在(zài)房地(dì / de)産抵押登記操作實務中，很多登記機關都會指定房地(dì / de)産評估機構評估房地(dì / de)産的(de)價值，并禁止抵押擔保的(de)主債權金額超過抵押财産的(de)價值，該問題的(de)實質爲(wéi / wèi)是(shì)否允許房地(dì / de)産重複抵押，我們讨論的(de)房地(dì / de)産重複抵押是(shì)指，以(yǐ)同一(yī / yì ／yí)個(gè)房地(dì / de)産向同一(yī / yì ／yí)債權人(rén)分别設定或向兩個(gè)以(yǐ)上(shàng)的(de)債權人(rén)設定抵押的(de)行爲(wéi / wèi)，全國(guó)大(dà)多數房地(dì / de)産登記機構不(bù)受理房地(dì / de)産的(de)重複抵押，對此我們将根據《擔保法》、《物權法》的(de)相關規定展開分析。
一(yī / yì ／yí)、法律法規關于(yú)重複抵押的(de)規定
1、 最高人(rén)民法院關于(yú)貫徹執行《中華人(rén)民共和(hé / huò)國(guó)民法通則》若幹問題的(de)意見（以(yǐ)下簡稱民通意見）第115條規定：“在(zài)抵押期間，非經債權人(rén)同意，抵押人(rén)将同一(yī / yì ／yí)抵押物轉讓他(tā)人(rén)，或者就(jiù)抵押物價值已設置抵押部分再作抵押的(de)，其行爲(wéi / wèi)無效。”
2、 《擔保法》第35條規定：“抵押人(rén)所擔保的(de)債權不(bù)得超過其抵押物的(de)價值。财産抵押後，該财産的(de)價值大(dà)于(yú)所擔保債權的(de)餘額部分，可以(yǐ)再次抵押，但不(bù)得超過餘額部分。”
3、 《最高人(rén)民法院關于(yú)适用〈中華人(rén)民共和(hé / huò)國(guó)擔保法〉若幹問題的(de)解釋》第51條規定：“抵押人(rén)所擔保的(de)債權超過其抵押物價值的(de)，超過的(de)部分不(bù)具有優先受償的(de)效力。财産抵押後，該财産的(de)價值大(dà)于(yú)所擔保債權的(de)餘額部分，可以(yǐ)再次抵押，但不(bù)得超過其餘額部分。”
4、 《物權法》第119條規定：“同一(yī / yì ／yí)财産想兩個(gè)以(yǐ)上(shàng)債權人(rén)抵押的(de)，拍賣、變賣抵押财産所得的(de)價款依照下列規定清償：（一(yī / yì ／yí)）抵押權已登記的(de)，按照登記的(de)先後順序清償；順序相同的(de)，按照債權比例清償；（二）抵押權已登記的(de)先于(yú)未登記的(de)受償；（三）抵押權未登記的(de)，按照債權比例清償。”
二、法律分析
民通意見是(shì)禁止重複抵押的(de)，重複抵押部分無效，但若經過債權人(rén)同意的(de)可以(yǐ)重複抵押；擔保法要(yào / yāo)求抵押人(rén)所擔保的(de)債權不(bù)得超過其抵押物的(de)價值，其實質是(shì)禁止重複抵押，擔保法的(de)司法解釋在(zài)一(yī / yì ／yí)定程度上(shàng)同意了(le／liǎo)重複抵押，但超過抵押價值的(de)部分抵押權沒有優先受償權；學術界大(dà)多數學者認爲(wéi / wèi)，物權法的(de)出(chū)台取消了(le／liǎo)重複抵押的(de)限制。
擔保法出(chū)台時(shí)社會主義市場經濟剛剛初步建立，社會誠信體系沒有建立健全，擔保法禁止重複抵押是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)保障債權人(rén)的(de)利益，降低抵押擔保的(de)法律風險，但擔保法出(chū)台至今已經過去十幾年，關于(yú)重複抵押的(de)規定明顯已經不(bù)适應社會經濟的(de)發展，其存在(zài)諸多不(bù)合理性：（1）抵押價值是(shì)變量，抵押擔保設定時(shí)的(de)财産價值并非抵押财産變現的(de)價值。抵押權人(rén)支配的(de)是(shì)抵押物的(de)交換價值，抵押物的(de)價值總是(shì)不(bù)斷變化的(de)，比如房地(dì / de)産抵押設定時(shí)的(de)價值爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)百萬元，抵押權實現時(shí)房地(dì / de)産價值爲(wéi / wèi)二百萬元，最終應以(yǐ)抵押物變現的(de)價值爲(wéi / wèi)限實現債權的(de)償還，因此以(yǐ)期初的(de)抵押價值爲(wéi / wèi)限設定抵押沒有合理性。（2）限制了(le／liǎo)抵押當事人(rén)的(de)意思自治。抵押權人(rén)可能會自願接受重複抵押或不(bù)足額抵押，抵押行爲(wéi / wèi)畢竟是(shì)一(yī / yì ／yí)種市場經濟行爲(wéi / wèi)，隻要(yào / yāo)當事人(rén)的(de)約定不(bù)違反法律、行政法規的(de)強制性，我們就(jiù)不(bù)應該過多的(de)幹涉當事人(rén)的(de)意思自由。（3）登記機關一(yī / yì ／yí)般會指定評估機構評估，從而(ér)提高了(le／liǎo)交易成本。由于(yú)擔保法禁止重複抵押，抵押擔保的(de)主債權不(bù)得超過抵押價值，登記機關往往指定評估機構予以(yǐ)評估抵押價值，雖然相關的(de)法律法規對房地(dì / de)産抵押評估作出(chū)了(le／liǎo)相關規定，如《城市房地(dì / de)産抵押管理辦法》第二十二條規定“設定房地(dì / de)産抵押時(shí)，抵押房地(dì / de)産的(de)價值可以(yǐ)由抵押當事人(rén)協商議定，也(yě)可以(yǐ)由房地(dì / de)産價格評估機構評估确定。”建設部、中國(guó)人(rén)民銀行、中國(guó)銀行業監督管理委員會《關于(yú)規範與銀行信貸業務相關的(de)房地(dì / de)産抵押估價管理有關問題的(de)通知》（建住房[2006]8号）規定“商業銀行在(zài)發放房地(dì / de)産抵押貸款前，應當确定房地(dì / de)産抵押價值。房地(dì / de)産抵押價值由抵押當事人(rén)協商議定，或者由房地(dì / de)産估價機構進行評估。房地(dì / de)産抵押價值由抵押當事人(rén)協商議定的(de)，應當向房地(dì / de)産管理部門提供确定房地(dì / de)産抵押價值的(de)書面協議；由房地(dì / de)産估價機構評估的(de)，應當向房地(dì / de)産管理部門提供房地(dì / de)産抵押估價報告。房地(dì / de)産管理部門不(bù)得要(yào / yāo)求抵押當事人(rén)委托評估房地(dì / de)産抵押價值，不(bù)得指定房地(dì / de)産估價機構評估房地(dì / de)産抵押價值”。這(zhè)些規定也(yě)明确要(yào / yāo)求不(bù)得指定房地(dì / de)産估價機構評估房地(dì / de)産抵押價值，但實踐中很多登記機關并沒有嚴格執行該規定，我們認爲(wéi / wèi)問題的(de)關鍵在(zài)于(yú)不(bù)應該禁止重複抵押，如果禁止重複抵押，勢必要(yào / yāo)嚴格遵守抵押價值，遵守抵押價值就(jiù)給登記機關強制指定評估提供了(le／liǎo)操作空間。（3）限制了(le／liǎo)抵押物的(de)使用，擔保法規定的(de)餘額抵押，限制了(le／liǎo)抵押物的(de)充分利用，降低了(le／liǎo)抵押物的(de)融資效益和(hé / huò)擔保功能。
雖然物權法并沒有明文取消重複抵押，但學術界很多學者都認爲(wéi / wèi)物權法第199條的(de)規定改變了(le／liǎo)擔保法的(de)規定，取消了(le／liǎo)擔保法關于(yú)抵押财産的(de)價值應高于(yú)數個(gè)抵押擔保債權總額的(de)限制，以(yǐ)同一(yī / yì ／yí)财産向同一(yī / yì ／yí)債權人(rén)或不(bù)同債權人(rén)多次抵押的(de)，抵押人(rén)所擔保的(de)債權可以(yǐ)超過抵押物财産的(de)價值，數個(gè)抵押權按照物權法的(de)規定順序受償，是(shì)否在(zài)同一(yī / yì ／yí)個(gè)财産上(shàng)設定數個(gè)抵押權，由當事人(rén)根據情況自行确定。同時(shí)物權法第13條規定“登記機構不(bù)得有下列行爲(wéi / wèi)：（一(yī / yì ／yí)）要(yào / yāo)求對不(bù)動産進行評估；（二）以(yǐ)年檢等名義進行重複登記；（三）超過登記職責範圍的(de)其他(tā)行爲(wéi / wèi)”，從該規定我們也(yě)可以(yǐ)看出(chū)，禁止登記機構對不(bù)動産進行評估的(de)目的(de)是(shì)不(bù)得幹涉抵押物價值以(yǐ)及抵押金額的(de)确定，其本意還是(shì)允許重複抵押。
三、 法律建議
雖然我們通過以(yǐ)上(shàng)理論分析可以(yǐ)得知物權法取消了(le／liǎo)重複抵押的(de)限制，但畢竟物權法并沒有對此作出(chū)明确的(de)規定，由于(yú)物權法出(chū)台後法律清理不(bù)工作沒有及時(shí)到(dào)位，導緻客觀上(shàng)物權法和(hé / huò)擔保法同時(shí)生效，但擔保法哪一(yī / yì ／yí)條被廢止，哪一(yī / yì ／yí)條與物權法相沖突，并沒有明确的(de)規定。由于(yú)法律規定的(de)不(bù)明确，導緻在(zài)實務操作中，很多登記機關還堅持不(bù)得重複抵押，如主債權爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)億，其中一(yī / yì ／yí)個(gè)擔保措施爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産抵押，抵押房地(dì / de)産的(de)評估價值爲(wéi / wèi)5000萬元，登記機關要(yào / yāo)求抵押金額不(bù)得超過評估價值的(de)一(yī / yì ／yí)定比例，這(zhè)就(jiù)可能不(bù)利于(yú)債權人(rén)，因爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産的(de)價值在(zài)不(bù)斷變化，有可能在(zài)變現時(shí)房地(dì / de)産價值爲(wéi / wèi)1個(gè)億，單單變現房地(dì / de)産就(jiù)足以(yǐ)實現債權，但由于(yú)抵押金額的(de)存在(zài)，即使變現價值爲(wéi / wèi)1個(gè)億，債權人(rén)也(yě)無法收回全部債權，如果允許重複抵押，可能更有利于(yú)保障債權人(rén)的(de)利益。爲(wéi / wèi)降低法律風險，建議遇到(dào)類似情況時(shí)，請在(zài)信托合同中盡量向投資者披露抵押登記的(de)詳細情況，履行盡職管理職責。