高壇重逢知己，業界再奏強音。被譽爲(wéi / wèi)“中國(guó)地(dì / de)産财智超級盛宴”的(de)2005年第二屆中國(guó)地(dì / de)産經濟主流峰會于(yú)11月30日在(zài)珠海市隆重召開。搜房網對此次大(dà)會進行了(le／liǎo)全程報道(dào)。

加拿大(dà)亞太國(guó)際集團董事局主席林國(guó)雄：

    我是(shì)華僑，看中國(guó)的(de)大(dà)陸的(de)經濟有兩個(gè)問題，第一(yī / yì ／yí)是(shì)銀行的(de)不(bù)良資産比率比較高，達到(dào)了(le／liǎo)80％以(yǐ)上(shàng)，有多少萬億的(de)不(bù)良資産，其中大(dà)部分是(shì)房地(dì / de)産的(de)。第二個(gè)問題是(shì)中國(guó)經濟的(de)出(chū)口是(shì)很好的(de)，經長增長、GDP增長達到(dào)8％以(yǐ)上(shàng)是(shì)很好的(de)，但是(shì)股市很差的(de)。股市在(zài)1100點左右，從幾年的(de)2200多點下跌了(le／liǎo)60％。中國(guó)經濟面臨兩個(gè)大(dà)的(de)問題，我提一(yī / yì ／yí)個(gè)方案，可以(yǐ)解決這(zhè)些問題。這(zhè)個(gè)方法就(jiù)是(shì)在(zài)國(guó)内搞房産基金就(jiù)是(shì)REITS，爲(wéi / wèi)什麽這(zhè)麽講？我可以(yǐ)跟大(dà)家分享一(yī / yì ／yí)下，在(zài)加拿大(dà)的(de)經驗。房地(dì / de)産基金，在(zài)加拿大(dà)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)以(yǐ)外誕生的(de)，不(bù)是(shì)設計出(chū)來(lái)的(de)。

    在(zài)1990年初，當時(shí)，很多的(de)投資基金是(shì)開放式的(de)，他(tā)們可以(yǐ)投資股票，加拿大(dà)的(de)基金有投資股票的(de)，也(yě)有投資房地(dì / de)産，有一(yī / yì ／yí)些是(shì)可以(yǐ)贖回的(de)。九十年代，加拿大(dà)的(de)房地(dì / de)産基金出(chū)現了(le／liǎo)很大(dà)的(de)問題，投資者原來(lái)是(shì)購買房地(dì / de)産基金的(de)，本來(lái)是(shì)可以(yǐ)贖回的(de)。地(dì / de)産一(yī / yì ／yí)下跌，房地(dì / de)産就(jiù)無法賣出(chū)去，就(jiù)無法贖回，如果可以(yǐ)賣出(chū)去，價格就(jiù)下跌了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)半，虧損就(jiù)很大(dà)。所以(yǐ)對加拿大(dà)的(de)經濟就(jiù)帶來(lái)了(le／liǎo)震撼。加拿大(dà)政府就(jiù)在(zài)想如何解決這(zhè)個(gè)問題，最後想的(de)辦法就(jiù)是(shì)跟美國(guó)學習，将原來(lái)不(bù)流通的(de)房地(dì / de)産基金上(shàng)市，在(zài)股票市場進行挂牌買賣，等于(yú)股票一(yī / yì ／yí)樣，這(zhè)樣方法一(yī / yì ／yí)出(chū)來(lái)後，就(jiù)解決了(le／liǎo)當時(shí)的(de)危機。

    大(dà)約在(zài)91、92年左右，距今已經有10多年，這(zhè)種模式差不(bù)多取代了(le／liǎo)股票市場。現在(zài)的(de)加拿大(dà)沒有人(rén)投資股票，一(yī / yì ／yí)定要(yào / yāo)将股票包裝成房地(dì / de)産類的(de)股票才有人(rén)購買。爲(wéi / wèi)什麽投資者想購買這(zhè)樣的(de)股票。房地(dì / de)産基金最大(dà)的(de)特點就(jiù)是(shì)，法律規定這(zhè)家房地(dì / de)産基金所有賺到(dào)的(de)資金起碼90％要(yào / yāo)派給股東的(de)，這(zhè)與一(yī / yì ／yí)般的(de)房地(dì / de)産公司是(shì)不(bù)同的(de)。國(guó)内現在(zài)有1200家公司，有多少家公司是(shì)分紅利給大(dà)家的(de)，很少的(de)。但是(shì)法律規定房地(dì / de)産基金要(yào / yāo)将利潤的(de)90％派給大(dà)家的(de)，這(zhè)樣大(dà)家就(jiù)喜歡。

    房地(dì / de)産基金的(de)管理層和(hé / huò)擁有者是(shì)分開的(de)，管理基金的(de)人(rén)是(shì)專業的(de)管理團隊，不(bù)是(shì)大(dà)股東，上(shàng)市公司是(shì)有大(dà)股東的(de)，他(tā)們是(shì)控制董事局的(de)，有的(de)時(shí)候大(dà)股東要(yào / yāo)挪用公司的(de)資金，但是(shì)房地(dì / de)産的(de)基金管理的(de)隊伍事沒有公司的(de)股份的(de)，他(tā)們是(shì)純粹的(de)專業管理團隊，所以(yǐ)管理是(shì)有透明度的(de)，所以(yǐ)投資者對房地(dì / de)産的(de)基金是(shì)特别喜歡的(de)。

    例如說(shuō)，加拿大(dà)去年平均的(de)分紅率是(shì)8％，100加元投入房地(dì / de)産基金，一(yī / yì ／yí)年内可以(yǐ)拿回8元分紅。分紅這(zhè)麽多，還有一(yī / yì ／yí)個(gè)原因，就(jiù)是(shì)稅務的(de)優惠。因爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産基金是(shì)不(bù)可以(yǐ)保留自己的(de)資金，所以(yǐ)在(zài)法律上(shàng)來(lái)說(shuō)是(shì)不(bù)用納稅的(de)。觀念是(shì)這(zhè)樣的(de)，基金不(bù)是(shì)公司，賺錢是(shì)給投資者的(de)，所以(yǐ)不(bù)需要(yào / yāo)交納稅務的(de)，所以(yǐ)法律規定基金隻要(yào / yāo)将專區的(de)90％利潤分給股東，就(jiù)不(bù)需要(yào / yāo)交稅。同樣一(yī / yì ／yí)個(gè)作房地(dì / de)産的(de)公司，賺取100元要(yào / yāo)給中央政府交納33元的(de)稅務，在(zài)加拿大(dà)也(yě)要(yào / yāo)加納55元，但是(shì)對房地(dì / de)産基金不(bù)用交納稅，前提條件就(jiù)是(shì)将90％的(de)利潤分給股東，而(ér)且管理團隊要(yào / yāo)透明，而(ér)且要(yào / yāo)将賺得的(de)利潤90％分給股東，所以(yǐ)發展到(dào)現在(zài)，房地(dì / de)産基金在(zài)加拿大(dà)已經發展到(dào)了(le／liǎo)已經不(bù)是(shì)房地(dì / de)産才做的(de)信托基金。

    如果一(yī / yì ／yí)個(gè)漢堡包公司要(yào / yāo)想融資，在(zài)股市是(shì)無法融資的(de)，就(jiù)要(yào / yāo)将漢堡包公司變成一(yī / yì ／yí)個(gè)漢堡包地(dì / de)産公司才可以(yǐ)融資，而(ér)且公司要(yào / yāo)有一(yī / yì ／yí)個(gè)固定的(de)現金流，投資者購買一(yī / yì ／yí)個(gè)産品，希望每一(yī / yì ／yí)年100元投資進去，可以(yǐ)拿回108元，這(zhè)就(jiù)要(yào / yāo)求企業必須有固定的(de)現金流。房地(dì / de)産行業就(jiù)有這(zhè)樣的(de)特點，因爲(wéi / wèi)他(tā)們銷售産品可以(yǐ)回收資金。例如購物中心租賃鋪位可以(yǐ)有穩定的(de)現金流，還有酒店也(yě)可以(yǐ)有固定的(de)現金流。寫字樓也(yě)可以(yǐ)達到(dào)固定的(de)現金流，他(tā)們可以(yǐ)和(hé / huò)客戶簽訂五至十年的(de)租賃協議，隻要(yào / yāo)你有固定的(de)現金流就(jiù)可以(yǐ)做房地(dì / de)産基金。房地(dì / de)産基金在(zài)國(guó)外，尤其是(shì)加拿大(dà)、澳大(dà)利亞是(shì)非常流行的(de)，發展到(dào)現在(zài)，在(zài)這(zhè)些先進的(de)國(guó)家，基本上(shàng)所有的(de)購物中心和(hé / huò)寫字樓都給這(zhè)些房地(dì / de)産基金購買光了(le／liǎo)，因爲(wéi / wèi)投資者對這(zhè)些産品太歡迎了(le／liǎo)。所以(yǐ)全社會的(de)資金都放在(zài)房地(dì / de)産基金裏面了(le／liǎo)，如果在(zài)中國(guó)大(dà)陸，有房地(dì / de)産基金的(de)化，投資者就(jiù)會購買的(de)，如果房地(dì / de)産基金在(zài)股票市場上(shàng)市，就(jiù)可以(yǐ)拉升股市的(de)問題，現在(zài)的(de)股市存在(zài)很多的(de)問題，例如大(dà)股東挪用資金，不(bù)派紅，但這(zhè)些房地(dì / de)産基金是(shì)不(bù)允許的(de)。

    大(dà)家看一(yī / yì ／yí)下數據，現在(zài)國(guó)民存入銀行裏面的(de)有13萬億的(de)人(rén)民币，在(zài)股票市場裏面投入了(le／liǎo)1萬多億元，這(zhè)就(jiù)是(shì)說(shuō)，平均來(lái)講，1個(gè)中國(guó)人(rén)有1萬元，其中9000是(shì)放在(zài)銀行，1000元是(shì)放在(zài)股市的(de)。這(zhè)就(jiù)說(shuō)明投資者對股票市場是(shì)沒有信心的(de)，甯願将資金放在(zài)銀行，也(yě)不(bù)進行投資。如果房地(dì / de)産信托基金出(chū)台的(de)話，可以(yǐ)講1萬元中的(de)1000千元放在(zài)房地(dì / de)産信托基金裏面，這(zhè)就(jiù)等于(yú)現在(zài)所有的(de)股票市場的(de)資金的(de)總和(hé / huò)。房地(dì / de)産信托基金也(yě)可以(yǐ)解決房地(dì / de)産市場的(de)不(bù)良資産，爲(wéi / wèi)什麽有這(zhè)麽多的(de)不(bù)良資産，這(zhè)是(shì)因爲(wéi / wèi)發展商沒有融資的(de)渠道(dào)，我們在(zài)加拿大(dà)發展一(yī / yì ／yí)個(gè)商鋪，自有資金隻有有50％，向銀行貸款50％就(jiù)可以(yǐ)了(le／liǎo)。現在(zài)國(guó)内的(de)發展商100元的(de)項目，自有資金隻有5—10元，其他(tā)的(de)都是(shì)向銀行借的(de)，沒有融資的(de)渠道(dào)，都是(shì)貸款。你發展一(yī / yì ／yí)個(gè)項目，項目是(shì)很大(dà)的(de)，如果你自有資金有就(jiù)沒有問題，不(bù)成功的(de)話，這(zhè)些資金是(shì)貸款的(de)，就(jiù)變成了(le／liǎo)不(bù)良資産，問題就(jiù)大(dà)了(le／liǎo)。項目失敗後，因後要(yào / yāo)收回去這(zhè)個(gè)項目，就(jiù)變成了(le／liǎo)不(bù)良資産。所以(yǐ)發展商的(de)風險由銀行來(lái)負擔了(le／liǎo)。

    銀行一(yī / yì ／yí)年收取的(de)利息隻有10％左右，所以(yǐ)收益和(hé / huò)風險是(shì)不(bù)成比例的(de)，如果銀行将發展商的(de)項目收回來(lái)，就(jiù)成了(le／liǎo)不(bù)良資産。反之(zhī)房地(dì / de)産基金出(chū)現了(le／liǎo)，就(jiù)會出(chū)現更多的(de)融資的(de)渠道(dào)，減少不(bù)良資産。

    例如家樂福需要(yào / yāo)一(yī / yì ／yí)個(gè)項目，開發商就(jiù)要(yào / yāo)購買土地(dì / de)，進行拆遷，要(yào / yāo)進行樓盤的(de)建造，這(zhè)些都是(shì)有風險的(de)，你的(de)資金從哪裏來(lái)。如果有房地(dì / de)産基金的(de)話，你跟房地(dì / de)産基金管理公司談這(zhè)個(gè)項目，告訴他(tā)們家樂福已經跟發展商簽約了(le／liǎo)，他(tā)希望在(zài)廣州某個(gè)地(dì / de)區，例如天河搞一(yī / yì ／yí)個(gè)50萬平方米的(de)大(dà)賣場，願意出(chū)的(de)租金是(shì)多少，可以(yǐ)簽約多少年的(de)租約。房地(dì / de)産基金評估後，認爲(wéi / wèi)風險是(shì)可以(yǐ)接受的(de)，就(jiù)将這(zhè)個(gè)項目購買下來(lái)，先給你一(yī / yì ／yí)些基金，這(zhè)些基金不(bù)是(shì)借給你的(de)，而(ér)是(shì)給你的(de)。因爲(wéi / wèi)我們要(yào / yāo)跟您簽約，你的(de)房屋蓋好以(yǐ)後，要(yào / yāo)賣給我的(de)，我們是(shì)來(lái)收購你的(de)商場的(de)，條件是(shì)我們支付建造的(de)資金，你可以(yǐ)拿一(yī / yì ／yí)部分的(de)資金發展這(zhè)個(gè)項目，如果發展得不(bù)成功，沒有問題。因爲(wéi / wèi)這(zhè)部分資金是(shì)我們給你的(de)，我們也(yě)要(yào / yāo)承擔風險的(de)。

    所以(yǐ)房地(dì / de)産基金對中國(guó)大(dà)陸的(de)房地(dì / de)産會起很大(dà)的(de)作用，多了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)個(gè)融資的(de)渠道(dào)。融資并不(bù)是(shì)貸款，我們是(shì)購買過來(lái)的(de)，融資的(de)額度是(shì)多少？額度是(shì)非常驚人(rén)的(de)，我們粗略的(de)計算過，在(zài)中國(guó)大(dà)陸大(dà)概有一(yī / yì ／yí)萬億元左右，這(zhè)等于(yú)國(guó)内股票市場融資的(de)總額。在(zài)香港發行A股、H股和(hé / huò)紅籌股的(de)總額大(dà)概也(yě)就(jiù)是(shì)一(yī / yì ／yí)萬億元。今天的(de)香港已經有了(le／liǎo)房地(dì / de)産信托基金，就(jiù)是(shì)領彙基金，他(tā)們的(de)融資額度是(shì)200億元，但是(shì)排隊購買基金的(de)資金是(shì)3000億元，一(yī / yì ／yí)個(gè)項目融資的(de)額度達到(dào)了(le／liǎo)3000億元。所以(yǐ)在(zài)香港房地(dì / de)産基金是(shì)有足夠的(de)能力，在(zài)幾年内将國(guó)内基本上(shàng)所有的(de)購物商場、酒店、寫字樓都購買去的(de)。我說(shuō)的(de)這(zhè)一(yī / yì ／yí)點，很多認爲(wéi / wèi)是(shì)不(bù)太可能的(de)。這(zhè)個(gè)情況在(zài)加拿大(dà)和(hé / huò)澳大(dà)利亞已經是(shì)現實的(de)情況，所以(yǐ)從發展商的(de)角度來(lái)講，除了(le／liǎo)向銀行貸款外，還可以(yǐ)向房地(dì / de)産基金融資。

    我希望在(zài)國(guó)内也(yě)很快的(de)推出(chū)房地(dì / de)産基金，跟以(yǐ)前國(guó)内公司的(de)A股、H股一(yī / yì ／yí)樣可以(yǐ)在(zài)國(guó)内上(shàng)市，所以(yǐ)在(zài)這(zhè)方面進行合資的(de)話，我希望将來(lái)可以(yǐ)過來(lái)跟各位進行交流。謝謝大(dà)家！