銀監會多次提示風險 房地(dì / de)産信托從三方面判定可行性
來(lái)源：WWW.TRUSTSZ.COM 時(shí)間：2004-07-30
——銀監會多次直面“提醒”房産信托 爲(wéi / wèi)其降降溫
從2002年7月信托業務重開至今年第一(yī / yì ／yí)季度，全國(guó)信托公司推出(chū)的(de)房地(dì / de)産類信托産品數量和(hé / huò)募集金額比例不(bù)斷上(shàng)升。今年第一(yī / yì ／yí)季度共發行74個(gè)信托品種，實際募集資金總計65.15億元，其中，投向房地(dì / de)産29個(gè)，募集資金32.41億元，創下新高。但是(shì)，二季度并沒有出(chū)現預期中的(de)快速增長，發行75個(gè)信托品種，實際募集資金總計73.1億元，其中，投向房地(dì / de)産24個(gè)，募集資金27.43億元，房地(dì / de)産信托首次在(zài)數量上(shàng)和(hé / huò)募集資金上(shàng)同時(shí)出(chū)現負增長，加上(shàng)最近銀監會對信托公司業務加強監管的(de)消息，種種迹象表明——
近日，上(shàng)海愛建信托投資有限責任公司企劃部經理李忠誠透露說(shuō)：“由于(yú)監管部門加強對信托公司的(de)監管、檢查，使得目前信托公司開展業務時(shí)變得謹慎；而(ér)國(guó)家宏觀調控，信托公司外部經營環境發生轉變，信托公司也(yě)必須根據政策導向做出(chū)相應調整。”據分析，在(zài)央行收緊房貸的(de)政策背景下，房産信托公司應與上(shàng)級監管單位銀監會的(de)表态一(yī / yì ／yí)緻，以(yǐ)避免政策沖突。
事實上(shàng)，從今年年初起，銀監會多次在(zài)公開場合，以(yǐ)較溫和(hé / huò)的(de)方式“提醒”各信托公司要(yào / yāo)注意房地(dì / de)産信托業務的(de)風險，給全國(guó)範圍内的(de)信托熱降降溫。
“一(yī / yì ／yí)對一(yī / yì ／yí)”風險更高
據上(shàng)海愛建信托投資有限責任公司信托經理邵曉慶介紹說(shuō)，去年下半年，即“121”号文件出(chū)台後，房地(dì / de)産商找愛建融資的(de)特别多，他(tā)本人(rén)幾乎一(yī / yì ／yí)周要(yào / yāo)接到(dào)好幾家房地(dì / de)産開發商要(yào / yāo)求合作的(de)電話。今年起相關的(de)電話則少了(le／liǎo)很多。
不(bù)少開發商逐漸發現，真正成功的(de)信托項目并不(bù)多，一(yī / yì ／yí)般10個(gè)委托中最多成功一(yī / yì ／yí)個(gè)。即使信托公司這(zhè)邊通過了(le／liǎo)，最終還要(yào / yāo)經過銀監會審批，數量上(shàng)也(yě)将受到(dào)控制。一(yī / yì ／yí)位信托業内人(rén)士表示，信托公司作爲(wéi / wèi)非銀行金融機構，同樣受宏觀政策導向的(de)影響。在(zài)房地(dì / de)産信托這(zhè)一(yī / yì ／yí)領域，“錦上(shàng)添花”的(de)居多，真正“雪中送炭”的(de)并不(bù)多見。
同時(shí)，目前很多信托公司的(de)業務領域比較廣，因此涉足房地(dì / de)産領域顯得極爲(wéi / wèi)謹慎。信托産品的(de)設立主要(yào / yāo)取決于(yú)信托投資公司對相關項目投資、效益和(hé / huò)風險等因素的(de)判斷。作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種金融手段，銀行貸款中面臨的(de)風險信托公司同樣會遇到(dào)，而(ér)由于(yú)銀行面對的(de)是(shì)模糊的(de)客戶，信托公司與客戶是(shì)一(yī / yì ／yí)對一(yī / yì ／yí)的(de)關系，要(yào / yāo)求很高。一(yī / yì ／yí)旦失手，信托公司本身的(de)品牌将受到(dào)嚴重損害。
“股權＋貸款”是(shì)好模式
目前，房地(dì / de)産信托受到(dào)了(le／liǎo)宏觀政策的(de)一(yī / yì ／yí)定影響，但從融資的(de)需要(yào / yāo)和(hé / huò)長遠的(de)利益出(chū)發，開發商和(hé / huò)信托公司誰都不(bù)願意輕易的(de)撤出(chū)這(zhè)一(yī / yì ／yí)“戰場”。信托有其個(gè)性化的(de)東西，融資手段比銀行要(yào / yāo)多，可以(yǐ)針對房地(dì / de)産企業本身運營需求和(hé / huò)具體項目設計個(gè)性化的(de)資金信托産品，以(yǐ)多種方式實施融資，增加了(le／liǎo)開發商的(de)選擇空間。開發商在(zài)房地(dì / de)産開發的(de)各個(gè)階段，需要(yào / yāo)資金的(de)時(shí)間、用途、性質不(bù)同，銀行無法完全滿足這(zhè)種特殊要(yào / yāo)求，信托公司則是(shì)比較好的(de)選擇。
雖然信托有一(yī / yì ／yí)定的(de)“門檻”，但對于(yú)“四證”不(bù)全、資本金不(bù)足，無法從銀行貸款的(de)房地(dì / de)産項目，銀監會在(zài)政策制定上(shàng)也(yě)給信托公司預留了(le／liǎo)操作空間，即通過信托公司入股的(de)形式可以(yǐ)合法爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産開發企業補齊“四證”，解決一(yī / yì ／yí)時(shí)之(zhī)需。此外，相對銀行貸款而(ér)言，房地(dì / de)産信托融資的(de)方式可以(yǐ)降低房地(dì / de)産企業整體的(de)融資成本，節約财務費用。
目前我國(guó)發行的(de)房地(dì / de)産信托産品主要(yào / yāo)有三種形式：貸款信托、股權信托和(hé / huò)受益權信托。從監管角度和(hé / huò)控制風險角度考慮，相對于(yú)單一(yī / yì ／yí)的(de)貸款信托或是(shì)股權信托而(ér)言，愛建信托認爲(wéi / wèi)“股權＋貸款”是(shì)當前較好的(de)信托模式。由于(yú)債權有優先求償權，一(yī / yì ／yí)旦項目失敗，銀行貸款會比信托公司的(de)股權先受償，信托公司冒着很大(dà)風險。因此，對信托公司來(lái)說(shuō)，掌握房地(dì / de)産企業的(de)股權，借股權介入公司管理，能防範上(shàng)述風險。例如由上(shàng)海證大(dà)投資集團與愛建信托聯合在(zài)浦東聯洋國(guó)際新社區開發的(de)“證大(dà)·大(dà)拇指廣場”就(jiù)是(shì)以(yǐ)“股權＋貸款”的(de)方式進行融資的(de)。
未來(lái)信托模式的(de)趨向
受益權信托在(zài)我國(guó)發展較緩，但已有項目在(zài)運作。業内人(rén)士稱這(zhè)一(yī / yì ／yí)模式将成爲(wéi / wèi)未來(lái)信托發展的(de)主流方向，有利于(yú)解決目前信托融資“收益和(hé / huò)風險不(bù)匹配”問題。
如上(shàng)海國(guó)投的(de)錦繡華城樂購大(dà)賣場信托受益權轉讓計劃，大(dà)華集團将大(dà)賣場物業形成受益權，上(shàng)國(guó)投再來(lái)購買物業的(de)受益權，而(ér)後大(dà)賣場由樂購生活購物公司承租，長期穩定、可預測的(de)租金現金流返還給投資人(rén)作爲(wéi / wèi)收益。受益權類似于(yú)資産證券化，企業通過受益權将未來(lái)物業進行現金流量變現，在(zài)不(bù)喪失該物業所有權的(de)情況下獲得融資。這(zhè)種信托的(de)具體模式是(shì)，企業将物業通過财産信托的(de)方式形成受益權，信托公司再通過發行信托産品募集資金來(lái)購買物業的(de)受益權，而(ér)後信托公司将擁有受益權的(de)物業委托出(chū)去進行經營，最後再把收來(lái)的(de)租金，以(yǐ)投資回報的(de)形式返還給投資人(rén)。
判定可行性的(de)三個(gè)特點
目前雖然房地(dì / de)産尋求信托融資的(de)門檻高了(le／liǎo)，但信托公司對房産商和(hé / huò)項目的(de)選擇上(shàng)，内部并無具體的(de)制度标準，主要(yào / yāo)還是(shì)從項目的(de)優劣、風險性和(hé / huò)收益回報等幾個(gè)方面考慮信托合作的(de)可行性。上(shàng)海愛建信托投資有限責任公司企劃部經理李忠誠這(zhè)樣認爲(wéi / wèi)。
以(yǐ)愛建信托爲(wéi / wèi)例，到(dào)目前爲(wéi / wèi)止操作的(de)三個(gè)房地(dì / de)産信托，分别體現了(le／liǎo)判定房地(dì / de)産項目信托融資的(de)可行性的(de)三大(dà)特點：
一(yī / yì ／yí)是(shì)對開發企業的(de)綜合實力判定。例如“證大(dà)·大(dà)拇指廣場”項目的(de)開發企業證大(dà)投資集團，在(zài)規模、影響力、資本金、品牌上(shàng)就(jiù)相當有實力，因此，相對容易通過公司信托業務決策委員所作出(chū)綜合性判斷。
二是(shì)風險性較小、處置權相對容易的(de)項目受青睐。如愛建信托的(de)“東海商都的(de)轉讓項目資金信托計劃”，爲(wéi / wèi)期兩年，通過收購、重新定位東海商都，按照約定，信托公司有半年時(shí)間來(lái)提前處置物業，降低了(le／liǎo)風險性。
三是(shì)看項目是(shì)否符合政策導向。如市政工程配套商品房等符合産業政策的(de)項目，比高檔别墅項目容易通過信托融資的(de)要(yào / yāo)求。如規模爲(wéi / wèi)1.5億元的(de)“永泰花苑重大(dà)工程配套商品房項目資金信托計劃”。而(ér)永泰花苑開發商完全符合向銀行直接申請貸款的(de)标準，但從能節約财務成本考慮，還是(shì)選擇了(le／liǎo)信托融資。
從2002年7月信托業務重開至今年第一(yī / yì ／yí)季度，全國(guó)信托公司推出(chū)的(de)房地(dì / de)産類信托産品數量和(hé / huò)募集金額比例不(bù)斷上(shàng)升。今年第一(yī / yì ／yí)季度共發行74個(gè)信托品種，實際募集資金總計65.15億元，其中，投向房地(dì / de)産29個(gè)，募集資金32.41億元，創下新高。但是(shì)，二季度并沒有出(chū)現預期中的(de)快速增長，發行75個(gè)信托品種，實際募集資金總計73.1億元，其中，投向房地(dì / de)産24個(gè)，募集資金27.43億元，房地(dì / de)産信托首次在(zài)數量上(shàng)和(hé / huò)募集資金上(shàng)同時(shí)出(chū)現負增長，加上(shàng)最近銀監會對信托公司業務加強監管的(de)消息，種種迹象表明——
近日，上(shàng)海愛建信托投資有限責任公司企劃部經理李忠誠透露說(shuō)：“由于(yú)監管部門加強對信托公司的(de)監管、檢查，使得目前信托公司開展業務時(shí)變得謹慎；而(ér)國(guó)家宏觀調控，信托公司外部經營環境發生轉變，信托公司也(yě)必須根據政策導向做出(chū)相應調整。”據分析，在(zài)央行收緊房貸的(de)政策背景下，房産信托公司應與上(shàng)級監管單位銀監會的(de)表态一(yī / yì ／yí)緻，以(yǐ)避免政策沖突。
事實上(shàng)，從今年年初起，銀監會多次在(zài)公開場合，以(yǐ)較溫和(hé / huò)的(de)方式“提醒”各信托公司要(yào / yāo)注意房地(dì / de)産信托業務的(de)風險，給全國(guó)範圍内的(de)信托熱降降溫。
“一(yī / yì ／yí)對一(yī / yì ／yí)”風險更高
據上(shàng)海愛建信托投資有限責任公司信托經理邵曉慶介紹說(shuō)，去年下半年，即“121”号文件出(chū)台後，房地(dì / de)産商找愛建融資的(de)特别多，他(tā)本人(rén)幾乎一(yī / yì ／yí)周要(yào / yāo)接到(dào)好幾家房地(dì / de)産開發商要(yào / yāo)求合作的(de)電話。今年起相關的(de)電話則少了(le／liǎo)很多。
不(bù)少開發商逐漸發現，真正成功的(de)信托項目并不(bù)多，一(yī / yì ／yí)般10個(gè)委托中最多成功一(yī / yì ／yí)個(gè)。即使信托公司這(zhè)邊通過了(le／liǎo)，最終還要(yào / yāo)經過銀監會審批，數量上(shàng)也(yě)将受到(dào)控制。一(yī / yì ／yí)位信托業内人(rén)士表示，信托公司作爲(wéi / wèi)非銀行金融機構，同樣受宏觀政策導向的(de)影響。在(zài)房地(dì / de)産信托這(zhè)一(yī / yì ／yí)領域，“錦上(shàng)添花”的(de)居多，真正“雪中送炭”的(de)并不(bù)多見。
同時(shí)，目前很多信托公司的(de)業務領域比較廣，因此涉足房地(dì / de)産領域顯得極爲(wéi / wèi)謹慎。信托産品的(de)設立主要(yào / yāo)取決于(yú)信托投資公司對相關項目投資、效益和(hé / huò)風險等因素的(de)判斷。作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種金融手段，銀行貸款中面臨的(de)風險信托公司同樣會遇到(dào)，而(ér)由于(yú)銀行面對的(de)是(shì)模糊的(de)客戶，信托公司與客戶是(shì)一(yī / yì ／yí)對一(yī / yì ／yí)的(de)關系，要(yào / yāo)求很高。一(yī / yì ／yí)旦失手，信托公司本身的(de)品牌将受到(dào)嚴重損害。
“股權＋貸款”是(shì)好模式
目前，房地(dì / de)産信托受到(dào)了(le／liǎo)宏觀政策的(de)一(yī / yì ／yí)定影響，但從融資的(de)需要(yào / yāo)和(hé / huò)長遠的(de)利益出(chū)發，開發商和(hé / huò)信托公司誰都不(bù)願意輕易的(de)撤出(chū)這(zhè)一(yī / yì ／yí)“戰場”。信托有其個(gè)性化的(de)東西，融資手段比銀行要(yào / yāo)多，可以(yǐ)針對房地(dì / de)産企業本身運營需求和(hé / huò)具體項目設計個(gè)性化的(de)資金信托産品，以(yǐ)多種方式實施融資，增加了(le／liǎo)開發商的(de)選擇空間。開發商在(zài)房地(dì / de)産開發的(de)各個(gè)階段，需要(yào / yāo)資金的(de)時(shí)間、用途、性質不(bù)同，銀行無法完全滿足這(zhè)種特殊要(yào / yāo)求，信托公司則是(shì)比較好的(de)選擇。
雖然信托有一(yī / yì ／yí)定的(de)“門檻”，但對于(yú)“四證”不(bù)全、資本金不(bù)足，無法從銀行貸款的(de)房地(dì / de)産項目，銀監會在(zài)政策制定上(shàng)也(yě)給信托公司預留了(le／liǎo)操作空間，即通過信托公司入股的(de)形式可以(yǐ)合法爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産開發企業補齊“四證”，解決一(yī / yì ／yí)時(shí)之(zhī)需。此外，相對銀行貸款而(ér)言，房地(dì / de)産信托融資的(de)方式可以(yǐ)降低房地(dì / de)産企業整體的(de)融資成本，節約财務費用。
目前我國(guó)發行的(de)房地(dì / de)産信托産品主要(yào / yāo)有三種形式：貸款信托、股權信托和(hé / huò)受益權信托。從監管角度和(hé / huò)控制風險角度考慮，相對于(yú)單一(yī / yì ／yí)的(de)貸款信托或是(shì)股權信托而(ér)言，愛建信托認爲(wéi / wèi)“股權＋貸款”是(shì)當前較好的(de)信托模式。由于(yú)債權有優先求償權，一(yī / yì ／yí)旦項目失敗，銀行貸款會比信托公司的(de)股權先受償，信托公司冒着很大(dà)風險。因此，對信托公司來(lái)說(shuō)，掌握房地(dì / de)産企業的(de)股權，借股權介入公司管理，能防範上(shàng)述風險。例如由上(shàng)海證大(dà)投資集團與愛建信托聯合在(zài)浦東聯洋國(guó)際新社區開發的(de)“證大(dà)·大(dà)拇指廣場”就(jiù)是(shì)以(yǐ)“股權＋貸款”的(de)方式進行融資的(de)。
未來(lái)信托模式的(de)趨向
受益權信托在(zài)我國(guó)發展較緩，但已有項目在(zài)運作。業内人(rén)士稱這(zhè)一(yī / yì ／yí)模式将成爲(wéi / wèi)未來(lái)信托發展的(de)主流方向，有利于(yú)解決目前信托融資“收益和(hé / huò)風險不(bù)匹配”問題。
如上(shàng)海國(guó)投的(de)錦繡華城樂購大(dà)賣場信托受益權轉讓計劃，大(dà)華集團将大(dà)賣場物業形成受益權，上(shàng)國(guó)投再來(lái)購買物業的(de)受益權，而(ér)後大(dà)賣場由樂購生活購物公司承租，長期穩定、可預測的(de)租金現金流返還給投資人(rén)作爲(wéi / wèi)收益。受益權類似于(yú)資産證券化，企業通過受益權将未來(lái)物業進行現金流量變現，在(zài)不(bù)喪失該物業所有權的(de)情況下獲得融資。這(zhè)種信托的(de)具體模式是(shì)，企業将物業通過财産信托的(de)方式形成受益權，信托公司再通過發行信托産品募集資金來(lái)購買物業的(de)受益權，而(ér)後信托公司将擁有受益權的(de)物業委托出(chū)去進行經營，最後再把收來(lái)的(de)租金，以(yǐ)投資回報的(de)形式返還給投資人(rén)。
判定可行性的(de)三個(gè)特點
目前雖然房地(dì / de)産尋求信托融資的(de)門檻高了(le／liǎo)，但信托公司對房産商和(hé / huò)項目的(de)選擇上(shàng)，内部并無具體的(de)制度标準，主要(yào / yāo)還是(shì)從項目的(de)優劣、風險性和(hé / huò)收益回報等幾個(gè)方面考慮信托合作的(de)可行性。上(shàng)海愛建信托投資有限責任公司企劃部經理李忠誠這(zhè)樣認爲(wéi / wèi)。
以(yǐ)愛建信托爲(wéi / wèi)例，到(dào)目前爲(wéi / wèi)止操作的(de)三個(gè)房地(dì / de)産信托，分别體現了(le／liǎo)判定房地(dì / de)産項目信托融資的(de)可行性的(de)三大(dà)特點：
一(yī / yì ／yí)是(shì)對開發企業的(de)綜合實力判定。例如“證大(dà)·大(dà)拇指廣場”項目的(de)開發企業證大(dà)投資集團，在(zài)規模、影響力、資本金、品牌上(shàng)就(jiù)相當有實力，因此，相對容易通過公司信托業務決策委員所作出(chū)綜合性判斷。
二是(shì)風險性較小、處置權相對容易的(de)項目受青睐。如愛建信托的(de)“東海商都的(de)轉讓項目資金信托計劃”，爲(wéi / wèi)期兩年，通過收購、重新定位東海商都，按照約定，信托公司有半年時(shí)間來(lái)提前處置物業，降低了(le／liǎo)風險性。
三是(shì)看項目是(shì)否符合政策導向。如市政工程配套商品房等符合産業政策的(de)項目，比高檔别墅項目容易通過信托融資的(de)要(yào / yāo)求。如規模爲(wéi / wèi)1.5億元的(de)“永泰花苑重大(dà)工程配套商品房項目資金信托計劃”。而(ér)永泰花苑開發商完全符合向銀行直接申請貸款的(de)标準，但從能節約财務成本考慮，還是(shì)選擇了(le／liǎo)信托融資。
(xintuo摘自文彙報)