(hé / huò)量身打造的(de)特點，使房地(dì / de)産信托逐漸成爲(wéi / wèi)開發商重要(yào / yāo)的(de)融資方式。爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)能搶占市場機會、加快項目開發進程，開發商也(yě)願意給信托投資者以(yǐ)較高回報，以(yǐ)獲得足夠的(de)開發資金，建立起穩定、多元的(de)融資渠道(dào)。如前文已述我國(guó)較爲(wéi / wèi)常見的(de)房地(dì / de)産信托融資模式在(zài)當前特定時(shí)期發揮了(le／liǎo)極爲(wéi / wèi)重要(yào / yāo)和(hé / huò)獨特的(de)作用，但基本還屬于(yú)較爲(wéi / wèi)初始的(de)項目融資範疇，從長遠來(lái)看，既難以(yǐ)滿足我國(guó)房地(dì / de)産行業快速發展的(de)融資需求；也(yě)無法形成信托公司持續性的(de)核心盈利模式。

    令人(rén)振奮的(de)是(shì) 2005年以(yǐ)來(lái)，一(yī / yì ／yí)些信托公司也(yě)在(zài)積極嘗試基金化的(de)房地(dì / de)産信托産品，通過對現行房地(dì / de)産信托業務的(de)不(bù)斷完善和(hé / huò)創新，以(yǐ)産業投資基金基本要(yào / yāo)素爲(wéi / wèi)核心；以(yǐ)基金産品設計原理爲(wéi / wèi)基礎；以(yǐ)基金管理和(hé / huò)運行模式爲(wéi / wèi)特征的(de)，具有中國(guó)特色的(de)基金化房地(dì / de)産信托産品将初露端倪，并将逐漸成爲(wéi / wèi)今後我國(guó)信托市場的(de)主導産品。基金化房地(dì / de)産信托産品不(bù)僅要(yào / yāo)通過合理創新解決規模瓶頸和(hé / huò)流動性約束，而(ér)且還将在(zài)以(yǐ)下方面實現創新突破:

    （一(yī / yì ／yí)）由簡單信托計劃轉型爲(wéi / wèi)标準化産品系列

    傳統的(de)房地(dì / de)産信托産品均爲(wéi / wèi)“點對點”式的(de)針對每一(yī / yì ／yí)個(gè)具體的(de)房地(dì / de)産開發項目。而(ér)基金化信托産品模式，應重點設計和(hé / huò)塑造标準化信托産品系列，信托公司的(de)市場形象和(hé / huò)市場信譽應逐步轉化爲(wéi / wèi)産品導向型，要(yào / yāo)打造适應投資者需求的(de)信托産品品牌，使基金化的(de)信托産品逐漸具備标準化、品牌化，如福建聯華信托推出(chū)的(de)“聯信.保利”系列産品。從而(ér)提高運作效率，降低營銷成本，拓寬市場範圍，實現規模效益。

    （二）由特定項目融資轉型爲(wéi / wèi)基金模式運作

    傳統的(de)房地(dì / de)産信托産品結構中項目融資的(de)模式極爲(wéi / wèi)普遍，其融資流程與信托公司的(de)本源職能截然相悖，完全是(shì)受托理财的(de)“逆流程”。而(ér)基金化信托産品的(de)運行模式應是(shì)在(zài)确定基本投資方向和(hé / huò)投資策略以(yǐ)後，發行标準化的(de)信托産品，形成一(yī / yì ／yí)個(gè)較具規模的(de)信托資金池，再按照資金受托人(rén)、資金托管人(rén)、投資管理人(rén)等基金要(yào / yāo)素和(hé / huò)原理進行專業化管理與運用。根據不(bù)同投資者不(bù)同的(de)投資偏好與風險偏好，确定不(bù)同投資标的(de)，滿足不(bù)同的(de)投資需求，最終形成 “受人(rén)之(zhī)托 ，代人(rén)理财”規範的(de)投融資流程。

    （三） 由單一(yī / yì ／yí)投向轉型爲(wéi / wèi)組合投資

    由于(yú)傳統的(de)房地(dì / de)産信托産品多爲(wéi / wèi)項目融資型，而(ér)基金化房地(dì / de)産信托産品，則可以(yǐ)運用基金産品的(de)設計原理和(hé / huò)要(yào / yāo)素 ，對市場和(hé / huò)項目進行細分，通過在(zài)一(yī / yì ／yí)級土地(dì / de)開發和(hé / huò)二級商品房開發之(zhī)間、在(zài)商業地(dì / de)産和(hé / huò)住宅地(dì / de)産之(zhī)間、在(zài)高端房地(dì / de)産産品和(hé / huò)經濟适用房産品之(zhī)間科學合理的(de)進行投資組合，最大(dà)程度的(de)分散投資風險，保證投資收益。例如，既可以(yǐ)投資開發項目，也(yě)可以(yǐ)投資成熟物業；既可以(yǐ)投資商品房住宅項目，也(yě)可以(yǐ)投資商業地(dì / de)産；既可以(yǐ)運用債權型融資，也(yě)可以(yǐ)運用股權投資；既可以(yǐ)投資産權買斷型物業，也(yě)可以(yǐ)投資持有型、出(chū)租型物業；既可以(yǐ)投資在(zài)發達中心城市，也(yě)可以(yǐ)投資在(zài)二線内地(dì / de)城市。通過組合投資，在(zài)防範和(hé / huò)規避各類市場風險的(de)同時(shí)，也(yě)避免了(le／liǎo)政策風險。

    （四）由預期保底轉型爲(wéi / wèi)市場選擇

對基金化房地(dì / de)産信托産品而(ér)言，顯然再以(yǐ)所謂預期受益的(de)方式變相承諾保底，就(jiù)十分缺少可操作性了(le／liǎo)，信托公司所要(yào / yāo)重點開展的(de)工作，應該是(shì)制定恰當投資策略，設計合理的(de)交易結構和(hé / huò)風險保證措施，真實、全面、誠信的(de)披露投資領域的(de)相關信息，然後接受投資者市場化的(de)判斷和(hé / huò)選擇。

                                            (xintuo摘自邢成)