由于(yú)信托工具的(de)特性幾乎是(shì)包含了(le／liǎo)金融業務的(de)全部，因而(ér)它所提供的(de)業務空間是(shì)博大(dà)的(de)，美國(guó)信托法專家斯考特稱：“信托的(de)應用範圍可以(yǐ)和(hé / huò)人(rén)類的(de)想象力相提并論。”然而(ér)建立一(yī / yì ／yí)個(gè)具體的(de)信托計劃更需要(yào / yāo)的(de)是(shì)在(zài)對具體業務的(de)理解上(shàng)的(de)創新，所以(yǐ)信托業務技巧又是(shì)精深的(de)，“它是(shì)思想體操的(de)最好練習場。” 

　　信托作爲(wéi / wèi)與銀行、保險、證券并列的(de)四大(dà)支柱之(zhī)一(yī / yì ／yí)，擁有資産管理、投融資、中介代理等諸多獨特功能。信托公司是(shì)我們經濟領域中惟一(yī / yì ／yí)可以(yǐ)連接貨币市場、資本市場和(hé / huò)實業産業投資的(de)金融機構。其存在(zài)和(hé / huò)壯大(dà)的(de)基礎條件是(shì)：1.信用體制和(hé / huò)産權制度明确；2.社會經濟活動對信托業務有現實需求。因爲(wéi / wèi)信托更多的(de)是(shì)強調委托人(rén)、受托人(rén)和(hé / huò)受益人(rén)三者之(zhī)間的(de)法律關系，所以(yǐ)隻有在(zài)契約社會中信托才會誕生和(hé / huò)成立。 
　　由于(yú)信托工具的(de)特性幾乎是(shì)包含了(le／liǎo)金融業務的(de)全部，因而(ér)它所提供的(de)業務空間是(shì)博大(dà)的(de)，美國(guó)信托法專家斯考特稱：“信托的(de)應用範圍可以(yǐ)和(hé / huò)人(rén)類的(de)想象力相提并論。”然而(ér)建立一(yī / yì ／yí)個(gè)具體的(de)信托計劃更需要(yào / yāo)的(de)是(shì)在(zài)對具體業務的(de)理解上(shàng)的(de)創新，所以(yǐ)信托業務技巧又是(shì)精深的(de)，“它是(shì)思想體操的(de)最好練習場。” 
　　結合一(yī / yì ／yí)個(gè)本人(rén)給朋友顧問策劃的(de)房地(dì / de)産信托案例，來(lái)展示和(hé / huò)演繹信托的(de)邏輯美。 
　　案例基本情況：一(yī / yì ／yí)家小代理公司與一(yī / yì ／yí)家房地(dì / de)産開發公司簽訂了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)棟住宅樓的(de)代理，并支付了(le／liǎo)上(shàng)千萬的(de)定金，代理關系成立。代理的(de)樓盤還沒有取得銷售許可證，但代理公司已經獲得了(le／liǎo)足夠的(de)買樓客戶，并且買房者願意立即簽訂房屋買賣合同，但需要(yào / yāo)銀行按揭貸款。 
　　問題和(hé / huò)需求：沒有銷售許可證，房屋買賣受到(dào)限制，需要(yào / yāo)規避；大(dà)小産證沒有形成銀行無法提供按揭貸款，沒有按揭買賣無法實行；代理公司利潤如何獲得，以(yǐ)及最大(dà)可能的(de)合理避稅之(zhī)道(dào)有哪些。 
　　解決方案爲(wéi / wèi)發行兩個(gè)互爲(wéi / wèi)依存條件的(de)信托計劃“購房委托信托計劃”和(hé / huò)“按揭橋投資信托計劃”。解決方案設計金融策劃機構、信托機構、開發商、代理商、商業銀行、購房者和(hé / huò)按揭信托投資者7種利益人(rén)，解決方案是(shì)金融策劃機構爲(wéi / wèi)其他(tā)利益人(rén)提供各方利益均得到(dào)滿足的(de)多邊協調基礎之(zhī)上(shàng)的(de)策劃案。該解決方案的(de)前提條件是(shì)開發商和(hé / huò)代理商的(de)代理關系成立，開發商願意積極配合未來(lái)購房者辦理按揭手續；其次買房人(rén)群确定無疑；商業銀行對買房人(rén)的(de)信用認可，同時(shí)以(yǐ)協議的(de)方式确定在(zài)未來(lái)約定的(de)時(shí)間購買“按揭投資信托”形成的(de)按揭資産。 
　　操作思路是(shì)通過兩個(gè)信托計劃，“購房信托計劃（T1）”和(hé / huò)“按揭投資信托計劃（T2）”的(de)套做，徹底解決房屋買賣和(hé / huò)按揭設立兩大(dà)問題。在(zài)具體工作流程中設計到(dào)許多Know-How，比如兩個(gè)信托計劃設立的(de)前提條件的(de)确立，T1的(de)前提條件是(shì)購房人(rén)集體委托信托公司購買開發商整棟樓盤這(zhè)個(gè)委托事項成立，處理好信托權益合同與房産的(de)對應關系，信托T1與普通的(de)信托合同不(bù)同，它是(shì)因人(rén)而(ér)異的(de)，信托合同标的(de)價格就(jiù)是(shì)房屋買賣價格的(de)30％，由于(yú)每标的(de)單元價格不(bù)同，所以(yǐ)合同的(de)平均價格不(bù)同，标的(de)額不(bù)同。另外委托買賣合同數量的(de)處理上(shàng)也(yě)有技巧，特别是(shì)通過200－x份普通收益權合同,和(hé / huò)x份劣後收益權合同的(de)設計，要(yào / yāo)充分考慮到(dào)代理商的(de)利益。 
　　T2信托的(de)關鍵在(zài)事先找到(dào)一(yī / yì ／yí)家商業銀行對購房人(rén)群做按揭貸款人(rén)條件預審，并協議的(de)方式在(zài)未來(lái)收購該項按揭資産，以(yǐ)提升按揭信托産品的(de)信用等級；其次，按揭設計要(yào / yāo)完全符合商業銀行的(de)标準，比如貸款期限5年－20年的(de)按揭貸款利率爲(wéi / wèi)浮動利率5.04%；第三，可以(yǐ)利用進一(yī / yì ／yí)步貼息的(de)方式提高該信托産品在(zài)市場上(shàng)的(de)競争力。 
　　信托在(zài)房地(dì / de)産中的(de)應用非常廣泛，隻要(yào / yāo)我們善于(yú)發現市場需求和(hé / huò)深入透徹地(dì / de)了(le／liǎo)解有關規則，我們就(jiù)可以(yǐ)不(bù)斷創新，爲(wéi / wèi)産業提供服務，并推進信托事業的(de)發展。