在(zài)國(guó)家鼓勵住房租賃市場發展的(de)大(dà)背景下，住房租賃行業金融創新步伐加快。日前，國(guó)内首單長租公寓類REITs(房地(dì / de)産投資信托基金)項目“新派公寓權益型房托資産支持專項計劃”，以(yǐ)及國(guó)内首單央企租賃住房REITs項目“中聯前海開源-保利地(dì / de)産租賃住房一(yī / yì ／yí)号資産支持專項計劃”均獲批發行。《經濟參考報》記者了(le／liǎo)解到(dào)，目前還有多家租賃住房企業拟發行類REITs項目，相關産品有望在(zài)近期獲批。
        據業内人(rén)士估算，潛在(zài)的(de)市場化租賃公寓市場規模或達數萬億元，而(ér)資産證券化和(hé / huò)REITs正成爲(wéi / wèi)住房租賃行業金融創新的(de)重要(yào / yāo)手段，助其開拓融資渠道(dào)以(yǐ)及降低融資成本。伴随着國(guó)内監管層相關政策的(de)出(chū)台和(hé / huò)明确，标準化的(de)公募REITs有望破冰。
        REITs屬于(yú)資産證券化的(de)一(yī / yì ／yí)種方式，其本質是(shì)把一(yī / yì ／yí)些收取租金或者利息的(de)地(dì / de)産打包證券化在(zài)市場上(shàng)融資的(de)手段。在(zài)很多發達國(guó)家，REITs被應用得相當廣泛。在(zài)美國(guó)，商業物業融資結構中REITs方式大(dà)約占比爲(wéi / wèi)33%。而(ér)目前在(zài)中國(guó)，商業物業幾乎還是(shì)靠銀行貸款來(lái)融資。實際上(shàng)，我國(guó)早在(zài)2006年就(jiù)啓動了(le／liǎo)REITs産品研發工作，一(yī / yì ／yí)些私募REITs、類REITs産品也(yě)在(zài)前幾年推出(chū)，但是(shì)受到(dào)多重因素影響，成熟的(de)REITs體系尚未形成，真正的(de)标準化公募REITs産品至今沒有推出(chū)。
        值得注意的(de)是(shì)，今年以(yǐ)來(lái)，房企通過資産證券化的(de)方式進行融資的(de)步伐在(zài)加快。
        據中國(guó)資産證券化分析網的(de)統計，今年1至10月，類REITs累計發行已達12單。新派公寓以(yǐ)及保利地(dì / de)産等租賃住房REITs産品的(de)獲批發行，預示着租賃住房REITs将成爲(wéi / wèi)标準化公募REITs推進的(de)重要(yào / yāo)突破口，助推國(guó)内住房租賃行業的(de)長期發展。
        十九大(dà)報告明确，堅持房子(zǐ)是(shì)用來(lái)住的(de)、不(bù)是(shì)用來(lái)炒的(de)定位，加快建立多主體供給、多渠道(dào)保障、租購并舉的(de)住房制度，讓全體人(rén)民住有所居。
        中國(guó)銀行業協會首席經濟學家巴曙松表示，在(zài)政策強調租賃市場發展及自持住宅物業頻出(chū)的(de)背景下，租賃REITs對房地(dì / de)産商而(ér)言，可有效盤活房地(dì / de)産存量資産，提高資金利用效率；對中小投資人(rén)而(ér)言，租賃REITs爲(wéi / wèi)其提供了(le／liǎo)分享房地(dì / de)産行業增長收益的(de)渠道(dào)；對政府而(ér)言，可以(yǐ)有效緩解租房市場供需不(bù)平衡，租賃市場不(bù)完善等難題。同時(shí)，租賃REITs更多是(shì)不(bù)動産的(de)運營模式，而(ér)非融資手段，強調對不(bù)動産的(de)長期持有運營，通過運營管理，實現物業增值以(yǐ)獲得溢價，符合國(guó)家當前“隻住不(bù)炒”的(de)政策導向。
        新派公寓創始人(rén)、CEO王戈宏在(zài)接受《經濟參考報》記者采訪時(shí)表示，四年前在(zài)其創立新派公寓之(zhī)初，就(jiù)聯合賽富基金發起了(le／liǎo)賽富不(bù)動産基金用私募REITs的(de)方式收購了(le／liǎo)這(zhè)棟舊住宅資産。此次在(zài)深交所發行類REITs後，既實現了(le／liǎo)原有收購基金的(de)退出(chū)，又爲(wéi / wèi)新投資人(rén)創建了(le／liǎo)資産增值收益的(de)流動性通道(dào)，同時(shí)新派公寓繼續作爲(wéi / wèi)資産管理方，除了(le／liǎo)正常的(de)管理費收益外，也(yě)将分享今後資産增值的(de)分紅。他(tā)還表示，此次發行不(bù)依賴任何第三方增信和(hé / huò)擔保，僅憑物業資産增值以(yǐ)及新派公寓的(de)運營效率就(jiù)獲得AAA評級，大(dà)大(dà)降低了(le／liǎo)産品優先級的(de)發行成本。
        中國(guó)證券投資基金業協會資産證券化委員會專家顧問、高和(hé / huò)資本聯合創始人(rén)周以(yǐ)升對記者表示，包括租賃公寓在(zài)内的(de)商業地(dì / de)産是(shì)中國(guó)經濟轉型的(de)縮影，潛在(zài)的(de)市場化租賃公寓市場可達數萬億元，與此同時(shí)，政府支持的(de)公租房和(hé / huò)廉租房市場也(yě)有數萬億元存量規模。他(tā)表示，通過REITs的(de)方式，租賃住房企業能盤活存量資産，達到(dào)資産真實出(chū)表、降低負債率、優化資産負債表等多重目标，大(dà)大(dà)提升企業參與租賃市場的(de)積極性，推動中央“房住不(bù)炒”的(de)方針的(de)落地(dì / de)。“以(yǐ)目前權益型類REITs的(de)實踐來(lái)看，标準化公募REITs的(de)推出(chū)從商業邏輯和(hé / huò)實操上(shàng)沒有實質障礙。”他(tā)說(shuō)。
        不(bù)過，也(yě)有業内人(rén)士指出(chū)，國(guó)内租賃REITs發展滞後的(de)原因在(zài)于(yú)中國(guó)租賃市場的(de)租金回報率較低，相較其他(tā)金融産品，REITs産品按照散賣的(de)估值邏輯定價可能對投資人(rén)的(de)吸引力有限。對此，周以(yǐ)升表示，對于(yú)不(bù)少自持物業的(de)長租公寓而(ér)言，REITs是(shì)爲(wéi / wèi)數不(bù)多的(de)可供選擇的(de)退出(chū)渠道(dào)之(zhī)一(yī / yì ／yí)，爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)達到(dào)投資人(rén)對投資回報的(de)市場化要(yào / yāo)求，會倒逼租賃企業和(hé / huò)物業持有人(rén)進一(yī / yì ／yí)步改善經營管理水平，最終市場會形成供需平衡以(yǐ)及合理的(de)估值水平。因此可以(yǐ)說(shuō)，公募REITs等證券化産品也(yě)是(shì)平抑房價、推動房地(dì / de)産長效機制建立的(de)關鍵一(yī / yì ／yí)環。