杭州：房産信托投資風險漸顯　投資者需謹慎
    
    市政工程和(hé / huò)公用事業類信托相對安全 

    “杭州某信托公司不(bù)久前有産品被叫停了(le／liǎo)。”昨天，知情人(rén)士向記者透露了(le／liǎo)一(yī / yì ／yí)起信托産品被管理機構暫停的(de)事件。我省範圍内雖然還沒有發生過信托公司違規的(de)事情，但其他(tā)地(dì / de)方出(chū)現的(de)一(yī / yì ／yí)些違規事件，還是(shì)提醒了(le／liǎo)投資者注意規避潛在(zài)的(de)風險。

    據這(zhè)位知情人(rén)士透露，杭州某信托公司被叫停的(de)是(shì)一(yī / yì ／yí)個(gè)房産信托産品，該産品由于(yú)審批時(shí)“四證不(bù)全”被銀監會暫停，不(bù)過現在(zài)該産品已經發售完畢。

    近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)範圍内已經發生數起信托公司違規事件，其中影響最大(dà)的(de)是(shì)金新信托“乳品股權收購計劃”意外受阻，到(dào)期無法償付8600萬元本金及收益。該事件至今仍懸而(ér)未決。

    無論是(shì)全國(guó)範圍内的(de)重大(dà)違規事件，還是(shì)杭州某公司産品的(de)短期被暫停，都提醒廣大(dà)投資者，應謹慎對待信托投資；尤其是(shì)房地(dì / de)産市場現在(zài)處于(yú)高位，一(yī / yì ／yí)些地(dì / de)方的(de)房地(dì / de)産市場已經出(chū)現拐點，再去投資房地(dì / de)産信托顯然要(yào / yāo)冒更大(dà)的(de)風險。


    房産信托風險較大(dà)

    房産公司的(de)自有資金一(yī / yì ／yí)般是(shì)比較少的(de)，通常靠銀行貸款開發，但是(shì)國(guó)家連續擡高銀行房貸的(de)門檻，使房地(dì / de)産項目的(de)資金比較緊張。于(yú)是(shì)，很多房産公司紛紛通過信托的(de)渠道(dào)募集資金。

    如何評估一(yī / yì ／yí)個(gè)房地(dì / de)産信托項目的(de)風險？業内人(rén)士介紹，有的(de)開發商已經開發得比較到(dào)位，就(jiù)缺最後一(yī / yì ／yí)筆錢竣工，這(zhè)時(shí)來(lái)做信托計劃，風險就(jiù)比較小。而(ér)有的(de)開發商做信托的(de)時(shí)候處于(yú)開發初期，資金簡直沒有着落，借錢給它就(jiù)十分危險了(le／liǎo)。

    業内人(rén)士介紹，一(yī / yì ／yí)些房産商往往是(shì)到(dào)了(le／liǎo)實在(zài)無法從銀行借到(dào)錢的(de)地(dì / de)步，才會想到(dào)信托。因爲(wéi / wèi)通過信托的(de)途徑，付給委托人(rén)的(de)收益和(hé / huò)管理費等，要(yào / yāo)遠遠高于(yú)銀行利息。房産商如果有足夠的(de)信用和(hé / huò)抵押物給銀行借足夠的(de)貸款，是(shì)不(bù)願意去做信托的(de)。換而(ér)言之(zhī)，部分銀行往往是(shì)因爲(wéi / wèi)覺得把錢借給這(zhè)個(gè)房産商太危險才拒絕他(tā)的(de)。

    有房産公司要(yào / yāo)開發鬧市區的(de)一(yī / yì ／yí)塊商業用地(dì / de)，銀行規定要(yào / yāo)四證齊全才能貸款，房産商當時(shí)已有三證，就(jiù)等拆遷完成後可拿開工證。結果因爲(wéi / wèi)有一(yī / yì ／yí)戶開出(chū)天價以(yǐ)緻拆遷一(yī / yì ／yí)拖再拖。随後，銀行貸款政策發生變化，明确通知該房産商即使四證齊全了(le／liǎo)也(yě)不(bù)一(yī / yì ／yí)定能放款。像這(zhè)樣的(de)案例，在(zài)當前的(de)背景下時(shí)有發生。如果那個(gè)房産公司發了(le／liǎo)信托計劃，可想而(ér)知它将來(lái)爛尾的(de)風險有多大(dà)。

    一(yī / yì ／yí)些房地(dì / de)産信托即使有實物擔保也(yě)不(bù)一(yī / yì ／yí)定安全。因爲(wéi / wèi)你很難肯定它拿出(chū)來(lái)抵押的(de)××大(dà)樓是(shì)否還欠了(le／liǎo)其他(tā)債務。根據我國(guó)法律，如果公司破産清算，第一(yī / yì ／yí)清償順序是(shì)工程建築承包人(rén)、民工工資等，其次是(shì)政府稅費、銀行，接下來(lái)才是(shì)一(yī / yì ／yí)般債權人(rén)，信托就(jiù)屬于(yú)一(yī / yì ／yí)般債權人(rén)。在(zài)這(zhè)樣的(de)情況下，擔保能起的(de)作用其實不(bù)大(dà)。

    哪些信托項目比較安全？

    業内人(rén)士認爲(wéi / wèi)，信托項目也(yě)不(bù)是(shì)個(gè)個(gè)都有高風險的(de)。最安全的(de)信托項目是(shì)市政工程項目，尤其是(shì)列入國(guó)家級計劃的(de)，或者幹脆是(shì)國(guó)家投資的(de)計劃，比如世博會的(de)項目、國(guó)道(dào)建設和(hé / huò)大(dà)型環保項目等。其次是(shì)公用事業類、水電煤工程或者垃圾處理等。這(zhè)些工程和(hé / huò)民生相關，更重要(yào / yāo)的(de)是(shì)這(zhè)些項目是(shì)壟斷的(de)，總有錢賺，如果虧了(le／liǎo)也(yě)會調高水、電、煤價格來(lái)補償。接下來(lái)比較安全的(de)是(shì)有上(shàng)市公司或者知名大(dà)企業進行信用擔保的(de)項目。因爲(wéi / wèi)信托的(de)一(yī / yì ／yí)大(dà)隐患就(jiù)是(shì)信息不(bù)對稱，如果關聯的(de)一(yī / yì ／yí)方是(shì)上(shàng)市公司，因爲(wéi / wèi)該公司有信息披露義務，會相對好一(yī / yì ／yí)些。