編者按：作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種新的(de)融資形式，房地(dì / de)産信托自２００３年以(yǐ)來(lái)可謂出(chū)盡了(le／liǎo)風頭。僅去年第四季度，全國(guó)就(jiù)發行了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托産品３７個(gè)，募集資金３５億元。今年剛剛進入３月，又有數隻信托新品推出(chū)。這(zhè)些信托從運用對象看，有爛尾樓的(de)處理、房地(dì / de)産信托收益權轉讓、聯合進行房地(dì / de)産信托開發、信托公司成立房地(dì / de)産項目公司等；從投資方式看，有貸款、股權投資、貸款＋股權投資等形式。可以(yǐ)說(shuō)，房地(dì / de)産信托就(jiù)像一(yī / yì ／yí)個(gè)變化多端的(de)魔方，給我們留下無限的(de)想象空間。

　　衡平信托作爲(wéi / wèi)信托業五次整頓後川内首家信托公司，在(zài)房地(dì / de)産信托方面表現異常活躍，繼去年推出(chū)國(guó)内首隻解決“爛尾樓”信托、首隻可贖回信托之(zhī)後，今年又連續推出(chū)３隻房地(dì / de)産信托産品。“窺一(yī / yì ／yí)斑而(ér)知全豹”，通過橫平信托的(de)表現，我們或許能夠感受到(dào)信托給房地(dì / de)産業所帶來(lái)的(de)不(bù)可忽視的(de)推動作用。 

　　一(yī / yì ／yí)場靜悄悄的(de)融資行動，不(bù)經意間撬動蓉城樓市。一(yī / yì ／yí)筆筆巨資注入爛尾樓、解困房、商住項目、重點工程，爲(wéi / wèi)開發企業解了(le／liǎo)燃眉之(zhī)急，也(yě)爲(wéi / wèi)蓉城樓市增添了(le／liǎo)幾分活力和(hé / huò)動力。

　　信托魔方令“爛尾樓”鹹魚翻身

　　近年來(lái)，成都市清理出(chū)６０多個(gè)停工工程（爛尾樓）項目。這(zhè)些爛尾樓工程大(dà)多位于(yú)繁華地(dì / de)段，影響市容市貌，損害成都城市形象。市政府專門成立了(le／liǎo)處理停工工程項目領導小組辦公室，采取了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)系列措施，加快處理爛尾樓工程步伐。但由于(yú)爛尾樓工程涉及問題複雜，一(yī / yì ／yí)度進展緩慢。

　　就(jiù)在(zài)成都市爲(wéi / wèi)此焦慮的(de)時(shí)侯，２００３年５月初，衡平信托投資有限責任公司的(de)一(yī / yì ／yí)份《關于(yú)拟用信托方式盤活精圖大(dà)廈等停工工程的(de)報告》，引起成都市清理停工工程項目領導小組辦公室的(de)高度關注。

　　５月１６日下午，在(zài)該辦公室的(de)主持下，一(yī / yì ／yí)場“以(yǐ)信托方式盤活‘精圖大(dà)廈’等停工工程項目說(shuō)明會”在(zài)衡平信托熱鬧進行。這(zhè)實際上(shàng)是(shì)中國(guó)信托業悄然登陸爛尾樓項目的(de)首次路演。

　　精圖大(dà)廈當時(shí)已完成整個(gè)投資量的(de)９０％，所需資金缺口３０００萬元。有了(le／liǎo)３０００萬元，３～５個(gè)月後大(dà)廈就(jiù)可以(yǐ)竣工、賣房。多年來(lái)壓死在(zài)鋼筋混凝土裏的(de)資金鏈就(jiù)可以(yǐ)被接活。但沒有抵押如何能解開這(zhè)３０００萬的(de)資金死結？精圖公司踏破鐵鞋，沒有人(rén)敢下賭注。 

　　２００３年初，精圖大(dà)廈資産按現值評估爲(wéi / wèi)２．２億元，負債爲(wéi / wèi)１．１億元。衡平的(de)分析人(rén)士認爲(wéi / wèi)，大(dà)廈作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)停工的(de)工程，法院的(de)查封并沒有解除，２．２億元的(de)資産是(shì)高估了(le／liǎo)。但完工後賣現房，大(dà)廈的(de)資産還有不(bù)錯的(de)上(shàng)升空間。就(jiù)是(shì)這(zhè)個(gè)停工工程，才讓我們找到(dào)了(le／liǎo)信托可以(yǐ)運作的(de)空間。 

　　衡平信托作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)操盤手，它之(zhī)所以(yǐ)敢動人(rén)們避之(zhī)不(bù)及的(de)爛尾樓，其實它靠的(de)是(shì)信托獨特的(de)法律制度和(hé / huò)财産管理制度。衡平操作精圖大(dà)廈的(de)第一(yī / yì ／yí)個(gè)難題，是(shì)大(dà)廈的(de)每個(gè)樓層都被債權人(rén)保全或查封，但《信托法》規定，大(dà)廈所有的(de)債權和(hé / huò)股權委托給信托公司進行登記确認後，受托期間的(de)信托财産具有隔斷各種債務糾紛的(de)“防火牆”功能，查封的(de)可以(yǐ)自動啓封，這(zhè)是(shì)信托機構對爛尾樓能獨立進行續建的(de)關鍵。 

　　衡平信托的(de)另一(yī / yì ／yí)個(gè)玄妙之(zhī)處是(shì)，精圖大(dà)廈的(de)全部股權和(hé / huò)債權一(yī / yì ／yí)旦作爲(wéi / wèi)信托财産，反映在(zài)衡平信托的(de)報表上(shàng)，這(zhè)塊信托财産是(shì)“隻有資産，沒有負債”。這(zhè)就(jiù)爲(wéi / wèi)大(dà)廈的(de)續建騰出(chū)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)可以(yǐ)繼續融資的(de)空間，而(ér)衡平則以(yǐ)竣工的(de)整幢大(dà)廈的(de)銷售收入對發行的(de)３０００萬元的(de)信托計劃進行擔保。

　　衡平玩出(chū)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)信托魔方，爛尾樓的(de)資金死結由此全部解開。

　　衡平信托向社會發起３０００萬元資金信托計劃，全部投入爛尾樓收尾工程。

　　這(zhè)是(shì)中國(guó)信托業首次進入爛尾樓項目。

　　衡平信托盤活精圖大(dà)廈的(de)消息爲(wéi / wèi)成都盤活爛尾樓工作注入了(le／liǎo)強心劑，多種融資渠道(dào)被開拓利用，多年解不(bù)開的(de)“結”一(yī / yì ／yí)個(gè)個(gè)被解開。去年，成都市重點清理了(le／liǎo)３５個(gè)停工工程，其中的(de)城市之(zhī)心、龍舟大(dà)廈、精圖大(dà)廈等１６個(gè)工程量較大(dà)、地(dì / de)理位置重要(yào / yāo)且對市容影響較大(dà)的(de)工程已陸續複工，４個(gè)工程完成了(le／liǎo)外裝修。王府井大(dà)廈、成都晚報新聞中心、江波華城、明日大(dà)廈、樂山大(dà)廈、“海外交流中心綜合商業大(dà)廈”等樓盤也(yě)随之(zhī)相繼複工建設。

　　可贖回信托造福拆遷安置居民

　　今年是(shì)成都市進行大(dà)規模舊城改造的(de)第三年，是(shì)确保三年内完成城區４１０萬平方米危舊房改造目标的(de)最後一(yī / yì ／yí)年。在(zài)去年組織實施了(le／liǎo)解放路、老馬路、文化宮、四聖祠等２６個(gè)片區的(de)１７０個(gè)危舊房改造項目的(de)基礎上(shàng)，今年還将進行１４０萬平米危舊房的(de)改造，需要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)拆遷居民修建或訂購安置房近１００萬平方米。

　　進行如此大(dà)規模舊城改造拆遷安置工作，需要(yào / yāo)的(de)資金量是(shì)巨大(dà)的(de)。在(zài)銀行貸款和(hé / huò)項目業主自有資金不(bù)能滿足需要(yào / yāo)的(de)情況下，房地(dì / de)産信托乘“需”而(ér)入，加入到(dào)舊城改造拆遷這(zhè)項造福于(yú)民的(de)工程之(zhī)中。

　　２００３年１２月１４日，由成都市統建辦與衡平信托推出(chū)的(de)全國(guó)首個(gè)可贖回信托産品——“成都市統建辦舊城改造安置房項目資金信托産品”在(zài)蓉募集成功，信托計劃正式成立。

　　這(zhè)一(yī / yì ／yí)信托計劃融資規模２億元，期限兩年，預計年投資收益率４．１％，募集到(dào)的(de)２億元資金将用于(yú)修建安置房，專項安置大(dà)慈寺、文化宮片區的(de)拆遷戶。在(zài)完成募集後，立即開始爲(wéi / wèi)投資者計息，并向投資者發放信托受益權證書。

　　此次發行采取銀團銷售方式，與６家銀行合作推出(chū)這(zhè)一(yī / yì ／yí)信托産品，６家銀行市區内網點衆多，再加上(shàng)推出(chū)的(de)這(zhè)一(yī / yì ／yí)信托産品屬市政項目，具有安全性好、投資回報高等特點，因此自１１月１０日開始預約購買後，雖然每份信托合同金額爲(wéi / wèi)１０萬元以(yǐ)上(shàng)，但仍吸引了(le／liǎo)許多市民前來(lái)咨詢購買，短短幾天時(shí)間就(jiù)預約了(le／liǎo)１億多元，正式發售僅７天時(shí)間，就(jiù)銷售了(le／liǎo)１．５億元。除成都市民踴躍購買外，重慶等地(dì / de)的(de)投資者也(yě)争相購買，到(dào)了(le／liǎo)銷售後期不(bù)得不(bù)控制額度。

　　之(zhī)所以(yǐ)推出(chū)這(zhè)一(yī / yì ／yí)面向市民的(de)信托産品，一(yī / yì ／yí)方面是(shì)爲(wéi / wèi)成都城市建設改造融資尋求新的(de)途徑，吸引社會民間資金參與城市建設；另一(yī / yì ／yí)方面也(yě)是(shì)讓市民分享城市經營成果。爲(wéi / wèi)保證産品的(de)安全，有關方面爲(wéi / wèi)其設立了(le／liǎo)兩道(dào)“防火牆”：由政府專門用于(yú)舊城改造的(de)财政撥款做還款保證；另外，由注冊資本爲(wéi / wèi)４．３億元的(de)成都市高新西區發展公司簽訂借款保證合同。

　　爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)加強流動性，更方便投資者，這(zhè)一(yī / yì ／yí)信托産品還在(zài)國(guó)内首次引入贖回方式，即由統建辦分三個(gè)開放時(shí)點向投資者要(yào / yāo)約贖回，投資者可随時(shí)将産品變現。衡平信托人(rén)士預測，雖然投資者可選擇贖回，但由于(yú)該産品的(de)年投資收益率比同期銀行存款利率高２個(gè)百分點，也(yě)比三年期憑證式國(guó)債高２個(gè)百分點，因此估計屆時(shí)不(bù)會出(chū)現贖回潮。

　　成都舊城改造拆遷有關人(rén)士表示，成都市的(de)舊城改造是(shì)按照市場化方式運作的(de)，所需資金的(de)籌集也(yě)是(shì)采用市場化方式，其中包括信托方式。此次統建辦采取以(yǐ)信托方式籌集到(dào)專項資金，是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)有益的(de)嘗試，既爲(wéi / wèi)民間資金開辟了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)條新的(de)投資渠道(dào)，又有利于(yú)增加舊城改造資金。

　　項目信托提速新會展中心建設

　　去年，成都市啓動了(le／liǎo)城南副中心的(de)開發建設，市裏四套班子(zǐ)将很快南遷辦公。加快城南副中心的(de)開發建設速度已迫在(zài)眉捷。

　　在(zài)城南副中心前期安排建設的(de)重點工程中，最引人(rén)注目的(de)是(shì)世紀城新國(guó)際會展中心項目。成都市本來(lái)已在(zài)城北金牛區臨二環路建設有一(yī / yì ／yí)座會展中心，但已不(bù)适應新成都打造會展之(zhī)都的(de)要(yào / yāo)求，于(yú)是(shì)規劃在(zài)城南副中心建設一(yī / yì ／yí)座規模更大(dà)、檔次更高、與國(guó)際會展接軌的(de)世紀城新國(guó)際會展中心，由成都新會展中心有限公司開發建設。

　　世紀城新國(guó)際會展中心位于(yú)成都市城南新區，與新建的(de)成都市政府毗鄰而(ér)居，占地(dì / de)１８５０畝，總投資預計５０億元人(rén)民币。該中心分爲(wéi / wèi)展館區、酒店及文化設施區、商業區三大(dà)部分。該項目的(de)正式啓動和(hé / huò)順利推進，有利于(yú)帶動和(hé / huò)提速整個(gè)城南副中心的(de)開發建設。

　　今年１月１２日，世紀城新國(guó)際會展中心有限公司董事長鄧鴻、中信實業銀行副行長唐賢平、衡平信托董事長朱佐義，在(zài)成都國(guó)際會展中心簽署合作協議，由新會展中心公司、中信實業銀行、衡平信托三家合力打造世紀城新國(guó)際會展中心。省内信托、銀行、企業首次聯手推出(chū)的(de)“成都世紀城新國(guó)際會展中心項目資金信托産品”随之(zhī)上(shàng)市發行。

　　該信托産品爲(wéi / wèi)世紀城新國(guó)際會展中心提供兩年期總規模３億元人(rén)民币的(de)信托貸款，用于(yú)支付土地(dì / de)出(chū)讓金和(hé / huò)征地(dì / de)款，以(yǐ)取得建設用地(dì / de)的(de)土地(dì / de)使用權。中信實業銀行成都分行則向衡平信托針對該項目發放的(de)信托貸款提供擔保。該信托５萬元起購，收益率爲(wéi / wèi)４．２％。因爲(wéi / wèi)有了(le／liǎo)銀行提供高級别的(de)信用保證，安全性大(dà)爲(wéi / wèi)提高。

　　新國(guó)際會展中心獲得信托資金支持，加速了(le／liǎo)項目的(de)啓動進程。周邊的(de)多個(gè)大(dà)型房地(dì / de)産開發項目随之(zhī)借勢啓動。“新會展中心”與“城南副中心”一(yī / yì ／yí)同被奉爲(wéi / wèi)城南樓市的(de)關鍵詞，成爲(wéi / wèi)最具市場價值的(de)賣點。

　　集合信托産品投向商住項目

　　今年２月１８日，衡平信托在(zài)成都推出(chū)“優質商住地(dì / de)産投資資金信托産品”，該産品融資規模１．７億元人(rén)民币，期限兩年。該産品的(de)最大(dà)特點是(shì)突破了(le／liǎo)信托資金以(yǐ)往單一(yī / yì ／yí)運作的(de)模式，将把１．７億信托資金集合起來(lái)，以(yǐ)擔保貸款、股權收購、産權交易等多種方式優化運作，投向成都房地(dì / de)産行業。

　　據透露，信托資金将投向成都幾個(gè)優質樓盤，其中包括多層住宅樓、大(dà)型商場以(yǐ)及高檔精裝小戶型電梯公寓。

　　專業人(rén)士認爲(wéi / wèi)，此投資方式具有産業投資基金的(de)雛形，是(shì)成都資本市場建設中的(de)一(yī / yì ／yí)項創新。

　　據悉，衡平在(zài)蓉公開發售的(de)産品已達１９隻，就(jiù)收益來(lái)講，大(dà)多在(zài)４％～４．８％之(zhī)間。今年２月間，衡平連續推出(chū)３個(gè)房地(dì / de)産信托産品，其中的(de)“優質商住地(dì / de)産投資資金信托産品”預計年綜合收益率爲(wéi / wèi)５．３％，比一(yī / yì ／yí)年期銀行定期存款利率高３．３２個(gè)百分點，比三年期憑證式國(guó)債年收益率高３．１７個(gè)百分點，是(shì)目前川内預計年收益率最高的(de)信托計劃。該收益已接近銀行一(yī / yì ／yí)年期貸款基準利率，自然也(yě)遠高于(yú)目前在(zài)各家銀行上(shàng)櫃的(de)基金和(hé / huò)國(guó)債的(de)收益。

　　房地(dì / de)産業的(de)高收益和(hé / huò)較短的(de)投資周期滿足了(le／liǎo)信托的(de)要(yào / yāo)求，而(ér)如此高的(de)回報率對民間資金也(yě)有極強的(de)誘惑力，因而(ér)該産品一(yī / yì ／yí)上(shàng)市，即呈現火爆搶購景象，發售僅４天，就(jiù)順利募集資金達６０００萬元，這(zhè)意味着成都市民平均每天從自己腰包裏拿出(chū)１５００萬元“熱錢”投資地(dì / de)産。

　　此次衡平發行信托産品，除了(le／liǎo)衡平的(de)網點外，還有工行、交行以(yǐ)及中信實業，共計３００個(gè)銀行網點代理發售，是(shì)信托産品發售網點最多的(de)一(yī / yì ／yí)次。

　　在(zài)各發售網點，抱錢上(shàng)門的(de)市民絡繹不(bù)絕。外地(dì / de)人(rén)紛紛詢問能否在(zài)當地(dì / de)購買。銀行人(rén)士稱，由于(yú)該産品發售僅限于(yú)成都市區及部分郊縣，外地(dì / de)客戶隻能在(zài)成都開戶、存款後，才能辦理委托手續。

　　與國(guó)債不(bù)同的(de)是(shì)，購買信托的(de)大(dà)多是(shì)３０歲以(yǐ)上(shàng)的(de)市民，而(ér)９０％以(yǐ)上(shàng)是(shì)個(gè)人(rén)投資者。據了(le／liǎo)解，其中最大(dà)的(de)一(yī / yì ／yí)單高達２５０萬元。

　　衡平信托作爲(wéi / wèi)整頓後的(de)川内首家信托公司，目前處于(yú)急速擴張階段。據透露，衡平已經儲備了(le／liǎo)多個(gè)秘而(ér)不(bù)宣的(de)優質項目，隻待最後“選優”，項目涉及大(dà)型商業項目開發以(yǐ)及住宅開發，“将聯合一(yī / yì ／yí)批精英團隊，整合川内一(yī / yì ／yí)流的(de)開發商、營銷商，打造精品項目”。