□中國(guó)人(rén)民大(dà)學信托與基金研究所邢成

　　房地(dì / de)産信托作爲(wéi / wèi)信托業務的(de)重要(yào / yāo)業務門類，在(zài)當前信托公司開展的(de)信托業務中占據着突出(chū)的(de)地(dì / de)位。據有關資料統計，自2003年至2004年6月，全國(guó)信托公司公開發行的(de)房地(dì / de)産類信托計劃已達 100餘個(gè)，約占此間信托産品發行總量的(de) 30 %，共募集資金 130億元左右。此中原因，雖有央行121号文件的(de)影響，但更多的(de)是(shì)市場導向和(hé / huò)信托公司的(de)市場化選擇。
　　對信托公司而(ér)言，是(shì)否開展房地(dì / de)産信托業務以(yǐ)及業務規模的(de)大(dà)小，應以(yǐ)市場化原則作爲(wéi / wèi)唯一(yī / yì ／yí)的(de)依據，即應基于(yú)風險性和(hé / huò)收益性判斷。而(ér)如何開展房地(dì / de)産信托業務則必須綜合考慮合規性因素。信托的(de)魅力，就(jiù)在(zài)于(yú)其可以(yǐ)利用制度優勢和(hé / huò)綜合優勢将市場性和(hé / huò)合規性二者巧妙而(ér)又緊密的(de)揉合在(zài)一(yī / yì ／yí)起。
　　如果将房地(dì / de)産資金信托簡單分類的(de)話，可按負債關系劃分爲(wéi / wèi)債務型信托和(hé / huò)權益型信托。前者操作簡便，技術含量低，以(yǐ)前主要(yào / yāo)在(zài)一(yī / yì ／yí)些結合部做“擦邊”性的(de)業務，46号文件出(chū)台後該類業務已成 “雷區”。如在(zài)常規領域開展此類業務又與商業銀行具有強烈的(de)重合性，信托公司劣勢明顯。
　　顯然，信托公司的(de)優勢和(hé / huò)特色應在(zài)權益性信托業務方面。


　　房地(dì / de)産股權投資信托


　　該類信托是(shì)指信托投資公司通過将信托資金以(yǐ)股權投資的(de)方式加以(yǐ)運用，成爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業股東或房地(dì / de)産項目所有者，直接經營房地(dì / de)産企業或房地(dì / de)産項目，并根據在(zài)房地(dì / de)産企業中所占的(de)股權比例或房地(dì / de)産項目所有權情況，獲得經營所得，作爲(wéi / wèi)信托投資收益來(lái)源。這(zhè)種融資方式比較接近于(yú)國(guó)際上(shàng)流行的(de)房地(dì / de)産投資信托（REITS）。北京國(guó)際信托投資公司發行的(de)“法國(guó)歐尚天津第一(yī / yì ／yí)店資金信托”即是(shì)較爲(wéi / wèi)成功的(de)案例。北京國(guó)投運用所募集信托資金，購買上(shàng)述商鋪的(de)産權，通過經營獲取租金收入，實現信托投資收益。


　　股權證券化信托


　　此類信托是(shì)指信托投資公司成爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業股東或房地(dì / de)産項目所有者後，并不(bù)直接經營房地(dì / de)産企業或房地(dì / de)産項目，而(ér)是(shì)與相關當事人(rén)簽訂協議，約定在(zài)一(yī / yì ／yí)定時(shí)間，相關當事人(rén)按約定價格（溢價部分爲(wéi / wèi)信托投資收益）回購信托投資公司的(de)股權或所有權。
　　在(zài)這(zhè)種模式下，房地(dì / de)産企業除了(le／liǎo)實現融資目的(de)外，還能夠提高企業的(de)信用等級。因爲(wéi / wèi)根據121号文規定，房地(dì / de)産企業自有資金應不(bù)低于(yú)開發項目總投資的(de)30%，而(ér)這(zhè)30%必須是(shì)所有者權益。一(yī / yì ／yí)般而(ér)言，項目公司的(de)所有者權益無非是(shì)公積金加注冊資本金，很難達到(dào)30%的(de)要(yào / yāo)求。而(ér)通過信托資金的(de)增資擴股，則順利的(de)解決了(le／liǎo)這(zhè)一(yī / yì ／yí)難題，可謂一(yī / yì ／yí)舉兩得。


　　混合型信托


　　混合信托型是(shì)指信托公司采取權益信托和(hé / huò)債務信托結合的(de)方式介入房地(dì / de)産業務。信托公司與委托人(rén)在(zài)信托合同中對信托資金的(de)使用方式加以(yǐ)明确的(de)規定，受托人(rén)按照合同約定的(de)比例，以(yǐ)股權投資和(hé / huò)貸款融資的(de)不(bù)同方式加以(yǐ)組合運用，具有較強的(de)靈活性。


　　财産信托模式


　　财産信托與上(shàng)述幾種資金信托不(bù)同。房地(dì / de)産類财産信托設立的(de)前提，是(shì)委托人(rén)必須提供業已存在(zài)并具較強變現能力的(de)房地(dì / de)産類信托财産，将之(zhī)委托給信托投資公司，設立财産信托，委托人(rén)取得信托受益權；然後委托人(rén)再将信托受益權轉讓給投資者并取得相應對價實現融資，或者将受益權抵押進行債務融資。
　　盡管該信托模式在(zài)信托财産評估準确，折價比例合理的(de)前提下，是(shì)信托公司開展房地(dì / de)産信托業務的(de)首選模式，但在(zài)信托财産登記制度和(hé / huò)相關納稅規定尚未配套出(chū)台，以(yǐ)及信托受益權的(de)轉讓方式、轉讓規模等相關規定尚無定論的(de)條件下，開展此類信托業務還需進一(yī / yì ／yí)步論證和(hé / huò)摸索。