“産權式酒店”信托業務專題交流
來(lái)源：WWW.TRUSTSZ.COM 時(shí)間：2004-05-08
一(yī / yì ／yí)、産權式酒店的(de)背景知識介紹
1、産權式酒店的(de)起緣
v 産權式酒店由“時(shí)權酒店”（TIME SHARE）（中文譯爲(wéi / wèi)“泰慕賽爾”）演變而(ér)來(lái)。由消費者或個(gè)人(rén)投資者買斷旅店旅遊設施在(zài)特定時(shí)間裏的(de)使用權。首創這(zhè)一(yī / yì ／yí)概念的(de)是(shì)瑞士的(de)亞力山大(dà)耐提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地(dì / de)區的(de)旅遊酒店首次進行了(le／liǎo)真正意義上(shàng)的(de)時(shí)權經營，向旅客出(chū)售了(le／liǎo)在(zài)特定時(shí)間内享有旅館住宿和(hé / huò)娛樂設施的(de)權利。
v 産權式酒店的(de)共同特點是(shì)都建于(yú)景色優美的(de)旅遊業和(hé / huò)經濟比較活躍的(de)地(dì / de)區，以(yǐ)保證酒店有較高的(de)出(chū)租率（一(yī / yì ／yí)般年出(chū)租率大(dà)于(yú)40％）和(hé / huò)物業升值空間。
v 産權式酒店作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種特殊投資和(hé / huò)消費模式，符合經濟資源共享的(de)基本原則，它使業主閑置的(de)空房和(hé / huò)酒店的(de)大(dà)門向社會開放，對公衆推出(chū)一(yī / yì ／yí)種即是(shì)消費又是(shì)存儲，既是(shì)服務又是(shì)家産，既可自用又可贈送的(de)特殊商品，是(shì)房地(dì / de)産業和(hé / huò)旅遊業的(de)有效結合，是(shì)經濟發展到(dào)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)必然産物。無論對發展商還是(shì)投資商，産權式酒店都孕育着豐富的(de)商機。
2、産權式酒店的(de)性質
v 産權式酒店是(shì)一(yī / yì ／yí)種新型的(de)經營方式，開發商通過出(chū)售産權客房回籠資金，擴大(dà)經營規模，分散經營風險，并借助國(guó)際酒店網絡提高客源質量，實現盈利。
v 産權式酒店實際上(shàng)爲(wéi / wèi)酒店起到(dào)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)組合投資的(de)作用。首先它不(bù)是(shì)集資形式的(de)債務關系，投資者獲得的(de)是(shì)明确界定的(de)産權；其次，它不(bù)是(shì)一(yī / yì ／yí)般的(de)購買房産，因爲(wéi / wèi)其産權除了(le／liǎo)單獨界定的(de)酒店中某間客房外，還包括酒店統一(yī / yì ／yí)提供的(de)各種配套服務設施的(de)享用權；第三，它不(bù)是(shì)股權，投資者自然不(bù)用承擔酒店經營的(de)風險，也(yě)不(bù)享有類似股東的(de)權益。因此它的(de)實際意義是(shì)有效地(dì / de)解決了(le／liǎo)龐大(dà)的(de)投資難于(yú)流動變現而(ér)個(gè)人(rén)閑散投資難于(yú)有效集聚之(zhī)間的(de)矛盾，從而(ér)尋找到(dào)了(le／liǎo)兩者雙赢的(de)結合點。
v 對投資者來(lái)講，産權式酒店是(shì)一(yī / yì ／yí)種風險小、回報穩定的(de)投資方式，有明确的(de)産權界定作爲(wéi / wèi)投資憑證，具有很強的(de)穩定性和(hé / huò)增值預期；而(ér)投資房産者也(yě)可以(yǐ)跳出(chū)單一(yī / yì ／yí)的(de)"購房出(chū)租"模式，實現"異地(dì / de)置業"。對賓館酒店來(lái)講，産權式酒店爲(wéi / wèi)直接融資開辟了(le／liǎo)新的(de)渠道(dào)，是(shì)實施滾動發展的(de)有效措施；對當地(dì / de)政府來(lái)講，又增加了(le／liǎo)新的(de)稅源。
v 在(zài)歐美等旅遊及經貿發達的(de)國(guó)家和(hé / huò)地(dì / de)區，産權式酒店通常被稱爲(wéi / wèi)私人(rén)酒店，它是(shì)投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)新型物業形式，屬于(yú)旅遊房地(dì / de)産類，它與旅遊經濟、貿易及房地(dì / de)産是(shì)有機結合互動發展的(de)關系。
v 産權式酒店與别墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有着明顯區别，購買産權式酒店，在(zài)享受超值服務、彰顯身份和(hé / huò)地(dì / de)位的(de)同時(shí)，更有不(bù)菲的(de)投資回報，與住宅寫字樓的(de)投資、股票投資、儲蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時(shí)還獲得一(yī / yì ／yí)套真正屬于(yú)自己的(de)私家酒店。
3、産權式酒店的(de)類型
v(1)時(shí)權酒店是(shì)将酒店的(de)每個(gè)單位分爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)定的(de)時(shí)間（如：一(yī / yì ／yí)年産值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出(chū)售每一(yī / yì ／yí)個(gè)時(shí)間份的(de)使用權。消費者擁有一(yī / yì ／yí)定年限内在(zài)該酒店每年一(yī / yì ／yí)定時(shí)間（如一(yī / yì ／yí)周）的(de)居住權。
v(2)純産權/投資型酒店是(shì)指将酒店的(de)每一(yī / yì ／yí)個(gè)單位分别出(chū)售給投資人(rén)，同時(shí)投資人(rén)委托酒店管理公司或分時(shí)度假網絡管理，獲取一(yī / yì ／yí)定的(de)管理回報。純産權酒店又分爲(wéi / wèi)商務型和(hé / huò)度假型。
産權式商務酒店，主要(yào / yāo)分布在(zài)紐約、芝加哥、倫敦等地(dì / de)的(de)CBD地(dì / de)區；度假型産權式度假酒店，主要(yào / yāo)分布于(yú)如今風行的(de)夏威夷、加利福尼亞、佛羅裏達、亞利桑那、澳大(dà)利亞黃金海岸等地(dì / de)區。
v(3)養老型/住宅型酒店是(shì)指投資人(rén)（往往是(shì)最終消費者），購買用于(yú)退休後養老的(de)物業。在(zài)退休前委托管理公司經營管理直至退休後自用。委托管理期間，投資人(rén)可獲取一(yī / yì ／yí)定的(de)投資回報。一(yī / yì ／yí)般情況下該物業在(zài)産權人(rén)去世後由管理公司回購，再出(chū)售，收益歸其家人(rén)所有。
v(4)高爾夫、登山、滑雪聖地(dì / de)的(de)度假村指在(zài)高爾夫、登山、滑雪等運動聖地(dì / de)開發的(de)度假别墅項目。
v(5)時(shí)值度假型酒店指消費者購買一(yī / yì ／yí)定數量的(de)“分數”，這(zhè)些“分數”就(jiù)成爲(wéi / wèi)他(tā)們購買産品的(de)貨币。他(tā)們可以(yǐ)使用這(zhè)些“分數”在(zài)不(bù)同時(shí)間、地(dì / de)點、檔次的(de)度假靈活選擇其分數所能負擔的(de)住宿設施。消費者不(bù)擁有使用權和(hé / huò)産權。隻是(shì)爲(wéi / wèi)休閑消費提供便利，優惠和(hé / huò)更多選擇。“分數”消費可以(yǐ)獲得更大(dà)的(de)折扣和(hé / huò)免費居住時(shí)間。
4、産權式酒店的(de)發展現狀
v 20世紀70年代，歐美發達國(guó)家進入“豐裕社會”，中産家庭成爲(wéi / wèi)社會主流，在(zài)旅遊創新過程中，第一(yī / yì ／yí)批産權酒店在(zài)法國(guó)阿爾卑斯山脈地(dì / de)區興起，并立即在(zài)瑞士和(hé / huò)歐美傳播開來(lái)。之(zhī)後的(de)20年中逐漸向北美，加勒比海地(dì / de)區以(yǐ)及太平洋地(dì / de)區發展，成爲(wéi / wèi)旅遊發達國(guó)家地(dì / de)區頗受大(dà)衆階層和(hé / huò)企業集團青睐的(de)投資方式。
v 産權酒店這(zhè)種新穎的(de)經營方式和(hé / huò)投資方式已經在(zài)世界旅遊及貿易口岸城市迅速發展起來(lái)。據資料顯示，[WTO國(guó)際貿易組織，1996]全球産權酒店1986-1995年年平均增長15.8%。1980年，全球500個(gè)旅遊目的(de)地(dì / de)闆15.5萬個(gè)家庭購買了(le／liǎo)産權式酒店；1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅遊地(dì / de)點有35萬個(gè)家庭購買了(le／liǎo)産權式酒店；[Ragatzass.ciates，1992]80年代到(dào)90年代初，全球産權式酒店銷售收入已達40億美元，到(dào)2004年，全球産權式酒店銷售将達300億美元。所有信息表明，産權式酒店将成爲(wéi / wèi)旅遊及貿易發展過程中的(de)一(yī / yì ／yí)種重要(yào / yāo)的(de)經營創新模式，同時(shí)成爲(wéi / wèi)最受中産家庭青睐的(de)投資工具。
v 在(zài)中國(guó)内地(dì / de)，從1995年開始流行，目前上(shàng)海、北京、廣州、南京、青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地(dì / de)均開始出(chū)現各種形式的(de)産權酒店。業内人(rén)士估計，從今年起，全國(guó)各地(dì / de)産權式酒店的(de)經營數量将會大(dà)幅上(shàng)升。
5、産權式酒店市場發育條件
v超前發展的(de)經濟環境，創造了(le／liǎo)酒店式公寓的(de)市場需求 。經濟政策和(hé / huò)社會政策推動和(hé / huò)經濟發展，人(rén)均GDP達到(dào)一(yī / yì ／yí)定标準，第三産業得到(dào)了(le／liǎo)蓬勃地(dì / de)發展，社會上(shàng)形成一(yī / yì ／yí)定規模的(de)中産階級。
v開放前沿的(de)經營理念，産生了(le／liǎo)大(dà)量的(de)SOHO族企業運行方式和(hé / huò)個(gè)人(rén)工作方式。互聯網逐漸進入企業運行的(de)具體領域和(hé / huò)個(gè)人(rén)工作的(de)細節，由于(yú)全球最新的(de)企業經營理念的(de)沖擊，部分企業的(de)部分工作人(rén)員的(de)工作特點是(shì)可以(yǐ)在(zài)非控制環境下更加自由地(dì / de)自我完成經理的(de)指令。
v全新的(de)生活方式，産生了(le／liǎo)産權式酒店的(de)需求 。人(rén)們在(zài)相對富裕之(zhī)後，就(jiù)會追求一(yī / yì ／yí)種充分享受自由、閑适、舒展、方便而(ér)有品位、有層次的(de)生活标準。爲(wéi / wèi)追求現代生活方式的(de)人(rén)們，提供了(le／liǎo)越來(lái)越多的(de)社會公休假期的(de)休閑型居家産品，使家庭假期生活的(de)豐富多彩，或與朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。
v新的(de)投資觀念，促進了(le／liǎo)産權式酒店的(de)發展。恩格爾系數低于(yú)一(yī / yì ／yí)定标準時(shí)，表明具備了(le／liǎo)個(gè)人(rén)投資能力。産權式酒店作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種投資品種得到(dào)了(le／liǎo)市場的(de)認同。
二、投資實例分析
1、金華國(guó)貿大(dà)廈南樓實施“産權式酒店”分析
v 區域範圍：金華國(guó)貿大(dà)廈南樓共292套客房。每套标準房平均占用建築面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建築面積爲(wéi / wèi)27.38平方米。
v 首期推出(chū)中低區第6-14層155間标準房，每間平均售價24.8萬元。
v 投資者的(de)權利及義務
（1） 投資者一(yī / yì ／yí)次付清标房售賣價後，取得該房所有權，發放房地(dì / de)産部門核發的(de)權證（辦證費用由投資者負擔）。
（2） 投資者購買标房後，返租給酒店經營，約定委托經營後，酒店按年給予每套标準客房壹萬貳仟肆佰元投資回報（年投資報酬額率爲(wéi / wèi)5%，如遇銀行利率調整另行約定），并免費給予每套客房每年15天的(de)入住權，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現金回報。（五一(yī / yì ／yí)、國(guó)慶、元旦、春節等節假日期間每套客房每年不(bù)得超過五天免費入住日，返租協議另簽）。
（3） 投資者将客房作爲(wéi / wèi)自己住宅入住的(de)，應服從酒店統一(yī / yì ／yí)安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設施服務費，居住期間須遵守酒店的(de)各項管理（包括社會治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者将客房實行返租或入住應在(zài)年前15天與酒店簽訂協議（今年可在(zài)購房合同簽訂時(shí)簽訂好返租協議）。
（5） 爲(wéi / wèi)保持酒店設備統一(yī / yì ／yí)美觀，客房内設備不(bù)得随意處置。
（6） 投資者将客房作爲(wéi / wèi)自己住宅入住時(shí)，由投資者辦理客房财産保險，返租給酒店經營的(de)，由酒店辦理财産保險。
（7）投資方如要(yào / yāo)向銀行實行7成10年的(de)按揭貸款，實行按揭貸款的(de)必須與大(dà)廈第一(yī / yì ／yí)業主、銀行三方簽訂客房折價回購協議。
（8）投資方在(zài)使用期内實行轉讓時(shí)，由雙方自行辦理房地(dì / de)産權證過戶手續，過戶費用自理，轉讓損益部分由轉讓者自負。
（9）投資者将客房返租給酒店經營的(de)，酒店在(zài)每年12月25日至30日結付投資回報。永久返租給酒店經營的(de)，設備由酒店負責維修、保養、更新。
（10）投資者将客房作爲(wéi / wèi)住宅入住的(de)，按月在(zài)月初前5日交清配套設施服務費，享受同其他(tā)客房同等的(de)酒店服務。凡自住者必須按規定交足配套設施服務費，否則酒店有權處置。屬酒店提供的(de)設備由酒店進行維護、保養，酒店統一(yī / yì ／yí)更新設備（不(bù)可移動的(de)）時(shí)，入住房也(yě)同時(shí)更新，入住房更新設備費用由入住者負擔。維修、保養、更新設備無法入住時(shí)，由酒店統一(yī / yì ／yí)安排相應客房。入住者損壞酒店設備的(de)，按酒店規定賠償。
（11）投資者将客房實行自住和(hé / huò)返租混用的(de)期内維修、保養、更新設備（不(bù)可移動的(de)）的(de)費用雙方按時(shí)間比例分攤。投資者入住期間，入住價享受3.2折特别優惠（限120天内），同時(shí)實際委托經營天數，公司或賓館按比例給予投資者回報。
單套投資實例分析
房号： 1008房
建築面積： 44.86M2
售價： 24.8萬元
首付： 7.5萬元
年回報： 16400元（含免房未入住回報4000元）
投資回報率： 近7%
15年收回投資額： （不(bù)計房産增值及回報上(shàng)漲）
三、産權式酒店蘇州市場剖析
1、産權式酒店蘇州市場剖析
2003年的(de)蘇州地(dì / de)産市場除了(le／liǎo)風頭十足、上(shàng)座率極高的(de)“别墅”外，大(dà)約就(jiù)屬“酒店式公寓”這(zhè)個(gè)概念項目最爲(wéi / wèi)炙手可熱。随着吳中區金茂凱悅的(de)成功，酒店式公寓的(de)租金一(yī / yì ／yí)路上(shàng)揚，其較高的(de)投資回報率吸引了(le／liǎo)衆多人(rén)的(de)目光。随後，市區、高新區的(de)酒店式公寓如雨後春筍般出(chū)現在(zài)我們的(de)這(zhè)個(gè)城市中。
但是(shì)國(guó)外高檔的(de)星級酒店式公寓一(yī / yì ／yí)般都具備國(guó)際标準的(de)軟硬件設施，出(chū)租率達90%以(yǐ)上(shàng)，租金比一(yī / yì ／yí)般公寓高出(chū)40%至50%，但不(bù)提供産權分割出(chū)售，即隻租不(bù)售。
蘇州市場的(de)酒店式公寓大(dà)都由爛尾樓改建而(ér)成，而(ér)這(zhè)些爛尾樓的(de)土地(dì / de)大(dà)都是(shì)商辦用地(dì / de)，由于(yú)不(bù)能按住宅樓的(de)身份進行出(chū)售，因此才遮遮掩掩冠以(yǐ)“酒店式”頭銜，實質隻是(shì)“全裝修小戶型”，或者是(shì)産權式酒店。
雖然當今可售産權式酒店越來(lái)越成爲(wéi / wèi)新的(de)投資趨勢，但就(jiù)國(guó)外成熟的(de)市場來(lái)看這(zhè)僅僅隻是(shì)一(yī / yì ／yí)種階段性産品。
A：金茂凱悅 産品描述（特殊賣點）：蘇州第一(yī / yì ／yí)個(gè)爛尾樓改造工程，蘇州首座精裝酒店式公寓。 主力戶型、配比、價格：南、北兩座樓，總建築面積23000平米，22層，6種套型，共360套。30－92平米／套，以(yǐ)40－50平米爲(wéi / wèi)主，92平米少量。 周圍環境、配套：吳中區偏遠地(dì / de)區，目前周圍沒有商業、商務配套設施及氛圍；交通不(bù)方便，僅有吳中公交線、22路；上(shàng)島咖啡、新島咖啡。 物業管理：英國(guó)威格斯物業管理顧問，蘇州洲際物業管理有限公司。 投資回報分析：可回租，由物業管理公司代辦，每年承諾回報爲(wéi / wèi)業主購買房屋總價的(de)8％；現出(chū)租價格小戶在(zài)1500－2000元／月，大(dà)戶在(zài)3500－4000元／月；市場價格已升值。 綜合分析：爛尾樓改造，公共空間狹隘，通風差；吳中區首個(gè)産權式酒店公寓，彌補市場空白；低單價，低總價，低月供；建築設計、空間設計、物業管理由國(guó)外著名事務機構擔綱。
産品效果：交房三個(gè)月來(lái)，入住率爲(wéi / wèi)30％，有居住也(yě)有辦公的(de)，電梯有噪聲，餐廳、會所等配套服務設施未到(dào)位。說(shuō)明此産品實際還是(shì)定位于(yú)公寓模式，未按酒店式标準提供服務，後續的(de)物業管理水平問題已初步顯現。對開發商而(ér)言，其已完成盤活爛尾樓的(de)使命；對投資者而(ér)言，還是(shì)具有一(yī / yì ／yí)定的(de)風險。
類似于(yú)此模式的(de)還有位于(yú)石路的(de)時(shí)代晶華、賽風夢想家；阊胥路的(de)富達都市E站、茉莉花國(guó)際大(dà)酒店；新區的(de)獅山麗晶、獅上(shàng)峰彙、嘉業陽光假日；園區的(de)師惠樂章；十全街的(de)相皇國(guó)際；南門的(de)摩登99等。
B： 明遠國(guó)際大(dà)酒店
規模：7層建築 标準：四星級酒店 區位：蘇州觀前核心商圈
配套：各項酒店高端設施
管理：聘請酒店專業公司爲(wéi / wèi)業主管理服務
簡要(yào / yāo)評價：蘇州作爲(wéi / wèi)世界著名的(de)旅遊勝地(dì / de)和(hé / huò)中國(guó)經濟綜合實力較強的(de)城市之(zhī)一(yī / yì ／yí)，明遠國(guó)際大(dà)酒店作爲(wéi / wèi)蘇州産權式酒店的(de)開山手筆，拭目以(yǐ)待其市場效應。
類似于(yú)此類模式的(de)還有位于(yú)觀前的(de)觀前大(dà)酒店。
四、信托介入産權式酒店模式探析
1、介入前提
對于(yú)一(yī / yì ／yí)些手頭有産權式酒店項目資源但缺乏開發資金的(de)建設主體開發公司（項目資源關系要(yào / yāo)清晰、可靠），信托公司可以(yǐ)發揮自己的(de)投融資優勢，利用信托平台，介入項目開發，以(yǐ)市場劃手段和(hé / huò)開發公司一(yī / yì ／yí)道(dào)合作開發産權式酒店項目，以(yǐ)期達到(dào)合作雙方共赢的(de)局面；甚至在(zài)開發過程中信托公司可以(yǐ)發揮主導作用，分食項目的(de)大(dà)部分利潤，體現金融資本運作力量和(hé / huò)效率。
目标客戶必須具備一(yī / yì ／yí)定的(de)開發實力、一(yī / yì ／yí)定的(de)規模和(hé / huò)較高的(de)社會信譽。
2、如何介入
開發階段：開發公司必須具有完整的(de)土地(dì / de)使用權、用地(dì / de)規劃、建築規劃、消防審批、人(rén)防審批等項目上(shàng)門先決條件，總之(zhī)項目資源關系要(yào / yāo)清晰。解決項目開發資金問題一(yī / yì ／yí)般通過自有資金和(hé / huò)對外籌資兩條途徑解決，最後通過出(chū)售産權式酒店給小業主獲取銷售款，償還籌資款、回收自有資金并實現一(yī / yì ／yí)定項目利潤。
經營階段：開發公司把酒店移交給通過招标競選出(chū)的(de)酒店管理公司經營管理，此後小業主和(hé / huò)酒店管理公司隻是(shì)租賃關系，酒店管理公司依靠其網絡和(hé / huò)能力經營生存。
考慮到(dào)信托項目的(de)存續期，短中期項目運作市場認可度較高，因此信托資金一(yī / yì ／yí)般介入開發階段爲(wéi / wèi)宜，期限短風險相對易控制。
3、框架思路
在(zài)設計信托方式時(shí)，可以(yǐ)是(shì)股權投資或貸款方式的(de)集合資金信托，可以(yǐ)先設立财産權信托然後發起受益權投資計劃，也(yě)可以(yǐ)是(shì)直接設立銷售收入的(de)權利信托方式。
股權/貸款方式法律關系清晰、簡單，因此以(yǐ)此爲(wéi / wèi)例來(lái)說(shuō)明，對開發公司而(ér)言主要(yào / yāo)是(shì)體現融資功能；但在(zài)信托公司與其合作過程中要(yào / yāo)傾向于(yú)體現部分投資功效，共同完成項目開發，通過銷售款回籠實現合作利潤。可以(yǐ)約定當項目實際利潤率超過一(yī / yì ／yí)定标準時(shí)，信托真正按股權比例參與項目利潤分配；項目實際利潤率未達到(dào)一(yī / yì ／yí)定标準時(shí)，按約定收益率結算。
§ 發行集合資金信托計劃，募集一(yī / yì ／yí)定規模的(de)資金。
§ 蘇州信托以(yǐ)股權或貸款或兩者結合方式運用于(yú)開發公司,與開發公司簽訂協議或合同等輔助法律支撐文件。
§ 開發公司按原計劃實施産權式酒店項目的(de)開發。
§ 信托計劃的(de)委托人(rén)或受益人(rén)在(zài)同等條件下享有優先購買酒店式公寓并且享有購房折扣的(de)權利，其在(zài)信托計劃項下相應的(de)受益金額可以(yǐ)折抵一(yī / yì ／yí)部分産權酒店款；如果委托人(rén)放棄優先購買權，則開發公司可以(yǐ)向市場銷售，銷售回款進入銷售專戶。
§開發公司完成項目的(de)整體銷售，負責償還信托貸款或信托股權清退款。
§蘇州信托負責信托利益的(de)分配清算，信托計劃終結。
2、開展産權式酒店信托業務的(de)SWOT分析
v優勢（S）：信托平台優勢，資金籌措優勢，具備專業投資管理團隊，實現投融資有效結合運作，達到(dào)資源消耗低、經濟效益好的(de)目的(de)。
v劣勢（W）：由大(dà)量産權式酒店支撐的(de)交換體系先天不(bù)足，無法給消費者帶來(lái)便利和(hé / huò)實惠；支持産權式酒店的(de)法律法規幾乎爲(wéi / wèi)零；政府監管缺位、行業信用存在(zài)問題；市場定位不(bù)明确。
v機會（O）：開發商開發出(chū)優秀旅遊地(dì / de)産項目，在(zài)項目完成後交給專業的(de)管理公司按照産權式酒店模式進行銷售和(hé / huò)管理，随着産權式酒店數量的(de)增加和(hé / huò)加盟，國(guó)内交換體系在(zài)逐步完善後與國(guó)外交換體系進行并軌，行業進入良性運轉，此時(shí)旅遊地(dì / de)産和(hé / huò)分時(shí)度假将逐步成爲(wéi / wèi)中國(guó)旅遊業的(de)主導産業，各項法律法規相繼頒布實施，政府的(de)監督職能進一(yī / yì ／yí)步體現。最終實現旅遊地(dì / de)産＝産權式酒店＝分時(shí)度假＝消費者一(yī / yì ／yí)體化多方共赢局面。
v威脅（T）：同業的(de)業務競争；北租、浙租等租賃公司通過租賃行業開展一(yī / yì ／yí)些結構融資業務可以(yǐ)達到(dào)同意目的(de)；一(yī / yì ／yí)些新興商業銀行變通方式的(de)融資業務。
1、産權式酒店的(de)起緣
v 産權式酒店由“時(shí)權酒店”（TIME SHARE）（中文譯爲(wéi / wèi)“泰慕賽爾”）演變而(ér)來(lái)。由消費者或個(gè)人(rén)投資者買斷旅店旅遊設施在(zài)特定時(shí)間裏的(de)使用權。首創這(zhè)一(yī / yì ／yí)概念的(de)是(shì)瑞士的(de)亞力山大(dà)耐提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯山地(dì / de)區的(de)旅遊酒店首次進行了(le／liǎo)真正意義上(shàng)的(de)時(shí)權經營，向旅客出(chū)售了(le／liǎo)在(zài)特定時(shí)間内享有旅館住宿和(hé / huò)娛樂設施的(de)權利。
v 産權式酒店的(de)共同特點是(shì)都建于(yú)景色優美的(de)旅遊業和(hé / huò)經濟比較活躍的(de)地(dì / de)區，以(yǐ)保證酒店有較高的(de)出(chū)租率（一(yī / yì ／yí)般年出(chū)租率大(dà)于(yú)40％）和(hé / huò)物業升值空間。
v 産權式酒店作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種特殊投資和(hé / huò)消費模式，符合經濟資源共享的(de)基本原則，它使業主閑置的(de)空房和(hé / huò)酒店的(de)大(dà)門向社會開放，對公衆推出(chū)一(yī / yì ／yí)種即是(shì)消費又是(shì)存儲，既是(shì)服務又是(shì)家産，既可自用又可贈送的(de)特殊商品，是(shì)房地(dì / de)産業和(hé / huò)旅遊業的(de)有效結合，是(shì)經濟發展到(dào)一(yī / yì ／yí)定程度的(de)必然産物。無論對發展商還是(shì)投資商，産權式酒店都孕育着豐富的(de)商機。
2、産權式酒店的(de)性質
v 産權式酒店是(shì)一(yī / yì ／yí)種新型的(de)經營方式，開發商通過出(chū)售産權客房回籠資金，擴大(dà)經營規模，分散經營風險，并借助國(guó)際酒店網絡提高客源質量，實現盈利。
v 産權式酒店實際上(shàng)爲(wéi / wèi)酒店起到(dào)了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)組合投資的(de)作用。首先它不(bù)是(shì)集資形式的(de)債務關系，投資者獲得的(de)是(shì)明确界定的(de)産權；其次，它不(bù)是(shì)一(yī / yì ／yí)般的(de)購買房産，因爲(wéi / wèi)其産權除了(le／liǎo)單獨界定的(de)酒店中某間客房外，還包括酒店統一(yī / yì ／yí)提供的(de)各種配套服務設施的(de)享用權；第三，它不(bù)是(shì)股權，投資者自然不(bù)用承擔酒店經營的(de)風險，也(yě)不(bù)享有類似股東的(de)權益。因此它的(de)實際意義是(shì)有效地(dì / de)解決了(le／liǎo)龐大(dà)的(de)投資難于(yú)流動變現而(ér)個(gè)人(rén)閑散投資難于(yú)有效集聚之(zhī)間的(de)矛盾，從而(ér)尋找到(dào)了(le／liǎo)兩者雙赢的(de)結合點。
v 對投資者來(lái)講，産權式酒店是(shì)一(yī / yì ／yí)種風險小、回報穩定的(de)投資方式，有明确的(de)産權界定作爲(wéi / wèi)投資憑證，具有很強的(de)穩定性和(hé / huò)增值預期；而(ér)投資房産者也(yě)可以(yǐ)跳出(chū)單一(yī / yì ／yí)的(de)"購房出(chū)租"模式，實現"異地(dì / de)置業"。對賓館酒店來(lái)講，産權式酒店爲(wéi / wèi)直接融資開辟了(le／liǎo)新的(de)渠道(dào)，是(shì)實施滾動發展的(de)有效措施；對當地(dì / de)政府來(lái)講，又增加了(le／liǎo)新的(de)稅源。
v 在(zài)歐美等旅遊及經貿發達的(de)國(guó)家和(hé / huò)地(dì / de)區，産權式酒店通常被稱爲(wéi / wèi)私人(rén)酒店，它是(shì)投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂爲(wéi / wèi)目的(de)的(de)新型物業形式，屬于(yú)旅遊房地(dì / de)産類，它與旅遊經濟、貿易及房地(dì / de)産是(shì)有機結合互動發展的(de)關系。
v 産權式酒店與别墅、普通商品住宅及商務寫字樓等又有着明顯區别，購買産權式酒店，在(zài)享受超值服務、彰顯身份和(hé / huò)地(dì / de)位的(de)同時(shí)，更有不(bù)菲的(de)投資回報，與住宅寫字樓的(de)投資、股票投資、儲蓄及國(guó)債投資等相比，投入輕松、風險小、回報更豐厚，同時(shí)還獲得一(yī / yì ／yí)套真正屬于(yú)自己的(de)私家酒店。
3、産權式酒店的(de)類型
v(1)時(shí)權酒店是(shì)将酒店的(de)每個(gè)單位分爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)定的(de)時(shí)間（如：一(yī / yì ／yí)年産值51周，共51個(gè)時(shí)間份），出(chū)售每一(yī / yì ／yí)個(gè)時(shí)間份的(de)使用權。消費者擁有一(yī / yì ／yí)定年限内在(zài)該酒店每年一(yī / yì ／yí)定時(shí)間（如一(yī / yì ／yí)周）的(de)居住權。
v(2)純産權/投資型酒店是(shì)指将酒店的(de)每一(yī / yì ／yí)個(gè)單位分别出(chū)售給投資人(rén)，同時(shí)投資人(rén)委托酒店管理公司或分時(shí)度假網絡管理，獲取一(yī / yì ／yí)定的(de)管理回報。純産權酒店又分爲(wéi / wèi)商務型和(hé / huò)度假型。
産權式商務酒店，主要(yào / yāo)分布在(zài)紐約、芝加哥、倫敦等地(dì / de)的(de)CBD地(dì / de)區；度假型産權式度假酒店，主要(yào / yāo)分布于(yú)如今風行的(de)夏威夷、加利福尼亞、佛羅裏達、亞利桑那、澳大(dà)利亞黃金海岸等地(dì / de)區。
v(3)養老型/住宅型酒店是(shì)指投資人(rén)（往往是(shì)最終消費者），購買用于(yú)退休後養老的(de)物業。在(zài)退休前委托管理公司經營管理直至退休後自用。委托管理期間，投資人(rén)可獲取一(yī / yì ／yí)定的(de)投資回報。一(yī / yì ／yí)般情況下該物業在(zài)産權人(rén)去世後由管理公司回購，再出(chū)售，收益歸其家人(rén)所有。
v(4)高爾夫、登山、滑雪聖地(dì / de)的(de)度假村指在(zài)高爾夫、登山、滑雪等運動聖地(dì / de)開發的(de)度假别墅項目。
v(5)時(shí)值度假型酒店指消費者購買一(yī / yì ／yí)定數量的(de)“分數”，這(zhè)些“分數”就(jiù)成爲(wéi / wèi)他(tā)們購買産品的(de)貨币。他(tā)們可以(yǐ)使用這(zhè)些“分數”在(zài)不(bù)同時(shí)間、地(dì / de)點、檔次的(de)度假靈活選擇其分數所能負擔的(de)住宿設施。消費者不(bù)擁有使用權和(hé / huò)産權。隻是(shì)爲(wéi / wèi)休閑消費提供便利，優惠和(hé / huò)更多選擇。“分數”消費可以(yǐ)獲得更大(dà)的(de)折扣和(hé / huò)免費居住時(shí)間。
4、産權式酒店的(de)發展現狀
v 20世紀70年代，歐美發達國(guó)家進入“豐裕社會”，中産家庭成爲(wéi / wèi)社會主流，在(zài)旅遊創新過程中，第一(yī / yì ／yí)批産權酒店在(zài)法國(guó)阿爾卑斯山脈地(dì / de)區興起，并立即在(zài)瑞士和(hé / huò)歐美傳播開來(lái)。之(zhī)後的(de)20年中逐漸向北美，加勒比海地(dì / de)區以(yǐ)及太平洋地(dì / de)區發展，成爲(wéi / wèi)旅遊發達國(guó)家地(dì / de)區頗受大(dà)衆階層和(hé / huò)企業集團青睐的(de)投資方式。
v 産權酒店這(zhè)種新穎的(de)經營方式和(hé / huò)投資方式已經在(zài)世界旅遊及貿易口岸城市迅速發展起來(lái)。據資料顯示，[WTO國(guó)際貿易組織，1996]全球産權酒店1986-1995年年平均增長15.8%。1980年，全球500個(gè)旅遊目的(de)地(dì / de)闆15.5萬個(gè)家庭購買了(le／liǎo)産權式酒店；1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅遊地(dì / de)點有35萬個(gè)家庭購買了(le／liǎo)産權式酒店；[Ragatzass.ciates，1992]80年代到(dào)90年代初，全球産權式酒店銷售收入已達40億美元，到(dào)2004年，全球産權式酒店銷售将達300億美元。所有信息表明，産權式酒店将成爲(wéi / wèi)旅遊及貿易發展過程中的(de)一(yī / yì ／yí)種重要(yào / yāo)的(de)經營創新模式，同時(shí)成爲(wéi / wèi)最受中産家庭青睐的(de)投資工具。
v 在(zài)中國(guó)内地(dì / de)，從1995年開始流行，目前上(shàng)海、北京、廣州、南京、青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、海南等地(dì / de)均開始出(chū)現各種形式的(de)産權酒店。業内人(rén)士估計，從今年起，全國(guó)各地(dì / de)産權式酒店的(de)經營數量将會大(dà)幅上(shàng)升。
5、産權式酒店市場發育條件
v超前發展的(de)經濟環境，創造了(le／liǎo)酒店式公寓的(de)市場需求 。經濟政策和(hé / huò)社會政策推動和(hé / huò)經濟發展，人(rén)均GDP達到(dào)一(yī / yì ／yí)定标準，第三産業得到(dào)了(le／liǎo)蓬勃地(dì / de)發展，社會上(shàng)形成一(yī / yì ／yí)定規模的(de)中産階級。
v開放前沿的(de)經營理念，産生了(le／liǎo)大(dà)量的(de)SOHO族企業運行方式和(hé / huò)個(gè)人(rén)工作方式。互聯網逐漸進入企業運行的(de)具體領域和(hé / huò)個(gè)人(rén)工作的(de)細節，由于(yú)全球最新的(de)企業經營理念的(de)沖擊，部分企業的(de)部分工作人(rén)員的(de)工作特點是(shì)可以(yǐ)在(zài)非控制環境下更加自由地(dì / de)自我完成經理的(de)指令。
v全新的(de)生活方式，産生了(le／liǎo)産權式酒店的(de)需求 。人(rén)們在(zài)相對富裕之(zhī)後，就(jiù)會追求一(yī / yì ／yí)種充分享受自由、閑适、舒展、方便而(ér)有品位、有層次的(de)生活标準。爲(wéi / wèi)追求現代生活方式的(de)人(rén)們，提供了(le／liǎo)越來(lái)越多的(de)社會公休假期的(de)休閑型居家産品，使家庭假期生活的(de)豐富多彩，或與朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。
v新的(de)投資觀念，促進了(le／liǎo)産權式酒店的(de)發展。恩格爾系數低于(yú)一(yī / yì ／yí)定标準時(shí)，表明具備了(le／liǎo)個(gè)人(rén)投資能力。産權式酒店作爲(wéi / wèi)一(yī / yì ／yí)種投資品種得到(dào)了(le／liǎo)市場的(de)認同。
二、投資實例分析
1、金華國(guó)貿大(dà)廈南樓實施“産權式酒店”分析
v 區域範圍：金華國(guó)貿大(dà)廈南樓共292套客房。每套标準房平均占用建築面積44.86平方米（含公攤面積），其中，單套自用建築面積爲(wéi / wèi)27.38平方米。
v 首期推出(chū)中低區第6-14層155間标準房，每間平均售價24.8萬元。
v 投資者的(de)權利及義務
（1） 投資者一(yī / yì ／yí)次付清标房售賣價後，取得該房所有權，發放房地(dì / de)産部門核發的(de)權證（辦證費用由投資者負擔）。
（2） 投資者購買标房後，返租給酒店經營，約定委托經營後，酒店按年給予每套标準客房壹萬貳仟肆佰元投資回報（年投資報酬額率爲(wéi / wèi)5%，如遇銀行利率調整另行約定），并免費給予每套客房每年15天的(de)入住權，若15天/年免房未入住，年底可獲取4000元現金回報。（五一(yī / yì ／yí)、國(guó)慶、元旦、春節等節假日期間每套客房每年不(bù)得超過五天免費入住日，返租協議另簽）。
（3） 投資者将客房作爲(wéi / wèi)自己住宅入住的(de)，應服從酒店統一(yī / yì ／yí)安排，酒店按每天每間50至70元收取配套設施服務費，居住期間須遵守酒店的(de)各項管理（包括社會治安、消防管理等制度）。（限6樓、7樓）
（4） 投資者将客房實行返租或入住應在(zài)年前15天與酒店簽訂協議（今年可在(zài)購房合同簽訂時(shí)簽訂好返租協議）。
（5） 爲(wéi / wèi)保持酒店設備統一(yī / yì ／yí)美觀，客房内設備不(bù)得随意處置。
（6） 投資者将客房作爲(wéi / wèi)自己住宅入住時(shí)，由投資者辦理客房财産保險，返租給酒店經營的(de)，由酒店辦理财産保險。
（7）投資方如要(yào / yāo)向銀行實行7成10年的(de)按揭貸款，實行按揭貸款的(de)必須與大(dà)廈第一(yī / yì ／yí)業主、銀行三方簽訂客房折價回購協議。
（8）投資方在(zài)使用期内實行轉讓時(shí)，由雙方自行辦理房地(dì / de)産權證過戶手續，過戶費用自理，轉讓損益部分由轉讓者自負。
（9）投資者将客房返租給酒店經營的(de)，酒店在(zài)每年12月25日至30日結付投資回報。永久返租給酒店經營的(de)，設備由酒店負責維修、保養、更新。
（10）投資者将客房作爲(wéi / wèi)住宅入住的(de)，按月在(zài)月初前5日交清配套設施服務費，享受同其他(tā)客房同等的(de)酒店服務。凡自住者必須按規定交足配套設施服務費，否則酒店有權處置。屬酒店提供的(de)設備由酒店進行維護、保養，酒店統一(yī / yì ／yí)更新設備（不(bù)可移動的(de)）時(shí)，入住房也(yě)同時(shí)更新，入住房更新設備費用由入住者負擔。維修、保養、更新設備無法入住時(shí)，由酒店統一(yī / yì ／yí)安排相應客房。入住者損壞酒店設備的(de)，按酒店規定賠償。
（11）投資者将客房實行自住和(hé / huò)返租混用的(de)期内維修、保養、更新設備（不(bù)可移動的(de)）的(de)費用雙方按時(shí)間比例分攤。投資者入住期間，入住價享受3.2折特别優惠（限120天内），同時(shí)實際委托經營天數，公司或賓館按比例給予投資者回報。
單套投資實例分析
房号： 1008房
建築面積： 44.86M2
售價： 24.8萬元
首付： 7.5萬元
年回報： 16400元（含免房未入住回報4000元）
投資回報率： 近7%
15年收回投資額： （不(bù)計房産增值及回報上(shàng)漲）
三、産權式酒店蘇州市場剖析
1、産權式酒店蘇州市場剖析
2003年的(de)蘇州地(dì / de)産市場除了(le／liǎo)風頭十足、上(shàng)座率極高的(de)“别墅”外，大(dà)約就(jiù)屬“酒店式公寓”這(zhè)個(gè)概念項目最爲(wéi / wèi)炙手可熱。随着吳中區金茂凱悅的(de)成功，酒店式公寓的(de)租金一(yī / yì ／yí)路上(shàng)揚，其較高的(de)投資回報率吸引了(le／liǎo)衆多人(rén)的(de)目光。随後，市區、高新區的(de)酒店式公寓如雨後春筍般出(chū)現在(zài)我們的(de)這(zhè)個(gè)城市中。
但是(shì)國(guó)外高檔的(de)星級酒店式公寓一(yī / yì ／yí)般都具備國(guó)際标準的(de)軟硬件設施，出(chū)租率達90%以(yǐ)上(shàng)，租金比一(yī / yì ／yí)般公寓高出(chū)40%至50%，但不(bù)提供産權分割出(chū)售，即隻租不(bù)售。
蘇州市場的(de)酒店式公寓大(dà)都由爛尾樓改建而(ér)成，而(ér)這(zhè)些爛尾樓的(de)土地(dì / de)大(dà)都是(shì)商辦用地(dì / de)，由于(yú)不(bù)能按住宅樓的(de)身份進行出(chū)售，因此才遮遮掩掩冠以(yǐ)“酒店式”頭銜，實質隻是(shì)“全裝修小戶型”，或者是(shì)産權式酒店。
雖然當今可售産權式酒店越來(lái)越成爲(wéi / wèi)新的(de)投資趨勢，但就(jiù)國(guó)外成熟的(de)市場來(lái)看這(zhè)僅僅隻是(shì)一(yī / yì ／yí)種階段性産品。
A：金茂凱悅 産品描述（特殊賣點）：蘇州第一(yī / yì ／yí)個(gè)爛尾樓改造工程，蘇州首座精裝酒店式公寓。 主力戶型、配比、價格：南、北兩座樓，總建築面積23000平米，22層，6種套型，共360套。30－92平米／套，以(yǐ)40－50平米爲(wéi / wèi)主，92平米少量。 周圍環境、配套：吳中區偏遠地(dì / de)區，目前周圍沒有商業、商務配套設施及氛圍；交通不(bù)方便，僅有吳中公交線、22路；上(shàng)島咖啡、新島咖啡。 物業管理：英國(guó)威格斯物業管理顧問，蘇州洲際物業管理有限公司。 投資回報分析：可回租，由物業管理公司代辦，每年承諾回報爲(wéi / wèi)業主購買房屋總價的(de)8％；現出(chū)租價格小戶在(zài)1500－2000元／月，大(dà)戶在(zài)3500－4000元／月；市場價格已升值。 綜合分析：爛尾樓改造，公共空間狹隘，通風差；吳中區首個(gè)産權式酒店公寓，彌補市場空白；低單價，低總價，低月供；建築設計、空間設計、物業管理由國(guó)外著名事務機構擔綱。
産品效果：交房三個(gè)月來(lái)，入住率爲(wéi / wèi)30％，有居住也(yě)有辦公的(de)，電梯有噪聲，餐廳、會所等配套服務設施未到(dào)位。說(shuō)明此産品實際還是(shì)定位于(yú)公寓模式，未按酒店式标準提供服務，後續的(de)物業管理水平問題已初步顯現。對開發商而(ér)言，其已完成盤活爛尾樓的(de)使命；對投資者而(ér)言，還是(shì)具有一(yī / yì ／yí)定的(de)風險。
類似于(yú)此模式的(de)還有位于(yú)石路的(de)時(shí)代晶華、賽風夢想家；阊胥路的(de)富達都市E站、茉莉花國(guó)際大(dà)酒店；新區的(de)獅山麗晶、獅上(shàng)峰彙、嘉業陽光假日；園區的(de)師惠樂章；十全街的(de)相皇國(guó)際；南門的(de)摩登99等。
B： 明遠國(guó)際大(dà)酒店
規模：7層建築 标準：四星級酒店 區位：蘇州觀前核心商圈
配套：各項酒店高端設施
管理：聘請酒店專業公司爲(wéi / wèi)業主管理服務
簡要(yào / yāo)評價：蘇州作爲(wéi / wèi)世界著名的(de)旅遊勝地(dì / de)和(hé / huò)中國(guó)經濟綜合實力較強的(de)城市之(zhī)一(yī / yì ／yí)，明遠國(guó)際大(dà)酒店作爲(wéi / wèi)蘇州産權式酒店的(de)開山手筆，拭目以(yǐ)待其市場效應。
類似于(yú)此類模式的(de)還有位于(yú)觀前的(de)觀前大(dà)酒店。
四、信托介入産權式酒店模式探析
1、介入前提
對于(yú)一(yī / yì ／yí)些手頭有産權式酒店項目資源但缺乏開發資金的(de)建設主體開發公司（項目資源關系要(yào / yāo)清晰、可靠），信托公司可以(yǐ)發揮自己的(de)投融資優勢，利用信托平台，介入項目開發，以(yǐ)市場劃手段和(hé / huò)開發公司一(yī / yì ／yí)道(dào)合作開發産權式酒店項目，以(yǐ)期達到(dào)合作雙方共赢的(de)局面；甚至在(zài)開發過程中信托公司可以(yǐ)發揮主導作用，分食項目的(de)大(dà)部分利潤，體現金融資本運作力量和(hé / huò)效率。
目标客戶必須具備一(yī / yì ／yí)定的(de)開發實力、一(yī / yì ／yí)定的(de)規模和(hé / huò)較高的(de)社會信譽。
2、如何介入
開發階段：開發公司必須具有完整的(de)土地(dì / de)使用權、用地(dì / de)規劃、建築規劃、消防審批、人(rén)防審批等項目上(shàng)門先決條件，總之(zhī)項目資源關系要(yào / yāo)清晰。解決項目開發資金問題一(yī / yì ／yí)般通過自有資金和(hé / huò)對外籌資兩條途徑解決，最後通過出(chū)售産權式酒店給小業主獲取銷售款，償還籌資款、回收自有資金并實現一(yī / yì ／yí)定項目利潤。
經營階段：開發公司把酒店移交給通過招标競選出(chū)的(de)酒店管理公司經營管理，此後小業主和(hé / huò)酒店管理公司隻是(shì)租賃關系，酒店管理公司依靠其網絡和(hé / huò)能力經營生存。
考慮到(dào)信托項目的(de)存續期，短中期項目運作市場認可度較高，因此信托資金一(yī / yì ／yí)般介入開發階段爲(wéi / wèi)宜，期限短風險相對易控制。
3、框架思路
在(zài)設計信托方式時(shí)，可以(yǐ)是(shì)股權投資或貸款方式的(de)集合資金信托，可以(yǐ)先設立财産權信托然後發起受益權投資計劃，也(yě)可以(yǐ)是(shì)直接設立銷售收入的(de)權利信托方式。
股權/貸款方式法律關系清晰、簡單，因此以(yǐ)此爲(wéi / wèi)例來(lái)說(shuō)明，對開發公司而(ér)言主要(yào / yāo)是(shì)體現融資功能；但在(zài)信托公司與其合作過程中要(yào / yāo)傾向于(yú)體現部分投資功效，共同完成項目開發，通過銷售款回籠實現合作利潤。可以(yǐ)約定當項目實際利潤率超過一(yī / yì ／yí)定标準時(shí)，信托真正按股權比例參與項目利潤分配；項目實際利潤率未達到(dào)一(yī / yì ／yí)定标準時(shí)，按約定收益率結算。
§ 發行集合資金信托計劃，募集一(yī / yì ／yí)定規模的(de)資金。
§ 蘇州信托以(yǐ)股權或貸款或兩者結合方式運用于(yú)開發公司,與開發公司簽訂協議或合同等輔助法律支撐文件。
§ 開發公司按原計劃實施産權式酒店項目的(de)開發。
§ 信托計劃的(de)委托人(rén)或受益人(rén)在(zài)同等條件下享有優先購買酒店式公寓并且享有購房折扣的(de)權利，其在(zài)信托計劃項下相應的(de)受益金額可以(yǐ)折抵一(yī / yì ／yí)部分産權酒店款；如果委托人(rén)放棄優先購買權，則開發公司可以(yǐ)向市場銷售，銷售回款進入銷售專戶。
§開發公司完成項目的(de)整體銷售，負責償還信托貸款或信托股權清退款。
§蘇州信托負責信托利益的(de)分配清算，信托計劃終結。
2、開展産權式酒店信托業務的(de)SWOT分析
v優勢（S）：信托平台優勢，資金籌措優勢，具備專業投資管理團隊，實現投融資有效結合運作，達到(dào)資源消耗低、經濟效益好的(de)目的(de)。
v劣勢（W）：由大(dà)量産權式酒店支撐的(de)交換體系先天不(bù)足，無法給消費者帶來(lái)便利和(hé / huò)實惠；支持産權式酒店的(de)法律法規幾乎爲(wéi / wèi)零；政府監管缺位、行業信用存在(zài)問題；市場定位不(bù)明确。
v機會（O）：開發商開發出(chū)優秀旅遊地(dì / de)産項目，在(zài)項目完成後交給專業的(de)管理公司按照産權式酒店模式進行銷售和(hé / huò)管理，随着産權式酒店數量的(de)增加和(hé / huò)加盟，國(guó)内交換體系在(zài)逐步完善後與國(guó)外交換體系進行并軌，行業進入良性運轉，此時(shí)旅遊地(dì / de)産和(hé / huò)分時(shí)度假将逐步成爲(wéi / wèi)中國(guó)旅遊業的(de)主導産業，各項法律法規相繼頒布實施，政府的(de)監督職能進一(yī / yì ／yí)步體現。最終實現旅遊地(dì / de)産＝産權式酒店＝分時(shí)度假＝消費者一(yī / yì ／yí)體化多方共赢局面。
v威脅（T）：同業的(de)業務競争；北租、浙租等租賃公司通過租賃行業開展一(yī / yì ／yí)些結構融資業務可以(yǐ)達到(dào)同意目的(de)；一(yī / yì ／yí)些新興商業銀行變通方式的(de)融資業務。
(xintuo編輯)