房地(dì / de)産投資信托基金(REITSs)是(shì)指專門投資于(yú)房地(dì / de)産或房地(dì / de)産抵押貸款，通過發行股票或受益憑證募集投資者資金的(de)投資基金。 

一(yī / yì ／yí)、美國(guó)房地(dì / de)産投資信托基金的(de)發展模式 

    美國(guó)是(shì)房地(dì / de)産證券化最發達的(de)國(guó)家，其運行模式對全球房地(dì / de)産證券化有着深刻的(de)影響。REITs是(shì)房地(dì / de)産證券化的(de)一(yī / yì ／yí)種典型形式，、房地(dì / de)産證券化開始于(yú)20世紀60年代的(de)美國(guó)，此後，日本、英國(guó)等國(guó)家争相仿效。美國(guó) REITs經過近10年的(de)發展，70年代初達到(dào)頂峰，其後由于(yú)經濟危機和(hé / huò)房地(dì / de)産市場蕭條，房地(dì / de)産投資信托基金出(chū)現衰落，資金外流。随着稅收法案的(de)修訂和(hé / huò)有關限制的(de)放寬，房地(dì / de)産投資信托基金在(zài)80年代後再度回升，資産值不(bù)斷增高，1991年達到(dào)曆史新高。 

1、組織形式 

    美國(guó)REITs在(zài)70年代達到(dào)頂峰，當時(shí)主要(yào / yāo)以(yǐ)封閉式基金爲(wéi / wèi)主。但在(zài)随後而(ér)來(lái)的(de)經濟危機中，大(dà)部分封閉式基金破産，造成投資者的(de)資金血本無歸。開放式基金由于(yú)必須保留一(yī / yì ／yí)部分資金用于(yú)投資者贖回，從而(ér)使得有些開放式基金得以(yǐ)生存。随着美國(guó) REITs投資在(zài)80年代的(de)回升，開放式基金以(yǐ)其良好的(de)流動性和(hé / huò)抗風險能力成爲(wéi / wèi)取代封閉式基金的(de)主流産品。投資基金按其法律地(dì / de)位及不(bù)同的(de)組織形态可分爲(wéi / wèi)公司型投資基金和(hé / huò)契約型投資基金。美國(guó)因有關法律規定契約型基金不(bù)準上(shàng)市交易，因而(ér)公司型基金在(zài)美國(guó)占主體地(dì / de)位。 

2、投資方式 

    根據資金投向的(de)不(bù)同，房地(dì / de)産投資信托可分爲(wéi / wèi)權益REITs(equity REITs)、抵押REITs(mortgage REITs)和(hé / huò)混合REITs(hybrid REITs)三種形式。 

    權益REITs，是(shì)通過獲得房地(dì / de)産的(de)産權以(yǐ)取得經營收入，其收入主要(yào / yāo)來(lái)源于(yú)屬下房地(dì / de)産的(de)經營收入，還來(lái)源于(yú)房地(dì / de)産的(de)增值收益。 

    抵押REITs，主要(yào / yāo)從事較長期限的(de)房地(dì / de)産抵押貸款和(hé / huò)購買抵押證券 (MBS)，收入主要(yào / yāo)來(lái)源于(yú)發放抵押貸款所收取的(de)手續費和(hé / huò)抵押貸款利息，以(yǐ)及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地(dì / de)産的(de)部分租金和(hé / huò)增值收益。 

    混合REITs，則帶有權益REITs和(hé / huò)抵押REITs的(de)雙重特點，其投資資産既有房地(dì / de)産也(yě)有抵押貸款，收益比抵押REITs要(yào / yāo)穩定，但不(bù)如權益 REITs的(de)收益高。 

    早期的(de)房地(dì / de)産投資信托主要(yào / yāo)爲(wéi / wèi)權益型信托，目的(de)在(zài)于(yú)獲得房地(dì / de)産的(de)産權以(yǐ)取得經營收入，但随後抵押信托發展較快，曾一(yī / yì ／yí)度超過權益型信托。近些年來(lái)，混合信托也(yě)有一(yī / yì ／yí)定的(de)發展。目前，權益型REITs占主導地(dì / de)位。 

3、退出(chū)機制 

    投資者進行投資的(de)目的(de)是(shì)獲得資本回報的(de)同時(shí)能夠收回原始投資，所以(yǐ)REITs的(de)退出(chū)機制對其發展和(hé / huò)繁榮起着非常重要(yào / yāo)的(de)作用。美國(guó)通過建立良好的(de)外部市場環境和(hé / huò)法律環境實現 REITs的(de)退出(chū)制度，爲(wéi / wèi)投資者回收資金提供了(le／liǎo)多種渠道(dào)，從而(ér)更有利于(yú) REITs的(de)發展。 

    REITs在(zài)美國(guó)得以(yǐ)發展的(de)主要(yào / yāo)原因，首先是(shì)稅收優惠。美國(guó)通過頒布稅法，避免對REITs的(de)重複征稅。稅法規定由于(yú)投資基金作爲(wéi / wèi)投資者資金的(de)集合不(bù)存在(zài)公司稅的(de)問題，隻要(yào / yāo)由投資者繳納個(gè)人(rén)所得稅即可。美國(guó)法律還規定，房地(dì / de)産基金投資的(de)房地(dì / de)産屬于(yú)免稅資産。其次，完善的(de)資本市場和(hé / huò)退出(chū)機制是(shì)REITs發展的(de)重要(yào / yāo)原因。美國(guó)擁有成熟的(de)市場經濟環境和(hé / huò)完善的(de)資本市場，發達的(de)資本市場爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産投資信托基金取得高收益提供了(le／liǎo)有利條件。REITs已經成爲(wéi / wèi)美國(guó)房地(dì / de)産證券化的(de)主流産品，其作用是(shì)使大(dà)額的(de)不(bù)動産轉換爲(wéi / wèi)小額的(de)易于(yú)分割流通的(de)證券，從而(ér)克服了(le／liǎo)房地(dì / de)産資産的(de)變現難及流動性差的(de)缺點。另外，美國(guó)的(de)證券交易市場功能齊全，具有多層次的(de)市場結構，不(bù)但有主闆市場，而(ér)且有二闆市場，這(zhè)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産權交易創造了(le／liǎo)條件，也(yě)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産投資基金的(de)投資退出(chū)提供了(le／liǎo)便利的(de)渠道(dào)。第三，完備的(de)法律體系和(hé / huò)監管機制是(shì)REITs發展的(de)保障。美國(guó)在(zài)REITs的(de)組織形式、投融資模式以(yǐ)及收入分配等方面部在(zài)法律上(shàng)進行了(le／liǎo)明确的(de)界定。如美國(guó)法律規定REITs資産價值的(de)75％以(yǐ)上(shàng)必須由房地(dì / de)産資産、現金和(hé / huò)政府發行的(de)有價證券構成。美國(guó)投資基金業的(de)監管法律比較完備，一(yī / yì ／yí)是(shì)聯邦監管體系，二是(shì)州監管體系。 

二、中國(guó)房地(dì / de)産投資信托基金發展現狀 

    2003年9月，首個(gè)中外合資房地(dì / de)産投資基金——中國(guó)住宅産業精瑞基金有限公司在(zài)香港建立，并注冊成立了(le／liǎo)中國(guó)住宅産業精瑞基金管理公司，同時(shí)在(zài)北京成立了(le／liǎo)精瑞聯合住宅産業投資公司。基金管理公司以(yǐ)契約的(de)形式全權委托北京精瑞聯合住宅産業投資公司對基金在(zài)國(guó)内住宅産業項目的(de)投資管理。 

    2004年1月，北京國(guó)際信托投資公司發行歐尚信托計劃。根據該信托計劃，受托方(北國(guó)投)将委托方(信托投資人(rén)斯托資金不(bù)超過1億元人(rén)民币用于(yú)購買天津峰彙廣場l—3層商鋪，該商鋪已與天津歐尚超市有限公司簽訂40年租期合同，信托期限爲(wéi / wèi)三年，受益人(rén)預期年收益率爲(wéi / wèi)6％。此信托産品推出(chū)後很受投資者青睐，不(bù)到(dào)一(yī / yì ／yí)個(gè)月就(jiù)全部售完。 

    2005年初，聯信寶利又推出(chū)一(yī / yì ／yí)隻準房地(dì / de)産信托基金。與以(yǐ)前的(de)房地(dì / de)産信托産品先有項目再募資金相比，聯信寶利是(shì)先募集資金，然後在(zài)國(guó)内前景看好的(de)地(dì / de)區投資房地(dì / de)産。投資的(de)方式多樣，包括貸款、股權投資、成熟物業産權購買等多種方式。同時(shí)，與以(yǐ)往房地(dì / de)産信托産品一(yī / yì ／yí)般隻發一(yī / yì ／yí)期不(bù)同，它是(shì)國(guó)内首個(gè)分期發行的(de)産品。此外，它還在(zài)預期收益以(yǐ)外增加了(le／liǎo)浮動收益，類似基金的(de)分紅。總體來(lái)看，該計劃已十分接近契約型封閉式基金。 

    中國(guó)政府已經認識到(dào)發展房地(dì / de)産信托的(de)重要(yào / yāo)性和(hé / huò)必要(yào / yāo)性，正在(zài)加緊制定相關政策法規來(lái)規範和(hé / huò)監管房地(dì / de)産信托業務。2004年10月18日，銀監會發布了(le／liǎo)《信托投資公司房地(dì / de)産信托業務管理暫行辦法(征求意見稿)》，目前尚未正式出(chū)台，但這(zhè)爲(wéi / wèi)催生中國(guó)的(de)房地(dì / de)産信托投資基金(REITs)做好了(le／liǎo)準備。 

三、中國(guó)房地(dì / de)産投資信托基金發展模式的(de)選擇 

(一(yī / yì ／yí))組織形式 

    從房地(dì / de)産投資信托的(de)組織形式來(lái)看，根據我國(guó)現階段房地(dì / de)産業發展階段和(hé / huò)資本市場狀況，目前适合發展公司型的(de)房地(dì / de)産投資信托，并以(yǐ)封閉式基金爲(wéi / wèi)主。公司型REITs具有長期穩定經營、便于(yú)籌集資金和(hé / huò)更好地(dì / de)保護投資者利益等優點。 

    采用封閉式REITs的(de)主要(yào / yāo)原因是(shì)目前我國(guó)REITs賴以(yǐ)發展的(de)基礎是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)不(bù)成熟的(de)證券市場和(hé / huò)不(bù)規範的(de)房地(dì / de)産市場，在(zài)這(zhè)種條件下發展開放式基金，一(yī / yì ／yí)旦證券市場和(hé / huò)房地(dì / de)産市場發生波動，必然會波及房地(dì / de)産基金市場，房地(dì / de)産基金市場波動，又會進一(yī / yì ／yí)步加劇證券市場和(hé / huò)房地(dì / de)産市場波動，從而(ér)形成惡性循環。 

(二)投資方向 

    我國(guó)REITs的(de)投資範圍和(hé / huò)方向要(yào / yāo)結合我國(guó)的(de)經濟發展水平和(hé / huò)房地(dì / de)産業發展階段而(ér)定，而(ér)且随着房地(dì / de)産業的(de)發展，要(yào / yāo)相應地(dì / de)調整投資範圍的(de)側重點，這(zhè)樣才能達到(dào)以(yǐ)發展REITs來(lái)促進房地(dì / de)産業發展的(de)目的(de)。目前，我國(guó)房地(dì / de)産業還處于(yú)發展階段，以(yǐ)增量房地(dì / de)産開發爲(wéi / wèi)主，此時(shí)如能推出(chū)REITs，可重點投資房地(dì / de)産的(de)項目開發，在(zài)個(gè)别房地(dì / de)産業發展比較成熟的(de)城市(如上(shàng)海、北京等)也(yě)可進行收益型REITs的(de)試點。随着房地(dì / de)産行業和(hé / huò)資本市場不(bù)斷成熟，可适時(shí)推出(chū)以(yǐ)權益REITs和(hé / huò)抵押REITs爲(wéi / wèi)主的(de)産品。 

(三)退出(chū)制度 

    房地(dì / de)産投資基金與其他(tā)的(de)産業資本一(yī / yì ／yí)樣，其最終的(de)目的(de)都是(shì)爲(wéi / wèi)了(le／liǎo)追逐利潤，因而(ér)建立房地(dì / de)産投資信托基金的(de)退出(chū)制度尤爲(wéi / wèi)重要(yào / yāo)。根據國(guó)外的(de)經驗和(hé / huò)中國(guó)具體國(guó)情，可選擇回購股份和(hé / huò)通過上(shàng)市來(lái)完成資本退出(chū)或股權轉讓來(lái)實現房地(dì / de)産投資信托基金的(de)資金回收。另外，随着中國(guó)資本市場的(de)發展和(hé / huò)完善，二闆市場将會建立，從而(ér)爲(wéi / wèi)房地(dì / de)産投資信托基金的(de)退出(chū)提供新的(de)渠道(dào)。 

    中國(guó)的(de)房地(dì / de)産投資信托基金還處于(yú)萌芽階段。随着中國(guó)資本市場的(de)完善，房地(dì / de)産業的(de)發展和(hé / huò)國(guó)内相關法律法規的(de)建立和(hé / huò)健全，中國(guó)的(de)房地(dì / de)産投資信托基金必将得到(dào)長足發展并摸索出(chū)适合中國(guó)國(guó)情的(de)房地(dì / de)産投資信托基金的(de)發展模式。