【主持人(rén)】：下面我們進入下一(yī / yì ／yí)個(gè)環節，有請中國(guó)銀監會法規司副主任李伏安、中信信托總經理蒲堅、北京國(guó)際信托投資公司總經理王曉龍、中國(guó)對外經濟貿易信托投資有限公司總經理張小康、聯華信托公司總裁李曉東、北京萬年花城常務副總經理賈維光、中國(guó)企業海外發展中心主任孫飛。我們先請發展商的(de)代表，應該說(shuō)萬年花城也(yě)通過了(le／liǎo)中誠信托做過一(yī / yì ／yí)次信托的(de)計劃，在(zài)這(zhè)個(gè)整個(gè)過程是(shì)是(shì)也(yě)嘗到(dào)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些甜頭，或者說(shuō)在(zài)這(zhè)個(gè)整個(gè)計劃中信托公司的(de)關系是(shì)怎樣的(de)。 

　　【賈維光】：我們公司後續的(de)房地(dì / de)産項目融資任務我一(yī / yì ／yí)直也(yě)在(zài)回想，今天這(zhè)個(gè)會确實給大(dà)家帶來(lái)了(le／liǎo)很大(dà)的(de)啓發，我們萬年花城是(shì)全國(guó)唯一(yī / yì ／yí)一(yī / yì ／yí)家一(yī / yì ／yí)個(gè)項目同時(shí)發行過兩個(gè)信托計劃的(de)房地(dì / de)産開發商，其實跟房地(dì / de)産開發商與信托合作是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)雙赢的(de)過程，最主要(yào / yāo)的(de)是(shì)把企業做好，把基本面做好，把自己的(de)産品市場、定位、團隊、戰略做好，你的(de)工作是(shì)如何把這(zhè)些東西展示給金融機構、信托機構，這(zhè)就(jiù)是(shì)你的(de)任務，其他(tā)的(de)都是(shì)一(yī / yì ／yí)些技術的(de)問題。 

　　【主持人(rén)】：您在(zài)選擇信托個(gè)金融工具時(shí)是(shì)怎樣的(de)？ 

　　【賈維光】：應該說(shuō)我們有很多金融工具機我們有私募、信托、還有大(dà)量的(de)銀行支持，還有其他(tā)的(de)一(yī / yì ／yí)些金融機構的(de)支持。我覺得信托一(yī / yì ／yí)是(shì)我們要(yào / yāo)堅決貫徹我們公司融資多元化，另外信托在(zài)當時(shí)的(de)成本上(shàng)稍微高一(yī / yì ／yí)點，但是(shì)我們主要(yào / yāo)是(shì)技術上(shàng)有一(yī / yì ／yí)些考慮，一(yī / yì ／yí)是(shì)提升我們項目的(de)知名度；另外它可以(yǐ)取代銀行的(de)一(yī / yì ／yí)些監管上(shàng)技術上(shàng)的(de)不(bù)便，比如我們萬年花城，我們在(zài)銀行有很多貸款，但是(shì)如果我們要(yào / yāo)是(shì)用普通的(de)貸款，就(jiù)會有一(yī / yì ／yí)個(gè)問題，因爲(wéi / wèi)我們銷售特别好，基本上(shàng)一(yī / yì ／yí)開盤95％就(jiù)要(yào / yāo)銷售完畢，但是(shì)銀行貸款有一(yī / yì ／yí)個(gè)封閉管理，比如我貸一(yī / yì ／yí)個(gè)億，可能兩個(gè)月之(zhī)後我開盤的(de)項目馬上(shàng)我就(jiù)把2個(gè)億用封閉的(de)方式還了(le／liǎo)，這(zhè)初衷就(jiù)相違背了(le／liǎo)。就(jiù)是(shì)用信托促進開發貸款，用開發貸款促進信托。 

　　【提問】：我覺得你業務描述中提到(dào)要(yào / yāo)向土地(dì / de)一(yī / yì ／yí)級整理和(hé / huò)土地(dì / de)開發提供資金，大(dà)家知道(dào)土地(dì / de)一(yī / yì ／yí)級開發的(de)時(shí)候手續并不(bù)齊全，很多公司隻是(shì)關注，但是(shì)真正建設這(zhè)塊應該是(shì)微乎其微，我想問一(yī / yì ／yí)下北京國(guó)投爲(wéi / wèi)什麽會建設這(zhè)塊呢？第二個(gè)問題我想問聯華信托的(de)李總，聯華信托也(yě)是(shì)地(dì / de)産界的(de)新銳，在(zài)土地(dì / de)一(yī / yì ／yí)級開發不(bù)信托這(zhè)塊你們有哪些打算？ 

　　【王曉龍】：大(dà)家知道(dào)北京的(de)地(dì / de)有是(shì)不(bù)可再生的(de)資源，所以(yǐ)我們選擇一(yī / yì ／yí)級土地(dì / de)開發首先選擇的(de)是(shì)位置，地(dì / de)産界有一(yī / yì ／yí)句話，就(jiù)是(shì)位置位置位置。第二個(gè)問題是(shì)北京831大(dà)線後有一(yī / yì ／yí)個(gè)遺留的(de)問題，本來(lái)土地(dì / de)開發是(shì)政府的(de)事，但是(shì)政府很難有能力在(zài)一(yī / yì ／yí)級開發上(shàng)有比較大(dà)的(de)作爲(wéi / wèi)，一(yī / yì ／yí)級土地(dì / de)開發銀行的(de)資金不(bù)能跟進，社會閑散資金又不(bù)能有推通道(dào)爲(wéi / wèi)它服務，選擇一(yī / yì ／yí)級開發取決于(yú)和(hé / huò)土地(dì / de)部門和(hé / huò)政府合作。土地(dì / de)開發利潤是(shì)可觀的(de)，在(zài)一(yī / yì ／yí)級土地(dì / de)開發和(hé / huò)房地(dì / de)産項目中其實後來(lái)地(dì / de)産項目主要(yào / yāo)是(shì)考慮市場風險，一(yī / yì ／yí)級土地(dì / de)開發取決于(yú)于(yú)你有沒有開發指标，取決于(yú)的(de)拍賣的(de)價格等等，我們認爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)級土地(dì / de)開發在(zài)具備了(le／liǎo)上(shàng)述條件可以(yǐ)作爲(wéi / wèi)信托産品服務對象。 

　　【李曉東】：我在(zài)聯華信托中有一(yī / yì ／yí)個(gè)理念，我們提出(chū)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)專業化的(de)理念，當時(shí)我們說(shuō)要(yào / yāo)把聯華信托打造成一(yī / yì ／yí)個(gè)一(yī / yì ／yí)流、專業的(de)信托公司，我們目前爲(wéi / wèi)止還是(shì)比較專注在(zài)房地(dì / de)産二級以(yǐ)後的(de)領域，我們希望在(zài)這(zhè)個(gè)領域集中力量爲(wéi / wèi)廣大(dà)的(de)開發商服好務。 

　　【主持人(rén)】：下面問一(yī / yì ／yí)下張總以(yǐ)及中信信托的(de)蒲總，大(dà)家知道(dào)信托都是(shì)金融業的(de)壞孩子(zǐ)，我們房地(dì / de)産正好也(yě)是(shì)國(guó)家産業當中很重要(yào / yāo)也(yě)是(shì)很讓人(rén)操心的(de)行業，這(zhè)兩個(gè)東西合一(yī / yì ／yí)塊，有一(yī / yì ／yí)個(gè)唇齒相依的(de)關系。信托借助121文件也(yě)發展起來(lái)了(le／liǎo)，現在(zài)國(guó)家政策對房地(dì / de)産打壓，也(yě)會影響不(bù)信托的(de)發展，在(zài)這(zhè)種情況下我們信托目前還能做什麽？ 

　　【張小康】：今天開會的(de)人(rén)主要(yào / yāo)是(shì)房地(dì / de)産商和(hé / huò)金融機構，其實能夠給房地(dì / de)産提供資金的(de)最主要(yào / yāo)的(de)還是(shì)銀行，還有預售、工程款也(yě)好，其實來(lái)參加會的(de)主要(yào / yāo)的(de)一(yī / yì ／yí)部分是(shì)信托公司，昨天是(shì)一(yī / yì ／yí)些國(guó)外的(de)投資基金，其實這(zhè)兩部分人(rén)在(zài)房地(dì / de)産市場提供的(de)也(yě)就(jiù)是(shì)200個(gè)億，爲(wéi / wèi)什麽這(zhè)麽熱。可以(yǐ)看出(chū)這(zhè)個(gè)市場已經到(dào)了(le／liǎo)1萬個(gè)億的(de)投資額，能夠擠出(chū)的(de)空間的(de)可能是(shì)想從這(zhè)兩個(gè)渠道(dào)擠出(chū)空間。提到(dào)了(le／liǎo)121和(hé / huò)212，121是(shì)給了(le／liǎo)信托的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)空間，應該說(shuō)銀行不(bù)帶的(de)那部分給信托了(le／liǎo)，信托的(de)貸款跟銀行不(bù)一(yī / yì ／yí)樣，它可以(yǐ)提前款，但是(shì)不(bù)能錯後一(yī / yì ／yí)天，而(ér)銀行是(shì)可以(yǐ)的(de)，銀行幾萬個(gè)不(bù)良資産，誰也(yě)沒說(shuō)銀行是(shì)壞孩子(zǐ)，壞孩子(zǐ)是(shì)指過去在(zài)地(dì / de)方政府，一(yī / yì ／yí)些法人(rén)治理結構不(bù)利的(de)情況下，我們現在(zài)現在(zài)的(de)信托是(shì)2002年是(shì)重新登記的(de)信托，它有一(yī / yì ／yí)套嚴格的(de)監管，有一(yī / yì ／yí)套嚴格的(de)法人(rén)治理結構等等。現在(zài)垂直登記後到(dào)現在(zài)是(shì)56家，以(yǐ)前是(shì)59家，在(zài)去年陸續的(de)發生了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)些個(gè)别的(de)案件，我覺得這(zhè)些個(gè)别案件是(shì)每個(gè)行業都會産業的(de)。同時(shí)我們還要(yào / yāo)看到(dào)信托行業重新登記後給整個(gè)社會的(de)貢獻，我們這(zhè)兩天更多的(de)是(shì)房地(dì / de)産行業需要(yào / yāo)信托來(lái)提供融資，需要(yào / yāo)海外資金來(lái)提供融資，但是(shì)我們要(yào / yāo)面向整個(gè)國(guó)民，現在(zài)除了(le／liǎo)儲蓄我們有多少投資渠道(dào)，有多少理财産品，非常的(de)缺乏，我們應該想着市場的(de)需求，這(zhè)個(gè)需求是(shì)資金的(de)需求，另外我們要(yào / yāo)考慮投資者的(de)需求，現在(zài)市場投資者非常非常的(de)渴望有好的(de)産品，比如說(shuō)我們今年6月9号我們發行了(le／liǎo)信托項目發行了(le／liǎo)6.9億，投資者不(bù)低于(yú)200萬。再說(shuō)一(yī / yì ／yí)下212文件它給信托和(hé / huò)房地(dì / de)産行業有一(yī / yì ／yí)定的(de)影響，但是(shì)對房地(dì / de)産行業影響沒有那麽大(dà)，因爲(wéi / wèi)現在(zài)也(yě)不(bù)過是(shì)100個(gè)億，但是(shì)長遠來(lái)講是(shì)有影響的(de)，因爲(wéi / wèi)信托增長的(de)空間非常大(dà)，所以(yǐ)從今後長遠來(lái)講，推動信托理财的(de)方式，應該說(shuō)債務融資這(zhè)塊非常難以(yǐ)進行。 

　　昨天也(yě)聽到(dào)了(le／liǎo)吳行業解釋212的(de)背景，我覺得出(chū)台一(yī / yì ／yí)個(gè)政策也(yě)影響考慮到(dào)市場的(de)情況，也(yě)影響考慮到(dào)如果信托公司要(yào / yāo)跟銀行一(yī / yì ／yí)樣，在(zài)完成四證齊全，完成二級資質的(de)情況下我還可以(yǐ)人(rén)你做，他(tā)能不(bù)能做。比如說(shuō)證券公司做CCIM沒有200份限制，爲(wéi / wèi)什麽單單信托公司要(yào / yāo)受200份的(de)限制，所以(yǐ)我覺得法律的(de)制定者要(yào / yāo)從市場上(shàng)看一(yī / yì ／yí)看，我們經常愛說(shuō)大(dà)力發展，要(yào / yāo)不(bù)就(jiù)是(shì)嚴厲打擊，我覺得要(yào / yāo)有一(yī / yì ／yí)個(gè)合理的(de)發展，其實我們也(yě)是(shì)在(zài)爲(wéi / wèi)社會提供金融服務，金融包括銀行、證券、保險、信托都是(shì)在(zài)提供融資服務，這(zhè)麽大(dà)的(de)社會需求，無論是(shì)資金的(de)适使用方起來(lái)投資方，這(zhè)麽大(dà)的(de)需求，大(dà)家千軍萬馬過獨木橋，其實有辦法，隻要(yào / yāo)是(shì)憑着一(yī / yì ／yí)個(gè)公平的(de)角度去解決，隻要(yào / yāo)去憑着市場的(de)角度去解決的(de)話，應該能夠找到(dào)辦法的(de)。其實我們說(shuō)，現在(zài)已經找到(dào)一(yī / yì ／yí)些辦法了(le／liǎo)，在(zài)我看來(lái)，實際上(shàng)他(tā)們已經在(zài)走到(dào)公衆的(de)角度了(le／liǎo)，這(zhè)個(gè)成本是(shì)非常大(dà)的(de)。他(tā)們做的(de)很多東西由于(yú)200份的(de)限制沒有辦法才這(zhè)麽做的(de)，爲(wéi / wèi)什麽要(yào / yāo)聯合發行，就(jiù)是(shì)因爲(wéi / wèi)200份的(de)限制，我們要(yào / yāo)看200份的(de)限制到(dào)底合理不(bù)合理，是(shì)不(bù)是(shì)什麽樣的(de)信托都要(yào / yāo)有200份的(de)限制，我覺得這(zhè)是(shì)要(yào / yāo)考慮的(de)問題。 

　　【蒲堅】：現在(zài)證券業也(yě)成爲(wéi / wèi)壞孩子(zǐ)了(le／liǎo)，下一(yī / yì ／yí)步不(bù)知道(dào)哪一(yī / yì ／yí)個(gè)會成爲(wéi / wèi)壞孩子(zǐ)，路都是(shì)摸着走的(de)，但是(shì)我覺得法律法規的(de)健全給我們帶來(lái)一(yī / yì ／yí)個(gè)明确的(de)要(yào / yāo)求就(jiù)是(shì)，金融界就(jiù)已經習慣了(le／liǎo)原來(lái)不(bù)動腦子(zǐ)。現在(zài)傳統的(de)簡單的(de)投資，已經不(bù)适合現代的(de)市場要(yào / yāo)求了(le／liǎo)，從我們中信信托的(de)情況來(lái)看，我覺得法規也(yě)好，實際上(shàng)也(yě)給我們帶來(lái)很多創新的(de)機會，從整個(gè)信托業的(de)發展來(lái)看，我覺得目前信托業發展還是(shì)非常健康、良好的(de)，不(bù)管從規模還是(shì)從收益來(lái)講，實際上(shàng)在(zài)中國(guó)的(de)金融業來(lái)看都還是(shì)處于(yú)一(yī / yì ／yí)個(gè)非常好的(de)發展時(shí)期，那麽問題是(shì)什麽呢？問題是(shì)是(shì)信托公司如何跟房地(dì / de)産商結合起來(lái)，有一(yī / yì ／yí)點是(shì)可以(yǐ)肯定的(de)，第一(yī / yì ／yí)，我們要(yào / yāo)從傳統的(de)封閉型的(de)發展向公開性發展。另外信托公司也(yě)要(yào / yāo)跟其他(tā)的(de)金融機構區别開。我想信托公司和(hé / huò)房地(dì / de)産公司兩者如何結合起來(lái)，如何把目前市場旺盛的(de)需求變成一(yī / yì ／yí)種非常好的(de)産品提供給大(dà)家，這(zhè)是(shì)我們雙方面臨的(de)重大(dà)的(de)挑戰。 

　　那麽房地(dì / de)産公司爲(wéi / wèi)什麽要(yào / yāo)利用信托公司籌集，是(shì)不(bù)是(shì)銀行不(bù)給貸款了(le／liǎo)，或者明年銀行放開了(le／liǎo)房地(dì / de)産公司就(jiù)不(bù)需要(yào / yāo)信托公司了(le／liǎo)，會不(bù)會有這(zhè)樣的(de)問題呢？我覺得不(bù)是(shì)這(zhè)樣的(de)，實際是(shì)房地(dì / de)産公司跟信托公司的(de)結合是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)需要(yào / yāo)。現在(zài)我們的(de)信用缺失，在(zài)這(zhè)方面信托公司可以(yǐ)解決一(yī / yì ／yí)個(gè)增信的(de)問題，應該說(shuō)信托公司給房地(dì / de)産公司帶來(lái)了(le／liǎo)資本信用，甚至銷售的(de)信用，我想信托公司和(hé / huò)方面的(de)結合不(bù)僅僅是(shì)資金的(de)結合，而(ér)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)全方位的(de)合作。我們中信是(shì)以(yǐ)一(yī / yì ／yí)個(gè)綜合服務上(shàng)的(de)角色出(chū)現的(de)，我們希望跟房地(dì / de)産商的(de)合作能夠長期下去。我信在(zài)未來(lái)的(de)兩三年之(zhī)内信托公司面臨着非常大(dà)的(de)發展空間，不(bù)僅是(shì)規模還是(shì)從收益方面都不(bù)會弱于(yú)其他(tā)的(de)金融機構。 

　　【主持人(rén)】：我們請孫博士對這(zhè)個(gè)話題做一(yī / yì ／yí)個(gè)簡短的(de)點評。 

　　【孫飛】：謝謝主持人(rén)，這(zhè)個(gè)會探讨了(le／liǎo)地(dì / de)産金融的(de)發展方向和(hé / huò)路徑優化問題。我覺得中國(guó)地(dì / de)産金融的(de)路徑優化是(shì)以(yǐ)以(yǐ)信托爲(wéi / wèi)邏輯主線的(de)多元化國(guó)際化。第二中國(guó)房地(dì / de)産金融主流模式是(shì)銀行＋信托＋REITS。信托可以(yǐ)做貸款信托、主權信托等等，他(tā)是(shì)非常具有料靈活性的(de)，他(tā)的(de)靈活性把必将成爲(wéi / wèi)金融工具的(de)主流。爲(wéi / wèi)什麽強調REITS，REITS離中國(guó)越來(lái)越近了(le／liǎo)，REITS是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)标準化的(de)金融信托産品，它可以(yǐ)上(shàng)市流動中國(guó)的(de)房地(dì / de)産信托爲(wéi / wèi)什麽1個(gè)億、2個(gè)億打住，REITS産品動辄就(jiù)是(shì)200個(gè)億，實際上(shàng)REITS是(shì)中國(guó)房地(dì / de)産信托發展的(de)一(yī / yì ／yí)個(gè)方向，爲(wéi / wèi)什麽中國(guó)的(de)信托和(hé / huò)REITS分開，中國(guó)的(de)房地(dì / de)産信托概念更爲(wéi / wèi)廣泛，它包括REITS，REITS主要(yào / yāo)投資商業地(dì / de)産、寫字樓等等具有穩定的(de)租金收益，而(ér)中國(guó)的(de)房地(dì / de)産信托範圍更廣。另外告訴大(dà)家一(yī / yì ／yí)個(gè)好消息，台灣已經出(chū)現了(le／liǎo)開發性的(de)REITS，那中國(guó)的(de)REITS也(yě)會投資開發新物業。 

　　包括媒體上(shàng)出(chū)現的(de)一(yī / yì ／yí)些言論，我覺得作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)個(gè)學者，我從實踐的(de)角度要(yào / yāo)說(shuō)一(yī / yì ／yí)下，前段時(shí)間媒體說(shuō)信托的(de)負債風險很大(dà)，實際上(shàng)信托投資公司無論是(shì)貸款信托還是(shì)股權信托，都不(bù)是(shì)負債業務，他(tā)隻不(bù)過把投資的(de)錢以(yǐ)貸款的(de)方式投到(dào)這(zhè)個(gè)項目，這(zhè)個(gè)項目來(lái)講是(shì)負債了(le／liǎo)，信托公司是(shì)沒有負債的(de)。另外一(yī / yì ／yí)點，境外資金進入中國(guó)主要(yào / yāo)是(shì)通過信托。在(zài)這(zhè)裏，我也(yě)是(shì)呼籲外管局出(chū)台一(yī / yì ／yí)些信托管理辦法，現在(zài)信托業、房地(dì / de)産信托業發展最主要(yào / yāo)的(de)是(shì)立法缺失。
　　【主持人(rén)】：我們上(shàng)午的(de)論壇圓滿結束，謝謝大(dà)家！