随着房地(dì / de)産信托的(de)蓬勃發展，其風險控制的(de)必要(yào / yāo)性也(yě)日益凸顯。房地(dì / de)産信托除了(le／liǎo)面臨信托行業本身的(de)風險，還有房地(dì / de)産行業的(de)特有風險，其風險控制措施也(yě)有别于(yú)其他(tā)信托産品。

　　一(yī / yì ／yí)、房地(dì / de)産項目風險

　　目前，信托參與房地(dì / de)産業主要(yào / yāo)有兩種形式，進行房地(dì / de)産項目的(de)開發建設和(hé / huò)投資成熟物業。房地(dì / de)産開發需要(yào / yāo)經曆立項、建設、竣工驗收和(hé / huò)銷售、管理等諸多環節，因此其風險形式也(yě)多種多樣，風險控制手段複雜，具有較高的(de)專業化要(yào / yāo)求。現在(zài)的(de)房地(dì / de)産信托産品大(dà)多投資于(yú)房地(dì / de)産開發領域，有的(de)信托公司并不(bù)具有房地(dì / de)産專業管理的(de)經驗和(hé / huò)能力，突出(chū)了(le／liǎo)房地(dì / de)産項目風險和(hé / huò)風險控制的(de)矛盾。
　　通常，信托公司通過控制抵押率、向項目公司派駐管理人(rén)員等控制項目風險。但這(zhè)些風險控制措施都具有一(yī / yì ／yí)定的(de)局限性。房屋抵押權的(de)實現取決于(yú)房産項目的(de)順利完成，如果因建設資金不(bù)足形成爛尾工程，或者因建設質量不(bù)合格、配套設施達不(bù)到(dào)建設要(yào / yāo)求，不(bù)能通過竣工驗收，抵押權也(yě)無法實現。向項目公司派駐的(de)管理人(rén)員必須具備一(yī / yì ／yí)定房地(dì / de)産管理經驗，但信托公司往往缺乏房地(dì / de)産評估、建設、管理等方面的(de)專業人(rén)才，從而(ér)也(yě)限制了(le／liǎo)這(zhè)些風險控制措施的(de)作用。
　　即使是(shì)投資于(yú)成熟物業的(de)房地(dì / de)産信托，也(yě)需要(yào / yāo)專業的(de)房地(dì / de)産投資分析和(hé / huò)投資管理人(rén)員。因爲(wéi / wèi)，把握房地(dì / de)産市場的(de)變化和(hé / huò)走勢，必須系統考慮國(guó)家宏觀調控政策、利率調整、消費文化等因素。而(ér)相關行業的(de)發展情況、土地(dì / de)供應、建築材料價格、消費者購買力等諸多因素的(de)變化，也(yě)可能導緻房地(dì / de)産市場價格産生較大(dà)的(de)波動。
　　在(zài)現階段，針對大(dà)多數信托公司房地(dì / de)産專業投資分析和(hé / huò)管理能力不(bù)足的(de)情況，風險控制的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)基本思路就(jiù)是(shì)引入“外腦”，通過專業的(de)房地(dì / de)産經營管理機構和(hé / huò)中介機構提供專業化管理、咨詢服務，借助專業機構的(de)判斷和(hé / huò)管理，預見并有效控制房地(dì / de)産項目風險。這(zhè)種結構設計與房地(dì / de)産信托基金類似，已經是(shì)一(yī / yì ／yí)種行之(zhī)有效的(de)實踐。在(zài)法律層面，《信托法》規定，受托人(rén)可以(yǐ)委托他(tā)人(rén)處理信托事務，這(zhè)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産信托引入專業管理機構提供了(le／liǎo)法律基礎。房地(dì / de)産信托将部分信托事務委托專業機構處理，以(yǐ)契約形式明确專業機構的(de)權利、義務和(hé / huò)承擔的(de)責任，既可以(yǐ)加強房地(dì / de)産信托的(de)專業管理能力，各專業機構又分擔了(le／liǎo)其責任範圍内的(de)風險，同時(shí)，各專業機構也(yě)以(yǐ)自身信譽爲(wéi / wèi)信托計劃提供了(le／liǎo)無形擔保，具有信用增級的(de)作用。

　　二、資金挪用風險

　　在(zài)房地(dì / de)産開發項目中，一(yī / yì ／yí)般以(yǐ)房地(dì / de)産項目本身的(de)價值和(hé / huò)經營收益作爲(wéi / wèi)收回投資的(de)第一(yī / yì ／yí)保障和(hé / huò)來(lái)源。如果信托資金被挪用到(dào)其他(tā)項目上(shàng)，開發商資金鏈條斷裂，就(jiù)會造成一(yī / yì ／yí)系列的(de)爛尾工程。爲(wéi / wèi)防止挪用情況發生，信托公司一(yī / yì ／yí)般通過銀行監管、根據項目進程撥劃資金、向項目公司派駐财務人(rén)員、控制項目公司的(de)财務用章等方式進行風險控制。
　　實踐證明，這(zhè)些控制措施基本能控制融資方的(de)挪用風險，但也(yě)存在(zài)由于(yú)信托公司缺乏相關經驗，融資方可能利用自身的(de)專業優勢編造用款理由等達到(dào)挪用目的(de)的(de)情況。同時(shí)，信托公司自身可能因内控制度不(bù)健全或管理人(rén)員的(de)道(dào)德風險，借項目之(zhī)名挪用資金。防範這(zhè)些風險，除信托公司切實執行各種風險控制措施，加強内部管理和(hé / huò)内控制度建設外，還應當建立銀行托管制度，既可控制融資方的(de)挪用風險，也(yě)能控制受托人(rén)的(de)挪用風險。
　　銀行作爲(wéi / wèi)信托财産的(de)托管人(rén)，對信托财産的(de)運用進行審核，拒絕不(bù)符合信托目的(de)和(hé / huò)信托文件規定的(de)資金劃付，可以(yǐ)更大(dà)程度上(shàng)保障信托财産的(de)安全。同時(shí)，銀行可以(yǐ)指定專業機構審核融資方的(de)用款請求，例如由銀行指定房産項目的(de)監理公司，由監理公司對項目的(de)每筆用款出(chū)具意見，以(yǐ)做到(dào)專款專用。

　　三、信托财産流動性風險

　　房地(dì / de)産信托的(de)信托财産多以(yǐ)土地(dì / de)、房屋、股權等形态表現，擔保措施主要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)土地(dì / de)、房屋等固定資産抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人(rén)又無法及時(shí)變現信托财産或行使抵押權，則可能産生流動性風險。
　　房地(dì / de)産信托基金因爲(wéi / wèi)需要(yào / yāo)定期分配信托利益，對流動性風險較爲(wéi / wèi)重視，其風險控制措施也(yě)較多，例如保證一(yī / yì ／yí)定比例的(de)高流通性信托财産、制訂投資策略時(shí)注意現金流的(de)匹配性、引入流動性支持機構（例如銀行）等。
　　對于(yú)單一(yī / yì ／yí)投資項目的(de)房地(dì / de)産信托，由于(yú)規模的(de)限制，保持流動性财産、組合投資以(yǐ)保障流動性等常用的(de)防範措施顯然無法适用。現在(zài)主要(yào / yāo)采取的(de)防範措施是(shì)要(yào / yāo)求融資方提前一(yī / yì ／yí)定期間開始還款，以(yǐ)便給受托人(rén)一(yī / yì ／yí)定的(de)時(shí)間處理可能發生的(de)流動性風險。但此種風險防範措施難以(yǐ)在(zài)根本上(shàng)控制流動性風險。對此，可以(yǐ)借鑒房地(dì / de)産信托基金引入流動性支持機構的(de)做法，例如與銀行、保險公司等金融機構合作、成立專門的(de)流動性支持備付基金等解決部分流動性風險問題。

　　四、集中投資風險

　　因單個(gè)信托計劃的(de)資金規模小，大(dà)多數房地(dì / de)産信托都是(shì)投資于(yú)單一(yī / yì ／yí)項目，此類房地(dì / de)産信托都有一(yī / yì ／yí)個(gè)固有的(de)難以(yǐ)防範的(de)風險，就(jiù)是(shì)風險集中在(zài)一(yī / yì ／yí)個(gè)項目上(shàng)，沒有風險釋放機制。除了(le／liǎo)項目單一(yī / yì ／yí)以(yǐ)外，信托期限較短也(yě)是(shì)産生此類風險的(de)因素。一(yī / yì ／yí)般的(de)房地(dì / de)産信托期限多爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)到(dào)二年，無法通過長期運作來(lái)化解短期産生的(de)風險。