“國(guó)六條”以(yǐ)及配套政策的(de)出(chū)台，發出(chū)了(le／liǎo)國(guó)家宏觀調控将繼續進行并維持較長一(yī / yì ／yí)段時(shí)間的(de)信号  把握升浪起點 現在(zài)機構底部建倉名單。新一(yī / yì ／yí)輪宏觀調控措施的(de)出(chū)台，将勢必延長資金回籠的(de)速度和(hé / huò)降低資金使用效率，增加了(le／liǎo)開發商的(de)資金壓力，加大(dà)了(le／liǎo)開發商項目開發的(de)資金投入，增大(dà)了(le／liǎo)外部籌措資金難度。

　　對于(yú)實力雄厚的(de)開發商來(lái)說(shuō)，宏觀調控也(yě)意味着機會的(de)存在(zài)———較多的(de)購并機會。不(bù)論是(shì)資金鏈緊張還是(shì)并購機會的(de)增加，都增加了(le／liǎo)房地(dì / de)産行業對銀行以(yǐ)外的(de)融資渠道(dào)的(de)資金需求，這(zhè)爲(wéi / wèi)信托公司拓展業務帶來(lái)了(le／liǎo)機會。
  
　　信托業務同房地(dì / de)産結合勢所必然

　　在(zài)國(guó)外看，房地(dì / de)産信托是(shì)信托業務主要(yào / yāo)的(de)業務領域，我國(guó)信托業務同房地(dì / de)産的(de)結合也(yě)是(shì)一(yī / yì ／yí)種必然。

　　房地(dì / de)産行業是(shì)資金密集型行業，然而(ér)我國(guó)房地(dì / de)産行業内企業規模普遍不(bù)大(dà)，即便是(shì)大(dà)型房地(dì / de)産企業在(zài)資産規模上(shàng)同國(guó)外同行也(yě)有較大(dà)差距。我國(guó)房地(dì / de)産企業的(de)融資渠道(dào)過于(yú)單一(yī / yì ／yí)，基本依賴銀行融資，使房地(dì / de)産企業對于(yú)銀行的(de)銀根政策非常敏感。

　　從目前來(lái)看，房地(dì / de)産信托是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産企業提供長期穩定資金的(de)最理想渠道(dào)。房地(dì / de)産信托是(shì)信托公司管理的(de)受托資金，從而(ér)使得房地(dì / de)産信托資金不(bù)受信托公司本身規模的(de)限制，同時(shí)目前我國(guó)居民投資渠道(dào)有限，房地(dì / de)産信托無論從交易制度和(hé / huò)投資回報的(de)設計上(shàng)均較符合我國(guó)居民的(de)投資要(yào / yāo)求，從而(ér)房地(dì / de)産信托可以(yǐ)募集到(dào)源源不(bù)斷的(de)資金來(lái)滿足房地(dì / de)産企業的(de)需求。

　　房地(dì / de)産業務模式

　　上(shàng)海國(guó)投成立了(le／liǎo)專門的(de)房地(dì / de)産信托總部，來(lái)拓展房地(dì / de)産信托投融資業務。目前上(shàng)海國(guó)投房地(dì / de)産信托業務開展模式，主要(yào / yāo)包括房地(dì / de)産信托融資業務和(hé / huò)提供一(yī / yì ／yí)攬子(zǐ)投資銀行服務。

　　1、房地(dì / de)産信托融資業務

　　目前我國(guó)信托業務受信托募集方式和(hé / huò)規模的(de)限制，無法有效實現組合投資分散單個(gè)投資項目風險的(de)目的(de)。
　　由于(yú)缺乏流通平台，使得信托産品流動性較差，目前産品設計主要(yào / yāo)靠開發較短期限信托品種來(lái)彌補流動性缺陷。流動性的(de)限制制約了(le／liǎo)長期信托産品的(de)開發，從而(ér)導緻當前信托公司開發的(de)絕大(dà)多數房地(dì / de)産信托産品主要(yào / yāo)是(shì)短期融資型的(de)業務模式。

　　上(shàng)海國(guó)投融資性信托業務目前主要(yào / yāo)有信托貸款、财産權信托和(hé / huò)信托股權融資三種模式。

　　1）信托貸款

　　由信托公司發行集合資金信托計劃，募集社會資金對房地(dì / de)産企業發放貸款。上(shàng)海國(guó)投從最初開展房地(dì / de)産信托業務時(shí)就(jiù)開發了(le／liǎo)較多的(de)信托貸款産品。

　　目前從行業角度來(lái)看，信托貸款仍然在(zài)信托業務模式中占據主導地(dì / de)位，但值得注意的(de)是(shì)，2005年9月份銀監會212号文件發布後，信托公司以(yǐ)信托貸款方式介入開發類房産項目的(de)機會大(dà)爲(wéi / wèi)減少，相比銀行同類型的(de)開發貸款，沒有相對競争優勢。預計未來(lái)信托公司信托貸款操作方式将主要(yào / yāo)用于(yú)資産收購（包括爛尾樓收購）、聯合貸款（類似于(yú)銀團貸款方式）、劣後債權（第二抵押權人(rén)）、同股權信托結合使用等方式。

    2）财産權信托

　　房地(dì / de)産企業将成熟物業的(de)未來(lái)租賃收益權的(de)優先受益權委托上(shàng)海國(guó)投轉讓給社會投資者，并承諾在(zài)未來(lái)一(yī / yì ／yí)定期限内按約定價格回購優先受益權，以(yǐ)實現融資的(de)目的(de)。

　　在(zài)這(zhè)種模式下，房地(dì / de)産企業并未喪失物業的(de)所有權，同時(shí)也(yě)盤活了(le／liǎo)房地(dì / de)産企業的(de)固化資産，增強了(le／liǎo)資産的(de)流動性。

　　目前，上(shàng)海國(guó)投利用财産權信托模式來(lái)設計産品滿足客戶融資需求的(de)操作案例較多，信托期限從短期到(dào)長期均有。

　　一(yī / yì ／yí)些商業銀行也(yě)在(zài)開展成熟物業貸款，雖同上(shàng)海國(guó)投的(de)财産權信托較爲(wéi / wèi)類似，但财産權信托還是(shì)存在(zài)着明顯的(de)差異化優勢，能更好地(dì / de)滿足開發商籌措資金的(de)需求。這(zhè)種差異化優勢主要(yào / yāo)表現在(zài)以(yǐ)下五個(gè)方面：

　　其一(yī / yì ／yí)，财産權信托對于(yú)融資資金的(de)用途沒有限制，如企業可以(yǐ)用來(lái)收購公司股權，或作爲(wéi / wèi)土地(dì / de)出(chū)讓金，或者用于(yú)異地(dì / de)的(de)對外投資。但銀行貸款對于(yú)用途一(yī / yì ／yí)般均有較爲(wéi / wèi)嚴格的(de)限制。

　　其二， 财産權信托抵押率的(de)測算考慮的(de)是(shì)資産目前實際的(de)價值或者未來(lái)合理的(de)價值，而(ér)有些銀行抵押率的(de)考慮是(shì)基于(yú)企業的(de)原始投資額，而(ér)不(bù)是(shì)資産的(de)現在(zài)價值。如工行成熟物業貸款的(de)最高上(shàng)限爲(wéi / wèi)不(bù)超過企業實際總投資額的(de)65%，這(zhè)樣導緻企業資産增值部分不(bù)能實現融資，從而(ér)降低資産利用效率。

　　其三，銀行成熟物業貸款一(yī / yì ／yí)般要(yào / yāo)求資産已經經營運行一(yī / yì ／yí)段時(shí)期，并産生足夠的(de)租金收益。而(ér)作爲(wéi / wèi)财産權信托融資的(de)資産可以(yǐ)是(shì)尚未完工或經營的(de)，但未來(lái)能夠通過運營帶來(lái)充足收益的(de)資産。

　　其四，财産權信托也(yě)适用于(yú)擁有現房房産并打算銷售的(de)房地(dì / de)産企業進行融資。而(ér)對于(yú)銀行成熟物業貸款來(lái)說(shuō)，大(dà)多數貸款對象僅針對用于(yú)經營的(de)商業物業。

　　其五，銀行成熟物業貸款一(yī / yì ／yí)般要(yào / yāo)求物業預計所能産生的(de)現金流量足以(yǐ)能夠覆蓋貸款本息。但是(shì)财産權信托對于(yú)具有較強還款能力的(de)企業，不(bù)一(yī / yì ／yí)定需要(yào / yāo)其用于(yú)進行财産權信托融資的(de)物業具有相應要(yào / yāo)求。

　　3）信托股權融資

　　房地(dì / de)産企業将其擁有的(de)優質房産項目的(de)公司的(de)絕對控股權階段性讓渡給上(shàng)海國(guó)投，并承諾在(zài)未來(lái)一(yī / yì ／yí)定期限内按約定價格全額回購相應股權，以(yǐ)實現融資目的(de)。

　　在(zài)這(zhè)種模式下，房地(dì / de)産企業繼續擁有項目公司房産開發經營權，也(yě)不(bù)會喪失項目開發的(de)最終利益，降低了(le／liǎo)企業自有資金籌措壓力，有助于(yú)實現企業資金效益的(de)最大(dà)化。此種模式也(yě)适用于(yú)房地(dì / de)産企業項目兼并收購過程中的(de)融資需求，還适用于(yú)通過增資擴股來(lái)補充項目公司自有資金投入不(bù)足的(de)情況。

　　目前上(shàng)海國(guó)投開發操作了(le／liǎo)多個(gè)信托股權融資類項目，并形成了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)整套股權信托業務開展的(de)操作規範和(hé / huò)評判标準。

　　預計股權融資項目将是(shì)未來(lái)信托公司房地(dì / de)産信托業務的(de)主要(yào / yāo)融資性業務模式之(zhī)一(yī / yì ／yí)，股權信托融資模式對于(yú)信托公司項目價值判斷和(hé / huò)項目管理能力提出(chū)更高的(de)要(yào / yāo)求，也(yě)是(shì)信托公司未來(lái)進行向海外權益型REITS轉型的(de)良好業務鍛煉機會。